1.移動運營商擅自在居民小區(qū)樓房內搭設工業(yè)通信基站，從事經營活動，應認定為法律所禁止的“住改商”行為——趙春鋼等訴某移動運營商業(yè)主共有權糾紛案
案例要旨：移動運營商未經有利害關系的業(yè)主同意的情況下，擅自在居民小區(qū)樓房內搭設工業(yè)通信基站，從事無線通信作業(yè)，該行為與原有住宅性質相悖，不屬于基于專有部分特定使用功能的需要而對共有屋頂的合理利用，已構成對共有物權的侵害，應認定為法律禁止的“住改商”行為。
審理法院：湖北省荊州市中級人民法院
來源：《人民司法·案例》2014年第4期
2.房屋使用人將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應承擔與業(yè)主相同的法定義務，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應當經有利害關系的業(yè)主同意——張一訴鄭中偉、中國聯合網絡通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權糾紛案
案例要旨：在審理建筑物區(qū)分所有權案件時，即使業(yè)主對房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經營性活動，即可認定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，應依照關于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理。
房屋使用人將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應承擔與業(yè)主相同的法定義務，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。
審理法院：湖北省武漢市中級人民法院
來源：《最高人民法院公報》2014年第11期（總第217期）
3.業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房——柴金鴻與何寶興業(yè)主專有權糾紛
案例要旨：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。業(yè)主未獲得作為本棟建筑物內其他業(yè)主的同意，擅自將涉案使用用途為住宅的房屋改變?yōu)榻洜I性用房，侵害了本棟建筑物內其他業(yè)主的權利，本棟建筑物內其他業(yè)主作為有利害關系的業(yè)主有權利要求其恢復房屋住宅的使用用途。
案號：（2015）濱功民初字第1403號
審理法院：天津市濱海新區(qū)人民法院
來源：裁判文書網，發(fā)布日期2015年11月14日
4.業(yè)主擅自將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，有利害關系的業(yè)主有權請求排除妨礙、消除危險、恢復原狀——李學峰、張紅梅等與李洪旗、張健排除妨害糾紛
案例要旨：業(yè)主將涉案的住宅改變?yōu)榻洜I性用房，出租他人經營飯店，未經審批許可，也未征得其他有利害關系業(yè)主同意，該業(yè)主的行為對涉案樓房的結構安全留有安全隱患，并給相鄰業(yè)主的居住生活環(huán)境等造成了一定的污染和損害，損害了有利害關系業(yè)主的合法權益，有利害關系的業(yè)主有權請求排除妨礙、消除危險、恢復原狀或賠償損失。
案號：(2015)煙民四終字第1158號
審理法院：山東省煙臺市中級人民法院
來源：裁判文書網，發(fā)布日期2015年9月10日
1.應當如何確定有利害關系業(yè)主的范圍
對有利害關系的業(yè)主的界定，不僅要考慮對業(yè)主居住、生活環(huán)境的安全和安寧的影響或者可能造成的影響，還應當考慮對其專有部分不動產價值的影響。實踐中，在判斷某一業(yè)主是否屬于本條所稱的有利害關系的業(yè)主時，應注意從以下幾點進行認定，一是應當具有法律規(guī)定的業(yè)主身份。實踐中，應認定基于合同或法律規(guī)定而具體居住或者使用物業(yè)的符合法律規(guī)定情形的物業(yè)使用人，擁有與業(yè)主相同的權利。二是必須是業(yè)主的合法權利受到或者可能受到侵害，這里所說的合法權利指的是業(yè)主作為建筑物所有權人所享有的特定權利，如共有權、區(qū)分專有權等。三是損害與“住改商”業(yè)主行為之間有法律上的因果關系。從位置上來說，本棟建筑物內的其他業(yè)主是當然的有利害關系的業(yè)主，但不宜將整個小區(qū)的所有業(yè)主都認定為法律規(guī)定的有利害關系的業(yè)主。實踐中確有可能出現建筑區(qū)劃內本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定。如果建筑區(qū)劃內本棟建筑物之外的業(yè)主主張與“住改商”行為存在利害關系的，應當舉證證明利害關系的存在，即其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。當存在小區(qū)業(yè)主已將房屋出租、出借等情形時，也應賦予非業(yè)主的物業(yè)使用人相同的異議權利。
2.如果未經有利害關系的業(yè)主一致同意，其法律后果是什么
本條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。未經有利害關系的業(yè)主一致同意，其行為仍不具備合法性。因此，本條實際上已經成為“住改商”業(yè)主對由此產生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據。值得注意的是，《物權法》對此規(guī)定為業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。實踐中有的做法是按照多數決來確定有利害關系業(yè)主的意見，這違背了當初的立法本意，因此本條明確了“住改商”中有利害關系業(yè)主的意見不應適用“多數決”，明確規(guī)定為需經有利害關系的業(yè)主一致同意。但也要明確，在“住改商”問題上，有利害關系業(yè)主一致同意只是必要條件，業(yè)主將住宅改為經營性用房時必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，這兩個條件必須同時具備，缺一不可，才可以將住宅合理合法地改變?yōu)榻洜I性用房。實踐中，有的“住改商”業(yè)主以其已經辦理工商登記并取得了營業(yè)執(zhí)照為由主張其行為的合法性，用以對抗有利害關系業(yè)主的反對意見。“住改商”業(yè)主已經辦理了工商登記取得營業(yè)執(zhí)照的事實，不能改變其行為欠缺合法性。辦理工商登記并取得了營業(yè)執(zhí)照的事實屬于行政登記及許可范圍，其不涉及當事人“住改商”民事行為效力問題。該事實不能限制本條規(guī)定的效力。
（摘自：最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編，《中華人民共和國民法典物權編理解與適用》（上），人民法院出版社2020年出版，第384~386頁。）
《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條 依法登記取得或者依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。
第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未依據民法典第二百七十九條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主一致同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為民法典第二百七十九條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
來源：法信