房屋評(píng)估應(yīng)參照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)
————吳某與開(kāi)發(fā)商房屋征收安置補(bǔ)償合同糾紛案
裁判規(guī)則
房屋拆遷安置補(bǔ)償合同的雙方當(dāng)事人對(duì)房屋的價(jià)值有爭(zhēng)議的，拆遷人對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
吳某與開(kāi)發(fā)商房屋征收安置補(bǔ)償合同糾紛案
案情簡(jiǎn)介
某市鶴興路舊城區(qū)改建征收正在進(jìn)行，先后有五家具有A級(jí)資質(zhì)的評(píng)估咨詢公司來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)接受居民投票，最后該市W資產(chǎn)評(píng)估有限公司得票最多，此后由這家公司完成了房屋價(jià)格評(píng)估。但事后作為被征收人的吳某得知，投票當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)只去了部分居民進(jìn)行投票，而且每去一戶居民評(píng)估機(jī)構(gòu)就給其發(fā)10元辛苦費(fèi)，被征收人趙某也認(rèn)為這像是在賄選村官而不愿前去參加投票，而且選哪家評(píng)估機(jī)構(gòu)人家房管局早已內(nèi)定，同時(shí)，W資產(chǎn)評(píng)估公司公布了對(duì)居民房屋的評(píng)估價(jià)格，吳某得知他的房屋一樓的評(píng)估價(jià)是18敞841元／平方米，二樓是3785元／平方米，而剛建成一年的鄰街商業(yè)步行街的店面售價(jià)是5萬(wàn)～10萬(wàn)元／平方米，吳某為此而與開(kāi)發(fā)商交涉，開(kāi)發(fā)商回答說(shuō)鄰街的是新房而吳某的是舊房；而吳某卻認(rèn)為他賣的不是房子，而是地皮，并因此堅(jiān)決拒絕接受征收單位提出的補(bǔ)償費(fèi)用。
法律分析
本案反映了兩個(gè)問(wèn)題：第一，被征收房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)問(wèn)題；第二，房屋價(jià)格評(píng)估的參照標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。
第一，對(duì)于被征收房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)問(wèn)題�！秶�(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定�！狈康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。這一規(guī)定確定了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的民主確定程序，即房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省級(jí)人民政府制定，另外，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)，一旦選定之后，其評(píng)估工作是任何單位和個(gè)人均不得干預(yù)的，這就使被征收人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有了選擇確定權(quán)以及監(jiān)督權(quán)。本案中對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇明顯存在程序上的錯(cuò)誤。
第二，房屋價(jià)格評(píng)估的參照標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。原《拆遷條例》第24條規(guī)定因房屋拆遷對(duì)被拆遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，其具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，第3條還規(guī)定搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，也由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。但實(shí)踐中往往省級(jí)政府再行委托市級(jí)政府制定上述標(biāo)準(zhǔn)，故房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估具體辦法的決定權(quán)最終還是掌握在各地方政府手中，如此就為開(kāi)發(fā)商的尋租行為提供了便利。本案中，當(dāng)?shù)胤课莨芾砭钟诤税l(fā)拆遷許可證的當(dāng)天即行公布了當(dāng)?shù)匾患以u(píng)估公司對(duì)居民房屋的評(píng)估價(jià)格，但這個(gè)價(jià)格引起了被征收人的不滿，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為剛建成一年的臨街商業(yè)步行街的店面價(jià)格是5萬(wàn)～10萬(wàn)元／平方米，而鶴興路臨街的房屋一樓的評(píng)估價(jià)是18841元／平方米，二樓是3785元／平方米，針對(duì)評(píng)估價(jià)格的糾紛愈演愈烈，究竟評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)格依據(jù)的是當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格？抑或是政府指導(dǎo)價(jià)？抑或兩者都不是而是其他標(biāo)準(zhǔn)？這些都不得而知，這成為此案久拖不決的癥結(jié)所在。
依法公平補(bǔ)償是城市房屋征收的前提，在房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇和評(píng)估價(jià)格參照標(biāo)準(zhǔn)上，《補(bǔ)償條例》在立法原則上有了相當(dāng)大的改進(jìn)�！堆a(bǔ)償條例》第19條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格�！薄秶�(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第14條規(guī)定：“被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素�！�
根據(jù)《補(bǔ)償條例》的立法精神，不論房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果如何，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。在本案中，臨街商業(yè)步行街商鋪的價(jià)值就可以視為被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，則鶴興路上的被征收人也應(yīng)得到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。