廣東省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）粵民再64號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：廣州圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：廣東省廣州市越秀區(qū)。
法定代表人：李思廉，董事長。
委托訴訟代理人：陳偉，公司職員。
委托訴訟代理人：李玲，國信信揚律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司會展新城支行。住所地：廣東省廣州市黃埔區(qū)。
法定代表人：李淵科，行長。
委托訴訟代理人：司復(fù)興，廣東東方昆侖律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王東迅，廣東經(jīng)綸律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審第三人、二審被上訴人）：李東（曾用名：李冬），男，漢族，住廣東省廣州市番禺區(qū)。
被申請人（一審第三人、二審被上訴人）：翁建宏，女，漢族，住廣東省廣州市番禺區(qū)。
一審第三人：廣州市嘉來藝工藝術(shù)品有限公司。住所地：廣東省廣州市番禺區(qū)。
法定代表人：李東。
再審申請人廣州圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱圣景公司）因與被申請人廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司會展新城支行（以下簡稱廣州農(nóng)商行會展支行）、李東、翁建宏，一審第三人廣州市嘉來藝工藝術(shù)品有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服廣東省廣州市中級人民法院（2018）粵01民終3155號民事判決，向本院申請再審。本院于2018年11月16日作出（2018）粵民申6786號民事裁定書，裁定提審本案。本院依法組成合議庭審理了本案，圣景公司的委托訴訟代理人陳偉、李玲，廣州農(nóng)商行會展支行的委托訴訟代理人司復(fù)興、王東迅及李東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
圣景公司申請再審請求：1.撤銷廣州市中級人民法院（2018）粵01民終3155號民事判決；2.撤銷廣州市海珠區(qū)人民法院（2017）粵0105民初1663號民事判決；3.改判不得執(zhí)行廣州市天河區(qū)屋；4.判令廣州農(nóng)商行會展支行承擔(dān)本案全部訴訟費用。
事實與理由：原審法院在事實認定和法律適用上均有錯誤。一、李東、翁建宏并未取得涉案房屋所有權(quán)，涉案房屋不屬于李東、翁建宏的個人資產(chǎn)，執(zhí)行法院將登記在圣景公司名下的房屋作為李東、翁建宏的責(zé)任財產(chǎn)執(zhí)行，損害了圣景公司合法登記的物權(quán)。李東、翁建宏依據(jù)預(yù)告登記無法直接取得涉案房屋所有權(quán)。李東、翁建宏未付清房款，不可能完成房屋過戶登記并取得所有權(quán)。二、涉案房屋尚未交付，李東、翁建宏未實際占有，涉案房屋不滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十九條、第十七條規(guī)定，不符合執(zhí)行預(yù)告登記房屋的相關(guān)條件，故原審法院認為房屋可供執(zhí)行，適用法律錯誤。三、房屋買賣合同處于繼續(xù)履行狀態(tài)并不產(chǎn)生物權(quán)變動效力，原審法院基于繼續(xù)履行的仲裁裁決認定涉案房屋可以作為購房者的財產(chǎn)執(zhí)行，適用法律錯誤。李東、翁建宏二審拒不履行仲裁裁決，圣景公司仍享有合同解除權(quán)。不管圣景公司主張繼續(xù)履行還是解除合同，皆是對合同權(quán)利的行使，與房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移無關(guān)，涉案房屋迄今仍確定為圣景公司資產(chǎn)。依照原審判思路，則售房者辦理預(yù)告登記后，房屋就隨時處于可能被他人執(zhí)行的狀態(tài)；且一旦通過司法途徑請求購房者付款，則房屋就將直接被認定為購房者的財產(chǎn)，開發(fā)商實際上以自己所有的房屋為未付清房款購房人的他項債務(wù)承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任。該錯誤認定不僅不符合雙方當(dāng)事人真實意思表示，更嚴(yán)重損害圣景公司對房屋合法所有權(quán)。
廣州農(nóng)商行會展支行答辯稱，執(zhí)行法院的執(zhí)行行為合法有據(jù)，二審判決事實認定正確，法律適用正確。請求駁回再審申請。
李東答辯稱，在購買涉案房產(chǎn)時交了117萬多元，后因經(jīng)濟出現(xiàn)問題，無力支付尾款，當(dāng)時我方提出解除合同，圣景公司卻一直要求支付尾款。現(xiàn)已經(jīng)傾家蕩產(chǎn)，沒辦法支付尾款，要求圣景公司解除合同。合同解除后，希望圣景公司在已支付的117萬元款項中補償一些，以便償還廣州農(nóng)商行會展支行的款項。
翁建宏、廣州市嘉來藝工藝術(shù)品有限公司未提交答辯意見。
圣景公司向一審法院起訴請求：1.解除對廣州市天河區(qū)（××廣場××房）的查封，并停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行程序；2.本案訴訟費由廣州農(nóng)商行會展支行承擔(dān)。
一審法院認定事實：廣州農(nóng)商行會展支行訴廣州市嘉來藝工藝術(shù)品有限公司、李東、翁建宏金融借款合同糾紛一案，一審法院于2015年5月21日作出（2015）穗海法民二初字第328號民事判決書，判決：一、廣州市嘉來藝工藝術(shù)品有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向廣州農(nóng)商行會展支行清償借款本金15000000元、利息446635.31元，罰息255146.73元，并從2015年4月30日起至實際清償之日止對逾期款項15446635.31元按月利率9.75‰計付罰息給廣州農(nóng)商行會展支行；二、李東、翁建宏對該判決第一項所確定的債務(wù)承擔(dān)連帶還款責(zé)任；三、如廣州市嘉來藝工藝術(shù)品有限公司逾期不清償判決主文第一項所確定的債務(wù)，廣州農(nóng)商行會展支行有權(quán)以李東、翁建宏名下的位于廣州市，及李東名下的位于清遠市房屋折價或拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償；四、駁回廣州農(nóng)商行會展支行的其他訴訟請求。該判決書已生效。
圣景公司以其是廣州市天河區(qū)唯一合法產(chǎn)權(quán)人為由向一審法院提出異議，請求該院停止對上述房屋的評估拍賣程序，并解除查封。為此，一審法院于2017年2月16日作出（2017）粵0105執(zhí)異30號執(zhí)行裁定書，該裁定書查明：一、申請執(zhí)行人廣州農(nóng)商行會展支行依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2015）穗海法民二初字第328號民事判決書申請執(zhí)行被執(zhí)行人廣州市嘉來藝工藝術(shù)品有限公司、李東、翁建宏金融借款合同糾紛的（2015）穗海法執(zhí)字第5911號一案，在該案執(zhí)行過程中，一審法院作出（2015）穗海法執(zhí)字第5911-5號執(zhí)行裁定書，于2015年12月30日查封了被執(zhí)行人李東、翁建宏所有的位于廣州市天河區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)，并于2017年1月17日作出（2015）穗海法執(zhí)字第5911號之十一執(zhí)行裁定書，裁定拍賣上述房屋的產(chǎn)權(quán)。二、據(jù)2017年2月8日房管部門出具的房屋信息表記載，不動產(chǎn)坐落為天河區(qū)××房［××廣場××房］開發(fā)企業(yè)為圣景公司，房屋用途為辦公，是預(yù)售，合同狀態(tài)為預(yù)告，確權(quán)狀態(tài)為已確權(quán)，不動產(chǎn)權(quán)證號為粵房地權(quán)證穗字第××，未抵押，預(yù)告登記核準(zhǔn)為2013-5-7，房屋成交價格（元）5854187，權(quán)屬人為李東、翁建宏，占有份額為共同共有，產(chǎn)權(quán)登記號13預(yù)登01××34。三、據(jù)廣州仲裁委員會作出的（2014）穗仲案字第4685號裁決書查明：2013年4月8日，圣景公司與李東、翁建宏簽訂《預(yù)售合同》，約定李東、翁建宏向異議人購買坐落于廣州市天河區(qū)，總價5854187元，并約定定金30萬元已于合同簽署之前付清，其余房款，第一期在2013年4月8日前支付877931元，第二期在2013年4月12日前支付1756256元，余款在2013年4月13日前辦理購房抵押借款292萬元。李東、翁建宏已支付定金30萬元及第一期房款877931元，未支付第二期房款及按揭款。該裁決書裁決：李東、翁建宏向圣景公司支付剩余樓款4676256元、逾期付款違約金及仲裁費。圣景公司另提交了依據(jù)上述仲裁裁決向廣州市中級人民法院申請執(zhí)行的立案通知書及執(zhí)行裁定書，擬證明該案已立案并指定由廣州市天河區(qū)人民法院執(zhí)行。一審法院經(jīng)審查后，認為圣景公司的異議理由不成立，故以（2017）粵0105執(zhí)異30號執(zhí)行裁定書裁定駁回圣景公司提出的執(zhí)行異議。圣景公司于2017年3月1日提起本案訴訟。
李東與翁建宏是夫妻關(guān)系。根據(jù)房管部門于2015年12月9日出具的關(guān)于翁建宏《個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》記載：涉案房屋的登記字號為13預(yù)登01××34；姓名為李東、翁建宏。圣景公司在（2014）穗仲案字第4685號案中向廣州仲裁委員會提出的仲裁請求為：1、裁決李東、翁建宏向圣景公司支付房款4676256元（其中包括第二期付款1756256元及按揭款2920000元）；2、裁決李東、翁建宏向圣景公司支付逾期付款違約金，違約金每日按應(yīng)付房款的萬分之五計算，自房款應(yīng)付之日起，計至實際付清之日止（第二期房款1756256元從2013年4月12日起算，按揭款2920000元從2013年5月12日起算；違約金暫計至2014年9月30日為1209437元）；3、裁決李東、翁建宏承擔(dān)該案全部仲裁費用。
一審法院于2016年3月1日向廣州國融房地產(chǎn)土地評估有限公司（以下簡稱為國融公司）發(fā)出《司法委托書》，委托國融公司對包括涉案房屋在內(nèi)的三套房屋的市場價進行評估，評估基準(zhǔn)日為評估之日；等。國融公司作出《房地產(chǎn)評估報告》，其中載明：根據(jù)涉案房屋信息（不動產(chǎn)權(quán)證號：粵房地權(quán)證穗字第××號）；權(quán)屬人為李東、翁建宏，共同共有；估價作業(yè)日期為2016年3月4日至2016年3月11日；三套房屋在對應(yīng)的評估時點市場價值合計為11871885元，其中涉案房屋在對應(yīng)的評估時點市場價值為4155574元。一審法院于2017年1月17日作出（2015）穗海法執(zhí)字第5911號之十一執(zhí)行裁定書，裁定拍賣被執(zhí)行人李東、翁建宏名下位于廣州市天河區(qū)］的房屋產(chǎn)權(quán)。
根據(jù)廣州市房地產(chǎn)檔案館于2017年6月13日出具的《廣州市不動產(chǎn)登記查冊表》記載：天河區(qū)××房的產(chǎn)權(quán)人為圣景公司；登記時間為2015年10月22日；房屋所有權(quán)取得方式為新建；權(quán)證號碼為120780193號；來函摘要顯示一審法院以（2015）穗海法執(zhí)字第5911-5號協(xié)助執(zhí)行通知書及執(zhí)行裁定書查封屬李東、翁建宏預(yù)購的該業(yè)（產(chǎn)權(quán)登記號：13預(yù)登01××34），查封時效為2015年12月30日到2018年12月29日。
在本案一審訴訟過程中，圣景公司和李東均確認：圣景公司向法院申請執(zhí)行后，李東和翁建宏至今未履行涉案裁決書確定的付款義務(wù)，圣景公司也未向李東和翁建宏交付涉案房屋。廣州農(nóng)商行會展支行表示不清楚上述情況。
圣景公司表示：其公司向廣州仲裁委員會提出要求李東、翁建宏支付剩余房款和逾期付款違約金的申請，是要求繼續(xù)履行《預(yù)售合同》的意思；在李東和翁建宏未付清房款和繳納稅費的情況下，其公司沒有為李東和翁建宏辦理涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。
一審法院認為：圣景公司提交的生效仲裁裁決已認定涉案房屋的《預(yù)售合同》有效，支持圣景公司申請李東、翁建宏向其公司支付所欠房款及逾期付款違約金的請求，實際上是裁決買賣雙方繼續(xù)履行《預(yù)售合同》，圣景公司在本案中對此也無異議，即圣景公司因該裁決書享有的是對李東、翁建宏的債權(quán)，而非涉案房屋的物權(quán)。故圣景公司關(guān)于其公司是涉案房屋唯一產(chǎn)權(quán)人的主張，缺乏依據(jù)，也與圣景公司申請裁決的目的及裁決結(jié)果相矛盾。
根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定，下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：……（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。涉案房屋預(yù)告登記在李東、翁建宏名下，故一審法院對該房屋予以查封并無不當(dāng)。據(jù)房管部門出具的房屋信息表記載，現(xiàn)李東、翁建宏仍為涉案房屋的預(yù)告登記權(quán)屬人，圣景公司認為該預(yù)告登記已失效的意見，依據(jù)不足，不予采納。故一審法院作出拍賣預(yù)告登記在李東、翁建宏名下涉案房屋的裁定，于法有據(jù)。鑒此，圣景公司要求解除對涉案房屋的查封并停止對該房屋的執(zhí)行程序的訴訟請求，缺乏依據(jù)，理由不充分，不予支持。圣景公司依生效裁決書對李東、翁建宏所享有的債權(quán)，可在法院處理李東、翁建宏的財產(chǎn)后依法申請參與分配，本案對此不予調(diào)處，圣景公司可另循其他途徑解決。一審法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第三百一十二條第一款第（二）項和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決：駁回圣景公司的全部訴訟請求。本案受理費100元，由圣景公司負擔(dān)。
圣景公司上訴請求：1．判決撤銷一審判決，改判不得執(zhí)行廣州市天河區(qū)；2．判決本案訴訟費用由廣州農(nóng)商行會展支行、李東承擔(dān)。事實和理由：一、本案爭議焦點為圣景公司是否享有該執(zhí)行標(biāo)的的所有權(quán)，是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，然而一審判決認定事實部分存在諸多自相矛盾的表述，屬基本事實認定不清。圣景公司一審提交的《不動產(chǎn)查冊表》可以清晰反映執(zhí)行標(biāo)的2905房的所有權(quán)為圣景公司享有。二、一審判決在“本院認為”部分，以圣景公司曾對李東、翁建宏提起仲裁追償房款并獲仲裁支持為由，認定合同繼續(xù)履行，并據(jù)此進一步認定圣景公司依據(jù)該生效裁決書不享有房屋物權(quán)，混淆了物權(quán)與債權(quán)的效力，屬法律理解和適用錯誤。三、一審法院根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定實施的系預(yù)查封行為，其查封對象是該商品房買賣合同中屬于李東、翁建宏的權(quán)利，而非房產(chǎn)本身，故不得直接執(zhí)行涉案房產(chǎn)。四、廣州農(nóng)商行會展支行應(yīng)申請執(zhí)行李東、翁建宏因支付房價款而形成的對圣景公司的合同債權(quán)，包括預(yù)售合同解除后屬于李東、翁建宏的主張返還前期已支付價款的權(quán)利。
廣州農(nóng)商行會展支行二審答辯稱，不同意圣景公司的上訴請求。
李東二審答辯稱，一審判決認定事實正確、適用法律正確，請求維持一審判決。
翁建宏、廣州市嘉來藝工藝術(shù)品有限公司經(jīng)二審法院合法傳喚未到庭表明意見。
經(jīng)二審審查，一審法院查明事實無誤，二審法院予以確認。
二審期間，圣景公司提交了《廣東省房地產(chǎn)預(yù)告登記證明》，擬證明李東、翁建宏為涉案房屋的預(yù)告登記權(quán)利人，其從未取得該房屋的所有權(quán)。經(jīng)質(zhì)證，廣州農(nóng)商行會展支行、李東均確認該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性。二審?fù)徶?，圣景公司、廣州農(nóng)商行會展支行、李東均確認涉案房屋的登記產(chǎn)權(quán)人為圣景公司，預(yù)告登記權(quán)利人為李東、翁建宏，目前該預(yù)告登記尚未失效。
二審法院認為：本案圣景公司以其為涉案2905房的產(chǎn)權(quán)人為由主張停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行。根據(jù)本案相關(guān)《廣州市不動產(chǎn)登記查冊表》及《廣東省房地產(chǎn)預(yù)告登記證明》等材料反映，圣景公司為涉案2905房的產(chǎn)權(quán)人，李東、翁建宏為該房屋的預(yù)告登記權(quán)利人。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！庇纱丝梢?，預(yù)告登記的法律性質(zhì)為一種特殊的擔(dān)保，即借助于不動產(chǎn)登記的作用，以物權(quán)的法律效力來保障債權(quán)目的的實現(xiàn)。預(yù)告登記效力屬于物權(quán)性質(zhì)，但是納入登記的請求權(quán)本身卻沒有物權(quán)效力，只是登記這種公示的行為使得這種請求權(quán)具有了排他效力。經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)，可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人。本案中，李東、翁建宏與圣景公司簽訂了《預(yù)售合同》并辦理了預(yù)告登記，該種經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利可對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人。且根據(jù)已生效的（2014）穗仲案字第4685號裁決結(jié)果表明，該合同仍處于繼續(xù)履行狀態(tài)，李東、翁建宏須向圣景公司支付剩余樓款，同理圣景公司亦依約負有繼續(xù)履行合同為李東、翁建宏辦理過戶登記的義務(wù)。而圣景公司至今并無提出解除合同的主張，預(yù)告登記尚未失效，故一審法院根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條的規(guī)定，對已辦理預(yù)告登記的涉案房屋進行預(yù)查封，并無不當(dāng)。鑒此，圣景公司上訴請求不得執(zhí)行涉案房屋，缺乏法律依據(jù)，不予支持。二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
對一、二審查明的事實，本院予以確認。
在本院再審過程中，李東表示的確無力支付購房款，希望解除合同，拿回部分已付房款；圣景公司表示已解除合同，要求拿回涉案房屋。圣景公司提出已于2020年3月24日向李東、翁建宏郵寄了解除買賣合同的律師函，對方已于2020年3月28日簽收，以此主張其行使了合同解除權(quán)。圣景公司還提出已于2020年9月3日向廣州市天河區(qū)人民法院提交了《撤回強制執(zhí)行申請書》，該院已簽收，以此主張向執(zhí)行法院申請撤回執(zhí)行生效仲裁裁決要求李東、翁建宏支付4676256元購房款及違約金的請求。圣景公司、廣州農(nóng)商行會展支行的代理人向本院書面請求給予一定時間進行和解，但當(dāng)事人并無達成和解協(xié)議；經(jīng)本院組織調(diào)解，亦未能達成調(diào)解協(xié)議。
本院再審過程中，圣景公司的代理人向本院提交代理意見稱，李東、翁建宏并未獲得涉案房屋的所有權(quán)，由于涉案房屋沒有交付，李東、翁建宏也不享有涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)。因李東、翁建宏支付第一期20%的購房款以后，至今未支付剩余房款，客觀上已無法獲得涉案房屋的所有權(quán)。對預(yù)告登記的房屋進行查封是預(yù)查封，并非正式查封，允許執(zhí)行涉案預(yù)告登記房屋將侵害售房人合法權(quán)益。李東、翁建宏一直拒絕付款，圣景公司已向購房人發(fā)出了解除合同的律師函，涉案買賣合同已經(jīng)解除，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定，涉案房屋的預(yù)告登記已經(jīng)失效。根據(jù)同案同判、類案同判的原則，本案應(yīng)參照最高人民法院（2019）最高法民再299號進行判決，圣景公司作為訟爭房產(chǎn)的權(quán)利人，可以申請解除查封、排除執(zhí)行。
本院認為，涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記在圣景公司名下，李東、翁建宏作為預(yù)購人辦理了涉案房屋的預(yù)告登記，本案爭議的焦點是，涉案房屋能否作為李東、翁建宏的財產(chǎn)予以查封及能否作為李東、翁建宏可供執(zhí)行的財產(chǎn)進行處置并用以清償李東、翁建宏的債務(wù)。解決本案爭議焦點，需要厘清以下法律關(guān)系：
（一）商品房買賣的預(yù)告登記并不產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，我國實行物權(quán)法定主義，不動產(chǎn)物權(quán)變動未經(jīng)依法登記不能產(chǎn)生物權(quán)法上的效果?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”根據(jù)該規(guī)定可知，預(yù)告登記是在不動產(chǎn)登記簿中公示的、以將來物權(quán)變動為內(nèi)容的預(yù)先登記，其效力在于排除、限制登記的不動產(chǎn)權(quán)利人行使處分權(quán)，保障預(yù)告登記權(quán)利人將來實現(xiàn)本登記。預(yù)告登記所登記的不是不動產(chǎn)物權(quán)，而是要求出讓人履行商品房買賣合同、將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，屬于合同權(quán)益。故預(yù)告登記并不發(fā)生物權(quán)變動后果。本案涉案房屋仍登記在圣景公司名下，圣景公司依法為涉案房屋的物權(quán)人。
（二）對辦理了商品房買賣預(yù)告登記的房屋可以進行預(yù)查封。根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條“下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”的規(guī)定，李東、翁建宏就涉案房屋辦理了商品房預(yù)告登記，人民法院在李東、翁建宏作為債務(wù)人的執(zhí)行過程中查封涉案房屋，仍屬于預(yù)查封，符合該規(guī)定，并無不當(dāng)。
（三）人民法院預(yù)查封被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記的房屋，所對應(yīng)的仍然是查封以該房屋為標(biāo)的的合同權(quán)益。人民法院查封的效力是禁止被執(zhí)行人處分被查封的財產(chǎn)或財產(chǎn)性權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十六條“國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記。預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算”的規(guī)定可知，預(yù)查封后，被執(zhí)行人與出讓人繼續(xù)履行房屋買賣合同、被執(zhí)行人取得預(yù)查封房屋的物權(quán)，則預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封，查封的效力及于房屋物權(quán)。預(yù)查封后，如果被執(zhí)行人與出讓人不能順利履行完畢買賣合同，被執(zhí)行人不能取得預(yù)告登記的物權(quán)，預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為本登記，則查封效力不能及于房屋物權(quán)，但參照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條“被執(zhí)行人購買第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價款并實際占有該財產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對該第三人的債權(quán)”的規(guī)定，被執(zhí)行人因購買該房屋而產(chǎn)生的對開發(fā)商的金錢債權(quán)，執(zhí)行法院可另行凍結(jié)。
（四）人民法院處置預(yù)查封的預(yù)告登記房屋應(yīng)符合法律、司法解釋的規(guī)定。如前所述，對預(yù)告登記的房屋，人民法院的查封為預(yù)查封，并不等同于查封，在預(yù)告登記權(quán)利人取得本登記前，預(yù)告登記權(quán)利人對預(yù)告登記的房屋僅享有合同權(quán)益，并不享有物權(quán)，因此查封法院不能將預(yù)告登記房屋直接作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行處置。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十九條“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，在保障出讓人利益的前提下，可以處置涉案房屋。依據(jù)該規(guī)定，保障方式可以是申請執(zhí)行人先行支付出讓人剩余購房款，或者出讓人同意處置房屋、從拍賣房屋款項中優(yōu)先支付剩余購房款。
（五）出讓人通過訴訟或仲裁主張繼續(xù)履行商品房買賣合同后，仍然可以作為物權(quán)人主張排除強制執(zhí)行。因受讓人不能按期支付對價，出讓人請求受讓人繼續(xù)履行合同，符合鼓勵合同繼續(xù)履行原則。繼續(xù)履行合同的判決，如果沒有將房屋物權(quán)確認給買受人或者判決將房屋過戶給買受人，則房屋仍然為出讓人財產(chǎn)，其仍可基于所有人權(quán)益主張排除執(zhí)行。本案一、二審判決認為，出讓人對房屋出讓金主張了請求權(quán)，就不能再就房屋所有權(quán)主張權(quán)利，否則就會出現(xiàn)既請求對價又主張物權(quán)的雙重獲利問題。對此，本院認為，其一，根據(jù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是以付清房款為前提的約定，在房款未付清前，雖有生效裁判判決受讓人支付對價，但并未改變房款未付清的事實。其二，請求受讓人支付購房款的判決，顯然不是確權(quán)判決或?qū)⒎课萁桓顿彿咳说倪^戶判決，二者法律效果不同。其三，如權(quán)利人主張了合同繼續(xù)履行，法律效果上就視同放棄了所有權(quán)，則對出讓人顯失公平，將導(dǎo)致出讓人不敢主張繼續(xù)履行合同，造成違約泛濫，不利于保護正常市場秩序。本案二審判決還認為，出現(xiàn)受讓人違約時，出讓人在主張權(quán)利時可以請求繼續(xù)履行合同，也可以請求解除合同，根據(jù)請求權(quán)競合理論，當(dāng)事人主張了繼續(xù)履行合同，根據(jù)“一事不再理”原則，就不能再主張物上請求權(quán)。對此，本院認為，首先，如前所述，主張了繼續(xù)履行合同，并未喪失物權(quán)及物上請求權(quán)。其次，這種情形并不構(gòu)成請求權(quán)競合。通說認為，請求權(quán)競合是指同一法律事實符合不同法律規(guī)定的請求權(quán)條件，權(quán)利人就同一請求目的只能選擇一個請求權(quán)行使。如承運人在運輸過程中因交通事故致人損害，受害人可以基于合同關(guān)系主張違約損失賠償，也可以基于侵權(quán)關(guān)系主張侵權(quán)損害賠償，其請求目的都是損失賠償。涉案出讓人主張繼續(xù)履行合同、請求支付房款，請求目的是轉(zhuǎn)讓對價；出讓人主張自己為物權(quán)人、請求排除執(zhí)行，請求目的是維護自己的所有人權(quán)益。兩個訴訟的訴訟事由、保護的權(quán)利、訴訟請求均不相同，不屬于請求權(quán)競合。再次，這種情形也不構(gòu)成“一事不再理”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十七條規(guī)定：“當(dāng)事人就已經(jīng)提起訴訟的事項在訴訟過程中或者裁判生效后再次起訴，同時符合下列條件的，構(gòu)成重復(fù)起訴：（一）后訴與前訴的當(dāng)事人相同；（二）后訴與前訴的訴訟標(biāo)的相同；（三）后訴與前訴的訴訟請求相同，或者后訴的訴訟請求實質(zhì)上否定前訴裁判結(jié)果。當(dāng)事人重復(fù)起訴的，裁定不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”，第二百四十八條規(guī)定：“裁判發(fā)生法律效力后，發(fā)生新的事實，當(dāng)事人再次提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理”。對比出讓人提起的履行合同、支付房款訴訟與案外人異議訴訟可知，兩訴的被告不完全相同；前訴的訴訟目的是尚欠的購房款，后訴的訴訟目的是阻卻執(zhí)行；兩訴的訴訟請求，后訴的訴訟請求并非為了否定前訴。同時，提起支付購房款訴訟時，可能并未發(fā)生涉案房屋被作為受讓人財產(chǎn)被強制執(zhí)行的情況。因此，以請求權(quán)競合或“一事不再理”不支持出讓人的理由，依法不能成立。
綜上，本院認為，李東、翁建宏是涉案房屋預(yù)告登記的權(quán)利人，廣州農(nóng)商行會展支行作為債權(quán)人在要求李東、翁建宏承擔(dān)支付金錢義務(wù)過程中，申請人民法院查封涉案房屋，符合《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條的規(guī)定。圣景公司在訴訟中主張解除查封，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。但因李東、翁建宏并未取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，本案預(yù)查封并未轉(zhuǎn)為正式查封，涉案房屋不能作為李東、翁建宏的財產(chǎn)用于清償李東、翁建宏的債務(wù)，且房屋產(chǎn)權(quán)人圣景公司未同意拍賣房屋、剩余購房款從變價款中優(yōu)先支付，故執(zhí)行法院不得在李東、翁建宏的金錢債務(wù)執(zhí)行中拍賣涉案房屋。圣景公司對涉案房屋被執(zhí)行法院拍賣提出異議，請求不得執(zhí)行拍賣涉案房屋，依法有據(jù)，本院予以支持。一、二審判決駁回圣景公司不得執(zhí)行涉案房屋的訴訟請求不當(dāng)，本院予以糾正。圣景公司在本院再審過程中主張已行使商品房買賣的合同解除權(quán)、不再申請執(zhí)行生效仲裁裁決，均屬于二審判決生效后出現(xiàn)的新事實，其若以此主張李東、翁建宏的債權(quán)消滅、預(yù)告登記失效，應(yīng)另循法律途徑解決，本案不予處理。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條，《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條、第十六條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第二百零七條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷廣州市中級人民法院（2018）粵01民終3155號民事判決；
二、不得執(zhí)行廣州市天河區(qū)；
三、駁回廣州圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他訴訟請求。
本案一、二審案件收費各100元，均由廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司會展新城支行負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 費漢定
審判員 劉涵平
審判員 陳可舒
二〇二〇年十二月十八日
書記員 黎云香