房屋買賣對(duì)每個(gè)人來說都是人生中一件大事，而房屋買賣涉及的法律問題又相當(dāng)復(fù)雜，稍有不慎，輕則發(fā)生糾紛，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致?lián)p失慘重。即墨法院公布四起房屋買賣合同糾紛典型案例，提醒大家在買賣房屋時(shí)提高法律意識(shí)，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
案例一：
惡意抵押房產(chǎn)行為無效
——李某訴黃某吉、黃某輝、第三人某銀行青島分行房屋買賣合同糾紛案
基本案情：
2015年，李某通過黃某吉的兒子黃某成購買黃某吉位于即墨古城的回遷房一處，隨后李某一家四口裝修入住。2019年11月黃某吉向法院提起訴訟，要求確認(rèn)李某與黃某成簽訂的房屋買賣合同無效，法院經(jīng)審理駁回黃某吉的訴訟請(qǐng)求。2021年4月，黃某吉辦理了涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記，5月份黃某吉與黃某輝（黃某吉的孫女、黃某成的女兒）簽訂二手房買賣合同并將房屋過戶至黃某輝名下，5月底黃某輝以該房屋在某銀行青島分行辦理貸款抵押，貸款80萬元。李某為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院，要求確認(rèn)黃某吉與黃某輝之間的二手房買賣協(xié)議無效，房屋恢復(fù)登記到黃某吉名下，黃某吉、黃某輝協(xié)助其辦理過戶手續(xù)；滌除某銀行青島分行的抵押登記。
裁判結(jié)果：
李某與黃某成簽訂購房合同的時(shí)間為2015年11月。黃某吉在法院起訴要求確認(rèn)李某與黃某成之間購房合同無效的時(shí)間為2019年11月，可見黃某吉在2019年11月之前已經(jīng)知曉涉案房屋已經(jīng)出售給李某。黃某輝在李某與黃某成簽訂的房屋買賣合同上簽字，其亦清楚涉案房屋已經(jīng)出售的事實(shí)。黃某吉、黃某成、黃某輝祖孫三人在知曉涉案房屋已經(jīng)出售的情況下仍然將房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記后過戶給黃某輝，其行為屬于惡意串通，黃某輝不顧房屋已經(jīng)出售的事實(shí)將房屋抵押，其行為明顯違反誠實(shí)信用原則及公序良俗，嚴(yán)重?fù)p害購房人李某的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十四條的規(guī)定“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效?！币虼它S某吉與黃某輝簽訂的二手房買賣協(xié)議無效，黃某輝應(yīng)當(dāng)將涉案房屋過戶回黃某吉名下。
第三人某銀行青島分行雖稱不知情涉案房屋已經(jīng)出售的事實(shí)，但是作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，出于防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的考慮，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)或行業(yè)規(guī)則、慣例對(duì)黃某輝提供的抵押物進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。第三人雖提交實(shí)地查看照片，但其提交的照片顯示的房屋與法院實(shí)地查看的房屋戶型、裝修等完全不同。第三人在辦理抵押貸款時(shí)存在重大過錯(cuò)，其權(quán)益不能優(yōu)先于依照約定付清大部分購房款且已經(jīng)合法占有使用涉案房屋的購房人李某，為維護(hù)社會(huì)公平正義、堅(jiān)持誠實(shí)守信原則，法院判令撤銷銀行在涉案房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。
法官說法：
近幾年法院審理多起賣房后惡意抵押或者惡意轉(zhuǎn)讓的案件，惡意抵押或轉(zhuǎn)讓的行為嚴(yán)重違背誠實(shí)信用原則和社會(huì)主義核心價(jià)值觀的要求，不利于房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定。法院堅(jiān)持誠實(shí)信用和維護(hù)社會(huì)公序良俗的審判理念，堅(jiān)決打擊惡意破壞交易秩序的行為，同時(shí)也給銀行或者小額貸款機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)敲響警鐘，在辦理抵押登記時(shí)一定要嚴(yán)格核實(shí)抵押物的產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)狀等情況，避免類似糾紛再次發(fā)生。
案例二：
同村村民買賣宅基地房屋合同有效,
但辦理登記過戶需符合行政審批條件
——王某訴程某某、劉小某房屋買賣合同糾紛案
基本案情：
2001年，王某與劉某簽訂房屋買賣協(xié)議，劉某將位于田橫鎮(zhèn)某村的宅基地房屋三間賣給王某，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議，房款當(dāng)場支付，房屋亦交付使用。后劉某去世，王某及王某之子王小某多次要求劉某之妻程某某、之子劉小某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，其拒不協(xié)助，王某遂提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效，并要求程某某和劉小某協(xié)助辦理房屋所占用的集體土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。
裁判結(jié)果：
關(guān)于房屋買賣協(xié)議的效力問題，經(jīng)法院對(duì)協(xié)議執(zhí)筆人陳某進(jìn)行調(diào)查，陳某稱該份協(xié)議是其執(zhí)筆書寫的，內(nèi)容屬實(shí)。并有村委出具的證明一份，可以證明2001年劉某與本村村民王某訂立房屋買賣契約約定，自愿將涉案房屋三間有償轉(zhuǎn)讓與王某名下居住所有，并向村委申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)變更登記。法院認(rèn)為，買賣協(xié)議簽訂的雙方為同村村民，協(xié)議內(nèi)容系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。關(guān)于王小某要求被告協(xié)助辦理過戶的問題，本案涉及農(nóng)村宅基上房屋買賣，該類房屋買賣的變更登記情況涉及國家對(duì)集體土地的管理政策，需要有相關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行審查、審批，符合條件的予以辦理變更登記，不符合規(guī)定的不予辦理。故該請(qǐng)求不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，法院不予處理。
法官說法：
《中華人民共和國合同法》（合同法雖已廢止，但本案合同發(fā)生于民法典施行前，仍適應(yīng)合同法規(guī)定）第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第十四條第一款規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)有爭議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理?！币虼?，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，適用合同法的相關(guān)規(guī)定，合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示并不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，合法有效。同時(shí)，考慮到宅基地房屋的特殊性及我國對(duì)集體土地的管理政策，在合同有效的情況下，雙方辦理過戶手續(xù)應(yīng)由有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行審批，不屬于人民法院的受理范圍，當(dāng)事人通過訴訟并不能解決農(nóng)村宅基地房的過戶登記問題。
案例三：
房子賣了20年，反悔？不行
——董某訴張某房屋買賣合同糾紛案
基本案情：
1999年12月，張某與董某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定張某作價(jià)1000元將其在村里的老房子賣給同村的董某，董某及家人一直在該房中居住使用。后隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價(jià)飆升，張某認(rèn)為當(dāng)初房價(jià)過低，決定毀約，不再配合董某辦理相關(guān)過戶登記手續(xù)。董某遂提起訴訟，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。
裁判結(jié)果：
張某與董某作為同村居民，經(jīng)人介紹及見證簽訂了房屋買賣協(xié)議，張某交付了房屋、董某支付了購房款并一直在房屋中居住。法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋買賣協(xié)議是張某與董某的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行，故判決確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。
法官說法：
民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。雙方當(dāng)事人在自愿平等基礎(chǔ)上簽訂買賣協(xié)議，協(xié)議效力受法律保護(hù)，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。雖然房屋價(jià)格隨市場行情的變化而變化，但一旦約定好價(jià)格簽訂了合同則不能再反悔。作為守法公民不應(yīng)見利忘義，喪失誠信。房子已出賣，理應(yīng)誠信履行協(xié)助過戶的義務(wù)。
案例四：
子代父出賣拆遷安置房構(gòu)成表見代理合法有效
——姜某訴孫某甲、孫某乙房屋買賣合同糾紛案
基本案情：
2016年，姜某與孫某乙簽訂房地產(chǎn)買賣契約，約定：孫某乙系孫某甲之子，代孫某甲簽訂合同。孫某甲將其名下即墨古城片區(qū)某安置區(qū)某戶住房出售給姜某，價(jià)款為46萬元，并約定了定金、首付款的支付時(shí)間點(diǎn)，尾款6萬元過戶當(dāng)日支付。合同簽訂后，姜某依約支付了孫某乙定金和首付款共計(jì)40萬元，并占有使用了涉案房屋。2018年某日，孫某乙為姜某出具收條一份，載明孫某乙自姜某處取走涉案房屋房號(hào)確認(rèn)書原件1份，用于辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)人孫某乙保證辦理下產(chǎn)權(quán)證后3個(gè)工作日內(nèi)必須配合姜某辦理過戶手續(xù)。該房屋回遷房號(hào)確認(rèn)書載明涉案房屋產(chǎn)權(quán)人孫某甲，代理人孫某乙，確認(rèn)時(shí)間2015年。經(jīng)查，涉案房屋已于2018年某日辦理網(wǎng)簽。后因?qū)O某甲、孫某乙一直未協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，姜某訴至法院，孫某甲辯稱其對(duì)孫某乙的賣房行為未授權(quán)、不知情。
裁判結(jié)果：
《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！笔紫?，孫某甲與孫某乙系父子關(guān)系，孫某乙與姜某簽訂案涉房地產(chǎn)買賣契約時(shí)孫某甲已年逾七十，房號(hào)確認(rèn)書上登記的產(chǎn)權(quán)人為孫某甲、代理人為孫某乙，孫某乙曾給姜某提供房號(hào)確認(rèn)書原件，且交付姜某涉案房屋鑰匙，具有使姜某相信孫某乙代理孫某甲處理房屋事宜的權(quán)利外觀；其次，房地產(chǎn)買賣契約約定的房屋價(jià)格符合當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格，姜某已經(jīng)按照合同約定支付購房款共計(jì)40萬元，并將剩余6萬元支付至法院賬戶，房屋已經(jīng)交付姜某占有使用五六年，期間孫某甲、孫某乙均未向姜某提出異議，故法院審理后認(rèn)定房地產(chǎn)買賣契約系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示、合法有效，被告孫某甲作為涉案房屋的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)履行過戶義務(wù)。
法官說法：
司法實(shí)踐中，涉及拆遷房屋買賣糾紛時(shí)，往往呈現(xiàn)本案糾紛的特點(diǎn)：1.房屋產(chǎn)權(quán)人往往是年齡較大的父母老人，為房屋買賣便利，往往系子女代父母辦理簽訂合同、交付房屋、收取房款等事宜；2.房價(jià)整體形勢較多年前為上漲狀態(tài)，簽訂買賣合同多年后待拆遷房屋能辦理過戶手續(xù)時(shí)，賣方常常以未授權(quán)、不知情而主張合同無效或者以實(shí)際交付房屋面積多于合同約定要求買方以高價(jià)補(bǔ)足差額，進(jìn)而拿捏買方拒不配合辦理過戶。法院在綜合考慮買賣房屋的具體情節(jié)基礎(chǔ)上，判斷代理人是否具有代理權(quán)限或者是否構(gòu)成表見代理，判斷買賣合同是否系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，進(jìn)而做出合同效力的認(rèn)定。