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中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理城中村改造法律業(yè)務(wù)操作指引

· 發(fā)布部門(mén) : 中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)

· 發(fā)文字號(hào) : -

· 發(fā)布日期 : 2013-06-01

· 實(shí)施日期 : -

· 時(shí)效性 : 現(xiàn)行有效

· 效力級(jí)別 :

· 法規(guī)類(lèi)別 : 律師,律師業(yè)務(wù)

中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理城中村改造法律業(yè)務(wù)操作指引
（中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)發(fā)布　2013年6月匯編）

目錄

第一章　總則

第一節(jié)　指引制定背景和目的

第二節(jié)　指引相關(guān)定義

第三節(jié)　指引適用范圍

第四節(jié)　律師辦理城中村業(yè)務(wù)適用法律、法規(guī)及規(guī)范性文件指引

第五節(jié)　律師辦理城中村改造法律業(yè)務(wù)應(yīng)注意的重要問(wèn)題提示

第二章　律師在城中村改造中為政府相關(guān)職能部門(mén)提供法律服務(wù)操作指引

第一節(jié)　城中村改造中涉及的政府職能部門(mén)及其職責(zé)

第二節(jié)　律師為城中村轉(zhuǎn)制提供法律服務(wù)指引

第三節(jié)　律師為城中村改造中的查處違法建筑物提供法律服務(wù)指引

第四節(jié)　律師為選定城中村改造中的改造實(shí)施主體提供法律服務(wù)指引

第五節(jié)　律師為城中村改造涉及的行政許可提供法律服務(wù)指引

第六節(jié)　律師為政府部門(mén)城中村改造中的征地過(guò)程提供法律服務(wù)指引

第七節(jié)　律師為城中村改造中的建設(shè)用地使用權(quán)出讓提供法律服務(wù)指引

第三章　律師為城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)操作指引

第一節(jié)　開(kāi)發(fā)商參與城中村改造的方式

第二節(jié)　律師在城中村改造中為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容

第三節(jié)　律師為開(kāi)發(fā)商城中村改造提供盡職調(diào)查法律服務(wù)指引

第四節(jié)　律師為開(kāi)發(fā)商確定城中村改造開(kāi)發(fā)模式提供法律服務(wù)指引

第五節(jié)　律師為開(kāi)發(fā)商在委托拆遷合同簽訂階段提供法律服務(wù)指引

第六節(jié)　律師為開(kāi)發(fā)商在城中村改造行政審批中提供法律服務(wù)指引

第七節(jié)　律師為城中村改造中建設(shè)用地使用權(quán)取得提供法律服務(wù)指引

第八節(jié)　律師為城中村改造項(xiàng)目融資提供法律服務(wù)指引

第九節(jié)　律師為城中村改造中回遷安置和公建設(shè)施移交提供法律服務(wù)指引

第四章　律師在城中村改造中為村集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律服務(wù)操作指引

第一節(jié)　村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造中的作用

第二節(jié)　村集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體參與城中村改造的模式

第三節(jié)　律師為村集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體時(shí)提供法律服務(wù)指引

第四節(jié)　律師為村集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷人時(shí)提供法律服務(wù)指引

第五章　律師為城中村改造中的物權(quán)主體提供法律服務(wù)操作指引

第一節(jié)　城中村改造中物權(quán)主體的類(lèi)別

第二節(jié)　律師為物權(quán)主體提供法律服務(wù)的一般規(guī)定

第三節(jié)　律師為不同物權(quán)主體提供法律服務(wù)的特別注意事項(xiàng)
第一章　總則
第一節(jié)　指引制定背景和目的
第1條　制定背景

城中村改造中涉及大量復(fù)雜的法律事務(wù)，主要包括：集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的操作、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)為合作或股份制經(jīng)濟(jì)組織、違法建（構(gòu)）筑物的處理、拆遷補(bǔ)償安置糾紛、集體土地建房買(mǎi)賣(mài)糾紛、村股份公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)、村集體企業(yè)改制，等等。目前，由于我國(guó)涉及城中村改造方面的法律、法規(guī)不完善，因此，城中村改造過(guò)程中亟須專(zhuān)業(yè)律師對(duì)城中村改造過(guò)程中的各類(lèi)法律問(wèn)題提供專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)。

第2條　制定目的

由于城中村改造中涉及的法律事務(wù)極為復(fù)雜，且屬于新型的業(yè)務(wù)類(lèi)型，為幫助、指導(dǎo)和規(guī)范全國(guó)律師辦理城中村改造過(guò)程中相關(guān)訴訟和非訴訟法律服務(wù)，提高律師辦理城中村改造法律業(yè)務(wù)的服務(wù)水平和專(zhuān)業(yè)化程度，根據(jù)城中村改造涉及的各類(lèi)法律、法規(guī)、規(guī)章及政府規(guī)范性文件，結(jié)合城中村改造的法律實(shí)務(wù)，特制定本操作指引，供全國(guó)律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考和借鑒。本指引僅供律師在業(yè)務(wù)中作為參考，并非律師執(zhí)業(yè)的強(qiáng)制性規(guī)范。

第二節(jié)　指引相關(guān)定義
第3條　指引相關(guān)定義如下：

3.1城中村

城中村不是一個(gè)嚴(yán)格的法律術(shù)語(yǔ)，歸納各界的觀(guān)點(diǎn)，本指引所稱(chēng)的城中村是指位于城市建成區(qū)或者規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)，失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊以及社區(qū)。城中村的形成就是城市建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)隨著城市的不斷發(fā)展，"包圍"了原本不屬于建成區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍的農(nóng)村，從而形成的城村共存的一種城市化發(fā)展現(xiàn)象。

城中村的主要特點(diǎn)是：

（1） 城中村內(nèi)的主要成員是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民，這些農(nóng)民不再以農(nóng)業(yè)為生。

（2） 城中村實(shí)行村民自治的內(nèi)部管理體制，民事法律行為主體是村民依法推選的村民委員會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織改組設(shè)立的合作或股份制經(jīng)濟(jì)組織。

（3） 城中村坐落于城市之中或位于城市周邊，基于各種歷史原因，城中村內(nèi)建筑并沒(méi)有或難以納入城市規(guī)劃管理。

（4） 城中村的土地原屬于集體所有，在城市化過(guò)程中部分或全部依法轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。

3.2村民

村民，是指在一定時(shí)期內(nèi)，居住在某一鄉(xiāng)村區(qū)域或村莊內(nèi)，具有該村民組織成員權(quán)，受某一區(qū)域或村莊組織領(lǐng)導(dǎo)管理的自然人。

3.3村民委員會(huì)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《村民委員會(huì)組織法》）的規(guī)定，村民委員會(huì)是指村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，實(shí)行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督。

村民委員會(huì)辦理本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)，調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安，向人民政府反映村民的意見(jiàn)、要求和提出建議。

3.4村集體經(jīng)濟(jì)組織

村集體經(jīng)濟(jì)組織，傳統(tǒng)意義上的村集體經(jīng)濟(jì)組織是指在行政村范圍內(nèi)，以集體所有制為主要特征的一種組織形式。由農(nóng)民自愿聯(lián)合，將其各自所有的生產(chǎn)資料（土地、較大型農(nóng)具、耕畜）投入集體所有，由集體組織農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民進(jìn)行集體勞動(dòng)，各盡所能、按勞分配的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織。新型村集體經(jīng)濟(jì)組織，是指以村民為服務(wù)對(duì)象，以規(guī)模經(jīng)濟(jì)為特征，滿(mǎn)足成員共同經(jīng)濟(jì)需求的合作經(jīng)濟(jì)組織。

3.5城中村轉(zhuǎn)制

城中村轉(zhuǎn)制是指城中村由村民自治管理體制轉(zhuǎn)為城市居民自治的管理體制。轉(zhuǎn)制后的城中村按照城市管理體制統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理。城中村轉(zhuǎn)制后，城中村的集體土地變?yōu)閲?guó)有土土地，村民由農(nóng)業(yè)戶(hù)口轉(zhuǎn)為居民戶(hù)口，城中村內(nèi)的村民委員會(huì)變?yōu)榫用裎瘑T會(huì)，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改組設(shè)立變?yōu)楹献骰蚬煞葜平?jīng)濟(jì)組織。

3.6違法建（構(gòu)）筑物

違法建（構(gòu)）筑物，是指違反法律、法規(guī)的規(guī)定而建造的建筑物和構(gòu)筑物，有的法律文件和學(xué)者也稱(chēng)違章建筑。從嚴(yán)格意義上講，違法建筑的范圍應(yīng)小于違章建筑，它僅包含違反法律、法規(guī)的建筑物，而違章建筑是指違反包括法律、法規(guī)在內(nèi)的各種制度規(guī)定的建筑物和構(gòu)筑物，也即它還包括違反除法律、法規(guī)之外的行政規(guī)章和地方性法規(guī)之規(guī)定的建筑物和構(gòu)筑物。目前《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》等法律都未對(duì)違法建筑作出明確的定義，而只列舉了一系列的違法情形和對(duì)應(yīng)的處罰措施。

3.7被拆遷房屋

被拆遷房屋，指城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋，包括永久性建筑和臨時(shí)性建筑及附屬物。

3.8被拆遷人

被拆遷人，特指在城中村改造項(xiàng)目中被拆遷房屋的所有人。

3.9小產(chǎn)權(quán)房

本指引所稱(chēng)的小產(chǎn)權(quán)房，特指在城市化過(guò)程中集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，在原農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，且該房屋未繳納或補(bǔ)繳土地出讓金等費(fèi)用，不具有政府相關(guān)部門(mén)出具的房地產(chǎn)證。

3.10安置房

安置房，是指在城中村改造項(xiàng)目中對(duì)被拆遷人或被拆遷房承租人進(jìn)行臨時(shí)安置或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。

3.11回遷房

回遷房，指城中村改造項(xiàng)目建設(shè)完成后，取得竣工驗(yàn)收備案文件并依照拆遷補(bǔ)償協(xié)議的約定交付給被拆遷房權(quán)利人所有的房屋。

第三節(jié)　指引適用范圍
第4條　本指引適用全國(guó)律師辦理城中村改造中的下列法律事務(wù)：

4.1律師為政府相關(guān)部門(mén)在城中村改造項(xiàng)目中提供法律服務(wù)的范圍，包括但不限于立項(xiàng)、規(guī)劃、招商引資、規(guī)范性文件審查、改造資金監(jiān)管、行政許可、違法建（構(gòu)）筑物查處、文物保護(hù)、土地出讓、城中村改造項(xiàng)目實(shí)施等。

4.2律師為參與城中村改造項(xiàng)目的投資商或開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)的范圍，包括但不限于項(xiàng)目盡職調(diào)查、開(kāi)發(fā)模式選擇、協(xié)助項(xiàng)目融資、項(xiàng)目稅務(wù)咨詢(xún)及規(guī)劃、協(xié)助辦理行政審批、拆遷安置補(bǔ)償方案的擬訂，及其相關(guān)文件的起草與談判（包括城中村村民及企業(yè)原地回遷安置、整體性搬遷、異地安置、貨幣補(bǔ)償?shù)姆桨笖M訂及文件的起草與談判）、違法建（構(gòu)）筑物的處理、小產(chǎn)權(quán)房的處理、承租戶(hù)安置、改造范圍內(nèi)資產(chǎn)收購(gòu)、土地使用權(quán)取得、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)、回遷房的交付及分配、項(xiàng)目市政配套設(shè)施建設(shè)及移交、地方行政事業(yè)性收費(fèi)減免事宜等。

4.3律師為村集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造項(xiàng)目提供法律服務(wù)的范圍，包括但不限于項(xiàng)目立項(xiàng)及申報(bào)、開(kāi)發(fā)模式選擇、設(shè)立項(xiàng)目公司、城中村改造合作方的盡職調(diào)查、協(xié)助召開(kāi)股東代表大會(huì)及董事會(huì)、項(xiàng)目改造意愿調(diào)查、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目稅務(wù)咨詢(xún)及規(guī)劃、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置方案的擬訂及其相關(guān)文件的起草與談判、協(xié)助參與項(xiàng)目的規(guī)劃及建設(shè)、回遷房的驗(yàn)收及分配、集體企業(yè)清產(chǎn)核資和公司治理結(jié)構(gòu)完善等。

4.4律師為城中村改造范圍內(nèi)的物權(quán)主體，即動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人、用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人等提供法律服務(wù)的范圍，包括但不限于參與城中村項(xiàng)目改造方案的聽(tīng)證、參與拆遷補(bǔ)償談判、代為提起行政復(fù)議和行政訴訟、民事訴訟、回遷房及安置房的驗(yàn)收及交付等方面。

第四節(jié)　律師辦理城中村業(yè)務(wù)適用法律、法規(guī)及規(guī)范性文件指引
第5條　律師辦理城中村改造項(xiàng)目需熟悉和運(yùn)用的法律包括：

5.1基礎(chǔ)類(lèi)法律、法規(guī)：

5.1.1《民法通則》及其司法解釋?zhuān)�主要�?yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：民事行為能力、宣告失蹤和宣告死亡程序、民事法律行為、委托代理行為、婚姻關(guān)系、繼承關(guān)系等。

5.1.2《合同法》及其司法解釋?zhuān)�主要�?yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：合同的訂立、合同的效力、合同的履行、合同的終止、違約責(zé)任、買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同、建設(shè)工程合同等。

5.1.3《物權(quán)法》及其司法解釋?zhuān)�主要�?yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：所有權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定、建筑物區(qū)分所有權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)認(rèn)定、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的注銷(xiāo)方式、共有關(guān)系、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)取得方式、宅基地認(rèn)定、擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)等。

5.1.4《婚姻法》及其司法解釋?zhuān)�主要�?yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：結(jié)婚的法律效力、夫妻共有財(cái)產(chǎn)認(rèn)定和分割等。

5.1.5《繼承法》及其司法解釋?zhuān)�主要�?yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：法定繼承、遺囑繼承和遺贈(zèng)、繼承權(quán)喪失、遺產(chǎn)認(rèn)定及分割等。

5.1.6《行政許可法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：行政許可的設(shè)定、行政許可的申請(qǐng)、聽(tīng)證、變更與延續(xù)等。

5.1.7《村民委員會(huì)組織法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：村民的認(rèn)定、村民委員會(huì)的性質(zhì)、居民委員會(huì)決定事項(xiàng)和程序、居民委員會(huì)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定等。

5.1.8《城市居民委員會(huì)組織法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：居民委員會(huì)的性質(zhì)、居民委員會(huì)成員、集體事項(xiàng)決定程序、集體財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定等。

5.2土地類(lèi)法律、法規(guī)：

5.2.1《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：土地所有權(quán)性質(zhì)、國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)劃分、土地使用權(quán)取得方式、土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地取得方式及土地征收征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。

5.2.2《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止、劃撥土地使用權(quán)等。

5.2.3《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：經(jīng)營(yíng)性用地必須招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓?zhuān)�招�?biāo)、拍賣(mài)、掛牌的程序等。

5.3規(guī)劃類(lèi)法律、法規(guī)：

5.3.1《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：城鄉(xiāng)規(guī)劃體系、城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請(qǐng)與審批、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的申請(qǐng)與審批、建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收、違法建筑的處罰等。

5.3.2《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃的編制、內(nèi)容、審查和批準(zhǔn)等。

5.4建設(shè)類(lèi)法律、法規(guī)：

《建筑法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：建設(shè)工程施工許可、建設(shè)工程發(fā)包與承包、建設(shè)工程質(zhì)量管理等。

5.5房產(chǎn)類(lèi)法律、法規(guī)：

5.5.1《城市房地產(chǎn)管理法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等。

5.5.2《房屋登記辦法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記制度和集體土地范圍內(nèi)房屋登記制度，如辦理程序、申請(qǐng)材料、房產(chǎn)證注銷(xiāo)等。

5.5.3《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：國(guó)有土地上房屋征收范圍、征收補(bǔ)償決定程序、征收補(bǔ)償方案制訂程序、被征收房屋價(jià)值評(píng)估、先補(bǔ)償后搬遷的原則、禁止以暴力等非法方式迫使被征收人搬遷、禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)的原則、司法強(qiáng)制執(zhí)行程序等。

5.6其他法律、法規(guī)：

5.6.1《招投投標(biāo)法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：必須招標(biāo)的項(xiàng)目、招標(biāo)文件的要求、招標(biāo)的程序、中標(biāo)無(wú)效的情形及法律后果等。

5.6.2《文物保護(hù)法》，主要應(yīng)熟練掌握的內(nèi)容包括：受?chē)?guó)家保護(hù)的文物種類(lèi)、建設(shè)工程過(guò)程中文物的保護(hù)等。

第五節(jié)　律師辦理城中村改造法律業(yè)務(wù)應(yīng)注意的重要問(wèn)題提示
第6條　律師應(yīng)充分掌握城中村改造的基本模式及城中村項(xiàng)目法律服務(wù)特點(diǎn)，具體包括如下：

6.1城中村改造的基本模式

根據(jù)城中村改造是否拆除重建劃分，我國(guó)城中村改造大體上分三種形式：即全面拆除重建、部分拆除重建和綜合整治。全面拆除重建是指通過(guò)對(duì)建筑物的拆除重建，較為徹底地改變城中村的空間形態(tài)，調(diào)整用地功能。部分拆除重建是指通過(guò)對(duì)建筑物的部分拆除重建，一般以現(xiàn)有項(xiàng)目為基礎(chǔ)進(jìn)行整合、市場(chǎng)化方式運(yùn)作。綜合整治是指在現(xiàn)狀建筑空間形態(tài)不發(fā)生根本變化的基礎(chǔ)上，采取各種手段對(duì)城中村居住環(huán)境的凈化、美化、優(yōu)化改造。本操作指引主要是針對(duì)全部（部分）拆除重建模式的城中村改造。

根據(jù)城中村改造的主體劃分，城中村改造大體上可分為如下幾種模式：

（1） 政府為城中村改造主體的模式

即在政府主持下，通過(guò)政府土地儲(chǔ)備部門(mén)利用政府資金，完成項(xiàng)目策劃、土地征收、安置房建設(shè)、拆遷補(bǔ)償?shù)认盗惺乱�，在城中村拆遷完畢后，由國(guó)土部門(mén)會(huì)同發(fā)改委、規(guī)劃等部門(mén)，組織向社會(huì)公開(kāi)出讓拆遷完畢的國(guó)有土地使用權(quán)。

（2） 政府主導(dǎo)、村企合作、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式

即政府通過(guò)城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃引導(dǎo)和規(guī)范城中村改造項(xiàng)目的立項(xiàng)與申請(qǐng)，通過(guò)計(jì)劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)、房管、拆遷、環(huán)境、市政、財(cái)政、民政、勞動(dòng)、公安、文化旅游等部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。地方政府公布本地區(qū)的城中村改造方案和要求，將開(kāi)發(fā)用地和建設(shè)用地捆綁招標(biāo)，并提供優(yōu)惠政策。村民委員會(huì)代表村民利益，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償談判，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出資完成拆遷補(bǔ)償安置、做好村民社會(huì)保障工作等事宜。

（3） 市場(chǎng)化運(yùn)作，政府監(jiān)督模式

即政府除負(fù)責(zé)城中村改造規(guī)劃的制定、行政審批等行政事項(xiàng)外，城中村村民住宅的拆遷補(bǔ)償、村民拆遷、安置或回遷及開(kāi)發(fā)用地建設(shè)等方案的實(shí)施等事宜完全進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，既可以由村民委員會(huì)自行與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，也可以通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)方式招標(biāo)參與城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置資金完全由房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。這種模式既可以由單一開(kāi)發(fā)商完成，也可以由村集體企業(yè)與開(kāi)發(fā)商合作完成，還可以由村集體企業(yè)和村民以自拆自建的形式完成。

6.2城中村改造項(xiàng)目法律服務(wù)的特點(diǎn)

城中村改造項(xiàng)目法律服務(wù)存在以下特點(diǎn)：

（1） 城中村改造項(xiàng)目涉及的法律關(guān)系和法律主體較為復(fù)雜。城中村改造項(xiàng)目涉及的法律關(guān)系主要包括民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系，民事法律關(guān)系包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)法律關(guān)系、婚姻繼承法律關(guān)系、抵押租賃法律關(guān)系、村集體企業(yè)改制法律關(guān)系、拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系等；行政法律關(guān)系包括涉及項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、違法建筑物查處、土地征收、文物保護(hù)、行政復(fù)議、行政訴訟等。城中村改造涉及的法律主體包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、村民、村集體企業(yè)、投資公司、外商投資企業(yè)、華僑和各級(jí)政府機(jī)關(guān)（包括規(guī)劃、土地、建設(shè)、房管、環(huán)境、市政、財(cái)政、民政、勞動(dòng)、公安、文化旅游、政府設(shè)立的城中村改造工作辦公室等部門(mén)）。

（2） 城中村改造項(xiàng)目具有很強(qiáng)的地域性，地方性法規(guī)、規(guī)章起主導(dǎo)作用，各地的差異較大。由于各地的城中村形成的歷史原因、城中村建（構(gòu)）筑物的構(gòu)成、城中村內(nèi)的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等存在諸多不同，而國(guó)家又缺乏統(tǒng)一的規(guī)范城中村改造的法律，因此，各地關(guān)于城中村改造的規(guī)范性文件存在較大差異，律師應(yīng)充分掌握地方性規(guī)定。

（3） 城中村改造項(xiàng)目周期性長(zhǎng)，工作量巨大，通常需要律師團(tuán)隊(duì)來(lái)完成法律服務(wù)，有時(shí)還需派駐現(xiàn)場(chǎng)律師解決法律問(wèn)題。

（4） 城中村改造項(xiàng)目利益沖突比較明顯。城中村改造項(xiàng)目的利益沖突不僅存在于開(kāi)發(fā)商與村民之間，也可能存在于政府與村民之間、村民與村集體之間、上級(jí)政府和下級(jí)政府之間，律師應(yīng)妥善處理這些利益沖突。

（5） 城中村改造法律事務(wù)中常常出現(xiàn)法律缺失的情形。律師應(yīng)結(jié)合政策、法學(xué)理論、村規(guī)民約、常情常理等進(jìn)行法律解釋和適用。

6.3律師應(yīng)熟悉城鄉(xiāng)規(guī)劃的相關(guān)知識(shí)

各地方政府之所以要進(jìn)行城中村改造，主要是因?yàn)?城中村"普遍存在建（構(gòu)）筑物抗震指標(biāo)不合格、火險(xiǎn)隱患突出、環(huán)境臟亂差、市政設(shè)施不配套、治安混亂等問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致形成一系列的社會(huì)隱患和城市問(wèn)題，成為城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴(yán)重障礙，因此，城中村改造也是城市規(guī)劃調(diào)整的需要。由于城中村改造實(shí)行規(guī)劃先行的原則，為更好地為當(dāng)事人提供法律服務(wù)，律師應(yīng)掌握以下規(guī)劃方面的基本知識(shí)：

6.3.1城鄉(xiāng)規(guī)劃

城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

6.3.2城市總體規(guī)劃的編制

（1） 城市總體規(guī)劃的強(qiáng)制性?xún)?nèi)容包括：

① 城市規(guī)劃區(qū)范圍。

② 市域內(nèi)應(yīng)當(dāng)控制開(kāi)發(fā)的地域。包括：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，風(fēng)景名勝區(qū)，濕地、水源保護(hù)區(qū)等生態(tài)敏感區(qū)，地下礦產(chǎn)資源分布地區(qū)。

③ 城市建設(shè)用地規(guī)模。包括：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等），城市各類(lèi)綠地的具體布局，城市地下空間開(kāi)發(fā)布局。

④ 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。包括：城市干道系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)、城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)、交通樞紐布局，城市水源地及其保護(hù)區(qū)范圍和其他重大市政基礎(chǔ)設(shè)施，文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面主要公共服務(wù)設(shè)施的布局。

⑤ 城市自然及歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)。包括：歷史文化保護(hù)的具體控制指標(biāo)和規(guī)定，歷史文化街區(qū)、歷史建筑、重要地下文物埋藏區(qū)的具體位置和界線(xiàn)。

⑥ 生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)目標(biāo)，污染控制與治理措施。

⑦ 城市防災(zāi)工程。包括：城市防洪標(biāo)準(zhǔn)、防洪堤走向，城市抗震與消防疏散通道，城市人防設(shè)施布局，地質(zhì)災(zāi)害防護(hù)規(guī)定。

（2） 省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)模控制，重大基礎(chǔ)設(shè)施的布局，為保護(hù)生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴(yán)格控制的區(qū)域。

（3） 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。

（4） 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。

（5） 省、自治區(qū)人民政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣人民政府組織編制的總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議，常務(wù)委員會(huì)組成人員的審議意見(jiàn)交由本級(jí)人民政府研究處理。

鎮(zhèn)人民政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會(huì)審議，代表的審議意見(jiàn)交由本級(jí)人民政府研究處理。

（6） 規(guī)劃的組織編制機(jī)關(guān)報(bào)送審批省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃或者鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)將本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)組成人員或者鎮(zhèn)人民代表大會(huì)代表的審議意見(jiàn)和根據(jù)審議意見(jiàn)修改規(guī)劃的情況一并報(bào)送。

6.3.3控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制

（1） 控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

① 確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線(xiàn)，確定各類(lèi)用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類(lèi)型。

② 確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車(chē)泊位、建筑后退紅線(xiàn)距離等要求。

③ 提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則。

④ 根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車(chē)泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其他交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線(xiàn)、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。

⑤ 根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線(xiàn)位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線(xiàn)，進(jìn)行管線(xiàn)綜合。確定地下空間開(kāi)發(fā)利用具體要求。

⑥ 制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。

控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性?xún)?nèi)容。

（2） 城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。

（3） 鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批�？h人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，由縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求組織編制，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。

6.3.4修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制

（1） 修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

① 建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；

② 建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖；

③ 對(duì)住宅、醫(yī)院、學(xué)校和托幼等建筑進(jìn)行日照分析；

④ 根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)；

⑤ 市政工程管線(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線(xiàn)綜合；

⑥ 豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；

⑦ 估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。

（2） 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃。修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。

6.3.5規(guī)劃"紅線(xiàn)"

規(guī)劃"紅線(xiàn)"是指規(guī)劃中用于界定城市道路、交通設(shè)施用地和對(duì)外交通用地的控制線(xiàn)。紅線(xiàn)導(dǎo)控的核心是控制道路用地范圍、限定各類(lèi)道路沿線(xiàn)建（構(gòu)）筑物的建設(shè)條件，又可細(xì)分為道路紅線(xiàn)、建筑紅線(xiàn)和用地紅線(xiàn)。規(guī)劃部門(mén)在確定"紅線(xiàn)"時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制道路及交通設(shè)施用地紅線(xiàn)，紅線(xiàn)內(nèi)土地不得進(jìn)行任何與道路功能不相符合的使用。城中村改造過(guò)程中，涉及規(guī)劃紅線(xiàn)的也必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)以及相關(guān)政策文件，即開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)候，不得違反建筑退讓道路紅線(xiàn)的規(guī)定，如果未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證中批準(zhǔn)的規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，政府部門(mén)可以責(zé)令停止建設(shè)、限期改正，直至限期拆除。

6.3.6規(guī)劃"綠線(xiàn)"

規(guī)劃"綠線(xiàn)"主要指城市綠線(xiàn)，是指城市各類(lèi)綠地范圍的控制線(xiàn)，包括已建成綠地控制線(xiàn)和規(guī)劃預(yù)留綠地控制線(xiàn)。城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃確定的綠化用地，實(shí)行綠線(xiàn)管理制度，任何單位和個(gè)人不得擅自改變用地性質(zhì)。城市新建建筑物、構(gòu)筑物和架設(shè)、埋設(shè)各類(lèi)管線(xiàn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家技術(shù)規(guī)范與樹(shù)木保持相應(yīng)的距離。規(guī)劃"綠線(xiàn)"可以使城市的開(kāi)發(fā)用地和綠化儲(chǔ)備用地保持平衡，確保環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

6.3.7規(guī)劃"藍(lán)線(xiàn)"

規(guī)劃"藍(lán)線(xiàn)"是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線(xiàn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，藍(lán)線(xiàn)指水域控制線(xiàn)。城市藍(lán)線(xiàn)一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自調(diào)整。在城市藍(lán)線(xiàn)內(nèi)將禁止從事包括擅自建設(shè)各類(lèi)排污設(shè)施等五類(lèi)破壞城市水系的活動(dòng)，即：違反城市藍(lán)線(xiàn)保護(hù)和控制要求的建設(shè)活動(dòng)；擅自填埋、占用城市藍(lán)線(xiàn)內(nèi)水域；影響水堤安全的爆破、采石、取土；擅自建設(shè)各類(lèi)排污設(shè)施；其他對(duì)城市水系保護(hù)構(gòu)成破壞的活動(dòng)。另外，違反《城市藍(lán)線(xiàn)管理辦法》的規(guī)定，在城市藍(lán)線(xiàn)范圍內(nèi)進(jìn)行各類(lèi)建設(shè)活動(dòng)的，將按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

6.3.8規(guī)劃"黃線(xiàn)"

規(guī)劃"黃線(xiàn)"是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城鄉(xiāng)規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界線(xiàn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，黃線(xiàn)指市政公用設(shè)施規(guī)劃控制線(xiàn)。制定城市規(guī)劃黃線(xiàn)制度，將有效避免重復(fù)建設(shè)，提高城市建設(shè)質(zhì)量，例如，通過(guò)城市規(guī)劃修編，嚴(yán)格控制公共交通等重大基礎(chǔ)設(shè)施用地，為公交首末站、地鐵車(chē)站、換乘樞紐和公交運(yùn)營(yíng)及車(chē)輛保養(yǎng)設(shè)施留足建設(shè)用地。

6.3.9規(guī)劃"紫線(xiàn)"

規(guī)劃"紫線(xiàn)"是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線(xiàn)，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線(xiàn)。城市規(guī)劃過(guò)程中實(shí)行紫線(xiàn)管理，主要是劃定城市紫線(xiàn)和對(duì)城市紫線(xiàn)范圍內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督、管理。

6.3.10規(guī)劃"黑線(xiàn)"

城市規(guī)劃中的"黑線(xiàn)"是指劃定給排水、電力、電信燃?xì)獾仁姓�管線(xiàn)，凡是被劃定"黑線(xiàn)"的區(qū)域，是用于界定市政管線(xiàn)及其附屬設(shè)施用地范圍的控制線(xiàn)。黑線(xiàn)導(dǎo)控的核心是控制各類(lèi)市政公用設(shè)施、地面輸送管廊的用地范圍，以保證各類(lèi)設(shè)施的正常運(yùn)行，被稱(chēng)為城市發(fā)展的"神經(jīng)中樞"。城中村改造過(guò)程中，由于舊城市政管線(xiàn)相對(duì)陳舊，新建范圍在規(guī)劃過(guò)程中必須控制好建設(shè)范圍內(nèi)的各種市政管線(xiàn)，協(xié)調(diào)各部門(mén)的設(shè)計(jì)和建設(shè)并投入使用。

6.3.11城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃

各地方為推進(jìn)城中村改造一般會(huì)編制城中村改造總體規(guī)劃和城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃是辦理城中村改造各項(xiàng)行政許可手續(xù)的前提條件，也是作為確定項(xiàng)目所涉及地塊規(guī)劃控制條件和技術(shù)指標(biāo)、供地方式、拆遷安置方案和項(xiàng)目審批的主要依據(jù)。城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的內(nèi)容一般包括城中村改造目標(biāo)、功能定位、改造模式及策略、土地利用、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局，等等。

6.4律師應(yīng)熟悉土地管理的相關(guān)知識(shí)

6.4.1我國(guó)實(shí)行土地所有權(quán)二元體制

土地所有權(quán)二元體制，即國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，其中國(guó)家所有的土地包括城市市區(qū)的土地，農(nóng)村和城市郊區(qū)中經(jīng)國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地，國(guó)家依法征收的原集體所有的土地，依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的、原屬于其成員集體所有的土地，因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地；集體所有土地包括農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)家對(duì)集體土地所有權(quán)的權(quán)能進(jìn)行嚴(yán)格的限制，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

6.4.2我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度

土地用途管制制度，是指國(guó)家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者、使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地的制度，其核心是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃對(duì)土地用途轉(zhuǎn)變實(shí)行嚴(yán)格控制。

土地用途管制的內(nèi)容包括：土地按用途進(jìn)行合理分類(lèi)、土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途、土地登記注明土地用途、土地用途變更實(shí)行審批、對(duì)不按照規(guī)定土地用途使用土地的行為進(jìn)行處罰等。

6.4.3我國(guó)實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度

（1） 基本農(nóng)田，是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地�；�本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，是指為對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。

（2） 下列耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理：

① 經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門(mén)或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；

② 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；

③ 蔬菜生產(chǎn)基地；

④ 農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田。

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線(xiàn)，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)周邊的耕地，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)；需要退耕還林、還牧、還湖的耕地，不應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。

（3） 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得改變或者占用。國(guó)家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)無(wú)法避開(kāi)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用土地的，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

（4） 禁止任何單位和個(gè)人在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)建窯、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進(jìn)行其他破壞基本農(nóng)田的活動(dòng)。

6.5律師應(yīng)熟悉村民和居民管理體制的相關(guān)知識(shí)

有關(guān)具體內(nèi)容詳見(jiàn)本指引其他章節(jié)。

6.6律師應(yīng)熟悉征地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)法律知識(shí)

有關(guān)具體內(nèi)容詳見(jiàn)本指引其他章節(jié)。

6.7律師應(yīng)熟悉城中村改造中的用地許可、規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可及預(yù)售許可中的特殊事項(xiàng)

有關(guān)具體內(nèi)容詳見(jiàn)本指引其他章節(jié)。

6.8律師應(yīng)充分熟悉城中村改造項(xiàng)目的基本流程

城中村改造項(xiàng)目的一般性流程包括：

（1） 制定城中村改造總體規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。

（2） 村改居，即將城中村由村民自治管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。

（3） 城市化轉(zhuǎn)地，即將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，實(shí)質(zhì)上將集體土地征收為國(guó)有土地，但各地的做法各不一樣。

（4） 改造模式的確定和城中村改造投資人的確定。

（5） 完成規(guī)劃許可等行政審批手續(xù)。

（6） 拆遷補(bǔ)償安置和拆除實(shí)施。

（7） 土地使用權(quán)手續(xù)的完善。

（8） 項(xiàng)目建造。

（9） 項(xiàng)目交付，主要包括回遷房的交付和公共設(shè)施、附屬設(shè)施的交付。

6.9律師辦理城中村改造業(yè)務(wù)應(yīng)把握的原則

律師在辦理城中村改造業(yè)務(wù)時(shí)，除了要嚴(yán)格遵守律師執(zhí)業(yè)規(guī)范規(guī)定的基本原則，恪守律師執(zhí)業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律外，還應(yīng)該注意以下原則：

（1） 堅(jiān)持村民利益、村集體利益、國(guó)家利益、開(kāi)發(fā)商利益相統(tǒng)一的原則

律師在辦理城中村改造業(yè)務(wù)中，可以分別受村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織、政府、開(kāi)發(fā)商的委托，由于城中村改造中可能涉及激烈的利益沖突，涉及敏感的農(nóng)民問(wèn)題，律師在維護(hù)當(dāng)事人利益的同時(shí)，應(yīng)始終堅(jiān)持村民利益、村集體利益、國(guó)家利益和開(kāi)發(fā)商利益相統(tǒng)一的原則，當(dāng)出現(xiàn)激烈的利益沖突時(shí)，應(yīng)該提醒當(dāng)事人注意各方面利益的平衡。

（2） 堅(jiān)持重大群體性事件匯報(bào)原則

律師在辦理城中村改造業(yè)務(wù)時(shí)可能經(jīng)常碰到群體事件，比如集體信訪(fǎng)、集體維權(quán)、暴力抗法等群體事件，律師遇到群體性事件，應(yīng)第一時(shí)間向所在律師事務(wù)所匯報(bào)，并由律師事務(wù)所及時(shí)向當(dāng)?shù)芈蓭焻f(xié)會(huì)匯報(bào)。

（3） 堅(jiān)持法律、法規(guī)和規(guī)章、地方性政策及村規(guī)民約相結(jié)合的原則

目前我國(guó)城中村改造缺乏全國(guó)性的法律，在城中村改造中涉及的法律關(guān)系非常龐雜，部分地方針對(duì)其城中村改造的特殊性制定了相應(yīng)的地方規(guī)范性法律文件，各城中村內(nèi)的村規(guī)民約及風(fēng)俗習(xí)慣，在城中村改造過(guò)程也經(jīng)常遇到，律師在辦理城中村改造業(yè)務(wù)時(shí)，要避免機(jī)械地應(yīng)用國(guó)家法律，應(yīng)該充分運(yùn)用掌握的法律原則、基本法理，結(jié)合地方性政策和村規(guī)民約處理相關(guān)法律問(wèn)題。

第二章　律師在城中村改造中為政府相關(guān)職能部門(mén)提供法律服務(wù)操作指引
第一節(jié)　城中村改造中涉及的政府職能部門(mén)及其職責(zé)
第7條　律師應(yīng)當(dāng)熟悉城中村改造中涉及的政府職能部門(mén)及其職責(zé)：

7.1城中村改造專(zhuān)職部門(mén)

城中村改造是項(xiàng)系統(tǒng)工程，且關(guān)系到各地方城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局、社會(huì)民生等重大問(wèn)題，各地方政府為推進(jìn)城中村改造，通常會(huì)設(shè)置專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)城中村改造的機(jī)構(gòu)，一般包括：

7.1.1城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組

城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)主要包括：領(lǐng)導(dǎo)、部署全市城中村改造工作；審議全市城中村改造工作的重大方針政策，必要時(shí)報(bào)市政府作出決定；研究解決城中村改造工作中遇到的重大疑難問(wèn)題；審查全市城中村改造總體規(guī)劃綱要，審查批準(zhǔn)全市城中村改造工作年度計(jì)劃及中長(zhǎng)期計(jì)劃；批準(zhǔn)全市城中村改造專(zhuān)項(xiàng)資金收支計(jì)劃等。該領(lǐng)導(dǎo)小組并非常設(shè)機(jī)構(gòu)，是城中村改造大政方針的決策和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，一般政府主管副市長(zhǎng)或市長(zhǎng)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)。

7.1.2城中村改造工作辦公室

城中村改造工作辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"舊改辦"）的職責(zé)主要包括：組織編制全市城中村改造總體規(guī)劃綱要；編制全市城中村改造工作年度計(jì)劃及中長(zhǎng)期計(jì)劃，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)；受理各區(qū)政府城中村改造工作年度計(jì)劃及中長(zhǎng)期計(jì)劃的備案；管理全市城中村改造專(zhuān)項(xiàng)資金；組織全市城中村改造的調(diào)查研究工作，并向領(lǐng)導(dǎo)小組提交有關(guān)專(zhuān)題報(bào)告；指導(dǎo)各區(qū)的城中村改造工作；負(fù)責(zé)全市城中村改造工作的對(duì)外宣傳等。

7.1.3各區(qū)政府

各區(qū)政府的職責(zé)主要包括：領(lǐng)導(dǎo)、部署本轄區(qū)城中村改造工作；審議并決定本轄區(qū)城中村改造工作的方針政策；研究解決城中村改造工作中遇到的疑難問(wèn)題；確定改造的范圍；確定改造單位；對(duì)報(bào)批的改造項(xiàng)目出具意見(jiàn)；組織編制并審批"城中村環(huán)境綜合整治規(guī)劃"；依據(jù)城中村改造總體規(guī)劃綱要組織編制并審查城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；編制城中村改造年度計(jì)劃和中長(zhǎng)期計(jì)劃；管理本轄區(qū)城中村改造專(zhuān)項(xiàng)資金等。

7.1.4各區(qū)城中村改造辦公室

各區(qū)城中村改造辦公室的職責(zé)主要包括：研究、擬定和落實(shí)城中村改造的有關(guān)政策措施；編制城中村改造計(jì)劃和專(zhuān)項(xiàng)資金年度使用計(jì)劃；負(fù)責(zé)城中村專(zhuān)項(xiàng)資金的使用和管理；負(fù)責(zé)組織城中村改造項(xiàng)目預(yù)案的編制、公示及專(zhuān)家評(píng)審工作；組織改造單位的招標(biāo)、評(píng)議和公示；組織編制、評(píng)審和公告城中村改造規(guī)劃指引和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；簽訂城中村改造協(xié)議書(shū)，核發(fā)《城中村改造單位確認(rèn)書(shū)》；設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置和公共設(shè)施建設(shè)資金進(jìn)行監(jiān)管；對(duì)城中村改造項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理；指導(dǎo)各街道城改辦的城中村改造工作；協(xié)調(diào)城中村改造實(shí)施的相關(guān)工作；辦理區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他工作等。

7.1.5各區(qū)街道辦城中村改造辦事機(jī)構(gòu)

各區(qū)街道辦城中村改造辦事機(jī)構(gòu)的職責(zé)主要包括：宣傳落實(shí)城中村改造的法規(guī)政策；參與轄區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目預(yù)案的編制、公示和公眾意見(jiàn)收集；參與對(duì)確定改造單位的招標(biāo)、評(píng)議和公告工作；參與城中村改造規(guī)劃指引和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的編制與評(píng)審；協(xié)助改造單位開(kāi)展改造項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償和安置工作；協(xié)助區(qū)舊改辦對(duì)轄區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理等。

7.2城中村改造涉及的其他相關(guān)政府部門(mén)

城中村改造涉及的政府部門(mén)包括：建設(shè)、城管、規(guī)劃、國(guó)土、房管、環(huán)保、公安、民政、社保等部門(mén)，律師應(yīng)主要熟悉下列部門(mén)的職責(zé)：

7.2.1規(guī)劃部門(mén)，主要負(fù)責(zé)城中村改造總體規(guī)劃、專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的審定，負(fù)責(zé)城中村改造用地選址意見(jiàn)、用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可等行政審批事項(xiàng)。

7.2.2國(guó)土部門(mén)和房產(chǎn)部門(mén)，主要負(fù)責(zé)城中村改造中房產(chǎn)登記、確權(quán)、土地使用權(quán)的出讓、預(yù)售許可證的頒發(fā)等。

7.2.3公安及民政部門(mén)，主要負(fù)責(zé)城中村改造中村民或居民身份的確認(rèn)和戶(hù)籍關(guān)系的確認(rèn)、婚姻關(guān)系的確認(rèn)。

7.2.4建設(shè)部門(mén)，主要負(fù)責(zé)城中村改造中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督和行政許可，負(fù)責(zé)城中村改造中安置房的施工許可證和工程質(zhì)量監(jiān)督。

第二節(jié)　律師為城中村轉(zhuǎn)制提供法律服務(wù)指引
第8條　從事城中村轉(zhuǎn)制法律服務(wù)的律師應(yīng)當(dāng)熟悉：

8.1律師在城中村轉(zhuǎn)制中可提供以下法律服務(wù)：

8.1.1協(xié)助制訂完善城中村轉(zhuǎn)制總體方案。

8.1.2為清產(chǎn)核資提供法律服務(wù)。

8.1.3代表政府部門(mén)為村集體企業(yè)的股份制改造提供法律服務(wù)。

8.2律師在參與制訂城中村轉(zhuǎn)制總體方案中應(yīng)注意：

城中村轉(zhuǎn)制方案總體的合法性，包括程序的合法性和內(nèi)容的合法性，程序的合法性主要是指應(yīng)符合《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定和村規(guī)民約的要求，城中村轉(zhuǎn)制方案應(yīng)充分聽(tīng)取了村民的意見(jiàn)，并召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)等，內(nèi)容的合法性是指相關(guān)內(nèi)容無(wú)違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性要求。

8.3律師在城中村轉(zhuǎn)制過(guò)程中處理清產(chǎn)核資法律事務(wù)中應(yīng)注意：

8.3.1清產(chǎn)核資工作要參照農(nóng)業(yè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作方案和辦法的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔1998〕2號(hào)）的規(guī)定，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的各種資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益進(jìn)行全面清查核實(shí)。清產(chǎn)核資工作可由鄉(xiāng)（街道）、村組織成立清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，也可由鄉(xiāng)（街道）、村委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

8.3.2應(yīng)遵循誰(shuí)投資歸誰(shuí)所有的原則。村辦企業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；多方出資形成的共有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)由投資各方按投資比例享有；個(gè)人投資形成的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸投資者個(gè)人所有。

政府對(duì)企業(yè)實(shí)行減免稅等優(yōu)惠扶持政策所形成的資產(chǎn)，除事前國(guó)家明確定為國(guó)有資產(chǎn)以外的部分，其產(chǎn)權(quán)按企業(yè)隸屬關(guān)系歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有。政府各級(jí)財(cái)政歷年支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)支農(nóng)周轉(zhuǎn)金借款，在改制中按國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定處理。

8.3.3村集體的資產(chǎn)包括土地、房產(chǎn)以及集體企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的商標(biāo)、商譽(yù)、購(gòu)買(mǎi)的專(zhuān)利、電權(quán)、水權(quán)和特種產(chǎn)品許可證等無(wú)形和有形資產(chǎn)，上述資產(chǎn)均須納入企業(yè)總資產(chǎn)，歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

8.3.4企業(yè)出售產(chǎn)權(quán)所得資金，按企業(yè)隸屬關(guān)系歸集體所有。

8.3.5由于各地的土地及房產(chǎn)登記制度有所不同，且我國(guó)大部分地區(qū)村鎮(zhèn)的土地及房產(chǎn)登記管理混亂，村民法律意識(shí)淡薄，很多產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有辦理登記，律師在核實(shí)資產(chǎn)權(quán)屬時(shí)應(yīng)結(jié)合土地原始權(quán)屬資料、村委員的檔案資料、相關(guān)協(xié)議及房屋建造資料、房屋使用情況等綜合因素認(rèn)定。

8.3.6城中村內(nèi)的公建設(shè)施、軍事設(shè)施、歷史古跡等設(shè)施在確認(rèn)權(quán)屬時(shí)，由于這些產(chǎn)權(quán)可能根本沒(méi)有登記資料，律師應(yīng)結(jié)合我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)，歷史文獻(xiàn)等資料進(jìn)行認(rèn)定。

8.3.7村集體經(jīng)濟(jì)組織及企業(yè)改制后，要堅(jiān)持"債隨資產(chǎn)"的原則，其債務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)。

8.3.8對(duì)改制中涉及的呆賬、壞賬要按財(cái)經(jīng)法規(guī)慎重處理。

8.3.9應(yīng)注意區(qū)分村集體的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、公益性資產(chǎn)和資源性資產(chǎn)。

資產(chǎn)的評(píng)估與確認(rèn)：清產(chǎn)核資和不良資產(chǎn)處置結(jié)果要張榜公布，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論確認(rèn)，如1/3以上的村民或村民代表對(duì)清產(chǎn)核資結(jié)果有異議，可由原機(jī)構(gòu)進(jìn)一步復(fù)核，也可由村民委員會(huì)委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估。審計(jì)評(píng)估結(jié)果要進(jìn)行公布并由村民會(huì)議或村民代表會(huì)議確認(rèn)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道）簽署意見(jiàn)后，報(bào)區(qū)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)依法進(jìn)行鑒證、備案。

8.4律師在為村集體經(jīng)濟(jì)股份合作制改造提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)注意：

要熟悉村集體企業(yè)股份制改造的基本流程，村集體企業(yè)股份制改造的基本流程如下：

8.4.1成立集體股份制企業(yè)改造工作機(jī)構(gòu)，由區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)政府組織成立城中村集體經(jīng)濟(jì)改制領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)改制工作。

8.4.2制訂改制方案。由各村負(fù)責(zé)起草集體經(jīng)濟(jì)組織改制方案，交由全體村民代表大會(huì)討論修改并通過(guò)后，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)，必要時(shí)須報(bào)市政府批準(zhǔn)。

8.4.3實(shí)施清產(chǎn)核資。成立清產(chǎn)核資成員小組，其成員由代表上級(jí)主管部門(mén)的區(qū)、鎮(zhèn)相關(guān)部門(mén)人員、代表中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師和和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、代表村集體經(jīng)濟(jì)的村干部、委派會(huì)計(jì)以及代表農(nóng)民利益的村民代表共同組成。

8.4.4核實(shí)集體成員身份和認(rèn)定股民身份。由于城中村的集體成員構(gòu)成復(fù)雜，因此，應(yīng)摸清村集體成員的具體構(gòu)成，劃分成員的類(lèi)別。集體成員身份一般包括農(nóng)業(yè)戶(hù)口的本集體成員，隨考學(xué)等戶(hù)籍已經(jīng)轉(zhuǎn)出但仍在上學(xué)的人員，戶(hù)口已經(jīng)遷出且生活、工作與本集體基本沒(méi)有關(guān)系但仍然擁有宅基地的人員，外來(lái)人口在本集體擁有宅基地的人員，外嫁女但戶(hù)口未遷出的人員等。集體成員身份和股民身份不一定完全一致。股民身份要結(jié)合是否為原村民、是否一直參與分紅、是否參與投資等綜合因素認(rèn)定。對(duì)股民資格的認(rèn)定，原則上以區(qū)人民政府統(tǒng)一規(guī)定時(shí)點(diǎn)實(shí)際在冊(cè)的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為準(zhǔn)，由各村在遵循男女平等的原則下，結(jié)合實(shí)際情況由村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論確定。

8.4.5確定股份制企業(yè)的股份總額和股權(quán)的分配比例。在清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況，按照一次性處置的原則，對(duì)集體資產(chǎn)按照股權(quán)設(shè)置進(jìn)行折股量化，確定集體經(jīng)濟(jì)組織的股份總量，然后將股份一次性分配給具有資格的股民，確認(rèn)每個(gè)股民應(yīng)持有的股份數(shù)量。股份量化是將股份分配到人，不是將集體資產(chǎn)分到戶(hù)、分到人。股份分配到人后，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)統(tǒng)一造冊(cè)登記或向持股成員出具臨時(shí)憑證，作為向新設(shè)立的股份制經(jīng)濟(jì)組織申領(lǐng)股權(quán)證書(shū)的憑據(jù)。

股份合作制經(jīng)濟(jì)組織成立后，由股份制經(jīng)濟(jì)組織向股民出具統(tǒng)一印制的記名股權(quán)證書(shū)，作為行使股權(quán)的憑證。

8.4.6確定改制后企業(yè)的組織架構(gòu)和管理模式。集體經(jīng)濟(jì)組織改制應(yīng)參照《公司法》的規(guī)定，建立股份合作公司的法人治理結(jié)構(gòu)，并按《公司法》的有關(guān)規(guī)定建立公司的管理體制、經(jīng)營(yíng)機(jī)制和分配方式。

8.4.7召開(kāi)股東會(huì)議，通過(guò)股份制企業(yè)公司章程。在股份分配后，要參照《公司法》的規(guī)定，召開(kāi)有2/3以上股東（民）參加的股東（民）會(huì)議，討論修訂并通過(guò)章程，選舉成立經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。

8.4.8到政府相關(guān)部門(mén)辦理企業(yè)注冊(cè)、變更登記手續(xù)。應(yīng)注意股份合作制公司登記后，原村集體經(jīng)濟(jì)組織向新設(shè)立的股份合作經(jīng)濟(jì)組織移交有關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)由區(qū)政府指定有關(guān)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督。

第三節(jié)　律師為城中村改造中的查處違法建筑物提供法律服務(wù)指引
第9條　從事城中村改造中違法建筑物處理法律服務(wù)的律師應(yīng)當(dāng)熟悉：

9.1律師在政府查處違法建筑物中可提供以下法律服務(wù)：

9.1.1對(duì)違法建筑物的盡職調(diào)查。

9.1.2就有關(guān)部門(mén)對(duì)違法建筑物的認(rèn)定出具法律意見(jiàn)。

9.1.3就有關(guān)部門(mén)對(duì)違法建筑物的處理出具法律意見(jiàn)。

9.1.4協(xié)助有關(guān)部門(mén)處理涉及違法建筑物行政處罰的行政訴訟。

9.2律師在處理違法建筑物的盡職調(diào)查法律事務(wù)中應(yīng)注意：

9.2.1由于各地政府對(duì)違法建筑物的認(rèn)定不完全一致，律師在對(duì)違法建筑物盡職調(diào)查之前，首先應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于違法建筑物的認(rèn)定政策和法規(guī)。違法建筑的種類(lèi)一般包括：

（1） 占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；

（2） 不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；

（3） 擅自改建、加建的建筑；

（4） 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；

（5） 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過(guò)政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；

（6） 擅自改變工業(yè)廠(chǎng)房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

（7） 逾期未拆除的臨時(shí)建筑；

（8） 違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

9.2.2應(yīng)查實(shí)土地使用權(quán)證的類(lèi)別、是否取得土地使用權(quán)證。

9.2.3應(yīng)查實(shí)是否辦理用地規(guī)劃許可或臨時(shí)用地許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等許可手續(xù)。

9.2.4應(yīng)查實(shí)是否辦理了竣工驗(yàn)收的相關(guān)手續(xù)，尤其是消防驗(yàn)收、主體工程驗(yàn)收等手續(xù)。

9.2.5應(yīng)查實(shí)建筑物是否在生態(tài)控制線(xiàn)內(nèi)，是否與城鄉(xiāng)規(guī)劃相沖突，是否占用了城市基礎(chǔ)設(shè)施用地等。

9.2.6應(yīng)查實(shí)建筑工程的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、投入使用的時(shí)間以及目前的使用狀況。

9.3律師就有關(guān)部門(mén)對(duì)違法建筑物的認(rèn)定出具法律意見(jiàn)時(shí)應(yīng)注意：

9.3.1在當(dāng)?shù)貨](méi)有關(guān)于違法建筑物的認(rèn)定的政策和法規(guī)時(shí)，建議政府本著尊重歷史和現(xiàn)狀、物盡其用和珍惜資源、維護(hù)公共利益和法律權(quán)威的原則下，制定相關(guān)規(guī)范。

9.3.2充分了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于違法建筑物的認(rèn)定的政策和法規(guī)，提醒政府執(zhí)法部門(mén)嚴(yán)格按照相應(yīng)程序和實(shí)體規(guī)定進(jìn)行立案、調(diào)查、認(rèn)定、異議處理及認(rèn)定公示。

9.4律師就有關(guān)部門(mén)對(duì)違法建筑物的處理出具法律意見(jiàn)時(shí)應(yīng)注意：

充分了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于違法建筑物處理的政策和法規(guī)，提醒政府執(zhí)法部門(mén)區(qū)別違法建筑的違法程度，嚴(yán)格按照地方性法規(guī)以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，分別采取確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或沒(méi)收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。

9.5律師在政府有關(guān)部門(mén)查處違法建筑物過(guò)程中提供配套法律服務(wù)時(shí)應(yīng)注意：

9.5.1重點(diǎn)提醒政府執(zhí)法部門(mén)嚴(yán)格按照行政執(zhí)法的程序進(jìn)行。

9.5.2明確違法建筑物的責(zé)任人和權(quán)屬人，避免行政處罰的對(duì)象錯(cuò)誤。

9.5.3采取強(qiáng)制拆除措施時(shí)，要依法進(jìn)行聽(tīng)證，充分聽(tīng)取行政相對(duì)人的答辯意見(jiàn)。

9.5.4有關(guān)法律文書(shū)在送達(dá)時(shí)，要注意避免無(wú)效送達(dá)。

第四節(jié)　律師為選定城中村改造中的改造實(shí)施主體提供法律服務(wù)指引
第10條　律師從事為政府部門(mén)選定城中村改造實(shí)施主體的法律服務(wù)

10.1律師為政府部門(mén)選定城中村改造實(shí)施主體過(guò)程中可提供以下法律服務(wù)：

10.1.1審查修改選定城中村改造實(shí)施主體方案。

10.1.2對(duì)備選的城中村改造實(shí)施主體進(jìn)行盡職調(diào)查、出具法律意見(jiàn)。

10.1.3審查修改政府部門(mén)與城中村改造實(shí)施主體簽訂的意向書(shū)、協(xié)議書(shū)等法律文件。

10.1.4協(xié)助政府處理與城中村改造實(shí)施主體協(xié)議履行過(guò)程中的分歧、爭(zhēng)議。

10.2律師在審查修改選定城中村改造實(shí)施主體方案時(shí)應(yīng)注意：

10.2.1改造主體的選定方案應(yīng)包括改造單位的資金實(shí)力、資質(zhì)、土地開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)績(jī)、改造單位的信用狀況、改造單位選定流程、與改造主體簽訂框架協(xié)議的內(nèi)容、有關(guān)行政審批手續(xù)要求、項(xiàng)目概況、資金投入需求、退出機(jī)制、拆遷補(bǔ)償安置方案、項(xiàng)目規(guī)劃情況等。

10.2.2提醒政府相關(guān)部門(mén)改造主體選定方案應(yīng)符合公開(kāi)、公平、公正的原則。

10.2.3如采取項(xiàng)目拆遷及土地使用權(quán)出讓捆綁的方式選定改造主體，由于改造主體的選定實(shí)質(zhì)上就是確定的土地權(quán)屬人，因此，律師應(yīng)提醒政府相關(guān)部門(mén)要按照土地招拍掛的程序進(jìn)行。

10.3律師在對(duì)備選的城中村改造主體進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)注意：

10.3.1重點(diǎn)對(duì)城中村改造主體的資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)查。由于城中村改造項(xiàng)目前期需要投入大量的拆遷補(bǔ)償安置資金，因此，備選改造主體的資金實(shí)力是城中村改造項(xiàng)目順利進(jìn)行的根本保證。律師主要從改造主體的銀行資金證明、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)收入狀況、近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表等方面進(jìn)行審查。

10.3.2對(duì)備選改造主體提供的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、信用記錄、主體資格、資質(zhì)的真實(shí)性進(jìn)行審查。

10.3.3對(duì)備選改造主體向政府部門(mén)提交的材料是否符合政府部門(mén)發(fā)布的改造單位選定方案進(jìn)行審查。

10.4律師在審查政府部門(mén)與改造主體簽訂的意向書(shū)或協(xié)議書(shū)時(shí)應(yīng)注意：

10.4.1避免出現(xiàn)合同無(wú)效情形。政府部門(mén)在選定了改造主體后通常會(huì)與改造單位簽訂框架性協(xié)議（但通過(guò)招拍掛的方式除外），該框架性協(xié)議主要是對(duì)城中村改造項(xiàng)目的范圍、改造單位所需投入的資金、拆遷補(bǔ)償安置的基本方案、公建設(shè)施建設(shè)的責(zé)任主體和資金承擔(dān)、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目改造方案等進(jìn)行原則性約定。律師需注意的是，該協(xié)議很難統(tǒng)一定性，律師在審查該協(xié)議時(shí)，首先應(yīng)對(duì)協(xié)議的效力和性質(zhì)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，否則，很容易導(dǎo)致合同無(wú)效。

10.4.2重點(diǎn)審查政府責(zé)任條款。實(shí)踐中政府部門(mén)為加大招商引資的力度，經(jīng)常出現(xiàn)政府在土地使用權(quán)出讓、稅收、行政規(guī)費(fèi)等方面作出優(yōu)惠承諾，律師需注意這些承諾是否與國(guó)家的法律、法規(guī)相抵觸。

10.4.3在條款中設(shè)定改造主體的退出機(jī)制，實(shí)踐中很多改造單位為了拿到項(xiàng)目，作出各項(xiàng)承諾，但實(shí)際沒(méi)有能力實(shí)施，因此，律師應(yīng)在協(xié)議條款中設(shè)定在何種情形下政府可單方解除合同。

10.4.4為確保拆遷補(bǔ)償安置資金到位，律師要在條款中設(shè)定改造主體的履約保證條款，并建議政府部門(mén)監(jiān)管改造資金。

第五節(jié)　律師為城中村改造涉及的行政許可提供法律服務(wù)指引
第11條　律師應(yīng)當(dāng)熟悉城中村改造中涉及的行政許可：

11.1用地規(guī)劃許可

律師在為規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃許可過(guò)程中提供法律服務(wù)應(yīng)注意：

11.1.1提示規(guī)劃部門(mén)審查改造單位提交的使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、修建性詳細(xì)規(guī)劃（如需要）等資料是否齊全，是否符合法定形式。

11.1.2提示規(guī)劃部門(mén)審查改造方案是否符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。

11.1.3提示規(guī)劃部門(mén)審查改造項(xiàng)目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國(guó)家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

11.2施工許可

律師在建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)施工許可過(guò)程中提供法律服務(wù)應(yīng)注意：

11.2.1提示建設(shè)主管部門(mén)審查改造單位是否已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，是否已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

11.2.2提醒建設(shè)主管部門(mén)審查拆遷進(jìn)度是否符合施工要求。

11.2.3提醒建設(shè)主管部門(mén)審查施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件是否符合專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的要求，城中村改造范圍內(nèi)的公用設(shè)施建設(shè)是否符合政府有關(guān)部門(mén)的要求。

11.2.4提醒建設(shè)主管部門(mén)審查對(duì)回遷房的建設(shè)方案是否符合政府有關(guān)部門(mén)的要求。

第六節(jié)　律師為政府部門(mén)城中村改造中的征地過(guò)程提供法律服務(wù)指引
第12條　律師從事為政府部門(mén)城中村改造中征地的法律服務(wù)

12.1城中村改造中的土地使用權(quán)的征收是一項(xiàng)主要法律事務(wù)，律師可為政府部門(mén)在征地過(guò)程中提供如下法律服務(wù)：

12.1.1對(duì)城中村改造范圍內(nèi)的土地權(quán)屬和利用狀況進(jìn)行盡職調(diào)查。

12.1.2協(xié)助政府部門(mén)制訂征地補(bǔ)償方案。

12.1.3起草審查征地補(bǔ)償協(xié)議。

12.1.4協(xié)助政府部門(mén)處理征地過(guò)程中產(chǎn)生的行政復(fù)議和行政訴訟。

12.1.5協(xié)助政府部門(mén)處理征地過(guò)程中發(fā)生的群體性事件。

12.2律師在為政府部門(mén)調(diào)查城中村改造范圍內(nèi)的土地權(quán)屬時(shí)應(yīng)注意：

12.2.1城中村范圍內(nèi)的土地包括農(nóng)用地和非農(nóng)業(yè)用地，對(duì)于農(nóng)用地，要分清土地使用權(quán)的原始權(quán)利人、繼受權(quán)利人、承包經(jīng)營(yíng)人、租賃權(quán)利人、抵押權(quán)利人等；對(duì)非農(nóng)業(yè)用地，首先，要分清是集體土地還是國(guó)有土地；其次，要分清是合法用地還是非法用地；再次，要分清原始權(quán)利人、繼受權(quán)利人、租賃權(quán)利人和抵押權(quán)利人。

12.2.2由于各地土地管理制度和登記制度存在一定的差別，其土地權(quán)屬證明文件也不一定完全一致，律師要在充分了解當(dāng)?shù)卣�策法�?guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)各類(lèi)被調(diào)查對(duì)象提供的各類(lèi)證明文件進(jìn)行甄別、核實(shí)，并如實(shí)記載，對(duì)于權(quán)屬證明文件存在瑕疵，要向政府有關(guān)部門(mén)注明，并提示法律風(fēng)險(xiǎn)。

12.3律師在協(xié)助政府部門(mén)制訂征地補(bǔ)償方案時(shí)應(yīng)注意：

12.3.1提醒政府部門(mén)注意《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)征收的法律規(guī)定�！段餀�(quán)法》規(guī)定征收集體所有的土地，除應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

12.3.2提醒政府在制訂補(bǔ)償方案時(shí)除應(yīng)該遵守國(guó)家和上級(jí)政府的規(guī)定外，還應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)乜陀^(guān)實(shí)際制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

12.3.3征地補(bǔ)償安置方案應(yīng)該按規(guī)定程序進(jìn)行公告，公告的內(nèi)容應(yīng)包括：被征收的土地位置、用途、面積、地上附著物和青苗的種類(lèi)及數(shù)量、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和支付方式、被征地農(nóng)民安置方案和措施等。涉及公共利益而需征收國(guó)有土地上房屋的，要提醒政府依照法定程序作出征收決定。

12.4律師在審查征地補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)注意

12.4.1協(xié)助政府部門(mén)核實(shí)補(bǔ)償對(duì)象身份文件是否完整、合法有效，核實(shí)補(bǔ)償對(duì)象的權(quán)屬文件是否完整、合法有效。

12.4.2提醒政府部門(mén)審查補(bǔ)償款的發(fā)放是否符合村民的利益，避免村集體挪用補(bǔ)償款。

12.4.3明確補(bǔ)償對(duì)象交還土地的期限、交付的標(biāo)準(zhǔn)、逾期交付的違約責(zé)任。

12.4.4提醒政府部門(mén)要求補(bǔ)償對(duì)象維持土地現(xiàn)狀，不得在土地實(shí)施加建、加種等行為。

12.4.5協(xié)助政府部門(mén)查實(shí)被征土地是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議，是否存在租賃權(quán)利人、共有權(quán)利人和抵押權(quán)利人等其他權(quán)利人，如存在，應(yīng)在協(xié)議中作出妥善安排。

12.5律師在協(xié)助政府部門(mén)處理征地過(guò)程中的群體性事件時(shí)應(yīng)注意：

12.5.1首先審查政府在征地過(guò)程中程序是否合法，如程序存在瑕疵，應(yīng)提醒政府部門(mén)及時(shí)更正；其次，審查政府的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合國(guó)家和省級(jí)政府的規(guī)定，如不符合，應(yīng)提醒政府部門(mén)及時(shí)更正。

12.5.2提醒政府部門(mén)要慎用警力處置土地征收過(guò)程中的糾紛，以避免出現(xiàn)暴力沖突。

12.5.3律師在與群眾進(jìn)行解釋、談判工作時(shí)避免使用過(guò)激語(yǔ)言。

12.5.4律師在發(fā)表律師意見(jiàn)、出具律師函時(shí)，應(yīng)盡量使用中性語(yǔ)言，以解釋、說(shuō)明相關(guān)法律規(guī)定為主，避免使用指責(zé)性語(yǔ)言。

第七節(jié)　律師為城中村改造中的建設(shè)用地使用權(quán)出讓提供法律服務(wù)指引
第13條　從事為政府在城中村改造中的土地使用權(quán)出讓法律服務(wù)的律師應(yīng)當(dāng)熟悉：

13.1律師可為政府在城中村改造中的土地使用權(quán)出讓提供如下法律服務(wù)：

13.1.1協(xié)助政府制訂城中村改造中的土地使用權(quán)出讓方案。

13.1.2審查修訂城中村土地使用權(quán)出讓合同。

13.1.3協(xié)助政府審查土地使用權(quán)申請(qǐng)人是否符合市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)在招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓建設(shè)用地文件中要求具備的申請(qǐng)資格。

13.2律師在協(xié)助政府制訂城中村改造中的土地使用權(quán)出讓方案和審查應(yīng)注意：

13.2.1目前國(guó)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓一般分兩種方式：一是"毛地公開(kāi)交易"，指政府確定并批準(zhǔn)城中村改造安置方案后，將城中村改造范圍內(nèi)的土地委托土地交易中心以公開(kāi)交易方式組織進(jìn)行出讓?zhuān)�城中村改造安置方案作為土地交易條件，土地競(jìng)買(mǎi)人只對(duì)土地出讓的凈收益進(jìn)行競(jìng)價(jià)，且只需繳納土地出讓金凈收益，土地競(jìng)得人需按照改造拆遷安置方案在規(guī)定的時(shí)限完成拆遷安置工作；二是"凈地公開(kāi)交易"，是指由政府對(duì)城中村改造范圍內(nèi)的土地先行組織拆遷，拆遷完成后委托土地交易中心以公開(kāi)交易的方式進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓。律師幫助政府制訂土地使用權(quán)出讓方案時(shí)，要注意區(qū)分這種方式的異同。

13.2.2提醒政府有關(guān)部門(mén)避免在土地使用權(quán)公開(kāi)出讓前與擬參與土地使用權(quán)公開(kāi)交易的主體就土地使用權(quán)出讓事宜達(dá)成協(xié)議。

13.2.3出讓方案和出讓合同要充分考慮城中村項(xiàng)目的特點(diǎn)，通常城中村改造項(xiàng)目的出讓會(huì)附帶要求建設(shè)回遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，出讓方案中應(yīng)該明確該等事項(xiàng)。

13.2.4出讓方案中的規(guī)劃建設(shè)要符合專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的要求和用地規(guī)劃許可證的要求。

13.2.5出讓方案和出讓合同中應(yīng)明確需要受讓方建造的公共配套設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施。

13.3律師協(xié)助政府主管部門(mén)擬定土地使用權(quán)招拍掛公告應(yīng)注意：

13.3.1土地使用權(quán)出讓文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買(mǎi)須知、土地使用條件、標(biāo)書(shū)或者競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)單、中標(biāo)通知書(shū)或者成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同文本等。審查出讓文件是否有不利于拆遷人取得項(xiàng)目用地的條款和內(nèi)容。

13.3.2審查政府主管部門(mén)的土地使用權(quán)出讓公告的內(nèi)容是否完整、規(guī)范，是否包含以下內(nèi)容：

（1） 出讓人的名稱(chēng)和地址。

（2） 出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年期、用途、規(guī)劃指標(biāo)要求。

（3） 投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求以及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法。

（4） 索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方式。

（5） 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等。

（6） 確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法。

（7） 投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金。

（8） 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置的情況。

（9） 其他需要公告的事項(xiàng)。

13.3.3政府主管部門(mén)應(yīng)在土地有形市場(chǎng)和指定場(chǎng)所進(jìn)行公告，律師應(yīng)審查：公告的公告時(shí)間、公告媒介方式是否符合法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的底價(jià)是否低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)。

第三章　律師為城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)操作指引
第一節(jié)　開(kāi)發(fā)商參與城中村改造的方式
第14條　律師應(yīng)當(dāng)熟悉開(kāi)發(fā)商參與城中村改造項(xiàng)目的方式：

14.1開(kāi)發(fā)商從土地開(kāi)發(fā)角度出發(fā)采取的城中村改造方式

從土地開(kāi)發(fā)的角度看，城中村改造項(xiàng)目一般分兩個(gè)階段：第一個(gè)階段為征地拆遷階段，即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，在該階段完成土地使用權(quán)的國(guó)有化，完成拆遷補(bǔ)償安置、土地平整、土地使用權(quán)的出讓等事宜；第二個(gè)階段為項(xiàng)目建設(shè)階段，即按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)完成項(xiàng)目建造及通過(guò)竣工驗(yàn)收和交付使用。目前，國(guó)內(nèi)不同地區(qū)，開(kāi)發(fā)商參與城中村改造的方式有所不同，但大體歸納起來(lái)有以下三種方式：

（1） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)捆綁式開(kāi)發(fā)方式，即由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)，政府在確定城中村改造的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃后和初步確定拆遷補(bǔ)償安置方案后，將未實(shí)施拆遷的土地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)公開(kāi)交易，開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，開(kāi)發(fā)商在規(guī)定時(shí)間完成拆遷補(bǔ)償安置后，方可取得完整的土地使用權(quán)，然后實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（2） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)分開(kāi)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)方式，即政府將征地拆遷和項(xiàng)目建造分成兩個(gè)不同階段進(jìn)行，首先，政府與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一個(gè)城中村改造框架性協(xié)議，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)完成拆遷補(bǔ)償安置，政府和開(kāi)發(fā)商約定開(kāi)發(fā)商完成拆遷補(bǔ)償安置的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)辦法；其次，在拆遷補(bǔ)償完成后，政府通過(guò)土地交易中心采取招拍掛的方式將土地使用權(quán)進(jìn)行出讓?zhuān)瑓⑴c拆遷補(bǔ)償安置的開(kāi)發(fā)商也可以平等參與競(jìng)爭(zhēng)，如參與拆遷補(bǔ)償安置的開(kāi)發(fā)商競(jìng)得土地使用權(quán)，則前期投入的拆遷補(bǔ)償安置資金和約定的利潤(rùn)可沖抵土地出讓金。

（3） 凈地公開(kāi)交易方式，即由政府完成了拆遷補(bǔ)償安置后，政府將土地使用權(quán)通過(guò)交易中心進(jìn)行公開(kāi)交易，開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)該模式參與城中村改造項(xiàng)目與其他傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大體上相同，只是城中村改造項(xiàng)目涉及的回遷安置房建設(shè)，開(kāi)發(fā)商需承接參與拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的關(guān)于回遷房的建設(shè)和交付的義務(wù)。

14.2開(kāi)發(fā)商從城中村改造開(kāi)發(fā)主體角度出發(fā)采取的城中村改造方式

從城中村改造開(kāi)發(fā)主體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)采取三種方式：一是與村集體經(jīng)濟(jì)組織合作開(kāi)發(fā)；二是與其他投資商合作開(kāi)發(fā)；三是單獨(dú)開(kāi)發(fā)。其中與村集體合作開(kāi)發(fā)的方式又分為兩種：一是與村集體經(jīng)濟(jì)組織共同出資設(shè)立城中村改造項(xiàng)目公司，即項(xiàng)目法人型合作；二是與村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂合作協(xié)議，但不共同設(shè)立項(xiàng)目法人，即合同型合作。

第二節(jié)　律師在城中村改造中為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容
第15條　律師在城中村改造中可為開(kāi)發(fā)商提供以下法律服務(wù)：

15.1對(duì)城中村改造項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查。

15.2對(duì)開(kāi)發(fā)商選擇參與城中村改造方式提供法律意見(jiàn)及審查相關(guān)法律文件。

15.3在拆遷補(bǔ)償安置階段為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)。

15.4在土地使用權(quán)取得階段為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)。

15.5在項(xiàng)目建造、銷(xiāo)售及交付階段為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)。

15.6為城中村改造項(xiàng)目融資提供法律服務(wù)。

15.7為城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目稅務(wù)咨詢(xún)及籌劃法律服務(wù)。

15.8為城中村改造涉及的行政審批提供法律服務(wù)。

15.9為城中村改造涉及的訴訟提供法律服務(wù)。

需要說(shuō)明的是：

（1） 律師在為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)，其法律服務(wù)內(nèi)容會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商參與城中村改造模式的不同而有所不同，為便于表述，本操作指引在下文對(duì)此不再作區(qū)分，律師可在為開(kāi)發(fā)商提供不同的法律服務(wù)時(shí)，選擇性地適用本指引。

（2） 因關(guān)于拆遷補(bǔ)償、建設(shè)工程和商品房銷(xiāo)售的律師業(yè)務(wù)全國(guó)律協(xié)已有相關(guān)操作指引，故本操作指引僅針對(duì)城中村改造相關(guān)內(nèi)容的特點(diǎn)作出提示，對(duì)其他相關(guān)操作指引已規(guī)定之內(nèi)容，僅作原則性提示。

第三節(jié)　律師為開(kāi)發(fā)商城中村改造提供盡職調(diào)查法律服務(wù)指引
第16條　為開(kāi)發(fā)商從事城中村改造項(xiàng)目盡職調(diào)查的方式律師應(yīng)當(dāng)熟悉：

16.1律師可為開(kāi)發(fā)商在盡職調(diào)查階段提供如下服務(wù)：

16.1.1調(diào)查城中村改造項(xiàng)目土地相關(guān)情況。

（1） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目改造范圍所涉及的土地的性質(zhì)及其具體分類(lèi)。

（2） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商向村集體、相關(guān)政府部門(mén)和政府派出機(jī)構(gòu)核實(shí)項(xiàng)目改造范圍所涉及的土地是否存在歷史遺留問(wèn)題。

（3） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商向村集體、項(xiàng)目范圍內(nèi)所涉及的土地的使用權(quán)人、被拆遷房屋所有權(quán)∕使用權(quán)人了解、核實(shí)是否與其他個(gè)人、公司進(jìn)行任何城中村改造項(xiàng)目的合作或簽署類(lèi)似法律文件。

16.1.2調(diào)查城中村改造項(xiàng)目被拆遷房屋及其物權(quán)人情況。

（1） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商全面核實(shí)項(xiàng)目改造范圍所被拆遷房屋（包括永久性建筑物、臨時(shí)性建筑物及其附著物）并核實(shí)所有權(quán)人∕使用權(quán)人并擬定初步清單；

（2） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商特別調(diào)查并擬定非住宅房屋清單；

（3） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)被拆遷房屋的裝修狀況進(jìn)行調(diào)查，必要時(shí)進(jìn)行證據(jù)保全；

（4） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商向相關(guān)政府部門(mén)了解、核實(shí)項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及違法、違章建筑的認(rèn)定和處理情況，并擬定相關(guān)清單；

（5） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定項(xiàng)目范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房清單（若有）；

（6） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定項(xiàng)目范圍內(nèi)合作建房清單（若有）；

（7） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定項(xiàng)目范圍內(nèi)被拆遷房屋的出租情況并擬定清單，并以復(fù)印、影印、攝像等方式收集項(xiàng)目范圍內(nèi)的被拆遷房屋租賃合同及其相關(guān)文件；

（8） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查項(xiàng)目范圍內(nèi)被拆遷房屋已設(shè)定抵押或存在被司法機(jī)構(gòu)查封、凍結(jié)狀況，并擬定相關(guān)清單（若有）；

（9） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定項(xiàng)目范圍內(nèi)所有權(quán)有爭(zhēng)議的被拆遷房屋清單（若有）。

16.1.3調(diào)查城中村改造項(xiàng)目與拆遷補(bǔ)償有關(guān)的其他事項(xiàng)。

（1） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定項(xiàng)目范圍內(nèi)華僑的房屋清單（若有）。

（2） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定項(xiàng)目范圍內(nèi)在建工程清單（若有）；

（3） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定項(xiàng)目范圍內(nèi)擅自改變法定用途的房屋清單（若有）；

（4） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定項(xiàng)目范圍內(nèi)公益事業(yè)用房清單（若有）；

（5） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定項(xiàng)目范圍內(nèi)軍事設(shè)施、教堂、宗祠、寺廟、文物古跡清單（若有）；

（6） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)查并擬定戶(hù)口所屬項(xiàng)目范圍內(nèi)的生活特殊困難人員清單（若有）。

16.1.4調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和城中村改造政策法規(guī)環(huán)境。

16.1.5調(diào)查村集體和村集體經(jīng)濟(jì)組織的相關(guān)信息。

16.1.6出具律師盡職調(diào)查報(bào)告。

16.2律師在對(duì)城中村項(xiàng)目狀況盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)注意：

16.2.1城中村改造項(xiàng)目土地權(quán)屬狀況調(diào)查

對(duì)城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，律師應(yīng)注意審查和核實(shí)以下信息：

（1）　城中村項(xiàng)目?jī)?nèi)的土地所有權(quán)是國(guó)有土地還是集體土地，或者兩種所有權(quán)并存。

（2） 城中村項(xiàng)目?jī)?nèi)的土地若是屬于國(guó)有土地，需調(diào)查目前土地是否屬于國(guó)有土地使用權(quán)、國(guó)有劃撥土地使用權(quán)、國(guó)有土地租賃或者臨時(shí)用地，是否存在抵押，土地使用權(quán)年限是否到期等。

（3） 城中村項(xiàng)目?jī)?nèi)的土地若是屬于集體土地，需調(diào)查明確該土地的用途，是否屬于宅基地、非農(nóng)建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地。

（4） 不同的土地權(quán)屬和土地使用年限，需要不同的處理程序和成本，如集體土地需要征收，劃撥土地和到期國(guó)有出讓土地可以無(wú)償收回，未到期的出讓、轉(zhuǎn)讓或者租賃的國(guó)有土地因城中村改造需要可有償提前收回等。

（5）　明確城中村項(xiàng)目?jī)?nèi)的土地是合法用地還是非法用地，城中村改造范圍的用地通常存在很多非法用地行為，應(yīng)對(duì)合法用地和非法用地進(jìn)行區(qū)分。

（6） 應(yīng)向村集體、相關(guān)政府部門(mén)和政府派出機(jī)構(gòu)調(diào)查項(xiàng)目改造范圍所涉及的土地是否存在歷史遺留問(wèn)題，包括本項(xiàng)目所涉及的土地與國(guó)家相關(guān)政府部門(mén)、其他村集體、其他村民或法人組織之間是否存在土地性質(zhì)及土地權(quán)屬爭(zhēng)議或其他未解決事項(xiàng)，并進(jìn)一步核實(shí)征收集體土地的程序是否合法、征收款項(xiàng)是否足額支付；核實(shí)是否存在征收集體土地的返還用地并核實(shí)其土地性質(zhì)；核實(shí)項(xiàng)目所涉及的土地是否存在土地出租、合作建房等事宜。

（7） 調(diào)查核實(shí)城中村項(xiàng)目所涉及的土地內(nèi)是否存在與其他第三方進(jìn)行城中村改造項(xiàng)目的合作或簽署類(lèi)似法律文件。

16.2.2城中村改造項(xiàng)目物權(quán)人調(diào)查

不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人包含所有權(quán)人、用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人，律師應(yīng)注意審查和核實(shí)以下信息：

（1）　所有權(quán)人

① 對(duì)城中村項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有權(quán)人進(jìn)行分類(lèi)核查，農(nóng)民私宅、村集體性物業(yè)、其他擁有房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的所有權(quán)自然人或單位。其中，因可能涉及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，尤其需要對(duì)非住宅房屋進(jìn)行單獨(dú)核實(shí)。

② 產(chǎn)權(quán)不明或有爭(zhēng)議的被拆遷房屋。

③ 轉(zhuǎn)讓效力和合法性存在爭(zhēng)議的被拆遷房屋。

④ 確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房及其在改造范圍內(nèi)土地上合作建房。

⑤ 代管房。由于所有權(quán)人缺席，使拆遷活動(dòng)有著特殊性。

⑥ 違法建筑、違章建筑和超期臨時(shí)建筑。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條的規(guī)定，對(duì)此類(lèi)建筑物不予補(bǔ)償。

⑦ 對(duì)被拆遷房屋存在裝修的，協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，必要時(shí)建議進(jìn)行證據(jù)保全。

（2）　擔(dān)保物權(quán)人

主要是指抵押權(quán)人，拆遷已抵押的房屋，依照《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這里涉及拆遷人、被拆遷人、抵押權(quán)人甚至債務(wù)人，處理拆遷的方式復(fù)雜，解決的途徑多樣。

（3）　用益物權(quán)人

主要是指承租人，對(duì)于存在承租人的房屋拆遷，如果采取貨幣補(bǔ)償，需包括所有權(quán)人和承租人兩個(gè)方面的補(bǔ)償；如果通過(guò)拆遷調(diào)換，可能涉及安置房由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人就安置房重新訂立房屋租賃合同，或者提前解除租賃合同關(guān)系。

16.2.3對(duì)城中村改造項(xiàng)目與拆遷補(bǔ)償有關(guān)的其他事項(xiàng)的調(diào)查

在城中村改造項(xiàng)目中，除了應(yīng)全面了解改造項(xiàng)目所涉土地、被拆遷房及其物權(quán)人的相關(guān)情況外，律師還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下與拆遷補(bǔ)償有關(guān)的事實(shí)：

（1）　華僑的房屋與其他被拆遷房屋拆遷補(bǔ)償?shù)某绦蚝脱a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均有差異，應(yīng)單獨(dú)擬定華僑的房屋清單。

（2） 對(duì)在建工程也需要單獨(dú)擬定清單并要求有關(guān)部門(mén)責(zé)令立即停止施工，并建議開(kāi)發(fā)商就該在建工程向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

（3） 對(duì)擅自改變法定用途的房屋，應(yīng)將與非住宅房屋的調(diào)查相結(jié)合，對(duì)其原有用途進(jìn)行確認(rèn)。

（4） 對(duì)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的公益事業(yè)用房、軍事設(shè)施、教堂、宗祠、寺廟、文物古跡等，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行調(diào)查。

（5） 對(duì)改造范圍內(nèi)被拆遷人屬于生活特殊困難人的，應(yīng)單獨(dú)擬定清單。

16.3律師對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和城中村政策法規(guī)環(huán)境進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)注意：

16.3.1城中村改造的法律環(huán)境

城中村項(xiàng)目改造涉及土地征收、土地收回、土地出讓、房屋拆遷、村民改居民、社會(huì)保障、村民安置、村民就業(yè)等重要民生問(wèn)題，是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，涉及面廣、環(huán)節(jié)復(fù)雜、利益沖突大、容易引發(fā)群體性事件，項(xiàng)目的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)較高。目前，我國(guó)沒(méi)有對(duì)城中村改造進(jìn)行立法，《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律僅對(duì)相關(guān)問(wèn)題作了原則性規(guī)定，所以說(shuō)，城中村改造在法律層面上是缺失的。

省級(jí)、地市級(jí)地方人大和地方政府為了實(shí)施城中村改造，往往會(huì)頒布地方性法規(guī)、規(guī)章或者政策等規(guī)范性文件， 這些法規(guī)層級(jí)低、數(shù)量大，常常會(huì)發(fā)現(xiàn)有與上位法沖突和矛盾的相關(guān)規(guī)定。但是，在具體實(shí)施城中村改造過(guò)程中，地方性法規(guī)、規(guī)章和政策實(shí)際在主導(dǎo)城中村改造實(shí)施，層級(jí)低的規(guī)范性文件往往最適用，律師在為開(kāi)發(fā)商的城中村改造項(xiàng)目提供盡職調(diào)查法律服務(wù)時(shí)，應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)氐某侵写甯脑旄黝?lèi)地方性法規(guī)、規(guī)章和政策進(jìn)行充分地了解和分析，并系統(tǒng)化地向開(kāi)發(fā)商提示法律環(huán)境可能帶來(lái)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

16.3.2律師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注地方城中村改造規(guī)范性法律文件中的下列事項(xiàng)：

（1） 城中村進(jìn)行改造前，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或后續(xù)改組設(shè)立變?yōu)楹献骰蚬煞葜平?jīng)濟(jì)組織必須進(jìn)行的相關(guān)流程，譬如村民代表大會(huì)或股東代表大會(huì)等。

（2） 城中村改造項(xiàng)目改造主體的確認(rèn)程序及其文件。

（3）　城中村改造的土地使用權(quán)取得方式、土地出讓金支付方式。

（4）　城中村當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、程序，拆遷補(bǔ)償和地價(jià)的折抵關(guān)系。

（5）　城中村當(dāng)?shù)卣�府相關(guān)部門(mén)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置監(jiān)管資金的具體標(biāo)準(zhǔn)及其資金監(jiān)管的具體程序。

（6） 城中村改造項(xiàng)目所涉及的行政許可、行政審批和行政備案的申報(bào)流程及辦事期限。

（7）　城中村改造項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃及其所在地的城市總體規(guī)劃、控制性和修建性詳細(xì)規(guī)定等規(guī)劃指標(biāo)。

（8）　政府對(duì)城中村改造的項(xiàng)目工期建設(shè)要求、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求、安置房及回遷房建設(shè)要求等。

（9）　政府對(duì)城中村改造項(xiàng)目所涉及的土地出讓金、行政性事業(yè)收費(fèi)及其項(xiàng)目配套公共設(shè)施建設(shè)補(bǔ)償金等優(yōu)惠政策。

16.4律師對(duì)村集體和村集體企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)注意：

16.4.1對(duì)村集體進(jìn)行調(diào)查內(nèi)容應(yīng)包括三部分：

（1） 對(duì)村集體包括下設(shè)村民小組的基本資料進(jìn)行調(diào)查，包括村集體的議事及決策程序、村集體負(fù)責(zé)人、村集體資產(chǎn)狀況、村集體投資情況、村集體收入來(lái)源等事項(xiàng)，也需要了解村集體對(duì)"外嫁女"、"入贅婿"等特殊身份人群的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

（2）　對(duì)村集體中的村民相關(guān)情況進(jìn)行核實(shí)，包括村民對(duì)城中村改造的意愿、村集體的村民數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、村民主要從事職業(yè)、村民收入來(lái)源等基本狀況進(jìn)行調(diào)查。

（3）　對(duì)村集體所有的被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)查，包括被拆遷房屋的建筑面積、用途、年限、目前使用狀況、承租人及其經(jīng)營(yíng)狀況等。

16.4.2對(duì)村集體企業(yè)進(jìn)行調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：

（1） 村集體企業(yè)的設(shè)立資料，包括設(shè)立文件、驗(yàn)資報(bào)告、村民代表大會(huì)決議等。

（2） 村集體企業(yè)與村集體之間的管理及其資金來(lái)往。

（3）　村集體企業(yè)的資產(chǎn)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況、債權(quán)和債務(wù)構(gòu)成狀況、簽署的重要合同等。

（4）　村集體企業(yè)的股東構(gòu)成、管理架構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式。

（5）　村集體企業(yè)是否改制，如改制，則應(yīng)充分了解改制的有關(guān)情況。

16.5律師出具盡職調(diào)查報(bào)告

16.5.1律師盡職調(diào)查報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括：

（1） 范圍與目的：明確律師開(kāi)展盡職調(diào)查工作的范圍，出具盡職調(diào)查報(bào)告的目的。

（2） 律師的工作準(zhǔn)則：律師應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性政策文件，根據(jù)委托人的授權(quán)，按照律師行業(yè)公認(rèn)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神，出具盡職調(diào)查報(bào)告。

（3） 律師的工作程序：律師在開(kāi)展盡職調(diào)查過(guò)程中的主要工作方式、工作時(shí)間以及工作流程。

（4） 相關(guān)依據(jù)：律師獲取的各項(xiàng)書(shū)面材料和文件、談話(huà)記錄、錄音及其視頻資料、現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄等。

（5） 正文：正文內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與律師的工作程序以及調(diào)查范圍保持一致，正文部分應(yīng)在相關(guān)依據(jù)的基礎(chǔ)上，對(duì)開(kāi)發(fā)商委托的盡職調(diào)查項(xiàng)目加以細(xì)化并對(duì)每一個(gè)具體問(wèn)題進(jìn)行分析。

（6） 風(fēng)險(xiǎn)提示：由于城中村改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素大，律師應(yīng)該根據(jù)盡職調(diào)查的結(jié)果，向開(kāi)發(fā)商提示相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（7） 意見(jiàn)出具：律師應(yīng)根據(jù)盡職調(diào)查項(xiàng)目的分析結(jié)果，為開(kāi)發(fā)商出具最終的盡職調(diào)查結(jié)論性意見(jiàn)。

（8） 律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：律師應(yīng)在盡職調(diào)查最末尾，對(duì)本次盡職調(diào)查的律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)豁免事項(xiàng)作出申明，并闡述律師對(duì)本次盡職調(diào)查所應(yīng)承受的律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，并限定本次盡職調(diào)查的律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)賠償金的最高數(shù)額，也可將本條內(nèi)容添加在第（2）項(xiàng)律師的工作準(zhǔn)則內(nèi)。

16.5.2律師出具盡職調(diào)查報(bào)告時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：

（1） 律師應(yīng)當(dāng)保持與開(kāi)發(fā)商以及被調(diào)查對(duì)象的良好溝通，以便將律師在調(diào)查過(guò)程中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及解決問(wèn)題的方法及時(shí)反饋給開(kāi)發(fā)商。

（2） 律師開(kāi)展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核、比對(duì)相關(guān)資料，如果發(fā)現(xiàn)相關(guān)資料存在矛盾或者不一致，應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)，也可以商請(qǐng)其他中介機(jī)構(gòu)協(xié)助調(diào)查，或由律師再次調(diào)查，以盡可能保證盡職調(diào)查的準(zhǔn)確性。

（3） 律師開(kāi)展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)注意收集完整的調(diào)查資料，對(duì)于因客觀(guān)原因無(wú)法獲得的文件和證據(jù)，或者無(wú)法核對(duì)真?zhèn)蔚奈募�和�?fù)印件，應(yīng)當(dāng)在有關(guān)報(bào)告中對(duì)有關(guān)調(diào)查信息真實(shí)性、完整性、局限性進(jìn)行闡述。

（4） 律師開(kāi)展盡職調(diào)查，盡量不要在盡職調(diào)查報(bào)告中以律師身份確認(rèn)相關(guān)依據(jù)的真實(shí)性，且盡量在假設(shè)相關(guān)依據(jù)是真實(shí)的基礎(chǔ)上作出階段性意見(jiàn)和結(jié)論性意見(jiàn)。

（5） 律師開(kāi)展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)制作工作底稿以防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，工作底稿應(yīng)當(dāng)真實(shí)、完整、記錄清晰并適宜長(zhǎng)期保存。

（6） 未經(jīng)開(kāi)發(fā)商或被調(diào)查對(duì)象同意，律師在提供服務(wù)過(guò)程中或服務(wù)結(jié)束后均不應(yīng)將獲悉的相關(guān)信息透露給任何第三方，應(yīng)履行保密義務(wù)。

（7） 應(yīng)在盡職調(diào)查報(bào)告中清晰約定該報(bào)告的著作權(quán)人及其有限使用范圍。

第四節(jié)　律師為開(kāi)發(fā)商確定城中村改造開(kāi)發(fā)模式提供法律服務(wù)指引
第17條　為開(kāi)發(fā)商確定城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的律師應(yīng)當(dāng)熟悉：

17.1律師為開(kāi)發(fā)商確定城中村改造開(kāi)發(fā)模式過(guò)程中可提供以下法律服務(wù)：

17.1.1在開(kāi)發(fā)模式確定階段，為開(kāi)發(fā)商選擇不同開(kāi)發(fā)模式出具法律意見(jiàn)書(shū)。

17.1.2審查與村集體企業(yè)合作開(kāi)發(fā)城中村改造項(xiàng)目的各類(lèi)法律文件。

17.1.3審查與其他投資商合作開(kāi)發(fā)城中村改造項(xiàng)目的各類(lèi)法律文件。

17.1.4參與城中村改造項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)各類(lèi)協(xié)議的談判。

17.2律師在為開(kāi)發(fā)商選定開(kāi)發(fā)模式階段出具法律意見(jiàn)書(shū)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：

17.2.1律師要充分熟悉地方政府對(duì)城中村改造的不同開(kāi)發(fā)模式的相關(guān)規(guī)定。

17.2.2律師在法律意見(jiàn)書(shū)中應(yīng)結(jié)合法律、行政法規(guī)和地方性規(guī)定，對(duì)不同開(kāi)發(fā)模式存在的法律關(guān)系、相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)向開(kāi)發(fā)商作充分的說(shuō)明。

17.2.3法律意見(jiàn)書(shū)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商擬選擇的開(kāi)發(fā)模式的合法性、風(fēng)險(xiǎn)因素、操作流程等進(jìn)行分析。

17.2.4法律意見(jiàn)書(shū)應(yīng)注意避免律師自身的法律風(fēng)險(xiǎn)，明確法律意見(jiàn)書(shū)是基于現(xiàn)行有效的法律規(guī)定作出，法律意見(jiàn)書(shū)應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商地方性的規(guī)定可能會(huì)存在變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

17.3律師在審查開(kāi)發(fā)商與村集體合作開(kāi)發(fā)時(shí)的相關(guān)法律服務(wù)指引

17.3.1開(kāi)發(fā)商與村集體合作開(kāi)發(fā)存在兩種模式：一種是法人型合作開(kāi)發(fā)模式，即雙方共同出資組建城中村改造項(xiàng)目公司，通過(guò)出資方式、出資和股權(quán)份額、股東會(huì)、董事會(huì)和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的制度安排，以項(xiàng)目公司名義實(shí)施城中村項(xiàng)目拆遷、土地取得、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷(xiāo)售和回遷安置等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)事宜；另一種是合同型合作開(kāi)發(fā)模式，不成立項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)商與村集體企業(yè)簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，雙方的權(quán)利和義務(wù)由合作開(kāi)發(fā)合同進(jìn)行約定，項(xiàng)目以一方名義報(bào)建，雙方各自以自己的名義對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系。

17.3.2在開(kāi)發(fā)商與村集體企業(yè)合作開(kāi)發(fā)時(shí)，律師應(yīng)注意：

（1） 要對(duì)擬合作的村集體企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查，并分清楚村集體企業(yè)的組織形式、企業(yè)性質(zhì)。

（2） 要對(duì)村集體企業(yè)是否能夠作為股東之一與開(kāi)發(fā)商共同設(shè)立項(xiàng)目公司的法律可行性進(jìn)行分析，如存在法律障礙，則應(yīng)建議開(kāi)發(fā)商要求村集體企業(yè)先進(jìn)行股份制改造。

（3） 審查開(kāi)發(fā)商的決策程序是否符合其公司章程規(guī)定。

（4） 審查村集體企業(yè)的內(nèi)部議事程序和外部議事程序，確保合作協(xié)議和項(xiàng)目公司成立文件的有效性。

（5） 城中村改造項(xiàng)目投資大、周期長(zhǎng)，項(xiàng)目的拆遷期限和拆遷成本具有較大的不確定性，雙方在合作協(xié)議中應(yīng)該至少包括如下條款：

① 項(xiàng)目公司的出資方式及注冊(cè)資金、資金不到位的責(zé)任；

② 項(xiàng)目公司行政審批手續(xù)由哪方負(fù)責(zé)辦理、費(fèi)用如何承擔(dān)；

③ 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置資金的預(yù)算，項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置資金來(lái)源，拆遷補(bǔ)償安置資金超出預(yù)算的資金繼續(xù)投入的責(zé)任分配；

④ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式、決策機(jī)制、管理團(tuán)隊(duì)的組成及其權(quán)利和義務(wù)的分配；

⑤ 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商的選擇方式、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案、銷(xiāo)售利潤(rùn)分配等事項(xiàng)；

⑥ 項(xiàng)目地價(jià)款、建造資金的融資方案；

⑦ 項(xiàng)目停頓的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任分配。

（6） 采取法人型合作開(kāi)發(fā)商時(shí)，應(yīng)該約定清楚項(xiàng)目公司設(shè)立方式、注冊(cè)資金的出資時(shí)間及金額、項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成及決策機(jī)制、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目公司終止、解散和清算事宜。

（7） 提示開(kāi)發(fā)商采取法人型合作開(kāi)發(fā)時(shí)的項(xiàng)目土地使用權(quán)應(yīng)該辦理在項(xiàng)目公司名下，采取合同型開(kāi)發(fā)時(shí)土地使用權(quán)應(yīng)辦理在開(kāi)發(fā)商名下。

（8） 建議開(kāi)發(fā)商關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置談判事宜由村集體企業(yè)負(fù)責(zé)，村集體企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)在約定的時(shí)間內(nèi)完成拆遷補(bǔ)償談判。

（9） 建議開(kāi)發(fā)商關(guān)于各項(xiàng)行政審批手續(xù)由村集體企業(yè)負(fù)責(zé)辦理，并約定辦理的時(shí)間。

需要說(shuō)明的是：

（1） 關(guān)于開(kāi)發(fā)模式的選擇還涉及土地使用權(quán)的取得方式， 關(guān)于土地使用權(quán)的取得詳見(jiàn)本章第八節(jié)。

（2） 關(guān)于開(kāi)發(fā)商模式中還有開(kāi)發(fā)商獨(dú)資開(kāi)發(fā)、與其他社會(huì)投資者合作開(kāi)發(fā)，涉及的法律服務(wù)和注意事項(xiàng)與村集體合作開(kāi)發(fā)類(lèi)似，請(qǐng)各律師參照適用，不另行表述。

第五節(jié)　律師為開(kāi)發(fā)商在委托拆遷合同簽訂階段提供法律服務(wù)指引
第18條　開(kāi)發(fā)商一般不具備房屋拆遷資格、缺少拆遷經(jīng)驗(yàn)，常常委托有經(jīng)驗(yàn)、有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)拆遷公司辦理拆遷事務(wù)，拆遷公司進(jìn)行拆遷動(dòng)員、組織簽訂和實(shí)施《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、組織拆除房屋及其構(gòu)筑物、附著物。開(kāi)發(fā)商與拆遷公司之間需要簽訂《委托拆遷合同》，該合同涉及內(nèi)容較多，需要律師審查把關(guān)。律師在服務(wù)開(kāi)發(fā)商簽訂和實(shí)施《委托拆遷合同》時(shí)應(yīng)注意：

18.1審查拆遷公司的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其公司章程；確保簽約主體、簽約程序無(wú)瑕疵。

18.2合同盡可能明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括：委托事項(xiàng)，簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和工作進(jìn)度，房屋拆除的安排，報(bào)酬，獎(jiǎng)勵(lì)和罰款，違約責(zé)任，爭(zhēng)議解決方式，合同的終止和解除等條款。

18.3《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》簽訂的進(jìn)度以及拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是關(guān)系到城中村改造項(xiàng)目能否順利推進(jìn)以及開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)商業(yè)目的之關(guān)鍵，要求將《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》簽訂的進(jìn)度以及拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)直接與拆遷公司的報(bào)酬掛鉤，增加其積極性和主動(dòng)性；當(dāng)拆遷公司的工作進(jìn)度落后一定期限時(shí)，要設(shè)定開(kāi)發(fā)商一方的合同解除權(quán)和拆遷公司的違約責(zé)任。

18.4避免拆遷公司出現(xiàn)違法拆遷、暴力拆遷情形。

第六節(jié)　律師為開(kāi)發(fā)商在城中村改造行政審批中提供法律服務(wù)指引
第19條　為開(kāi)發(fā)商在城中村改造中提供行政審批法律服務(wù)的律師應(yīng)當(dāng)熟悉：

19.1律師可為開(kāi)發(fā)商獲得行政許可提供的法律服務(wù)

城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有諸多事項(xiàng)須取得政府行政許可，順利獲得這些行政許可，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，律師應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好以下行政許可服務(wù)：

19.1.1城中村項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃確定和審批。

19.1.2城中村項(xiàng)目實(shí)施中的"五證"申請(qǐng)。

19.2律師在城中村項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃確定和審批應(yīng)注意：

城中村改造項(xiàng)目在立項(xiàng)后，首先會(huì)公示城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃預(yù)案，向城中村村民和全社會(huì)征求意見(jiàn)，政府規(guī)劃預(yù)案中會(huì)提供拆遷后城中村項(xiàng)目土地的規(guī)劃用地總面積、規(guī)劃建筑面積、項(xiàng)目用地技術(shù)指標(biāo)、需要配置公共設(shè)施等規(guī)劃條件、附圖以及道路紅線(xiàn)圖等有關(guān)技術(shù)資料。根據(jù)反饋的意見(jiàn)，政府將規(guī)劃預(yù)案進(jìn)行修改調(diào)整，最終通過(guò)政府審批程序，確定城中村改造項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃方案。

開(kāi)發(fā)商的律師可以在規(guī)劃預(yù)案公示階段，建議開(kāi)發(fā)商積極向政府有關(guān)部門(mén)提出建議，力求城中村專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃方案的完整性、科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打好基礎(chǔ)。

律師可以提醒開(kāi)發(fā)商提示政府部門(mén)：由于拆遷成本的期限具有很大的不確定性，常常會(huì)導(dǎo)致城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本高于預(yù)期或者遠(yuǎn)高于預(yù)期，建議政府部門(mén)盡量調(diào)高項(xiàng)目的容積率等指標(biāo)，以增加開(kāi)發(fā)商的投資興趣和提高城中村項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

19.3律師在協(xié)助開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)項(xiàng)目實(shí)施中的"五證"時(shí)應(yīng)注意：

在城中村改造項(xiàng)目實(shí)施工程中，除專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃審批之外，開(kāi)發(fā)單位還需取得建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等五個(gè)重要行政許可，律師應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)單位準(zhǔn)備辦理上述行政許可的文件資料，依法及時(shí)向政府相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理，并確保辦理的政府行政許可及時(shí)、合法和規(guī)范。

19.3.1國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證

城中村改造項(xiàng)目用地，經(jīng)拆遷完畢和土地整理，具備了熟地條件的，政府部門(mén)通過(guò)招拍掛的方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)，競(jìng)得人與政府簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后，支付土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)金、市政配套設(shè)施金等，政府主管部門(mén)核發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)》。

19.3.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證

律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的程序和相關(guān)內(nèi)容：

（1） 以非招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位首先須申請(qǐng)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》，建設(shè)單位填報(bào)《建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)表》，并按規(guī)定附送可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及有關(guān)文件、圖紙等資料，之后由政府規(guī)劃部門(mén)審議通過(guò)后，核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》。建設(shè)單位在取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》一年內(nèi)，申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（2） 以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書(shū)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

19.3.3建設(shè)工程規(guī)劃許可證

律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的程序和提交的文件：

（1） 申請(qǐng)者持申請(qǐng)書(shū)、當(dāng)年建設(shè)工程投資計(jì)劃批文、土地使用權(quán)出讓合同書(shū)或用地方案圖、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、有關(guān)專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)的設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)，向政府規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案經(jīng)審批同意后，方可進(jìn)行擴(kuò)充設(shè)計(jì)。

（2） 申請(qǐng)者持申請(qǐng)書(shū)、設(shè)計(jì)文件、有關(guān)專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)對(duì)方案設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)書(shū)向政府規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)擴(kuò)充設(shè)計(jì)審批。經(jīng)審批同意后，方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

（3） 申請(qǐng)者持申請(qǐng)書(shū)、土地使用權(quán)出讓合同書(shū)、設(shè)計(jì)文件、有關(guān)專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)對(duì)施工圖的審查意見(jiàn)書(shū)，向政府規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)施工圖設(shè)計(jì)審查。經(jīng)審查同意后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

19.3.4建設(shè)工程施工許可證

根據(jù)《建筑法》第8條和《建筑工程施工許可管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令 第91號(hào)）（2001年修正）第4條、第5條等相關(guān)法規(guī)規(guī)定，律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商辦理《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)證明文件：

（1） 已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

（2） 在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（3） 施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。

（4） 已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒(méi)有招標(biāo)，應(yīng)該公開(kāi)招標(biāo)的工程沒(méi)有公開(kāi)招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無(wú)效。

（5） 有滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

（6） 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制的專(zhuān)項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

（7） 按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

（8） 建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50％，建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30％。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

（9） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

19.3.5商品房預(yù)售許可證

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)文件：

（1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。

（2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

（3） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（4） 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

（5） 工程施工合同。

（6） 預(yù)售商品房分層平面圖。

（7） 商品房預(yù)售方案。

第七節(jié)　律師為城中村改造中建設(shè)用地使用權(quán)取得提供法律服務(wù)指引
第20條　若采取開(kāi)發(fā)商作拆遷人方式進(jìn)行城中村項(xiàng)目拆遷，開(kāi)發(fā)商與原土地使用權(quán)人及原地上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人（包括所有權(quán)、抵押權(quán)和承租人等）達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并已完成全部土地征收、土地收購(gòu)收回、拆遷貨幣補(bǔ)償和異地安置、原業(yè)主產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)、建筑物拆除清場(chǎng)等工作，城中村項(xiàng)目用地變成了一塊熟地，城中村開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于經(jīng)營(yíng)性用地，所以要取得項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)須根據(jù)《物權(quán)法》和國(guó)土資源部頒布的第 39 號(hào)令《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，將項(xiàng)目用地進(jìn)行招拍掛出讓。

實(shí)務(wù)中，地方政府為了鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與城中村項(xiàng)目拆遷安置等土地開(kāi)發(fā)工作，盡量使開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)城中村改造項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)連續(xù)運(yùn)作，避免將項(xiàng)目用地價(jià)格過(guò)分推高，一般采取掛牌方式，合法規(guī)范取得項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)。

開(kāi)發(fā)商在拆遷完成之后，合法取得建設(shè)用地使用權(quán)，是開(kāi)發(fā)商能否順利實(shí)施城中村項(xiàng)目的關(guān)鍵，律師應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商合法取得土地使用權(quán)。

20.1律師可為開(kāi)發(fā)商提供建設(shè)用地使用權(quán)取得提供的服務(wù)：

20.1.1協(xié)助處理土地掛牌出讓交易之前的工作。

20.1.2協(xié)助開(kāi)發(fā)商參加掛牌工作。

20.1.3協(xié)助處理掛牌結(jié)束后的工作。

20.2律師在土地掛牌出讓交易之前服務(wù)開(kāi)發(fā)商時(shí)應(yīng)注意：

拆遷完成之后，協(xié)助開(kāi)發(fā)商核定對(duì)城中村改造項(xiàng)目土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，與政府主管部門(mén)簽訂協(xié)議，對(duì)掛牌價(jià)成交、高于掛牌價(jià)成交、第三人高于掛牌價(jià)成交等不同掛牌的結(jié)果，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商一級(jí)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ)償和對(duì)土地增值分成進(jìn)行明確的約定。

律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商，對(duì)城中村改造項(xiàng)目土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算項(xiàng)目包括：

（1） 征收、收回及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。

（2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地調(diào)查及測(cè)繪費(fèi)、房屋地籍調(diào)查費(fèi)等。

（3） 貸款利息和融資費(fèi)用等財(cái)務(wù)成本。

（4） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的拆除房屋、三通一平等施工費(fèi)。

（5） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的各種稅費(fèi)。

（6） 其他土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的其他支出。

另外，律師應(yīng)審查土地掛牌公告是否合法、完整、規(guī)范，詳情請(qǐng)參見(jiàn)本操作指引第二章內(nèi)容。

20.3律師在服務(wù)開(kāi)發(fā)商參加掛牌工作時(shí)應(yīng)注意：

20.3.1審查開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)的報(bào)價(jià)單是否符合掛牌文件規(guī)定。

20.3.2核查開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)是否得到確認(rèn)，或者有其他單位出價(jià)更高。

20.3.3掛牌截止時(shí)，有競(jìng)買(mǎi)人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，即屬于掛牌截止時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的情形，掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定競(jìng)價(jià)策略。

20.3.4開(kāi)發(fā)商成為競(jìng)得人后，政府主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》，律師應(yīng)審查《成交確認(rèn)書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括出讓人和競(jìng)得人的名稱(chēng)，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款以及簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。

20.3.5律師應(yīng)提示政府主管部門(mén)，在掛牌工作結(jié)束后10個(gè)工作日將掛牌結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定場(chǎng)所、媒介公布。

20.4律師在服務(wù)開(kāi)發(fā)商土地掛牌結(jié)束后的工作時(shí)應(yīng)注意：

20.4.1開(kāi)發(fā)商和政府主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在《成交確認(rèn)書(shū)》規(guī)定的時(shí)間地點(diǎn)簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，律師應(yīng)審查合同條款與掛牌公告內(nèi)容是否一致。

20.4.2協(xié)助開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取《國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》接受土地。

20.4.3協(xié)助開(kāi)發(fā)商辦理土地登記。開(kāi)發(fā)商支付土地出讓價(jià)款后，律師應(yīng)協(xié)助其辦理《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)》。

第八節(jié)　律師為城中村改造項(xiàng)目融資提供法律服務(wù)指引
第21條　城中村改造項(xiàng)目的模式有開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式、村集體獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)商與村集體合作開(kāi)發(fā)模式，整個(gè)城中村改造項(xiàng)目在取得建設(shè)用地使用權(quán)之前，需要投入大量的資金用于拆遷補(bǔ)償安置、拆除房屋、支付土地出讓金等，項(xiàng)目前期投入巨大。因?yàn)椴疬w成本、拆遷期限、建設(shè)用地使用權(quán)取得均有不可預(yù)測(cè)性，在取得建設(shè)用地使用權(quán)之前，開(kāi)發(fā)單位比較難取得融資，所以城中村改造項(xiàng)目的融資一般在取得建設(shè)用地使用權(quán)之后才能進(jìn)行。

21.1律師為開(kāi)發(fā)商提供融資服務(wù)：

21.1.1就可選擇融資方式提供法律意見(jiàn)。

21.1.2審訂融資的各種法律文件。

21.2律師可建議開(kāi)發(fā)商選擇以下幾種融資方式：

21.2.1建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資

開(kāi)發(fā)商以其擁有的建設(shè)用地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)提供抵押擔(dān)保，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款或者流動(dòng)資金貸款，房屋銷(xiāo)售（預(yù)售）后，以銷(xiāo)售款用于償還貸款本息。

21.2.2建筑工程施工單位帶資承包

最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》已經(jīng)在司法上認(rèn)定墊資的有效性，在實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商將建設(shè)工程發(fā)包時(shí)，可以要求施工單位帶資承包，明確建筑工程施工到某個(gè)工程節(jié)點(diǎn)時(shí)開(kāi)發(fā)商才開(kāi)始支付工程款，以緩解資金壓力。

21.2.3在建工程抵押

開(kāi)發(fā)商可將其以合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保�！段餀�(quán)法》第180條規(guī)定了正在建造的建筑物可以抵押，在城中村改造項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商可以將在建工程抵押，向銀行貸款。

21.2.4股權(quán)融資

股權(quán)融資是指城中村改造項(xiàng)目公司的股東愿意讓出部分項(xiàng)目公司股權(quán)，通過(guò)定向增資的方式引進(jìn)新的股東的融資方式。股權(quán)融資所獲得的資金，

可用于充實(shí)項(xiàng)目公司的營(yíng)運(yùn)資金，

項(xiàng)目公司無(wú)須還本付息，但新股東將與老股東同樣分享城中村改造項(xiàng)目的贏(yíng)利與增長(zhǎng)。

21.3律師為開(kāi)發(fā)商審訂融資的各種法律文件時(shí)應(yīng)注意：

21.3.1建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資

審查銀行提供的抵押借款合同是否有顯失公平的條款，特別是逾期還款時(shí)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任、銀行的資產(chǎn)處置權(quán)利。

21.3.2建筑工程施工單位帶資承包

審查建設(shè)工程施工合同條款，注意合同中的墊資條款，約定的墊資利息是否合理；后期工程進(jìn)度款、簽證索賠款、竣工結(jié)算款的支付期限是否能達(dá)到融資目的。

21.3.3在建工程抵押

商業(yè)銀行在辦理在建過(guò)程抵押貸款中，往往要求施工單位放棄優(yōu)先受償權(quán)，所以律師審查開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂建筑工程施工合同時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮寫(xiě)入此條款；審查銀行提供的抵押借款合同條款是否顯失公平，特別是逾期還款時(shí)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任、銀行的資產(chǎn)處置權(quán)利等。

21.3.4股權(quán)融資

股權(quán)融資必然稀釋了原股東的份額，降低了原股東對(duì)項(xiàng)目公司的控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的意愿，策劃股權(quán)融資的方案，考慮股權(quán)融資需求與項(xiàng)目公司控制權(quán)之間的平衡。律師修改公司章程時(shí)，應(yīng)根據(jù)《公司法》的規(guī)定，擬定相應(yīng)議事方式和表決程序，有利用開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目公司有較大的控制權(quán)。

第九節(jié)　律師為城中村改造中回遷安置和公建設(shè)施移交提供法律服務(wù)指引
第22條　為開(kāi)發(fā)商在城中村改造中提供回遷安置和公建設(shè)施移交法律服務(wù)的律師應(yīng)當(dāng)熟悉：

22.1回遷安置

因被拆遷人的感情、習(xí)慣和生活人文環(huán)境等因素，除少數(shù)直接以現(xiàn)房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換異地安置外，城中村改造項(xiàng)目一般是以原地建設(shè)的新房進(jìn)行就地安置�！恫疬w補(bǔ)償安置協(xié)議》中約定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，當(dāng)城中村房地產(chǎn)項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收合格備案之后，開(kāi)發(fā)商方可交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋。

在回遷安置的履行階段，律師服務(wù)開(kāi)發(fā)商時(shí)應(yīng)注意：

22.1.1入伙通知

按《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中的約定方式，拆遷人應(yīng)向被拆遷人送達(dá)入伙通知書(shū)，避免因送達(dá)問(wèn)題增加拆遷人的成本。因項(xiàng)目周期長(zhǎng)，往往會(huì)有一些被拆遷人通知不到，律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w上進(jìn)行公告。

22.1.2被拆遷人收樓、房屋面積、交付房屋的時(shí)間結(jié)算

催促被拆遷人如期收樓，根據(jù)竣工圖和測(cè)量面積，按《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中的約定進(jìn)行面積差結(jié)算；根據(jù)收樓日期，如有延遲，雙方進(jìn)行房屋周轉(zhuǎn)期租金補(bǔ)助費(fèi)結(jié)算。

22.1.3房地產(chǎn)證辦理，相關(guān)稅費(fèi)的繳納

當(dāng)具備辦理房地產(chǎn)證條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商需按《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中的約定，辦理房地產(chǎn)證的有關(guān)手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)。

22.2公建設(shè)施的移交

22.2.1城中村改造項(xiàng)目在專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，往往要求開(kāi)發(fā)單位無(wú)償建設(shè)部分公共設(shè)施，如社區(qū)居委會(huì)辦公用房、社區(qū)警務(wù)用房、社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校等，城中村項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)單位應(yīng)盡快按有關(guān)規(guī)定移交上述公共設(shè)施。

22.2.2城中村改造項(xiàng)目在專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，往往要求開(kāi)發(fā)單位以建造成本價(jià)向政府交付一些社會(huì)保障性住房，城中村項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)單位應(yīng)盡快按有關(guān)規(guī)定移交上述房屋給政府有關(guān)部門(mén)。

22.2.3上述兩類(lèi)物業(yè)移交時(shí)，律師應(yīng)同樣提示開(kāi)發(fā)商根據(jù)本章節(jié)的指引向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行移交通知、物業(yè)移交、物業(yè)面積結(jié)算、產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理等手續(xù)。

第四章　律師在城中村改造中為村集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律服務(wù)操作指引
第一節(jié)　村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造中的作用
第23條　根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，村委會(huì)的主要職能是社會(huì)管理和公共事務(wù)的管理，村集體經(jīng)濟(jì)組織是在村委會(huì)的支持和組織之下進(jìn)行發(fā)展的。城中村改造涉及的是村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織名下的集體所有的土地，或者村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織依法占有的國(guó)有土地，及村民自有的宅基地，以及依附于該塊土地上的受村委會(huì)管理的村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因此，村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造中的作用是十分重要的，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

23.1對(duì)城中村改造方案、模式是否符合本村實(shí)際情況進(jìn)行審核，并提出相應(yīng)的建議和意見(jiàn)，使改造方案、模式切實(shí)可行。

23.2對(duì)拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行審核，以確保村委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織、村民利益的最大化。

23.3積極宣傳城中村改造的意義，協(xié)調(diào)處理村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民的不同意見(jiàn)和建議。

23.4協(xié)調(diào)處理征地、拆遷、補(bǔ)償、安置、重建改造建設(shè)過(guò)程中的相關(guān)工作。

23.5協(xié)助政府部門(mén)查處違章、違法建筑。

23.6協(xié)助政府部門(mén)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。

23.7協(xié)助政府部門(mén)處理村民身份變更后有關(guān)社會(huì)保障事宜。

23.8協(xié)助政府部門(mén)辦理村委會(huì)改居委會(huì)的工作。

23.9指導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織的股份制改造。

第二節(jié)　村集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體參與城中村改造的模式
第24條　村集體經(jīng)濟(jì)組織是城中村改造項(xiàng)目中不可或缺的主體，其既可作為城中村改造的被改造人，也可作為城中村改造項(xiàng)目的改造人。本章闡述的是村集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體時(shí)律師可提供的法律服務(wù)，根據(jù)國(guó)內(nèi)目前城中村改造的普遍方式，村集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體參與城中村改造主要有兩種模式：

24.1村集體經(jīng)濟(jì)組織單獨(dú)改造

即村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員在政府的指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。此種模式需要政府的支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施、政策優(yōu)惠、配套資金等方面，適用于規(guī)模較小、村集體及村民經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的村。

24.2村集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商合作改造

此種模式之下又可以分為兩種方式：

24.2.1與開(kāi)發(fā)商法人型合作改造方式

村集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)協(xié)商，并經(jīng)村民表決通過(guò)和開(kāi)發(fā)商股東會(huì)表決同意，雙方共同出資，組建城中村改造項(xiàng)目公司，通過(guò)出資方式、出資和股權(quán)份額、股東會(huì)、董事會(huì)和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的制度安排，共同實(shí)施城中村項(xiàng)目拆遷、土地取得、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷(xiāo)售和回遷安置等事宜。

24.2.2與開(kāi)發(fā)商合同型合作改造方式

村集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，并經(jīng)村民表決通過(guò)和開(kāi)發(fā)商股東會(huì)表決同意，以開(kāi)發(fā)商的名義實(shí)施城中村項(xiàng)目拆遷、土地取得、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷(xiāo)售和回遷安置等事宜，村集體經(jīng)濟(jì)組織（村民）與開(kāi)發(fā)商簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，約定各方的權(quán)利義務(wù)和項(xiàng)目利潤(rùn)分配。

采取此種改造模式，雖然村集體經(jīng)濟(jì)組織是城中村改造的主體，但實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商作為城中村改造的主導(dǎo)，若村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇此種改造模式，律師在為其提供法律服務(wù)時(shí)，要特別注意對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員利益的保護(hù)。

第三節(jié)　律師為村集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體時(shí)提供法律服務(wù)指引
第25條　為村集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造中提供法律服務(wù)的律師應(yīng)當(dāng)熟悉：

25.1當(dāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造的主體時(shí)，律師可為村集體經(jīng)濟(jì)組織提供如下法律服務(wù)：

25.1.1對(duì)擬改造的城中村項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查。

25.1.2就城中村改造的整體方案，包括改造條件、方式目標(biāo)、所涉風(fēng)險(xiǎn)等提供法律咨詢(xún)意見(jiàn)。

25.1.3就城中村改造的模式提供法律咨詢(xún)意見(jiàn)。

25.1.4就拆遷補(bǔ)償安置方案提供法律咨詢(xún)意見(jiàn)，協(xié)助村集體經(jīng)濟(jì)組織起草、審核拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，參與與村民的拆遷補(bǔ)償安置談判。

25.1.5就村集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商合作改造提供法律服務(wù)，包括對(duì)開(kāi)發(fā)商資信狀況進(jìn)行盡職調(diào)查，出具合作改造及風(fēng)險(xiǎn)控制法律咨詢(xún)意見(jiàn)，參與合作開(kāi)發(fā)的談判，起草、審核合作改造協(xié)議等。

25.1.6就村集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商合作設(shè)立城中村改造項(xiàng)目公司，提供從協(xié)商談判、出具法律咨詢(xún)意見(jiàn)、起草、審核出資協(xié)議、公司股權(quán)安排、公司架構(gòu)設(shè)置到申請(qǐng)公司工商登記注冊(cè)的全過(guò)程法律服務(wù)。

25.1.7就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資提供法律意見(jiàn)，起草、審查融資協(xié)議、參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過(guò)程中的爭(zhēng)議。

25.1.8在項(xiàng)目建造、銷(xiāo)售及交付階段提供法律服務(wù)。

25.1.9為城中村改造涉及的行政審批提供法律服務(wù)。

25.1.10為城中村改造過(guò)程中涉及的司法強(qiáng)制拆遷提供法律服務(wù)。

25.1.11為城中村改造涉及的訴訟提供法律服務(wù)。

以上法律服務(wù)內(nèi)容中的拆遷補(bǔ)償、建設(shè)工程和商品房銷(xiāo)售的律師服務(wù)，全國(guó)律協(xié)均已制定了相應(yīng)的操作指引，另外，關(guān)于盡職調(diào)查、拆遷補(bǔ)償安置、融資、行政審批、司法強(qiáng)拆、訴訟、委托拆遷等的律師服務(wù)，已在本操作指引其他章節(jié)進(jìn)行了闡述，本章不再贅述。律師在為村集體經(jīng)濟(jì)組織提供上述法律服務(wù)時(shí)，應(yīng)注意從村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民的立場(chǎng)出發(fā)，維護(hù)其合法權(quán)益。

25.2律師在村集體經(jīng)濟(jì)組織采用合作改造模式下提供法律服務(wù)指引

在此種合作改造方式下，律師除提供前述所說(shuō)的盡職調(diào)查等法律服務(wù)外，最重要的就是合作協(xié)議的談判、審核、起草，在合作協(xié)議的談判、審核、起草中，律師應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

25.2.1協(xié)議簽訂主體身份的合法性，即是否合法存續(xù)的獨(dú)立法人，是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)等。

25.2.2協(xié)議簽訂前，村集體經(jīng)濟(jì)組織是否將協(xié)議的實(shí)質(zhì)內(nèi)容提交村民會(huì)議投票表決，是否符合村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的規(guī)章制度的規(guī)定，取得了合法的授權(quán)；合作之開(kāi)發(fā)商是否依據(jù)其《公司章程》的規(guī)定將協(xié)議的實(shí)質(zhì)內(nèi)容提交公司決策機(jī)構(gòu)表決通過(guò)，并取得合法授權(quán)。

25.2.3協(xié)議確定的改造范圍是否明確；改造范圍內(nèi)的土地權(quán)屬、建筑物權(quán)屬、用途、大致面積、拆遷面積是否約定明確。

25.2.4對(duì)合作改造的方式是否約定明確。

（1） 與開(kāi)發(fā)商法人型合作改造方式，在協(xié)議中應(yīng)明確：雙方的出資比例；股東會(huì)各方委派人數(shù)；董事會(huì)董事名額的分配及董事、董事長(zhǎng)產(chǎn)生的方式；監(jiān)事會(huì)監(jiān)事名額的分配及監(jiān)事、監(jiān)事會(huì)主席產(chǎn)生的方式；雙方出資的到位時(shí)間；公司存續(xù)的期限；公司的經(jīng)營(yíng)范圍等。其他未盡事宜，則應(yīng)依照《公司法》的有關(guān)規(guī)定由村集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商另行簽訂相關(guān)協(xié)議予以明確；

（2） 與開(kāi)發(fā)商合同型合作改造方式，在協(xié)議中應(yīng)明確開(kāi)發(fā)商出資金額、資金到位的時(shí)間、資金來(lái)源的保障、資金使用的監(jiān)管。

25.2.5明確房屋拆遷補(bǔ)償安置所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)注意與當(dāng)?shù)貙?duì)于村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民的有關(guān)優(yōu)惠政策的規(guī)定相結(jié)合。

25.2.6明確合作改造的期限，此期限的確定應(yīng)結(jié)合改造項(xiàng)目的規(guī)模、難度、資金等因素予以綜合考慮。

25.2.7村集體經(jīng)濟(jì)組織、開(kāi)發(fā)商其他的權(quán)利義務(wù)的約定（包括但不限于村集體經(jīng)濟(jì)組織的協(xié)調(diào)、宣傳等，開(kāi)發(fā)商制訂具體的改造方案等）。

25.2.8開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)的方式。

25.2.9雙方的違約責(zé)任，其中應(yīng)特別注意對(duì)開(kāi)發(fā)商未及時(shí)支付開(kāi)發(fā)資金的違約責(zé)任的約定，但律師應(yīng)注意雙方違約責(zé)任的平衡。

因村集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同協(xié)議涉及的是土地，而我國(guó)有著嚴(yán)格的土地管理制度，且各地對(duì)城中村改造有不同的政策規(guī)定，因此，建議律師在合作協(xié)議簽訂之前先征詢(xún)當(dāng)?shù)卣�府主管部門(mén)的意見(jiàn)，明確合作協(xié)議是否要經(jīng)過(guò)相應(yīng)的審批手續(xù)，以確保合作協(xié)議的合法性和可執(zhí)行性。

25.3律師在村集體經(jīng)濟(jì)組織采用單獨(dú)改造模式下提供法律服務(wù)指引

在單獨(dú)改造模式下，村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織占據(jù)主導(dǎo)地位，律師在為其提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)注意：

25.3.1確保城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)的合法性，即應(yīng)當(dāng)由村民委員會(huì)表決通過(guò)城中村改造的決議。

25.3.2應(yīng)報(bào)相關(guān)政府部門(mén)審批，取得政府部門(mén)的授權(quán)。

25.3.3在解析當(dāng)?shù)卣�府相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，為村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠政策。

25.3.4防止村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)法定程序擅自改變改造模式，以免造成村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織被行政處罰，甚至被取消城中村改造項(xiàng)目。

25.4律師為村集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律服務(wù)的特別注意事項(xiàng)

25.4.1城中村改造啟動(dòng)的程序應(yīng)符合《村民委員會(huì)組織法》規(guī)定的條件

城中村改造項(xiàng)目的啟動(dòng)首先需要的是城中村村民的同意，城中村改造涉及的是城中村村民的宅基地及集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地的使用，此為涉及村民利益的事項(xiàng)，根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，此等事項(xiàng)必須由村委會(huì)提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定。律師在為村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)提示其注意，同時(shí)應(yīng)提示村集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會(huì)，就城中村改造召開(kāi)村民會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)有本村18周歲以上村民的過(guò)半數(shù)參加，或者有本村2/3以上的戶(hù)的代表參加，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。必要的時(shí)候，可以邀請(qǐng)駐在本村的企業(yè)、事業(yè)單位和群眾組織派代表列席村民會(huì)議。在村民會(huì)議表決通過(guò)城中村改造決議后，應(yīng)當(dāng)對(duì)決議內(nèi)容進(jìn)行公示。以使城中村改造的啟動(dòng)符合法定程序。

律師可協(xié)助村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織制訂擬提交村民會(huì)議討論的城中村改造議案的內(nèi)容，包括但不限于：

（1） 城中村改造的作用及意義。

（2） 城中村改造的初步方案。

（3） 城中村改造的模式。

（4） 城中村改造的資金來(lái)源及使用安排。

（5） 拆遷補(bǔ)償安置的初步方案。

（6） 土地被征用后，村民的就業(yè)、社保等涉及村民切身利益及將來(lái)生活保障問(wèn)題的初步安排。

（7） 城中村改造后的收益分配及使用等。

25.4.2在制訂拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)對(duì)不同身份自然人的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)存在差異

（1） 對(duì)于農(nóng)業(yè)戶(hù)口的自然人，拆遷改造后征用土地需要農(nóng)轉(zhuǎn)非安置的應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行安置，拆除的房屋根據(jù)各村的補(bǔ)償方式給予補(bǔ)償。

（2） 對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口的集體成員，不存在農(nóng)轉(zhuǎn)非問(wèn)題，但由于其仍居住在本村或保留、繼承了家庭原有的宅基地及住房，拆遷后也應(yīng)給予其房屋或貨幣補(bǔ)償。具體方式根據(jù)各村的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定。

（3） 對(duì)于有本村戶(hù)口但無(wú)房的自然人，或雖有宅基地但尚未建房的本村戶(hù)口的自然人，一般按照當(dāng)?shù)販?zhǔn)許村民自建房的最大面積為基數(shù)，在扣除建房成本后，對(duì)其給予貨幣補(bǔ)償；或者按照各地的標(biāo)準(zhǔn)給予其房屋補(bǔ)償。

（4） 對(duì)于外來(lái)人口落戶(hù)本集體的無(wú)房戶(hù)，一般不給予補(bǔ)償。

（5） 對(duì)于外來(lái)人口落戶(hù)本集體的有房戶(hù)，由于歷史原因通過(guò)購(gòu)買(mǎi)等方式擁有了集體的宅基地，因此在拆遷時(shí)應(yīng)對(duì)其房屋給予補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各村的標(biāo)準(zhǔn)確定。

（6） 對(duì)于沒(méi)有落戶(hù)本集體，但從本集體的自然人處購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)（即小產(chǎn)權(quán)房）的，司法實(shí)踐中一般認(rèn)定此種買(mǎi)賣(mài)為無(wú)效的民事行為，接受補(bǔ)償?shù)闹黧w仍然是該房產(chǎn)的原權(quán)利人（即原村民），買(mǎi)受人的補(bǔ)償一般由原村民與買(mǎi)受人進(jìn)行協(xié)商處理。

25.4.3城中村改造中集體企業(yè)改制

（1） 就城中村改造中集體企業(yè)改制模式選擇出具法律意見(jiàn)。

就目前的實(shí)踐而言，主要有三種集體企業(yè)的改制模式，即：合作社制、股份合作制和股份有限公司制。

（2） 經(jīng)法定程序擬定和通過(guò)集體資產(chǎn)處置方案，依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約公示集體財(cái)產(chǎn)狀況，規(guī)范清產(chǎn)核資的程序并嚴(yán)格執(zhí)行。

第四節(jié)　律師為村集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷人時(shí)提供法律服務(wù)指引
第26條　當(dāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不以城中村改造開(kāi)發(fā)主體參與城中村改造項(xiàng)目時(shí)，村集體經(jīng)濟(jì)組織一般是作為被拆遷人或者是被拆遷人的基層組織的法律地位出現(xiàn)的，律師為其提供法律服務(wù)應(yīng)當(dāng)熟悉：

26.1村集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷人時(shí)，律師可提供的法律服務(wù)和注意事項(xiàng)

城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，一般存在不少集體性物業(yè)。村集體作為村集體所有物業(yè)或者其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，即被拆遷人，律師為其提供的法律服務(wù)及其注意事項(xiàng)，與一般被拆遷人基本相同，在此不在闡述，請(qǐng)參見(jiàn)本操作指引第五章。

26.2村集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷人村民的基層組織，律師可提示村集體經(jīng)濟(jì)組織的注意事項(xiàng)

根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，村民委員會(huì)和村集體是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，有權(quán)利和義務(wù)調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安，有權(quán)向人民政府和城中村開(kāi)發(fā)單位反映村民的意見(jiàn)、要求和提出建議。

城中村改造項(xiàng)目事關(guān)村集體和村民核心利益，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定的大事，處理不當(dāng)容易引發(fā)群體性事件。在實(shí)務(wù)中，城中村項(xiàng)目是否能夠順利實(shí)施，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)單位與村民的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是否能順利簽訂，當(dāng)開(kāi)發(fā)單位與村民發(fā)生達(dá)不成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，村集體可充當(dāng)中間人，協(xié)調(diào)雙方的糾紛。

第五章　律師為城中村改造中的物權(quán)主體提供法律服務(wù)操作指引
第一節(jié)　城中村改造中物權(quán)主體的類(lèi)別
第27條　律師為城中村改造中的不同物權(quán)主體提供法律服務(wù)：

27.1所有權(quán)人

城中村改造中的所有權(quán)人是指，對(duì)于被拆遷的地上建筑物、構(gòu)筑物及其他地上附著物享有完全的占有、使用、收益、處分權(quán)利的權(quán)利人，包括合法的權(quán)利人和存在爭(zhēng)議的權(quán)利人，具體主要包括以下幾類(lèi)：

27.1.1村集體經(jīng)濟(jì)組織。

27.1.2具有村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的村民。

27.1.3華僑。

27.1.4共有人（基于婚姻、繼承關(guān)系產(chǎn)生）。

27.2用益物權(quán)人

城中村改造中的用益物權(quán)人是指，對(duì)于所有權(quán)人所有的被拆遷的地上建筑物、構(gòu)筑物及其他地上附著物，依法享有占有、使用、收益權(quán)利的權(quán)利人。主要包括以下幾類(lèi)：

27.2.1承租人。

27.2.2其他使用人。

27.2.3房屋代管人。

27.3擔(dān)保物權(quán)人

城中村改造中的擔(dān)保物權(quán)人是指，債權(quán)人為確保債的實(shí)現(xiàn)，而在城中村不動(dòng)產(chǎn)所有人的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)之情形時(shí)，債權(quán)人得就擔(dān)保物享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

27.4其他主體

在城中村改造中，被拆遷的房屋用途可能存在特殊性，如軍事設(shè)施、教堂、寺廟以及外國(guó)駐華使（領(lǐng)）館房屋，該等房屋可能由使用者出資自行建造，此時(shí)該等房屋的所有權(quán)人應(yīng)為使用者本身；該等房屋也可能是使用者從所有權(quán)人處租賃，此時(shí)該等房屋的使用者應(yīng)為用益物權(quán)人。

第二節(jié)　律師為物權(quán)主體提供法律服務(wù)的一般規(guī)定
第28條　為了保障物權(quán)主體在城中村改造中的合法權(quán)益，律師在為物權(quán)主體提供法律服務(wù)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下幾個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行審查，并為物權(quán)主體提供相應(yīng)的法律意見(jiàn)，或接受物權(quán)主體的委托協(xié)助其進(jìn)行有關(guān)事項(xiàng)的處理。

28.1審查城中村改造行政許可事項(xiàng)

28.1.1核實(shí)政府是否將城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃予以公告。

28.1.2核實(shí)城中村改造主體的資格與資質(zhì)是否合法，是否具備進(jìn)行城中村改造的實(shí)力。

28.1.3核實(shí)城中村改造主體取得的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件是否合法。

28.1.4核實(shí)城中村改造主體取得的國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件是否合法。

28.1.5核實(shí)城中村改造主體取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證是否合法。

28.2審查城中村改造主體制訂的拆遷計(jì)劃和拆遷方案

28.2.1審查拆遷補(bǔ)償方案的合法性、合理性、完整性和可行性。

28.2.2核實(shí)拆遷的四至范圍。

28.2.3核實(shí)拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)、代管產(chǎn)房屋的數(shù)量）。

28.2.4核實(shí)拆遷戶(hù)數(shù)。

28.2.5核實(shí)拆遷期限。

28.2.6核實(shí)拆遷范圍有無(wú)分期實(shí)施拆遷的情況。

28.2.7核實(shí)拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算。

28.2.8核實(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價(jià)值量及后續(xù)資金的到位情況。

28.2.9核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)。

28.2.10核實(shí)選房的程序。

28.2.11核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整的房產(chǎn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其配套設(shè)施的建設(shè)。

28.2.12核實(shí)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。

28.2.13核實(shí)對(duì)特殊問(wèn)題的處理方法。

28.3審查房屋拆遷評(píng)估中的相關(guān)事項(xiàng)

28.3.1審查房屋估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否合法。

28.3.2審查房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的程序是否合法。

28.3.3審查房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格是否合法。

28.3.4審查估價(jià)委托合同的真實(shí)性、合法性。

28.3.5核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員與城中村改造主體是否存在利害關(guān)系。

28.3.6對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶(hù)估價(jià)報(bào)告的程序合法性進(jìn)行審查。

28.3.7對(duì)估價(jià)報(bào)告的形式和內(nèi)容進(jìn)行審查。

28.3.8若對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議的，或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，律師可以協(xié)助物權(quán)人在收到估價(jià)報(bào)告、復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

28.4審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的相關(guān)事項(xiàng)

28.4.1審查協(xié)議簽訂的主體是否合法、適格。

28.4.2審查協(xié)議內(nèi)容是否合法，條款是否完善。

對(duì)于協(xié)議內(nèi)容的審查應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

（1） 被拆遷房屋面積確定的原則；

（2） 被拆遷房屋性質(zhì)的確定；

（3） 被拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的特別規(guī)定（如出租房屋、非住宅房屋）；

（4） 對(duì)于特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置（如低收入者、居住困難戶(hù)、宗教團(tuán)體等）。

28.5審查司法強(qiáng)制拆遷中的相關(guān)事項(xiàng)

物權(quán)主體在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，或者在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起復(fù)議的，仍然可能因?yàn)楦鞣N原因而拒絕搬遷，城中村改造主體可能向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，此時(shí)律師在為物權(quán)主體提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)工作主要有以下幾個(gè)方面：

28.5.1審查申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的主體是否合法。

28.5.2審查申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)的事實(shí)依據(jù)、法律依據(jù)是否合法。

28.5.3審查人民法院作出強(qiáng)制執(zhí)行決定的依據(jù)、程序等是否合法。

28.6審查城中村改造過(guò)程中其他事項(xiàng)

28.6.1城中村改造過(guò)程中可能出現(xiàn)城中村改造主體將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的情況，此時(shí)，律師應(yīng)重點(diǎn)審查其項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)；是否將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的有關(guān)權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給受讓人；項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人與受讓人是否書(shū)面通知物權(quán)主體，是否自其轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)將相關(guān)信息進(jìn)行了公告。

28.6.2在城中村改造過(guò)程應(yīng)提請(qǐng)物權(quán)主體注意，在房屋征收范圍確定后，其在拆遷范圍內(nèi)不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

（1） 新建、改建、擴(kuò)建房屋及其附屬物（包括裝修）；

（2） 改變房屋和土地用途；

（3） 建立新的房屋租賃關(guān)系。

28.6.3違章建筑。在城中村改造過(guò)程中，物權(quán)主體可能由于各種原因建設(shè)了不符合規(guī)劃的房產(chǎn)，各地政策對(duì)此類(lèi)違章建筑的處理方式不盡相同，有的地方規(guī)定通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，可以將上述違章建筑轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ńㄖ�，此時(shí)可以獲得拆遷補(bǔ)償；有的地方則將其認(rèn)定為違章建筑，并對(duì)其采取相應(yīng)的處罰措施，且不能獲得拆遷補(bǔ)償。因此，律師應(yīng)根據(jù)各地的不同情況，協(xié)助物權(quán)主體處理上述問(wèn)題。

28.6.4臨時(shí)建筑。臨時(shí)建筑如果超過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的期限，則拆遷時(shí)不予補(bǔ)償；若臨時(shí)建筑沒(méi)有超過(guò)批準(zhǔn)的期限，則可以獲得補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)因各地政策的差異而存在不同，律師對(duì)此應(yīng)予以關(guān)注。

28.7代理物權(quán)主體參加行政復(fù)議。

28.8代理物權(quán)主體參加行政訴訟。

28.9代理物權(quán)主體參加民事訴訟。

第三節(jié)　律師為不同物權(quán)主體提供法律服務(wù)的特別注意事項(xiàng)
第29條　如本章第一節(jié)所述，在城中村改造中存在不同的物權(quán)主體，律師在為不同物權(quán)主體提供法律服務(wù)時(shí)，不僅要把握本章第二節(jié)所述的注意事項(xiàng)，同時(shí)針對(duì)不同的物權(quán)主體提供法律服務(wù)時(shí)還有其他特別注意事項(xiàng)。

29.1為特殊所有權(quán)主體提供法律服務(wù)的注意事項(xiàng)

29.1.1華僑

在所有權(quán)主體中有一類(lèi)比較特別的就是華僑，華僑因其常年不在國(guó)內(nèi)，其在城中村改造范圍內(nèi)的房產(chǎn)的拆遷安置補(bǔ)償除應(yīng)執(zhí)行一般性的規(guī)定之外，還有其特殊的規(guī)定，下面僅以廣東省拆遷華僑房屋的規(guī)定為例，為律師在為華僑提供法律服務(wù)的過(guò)程中提供指導(dǎo)。

（1） 華僑房屋的界定

華僑房屋是指華僑、歸僑的私有房屋；中華人民共和國(guó)成立后用僑匯購(gòu)建的私有房屋；依法繼承華僑、歸僑的私有房屋。

（2） 華僑房屋的確認(rèn)

被拆遷的房屋需要確認(rèn)屬華僑房屋或者屬落實(shí)僑房政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)的華僑房屋的，由華僑提出申請(qǐng)，經(jīng)房屋所在地縣級(jí)以上人民政府僑務(wù)部門(mén)審核確認(rèn)。

（3） 拆遷華僑房屋的特殊補(bǔ)償政策

拆遷屬落實(shí)僑房政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)的華僑房屋和中華人民共和國(guó)成立之日起至1994年12月31日止用僑匯購(gòu)建的華僑房屋，補(bǔ)償金額按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格增加 5%～10%確定。

（4） 拆遷屬落實(shí)僑房政策而未發(fā)還產(chǎn)權(quán)的華僑房屋

由房屋行政主管部門(mén)會(huì)同所在地同級(jí)僑務(wù)部門(mén)與拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)公證，并對(duì)華僑房屋作勘查記錄，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

29.1.2共有人

（1） 基于婚姻關(guān)系產(chǎn)生對(duì)被拆遷房屋的共有，律師應(yīng)提請(qǐng)共有人注意，在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，應(yīng)以房產(chǎn)證上登記的人員作為簽訂協(xié)議的主體；若無(wú)房產(chǎn)證，則應(yīng)以戶(hù)口簿上登記的戶(hù)主作為簽訂協(xié)議的主體；若戶(hù)口簿登記不明，則由各共有人共同作為簽訂協(xié)議的主體。

（2） 基于繼承關(guān)系產(chǎn)生對(duì)被拆遷房屋的共有，律師應(yīng)提請(qǐng)共有人注意，應(yīng)由共有人共同作為簽訂協(xié)議的主體，或者由共有人共同推舉一名代表，并授權(quán)其作為共有人簽訂協(xié)議的主體。

29.2為用益物權(quán)主體提供法律服務(wù)的特別注意事項(xiàng)

29.2.1承租人

在城中村改造過(guò)程中，存在對(duì)租賃房屋的拆除，對(duì)于租賃房屋的拆除不僅涉及房屋所有權(quán)人的利益，同時(shí)也涉及房屋承租人的利益。承租人、房屋所有權(quán)人在房屋拆遷中也享有相應(yīng)的權(quán)利。

（1） 租賃期限未滿(mǎn)，房屋所有權(quán)人與承租人就解除租賃關(guān)系達(dá)成一致的，房屋所有權(quán)人應(yīng)對(duì)承租人根據(jù)租賃合同的約定進(jìn)行補(bǔ)償；或者房屋所有權(quán)人對(duì)承租人進(jìn)行安置的，此時(shí)，城中村改造主體應(yīng)對(duì)房屋所有權(quán)人給予租賃補(bǔ)償。

（2） 房屋所有權(quán)人與承租人不能就解除租賃關(guān)系達(dá)成一致的，城中村改造主體應(yīng)對(duì)房屋所有權(quán)人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置補(bǔ)償。承租人對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋享有承租權(quán)，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)與原承租人重新簽訂房屋租賃合同。

（3） 若承租人租賃的房屋為非住宅房屋，則承租人可因房屋被拆遷而獲得停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)各地的規(guī)定有所不同，實(shí)際操作中可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

29.2.2房屋代管人

城中村中可能存在由他人代為管理的房屋，代管人并不是房屋的所有權(quán)人，但代管人是簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體，在代管人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，律師應(yīng)提醒代管人要求城中村改造主體對(duì)被拆遷房屋面積、建筑材料、房屋新舊程度等事項(xiàng)進(jìn)行證據(jù)保全，同時(shí)應(yīng)對(duì)補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行公證。以避免將來(lái)可能發(fā)生的代管人與所有權(quán)人之間的糾紛。

29.3為擔(dān)保物權(quán)主體提供法律服務(wù)的特別注意事項(xiàng)

在城中村改造中，被拆遷房屋之上可能存在抵押權(quán)，則此時(shí)拆遷針對(duì)的對(duì)象不僅包括房屋所有權(quán)人，而且包括抵押權(quán)人。在拆遷補(bǔ)償安置時(shí)應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利。

29.3.1如果抵押房屋拆遷采取的是貨幣補(bǔ)償方式，律師應(yīng)提請(qǐng)抵押權(quán)人注意，應(yīng)先與抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，或者向債務(wù)人主張就其補(bǔ)償款優(yōu)先償還債務(wù)。若抵押人與抵押權(quán)人不能訂立新的抵押權(quán)協(xié)議或債務(wù)人不能、不愿用補(bǔ)償款清償債務(wù)，則律師應(yīng)提醒抵押權(quán)人通知城中村改造主體暫時(shí)不支付拆遷補(bǔ)償金。

29.3.2如果抵押房屋拆遷采取的是產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，則律師在為抵押權(quán)人提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)：

（1） 抵押權(quán)人應(yīng)與抵押人就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同，并到房屋抵押登記部門(mén)辦理抵押登記。注意新簽訂的抵押合同應(yīng)在房屋所有權(quán)人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之前進(jìn)行，否則，可以通知城中村改造主體暫時(shí)停止與房屋所有權(quán)人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

（2） 若抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議，該房屋將被視為權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋，此時(shí)由城中村改造主體提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。此時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起民事訴訟主張抵押權(quán)，以避免抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致債權(quán)落空。

29.4為其他主體提供法律服務(wù)的特別注意事項(xiàng)

城中村改造拆遷中若涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟以及外國(guó)駐華使（領(lǐng)）館房屋的，不僅要征得實(shí)際使用人、所有權(quán)人的同意，還應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定報(bào)相關(guān)主管政府部門(mén)的同意。

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