一、建設(shè)工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應(yīng)當(dāng)依法參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定計(jì)算折價(jià)補(bǔ)償款（最高人民法院民事審判第一庭2022年第22次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要）
建設(shè)工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算折價(jià)補(bǔ)償款？
建設(shè)工程施工合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)、交付工作成果即建設(shè)工程并由發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定及國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款并接收建設(shè)工程。如果發(fā)包人不按照合同約定及相應(yīng)的規(guī)范或者標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收，但接收建設(shè)工程的，參照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第九條、第十四條等規(guī)定，視為建設(shè)工程質(zhì)量合格。
《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第七百九十三條第一款規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人?！?/span>
根據(jù)上述規(guī)定，建設(shè)工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應(yīng)當(dāng)依法參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定，計(jì)算承包人應(yīng)得折價(jià)補(bǔ)償款。實(shí)務(wù)中，之所以出現(xiàn)建設(shè)工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的情形下以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算折價(jià)補(bǔ)償款的爭(zhēng)議，在于未能準(zhǔn)確理解《民法典》第七百九十三條第一款的規(guī)定。建設(shè)工程施工具有一定的周期性和復(fù)雜性，雙方當(dāng)事人在合同中的約定一定程度上代表了雙方當(dāng)事人對(duì)于合同簽訂和履行的合理預(yù)期以及對(duì)于相關(guān)合同風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)先安排，在建設(shè)工程施工合同無效，沒有更加科學(xué)、合理、簡(jiǎn)便有效的折價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，參照建設(shè)工程施工合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人具有相當(dāng)?shù)暮侠硇?。這種方式可以在保證建設(shè)工程質(zhì)量的前提下，確保雙方當(dāng)事人均不能從無效合同中獲得超出合同有效時(shí)的利益，符合當(dāng)事人的合理預(yù)期和我國(guó)建筑市場(chǎng)的實(shí)際，能夠保證案件裁判的社會(huì)效果?！睹穹ǖ洹返谄甙倬攀龡l第一款雖然使用了“可以參照”的表述，但如果工程建設(shè)未發(fā)生大規(guī)模設(shè)計(jì)改變，或者合同中有關(guān)工程價(jià)款約定不存在嚴(yán)重違背當(dāng)事人真實(shí)意思表示等情況，人民法院在具體裁判中，不宜任意將“可以參照”理解為可以參照、也可以不參照。
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二、承包人對(duì)違章建筑不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)（最高人民法院民事審判第一庭2021年第21次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要）
承包人對(duì)違章建筑是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度系以建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先清償承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，故承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的前提是其建設(shè)完成的建設(shè)工程依法可以流轉(zhuǎn)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條規(guī)定，承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件是建設(shè)工程宜折價(jià)、拍賣。因違章建筑不宜折價(jià)、拍賣，故承包人對(duì)違章建筑不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
三、實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)（最高人民法院民事審判第一庭2021年第21次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要）
實(shí)際施工人是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?
實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是指在發(fā)包人經(jīng)承包人催告支付工程款后合理期限內(nèi)仍未支付工程款時(shí)，承包人享有的與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或者請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十五之規(guī)定，只有與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人才享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。實(shí)際施工人不屬于“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人”，不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
四、《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人（最高人民法院民事審判第一庭2021年第20次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要）
《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人是否包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人？
可以依據(jù)《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定突破合同相對(duì)性原則請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的實(shí)際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人，即《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。
本條解釋涉及三方當(dāng)事人兩個(gè)法律關(guān)系。一是發(fā)包人與承包人之間的建設(shè)工程施工合同關(guān)系；二是承包人與實(shí)際施工人之間的轉(zhuǎn)包或者違法分包關(guān)系。
原則上，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自的法律關(guān)系，請(qǐng)求各自的債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。
本條解釋為保護(hù)農(nóng)民工等建筑工人的利益，突破合同相對(duì)性原則，允許實(shí)際施工人請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)該條解釋的適用應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握。
該條解釋只規(guī)范轉(zhuǎn)包和違法分包兩種關(guān)系，未規(guī)定借用資質(zhì)的實(shí)際施工人以及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
因此，可以依據(jù)《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定突破合同相對(duì)性原則請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的實(shí)際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。
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五、借用資質(zhì)的實(shí)際施工人與發(fā)包人形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系且工程驗(yàn)收合格的，可以請(qǐng)求發(fā)包人參照合同約定折價(jià)補(bǔ)償（最高人民法院民事審判第一庭2021年第20次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要）
借用資質(zhì)的實(shí)際施工人是否有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人對(duì)其施工工程折價(jià)補(bǔ)償？
沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與發(fā)包人簽訂建設(shè)工程施工合同，在發(fā)包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道系借用資質(zhì)的實(shí)際施工人進(jìn)行施工的情況下，發(fā)包人與借用資質(zhì)的實(shí)際施工人之間形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系。
該建設(shè)工程施工合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百九十三條第一款規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人?！?/span>
因此，在借用資質(zhì)的實(shí)際施工人與發(fā)包人之間形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系且建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，借用資質(zhì)的實(shí)際施工人有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償。
六、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽而消滅（最高人民法院民事審判第一庭2021年第21次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要）
建成的房屋已辦理網(wǎng)簽，承包人是否仍有權(quán)就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償？
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽而消滅，如符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立要件，承包人仍有權(quán)就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
《民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條至第四十二條進(jìn)一步明確了行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件。
由此可見，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是承包人的法定權(quán)利，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)就已經(jīng)成立。商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預(yù)售而采用的行政管理手段，并非法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，亦不導(dǎo)致承包人原本享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)因此不成立或者消滅。
如承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)與房屋買受人之間發(fā)生權(quán)利沖突的，屬于權(quán)利順位問題，可另行解決。