公眾號【重慶市第一中級人民法院】2022年12月8日發(fā)布
2019年至今，市一中法院轄區(qū)兩級法院受理商品房預(yù)（銷）售合同糾紛18782件，審結(jié)17076件。其中，市一中法院受理2907件，審結(jié)2808件。分析發(fā)現(xiàn)，商品房銷售合同糾紛逐漸從占絕對比例的購房者與開發(fā)商之間的“兩金”爭議（即逾期交房違約金和逾期辦證違約金爭議），轉(zhuǎn)向補充協(xié)議條款效力認定、精裝房質(zhì)量異議、銷售顧問權(quán)限、開發(fā)商口頭承諾效力等新類型爭議。
當(dāng)心，避開補充協(xié)議中限制購房者合法權(quán)利的“坑”
2020年6月，李某某、夏某某與重慶某房地產(chǎn)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購買該公司開發(fā)的位于江北區(qū)觀音橋的某房屋，并約定了交房時間。合同載明如逾期交房超過30日，李某某、夏某某有權(quán)解除合同，李某某、夏某某要求解除合同的，該房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退還全部已付購房款及利息并支付違約金。2020年12月2日，因該房地產(chǎn)公司一直未交房，李某某、夏某某向該公司發(fā)出《律師函》，以逾期交房為由要求解除合同。該房地產(chǎn)公司認為，根據(jù)雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》補充協(xié)議約定，若房地產(chǎn)公司逾期交房，李某某與夏某某放棄合同解除權(quán)，并以此為由不同意解除合同。李某某、夏某某遂向江北區(qū)法院起訴請求解除合同并由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，一審法院支持了李某某、夏某某的訴訟請求。該房地產(chǎn)公司不服上訴至市一中法院，該院審理后駁回了重慶某房地產(chǎn)公司的上訴請求。
法院經(jīng)審理認為，本案是《民法典》施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，應(yīng)適用當(dāng)時的法律、司法解釋相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條的規(guī)定，格式條款具有該法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。本案中的補充協(xié)議系重慶某房地產(chǎn)公司向不特定對象提供的可重復(fù)使用文本，屬格式合同。該協(xié)議約定買方在逾期交房的情況下放棄合同解除權(quán)，明顯排除了購房者主要權(quán)利，應(yīng)認定為無效。購房者是否享有解除權(quán)仍應(yīng)根據(jù)《重慶市商品房買賣合同》進行判斷。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂合同過程中，應(yīng)按照公平原則確定其與購房者之間的權(quán)利義務(wù)。本案中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反而通過格式條款剝奪購房者關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房的合同解除權(quán)，明顯排除了購房者的主要權(quán)利，應(yīng)認定為無效。
留心，簽訂購房合同時需審查銷售人員的授權(quán)
曾某系重慶某房地產(chǎn)公司銷售人員，購房者杜某與曾某在某樓盤售樓部簽訂了《置業(yè)預(yù)算表》。雙方還簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，合同顯示重慶某房地產(chǎn)公司為甲方、杜某為乙方。合同約定，杜某向重慶某房地產(chǎn)公司購買房屋，采取分期付款方式支付購房款，合同尾部無簽字蓋章。該合同附件五《商品房買賣合同補充協(xié)議》尾部，曾某在甲方處簽字，杜某在乙方處簽字，未加蓋重慶某房地產(chǎn)公司印章。合同簽訂后，杜某分四次通過手機銀行、微信等方式共計向曾某個人賬戶支付購房款234171元，其中前兩次曾某以個人名義向杜某出具了收條。后杜某發(fā)現(xiàn)房屋被另售他人，遂與曾某達成退款協(xié)議，但曾某未按期退還杜某購房款，杜某于是向璧山區(qū)法院起訴請求曾某與重慶某房地產(chǎn)公司承擔(dān)歸還剩余購房款及利息的連帶責(zé)任。璧山區(qū)法院僅支持了杜某針對曾某的訴訟請求，駁回其對重慶某房地產(chǎn)公司的請求。杜某不服上訴至市一中法院，該院審理后維持了一審判決。
《中華人民共和國民法總則》第一百七十條第一款規(guī)定：“執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項，以法人或者非法人組織的名義實施民事法律行為，對法人或者非法人組織發(fā)生效力?！倍拍持鲝埮c重慶某房地產(chǎn)公司存在房屋買賣法律關(guān)系，但舉示的《置業(yè)預(yù)算表》《商品房買賣合同》均無重慶某房地產(chǎn)公司蓋章或授權(quán)人員簽字，僅有曾某簽字。曾某系重慶某房地產(chǎn)公司一般銷售人員，簽訂購房合同并非曾某職權(quán)范圍事項。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百七十二條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效?！倍景钢?，曾某無授權(quán)委托書，涉案商品房買賣合同未加蓋公司印章，不存在曾某有代理權(quán)的客觀表象，且曾某要求將購房款轉(zhuǎn)至其個人賬戶，并以個人名義出具收條，這些行為均違背交易常理，杜某未審查曾某是否具有代理權(quán)，主觀上未盡到合理注意義務(wù)，存在過失。此外，杜某在發(fā)現(xiàn)涉案房屋另售他人后與曾某簽訂《協(xié)議》，約定由曾某退還購房款。因此，杜某系與曾某建立的合同關(guān)系，無權(quán)要求該房地產(chǎn)公司退還購房款。
除非有明確授權(quán)，否則購房人與開發(fā)商銷售人員簽訂商品房買賣合同，并直接支付購房款給銷售人員個人賬戶的，購房人與開發(fā)商之間不構(gòu)成商品房買賣合同關(guān)系。商品房買賣屬于大宗交易，對買賣雙方注意義務(wù)的要求更加嚴(yán)格，購房人在交易過程中應(yīng)重點審查交易相對方職權(quán)事項的范圍、是否有代理權(quán)限等，如未應(yīng)盡到合理注意義務(wù)，則購房人的請求很難獲得支持。
警惕，購房時開發(fā)商未寫入合同的承諾可能無效
熊某與重慶某實業(yè)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》購買一套一樓的住宅。購買過程中，重慶某實業(yè)公司宣傳購買一樓的業(yè)主享有花園的單獨使用權(quán)，還向熊某出具書面宣傳材料，做出保證一樓業(yè)主花園面積的承諾。后重慶某實業(yè)公司晚于合同約定交房時間通知熊某接房，熊某接房中發(fā)現(xiàn)購買的房屋存在墻體貫穿開裂、地圈梁偏差嚴(yán)重、墻體垂直度超過國家標(biāo)準(zhǔn)、空調(diào)機位只有一個而且尺寸不夠等嚴(yán)重質(zhì)量問題，因此拒絕接房。此外，熊某得知該公司前期關(guān)于一樓業(yè)主享有花園單獨使用權(quán)的承諾也無法兌現(xiàn)，現(xiàn)花園系小區(qū)全體業(yè)主共同使用。熊某認為因重慶某實業(yè)公司的虛假宣傳，導(dǎo)致其以高于正常價格的房款購買案涉房屋，因此向合川區(qū)法院起訴要求重慶某實業(yè)公司按照其他房屋的價格為基準(zhǔn)退還房屋差價，并承擔(dān)因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的逾期交房違約責(zé)任。合川區(qū)法院審理后僅支持熊某要求該公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟請求，駁回了退還差價的請求。
法院經(jīng)審理認為，熊某與重慶某實業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同中約定的房屋面積并不包括小區(qū)花園面積，房屋單價系雙方自愿商定，合同內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，系合法有效，對雙方均具有法律約束力。購買者對于房屋價值的認定應(yīng)當(dāng)結(jié)合樓層、具體位置、軟硬件功能等綜合考慮。熊某所購房屋緊鄰小區(qū)花園，其對花園的利用有更多便利。因此，熊某提出由重慶某實業(yè)公司按小區(qū)同幢三樓房屋均價計算房屋價款，并退還購房差價的訴訟請求與合同約定不符，不予支持。
近年來，部分開發(fā)商為銷售房屋，利用底層贈送花園使用權(quán)的營銷術(shù)語將房屋進行溢價銷售。部分購房者明知花園系小區(qū)公共部分但出于占便宜的心理仍然選擇購買，購買后實際無法得到花園單獨使用權(quán)。本案中開發(fā)商與購房者約定將小區(qū)部分公共花園面積交由購房者專有使用，但雙方明知購房合同僅對屋內(nèi)面積及單價進行明確，未包括小區(qū)花園面積，故購房者請求開發(fā)商退賠差價，人民法院不予支持。
安心，精裝房因裝修不當(dāng)導(dǎo)致的損失
應(yīng)由開發(fā)商“買單”
何某某與大足某公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套旅游度假別墅精裝修樣板間，但因裝修部分不能辦理銀行按揭貸款，雙方遂在合同上載明何某某所購房屋為清水房。接房后，何某某長期未在案涉房屋中居住，直至兩年后何某某父親搬入時才發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)三樓露臺大量積水，水滲透至室內(nèi)房間，導(dǎo)致出現(xiàn)墻面裝修大面積發(fā)霉，地面木板及家具被浸泡等現(xiàn)象。經(jīng)物業(yè)公司確認，原因系房屋三樓露臺被裝修施工時遺留的墻布堵塞，無法正常排水導(dǎo)致。后經(jīng)評估，房屋內(nèi)的裝飾裝修、家電家具等價值為515950元。雙方就損失賠償協(xié)商未果后，何某某起訴至大足區(qū)法院，要求大足某公司賠償其房屋內(nèi)裝修、家具家電及其他各項損失。大足區(qū)法院審理后支持了何某某因房屋滲水造成的資產(chǎn)損失及評估費的訴訟請求。
法院經(jīng)審理認為，根據(jù)雙方合同約定，商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題，應(yīng)由大足某公司履行保修義務(wù)，并對損失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案案涉房屋在保修期內(nèi)，因三樓露臺排水管堵塞，大量積水不能及時排出，倒灌至室內(nèi)房間，導(dǎo)致室內(nèi)裝修及家具家電被水浸泡后受損，大足某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然雙方在合同中約定案涉房屋為清水房，但大足某公司交付的房屋為精裝修樣板房，根據(jù)合同相對性原則，裝修不當(dāng)引起的案涉房屋財產(chǎn)受損，亦應(yīng)由大足某公司在本案中向原告承擔(dān)賠償責(zé)任，大足某公司承擔(dān)賠償責(zé)任后，可另行向裝修公司追償。
簽訂合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，其中一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，業(yè)主購買精裝房，開發(fā)商對于裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，對因裝修導(dǎo)致的損失也應(yīng)由開發(fā)商賠償。
放心，開發(fā)商售房時作出的免收物業(yè)費承諾有效
劉某向重慶某旅游公司購買其開發(fā)建設(shè)的商品房，雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，重慶某旅游公司還向劉某出具《免收物業(yè)管理費承諾函》，承諾對劉某購買的房屋免予收取三年物業(yè)服務(wù)費。交房時，劉某接到物業(yè)公司的物業(yè)費催收短信要求繳納物業(yè)費783.60元。劉某向長壽區(qū)法院起訴，認為重慶某旅游公司售房時承諾免予收取三年物業(yè)服務(wù)費，但物業(yè)公司卻向劉某收取了物業(yè)服務(wù)費，案涉房屋三年的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由重慶某旅游公司承擔(dān)。長壽區(qū)法院審理后支持了劉某的訴訟請求。
法院經(jīng)審理認為，重慶某旅游公司向劉某出具《免收物業(yè)管理費承諾函》，該承諾函與雙方訂立商品房預(yù)售合同存在密切關(guān)系，且該承諾系重慶某旅游公司的真實意思表示，對該公司具有法律約束力。現(xiàn)重慶某旅游公司未按照承諾函的內(nèi)容履行，導(dǎo)致劉某因繳納物業(yè)費產(chǎn)生損失，應(yīng)當(dāng)由重慶某旅游公司承擔(dān)該損失的賠償責(zé)任。
開發(fā)商在售房時向購房人作出的免予收取物業(yè)服務(wù)費的承諾具有法律約束力。雖然物業(yè)費系由物業(yè)公司收取，開發(fā)商的承諾亦不能代表物業(yè)公司，但開發(fā)商的該承諾可視為由開發(fā)商承擔(dān)購房人的物業(yè)費。本案中開發(fā)商未按承諾履行導(dǎo)致購房人產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)費損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
2020年7月17日，重慶某房地產(chǎn)公司與周某某簽訂《房屋買賣合同》，合同約定房屋總成交價434581元，付款方式為周某某接到重慶某房地產(chǎn)公司通知十五日內(nèi)將除訂金三萬之外的余款一次性付清，房屋資金監(jiān)管方為重慶市某中心。當(dāng)日，案外人何某某向重慶市某中心賬戶轉(zhuǎn)賬404 581元用于支付案涉房屋的購房款。重慶某房地產(chǎn)公司向周某某出具了收據(jù)并交付房屋。但該筆款項因不明原因，由重慶市某中心退回了案外人何某某賬戶。2021年4月1日，重慶某房地產(chǎn)公司向周某某郵寄送達了《告知函》，告知監(jiān)管賬戶和重慶某房地產(chǎn)公司均未查到周某某繳納的房款。2021年7月7日和2022年1月7日，案外人何某某先后再次向重慶市某中心轉(zhuǎn)賬300000元和104500元，并以現(xiàn)金方式向重慶某房地產(chǎn)公司支付了81元。后重慶某房地產(chǎn)公司向沙坪壩法區(qū)院起訴請求周某某支付逾期付款違約金。沙坪壩區(qū)法院審理后駁回了重慶某房地產(chǎn)公司的請求。
法院經(jīng)審理認為，周某某已于2020年7月17日向合同約定的資金監(jiān)管方轉(zhuǎn)賬支付了404581元購房款，重慶某房地產(chǎn)公司認可該款項為周某某購房款，并向周某某出具了收據(jù)確認，視為該公司認可周某某已履行支付房款的義務(wù)。雖然轉(zhuǎn)款交易完成后案涉購房款的資金監(jiān)管方將房款退回，但該退回行為與周某某無關(guān)，且該款項退回并非由于周某某或者何某某導(dǎo)致，因此周某某不應(yīng)對原告遲延收到房款的后果承擔(dān)責(zé)任。
本案中，購房人按照合同約定向開發(fā)商指定賬戶轉(zhuǎn)賬支付了購房款，后購房款非因購房人過錯退回，導(dǎo)致開發(fā)商未收到購房款。開發(fā)商再次要求購房者支付購房款，購房者在合理期限內(nèi)支付了購房款，不應(yīng)承擔(dān)逾期支付購房款的違約責(zé)任。