前言
一、基本情況和特點
（一）基本情況
（二）主要特點
二、審理中發(fā)現(xiàn)的問題及裁判導向
（一）合同主要條款約定不明產(chǎn)生糾紛
（二）國有企業(yè)特有的歷史遺留租賃問題
（三）非法轉租的租賃糾紛
（四）違約情形下的責任認定問題
（五）保障房的出租問題
（六）因疫情等導致合同無法正常履行的責任承擔問題
（七）拆遷中承租人的權利保護問題
（八）其他問題
三、對策建議
（一）建議承租方
（二）建議出租方
四、針對房屋租賃業(yè)良性發(fā)展的規(guī)則指引
結 語
附：房屋租賃合同糾紛典型案例（ 10 個）
隨著天津深化改革、新舊動能轉換和經(jīng)濟高質量發(fā)展的不斷推進，加之人口的快速流動，房屋租賃行業(yè)的快速發(fā)展，矛盾糾紛也隨之增加，對于房屋租賃案件的審判工作要求也在逐漸提高。自天津三中院 2019 年 4 月 1 日履職以來，截止到 2022 年 12 月31 日我院受理的涉房屋租賃合同糾紛數(shù)量不斷增加，其中，經(jīng)營性房屋租賃合同糾紛的增長更加顯著，各類歷史遺留問題、新問題、新情況、特殊問題不斷出現(xiàn)。如合同主要條款約定不明、歷史遺留矛盾、非法轉租、違約情形下的責任認定、保障房出租、因疫情導致合同無法正常履行的責任承擔、拆遷中承租人的權利保護等諸多問題，使得人民法院在審理時往往陷入現(xiàn)實和法律的雙重困境。且這類糾紛存在引發(fā)矛盾集中、涉案主體關系復雜、沖突持續(xù)周期較長、案涉金額較大等特點，一旦處理失當，會面臨群訪群訴等風險。
因此，本文收集建院四年來我院受理此類案件的情況，總結歸納，分析研判，并針對性地提出解決路徑和對策建議，以便決策參考，以司法營造良好法治環(huán)境，為本市經(jīng)濟發(fā)展保駕護航。
從收結案情況看，自 2019 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月底，我院累計受理房屋租賃案 1197 件，結案 1119 件。其中一審立案14 件，二審立案 1028 件，其他立案 155 件。一審結案 14 件，二審結案 953 件，其他（含再審、申訴結案 34 件，執(zhí)行裁決類結案 16 件，管轄權結案 102 件）結案 152 件，二審結案占比約為 85.17%。
從收案數(shù)量上看，2019 年收案 156 件，2020 年收案 235 件，2021 年收案 439 件，2022 年收案 367 件。2020 年增長 50.64%，2021 年增長 86.81%。從整體上看，收案數(shù)量呈增長趨勢。2022年受疫情影響，收案有所減少。
從案件類型看，已受理的 1197 件房屋租賃案件中，主要案由有三類：房屋租賃合同糾紛、租賃合同糾紛、土地租賃合同糾紛。其中，房屋租賃合同糾紛 842 件，約占 70.35%；租賃合同糾紛 273 件，約占 22.81%；土地租賃合同糾紛 82 件，約占 6.84%。
二審結案案件中，維持原判 614 件，約占 64.43%；調撤 133件，約占 13.96%；改判 90 件，約占 9.44%；發(fā)回重審 89 件，約占 9.33%；其他 27 件，約占 2.84%。由此可見，二審法院較好發(fā)揮了對一審案件的監(jiān)督、指導作用，二審維持和發(fā)改比例適當，比較符合審判規(guī)律。
從審判周期看，房屋租賃案件平均審限74天，在主要的案件類型中，確認房屋租賃合同效力糾紛審判周期較短，為30天左右；而土地租賃合同糾紛審判周期相對較長，約為88天，反映出土地租賃糾紛相對爭議大、矛盾多、審理有一定難度。房屋租賃案件不僅涉及諸多遺留事宜，如租金繳納時間、出租人提供租賃物的情況、違約金的標準和支付，還有租賃期間雙方矛盾的累積爆發(fā)，如水電氣暖等硬件設施提供不到位不充分、中途解約的租金承擔及合同解除后的違約責任、改建擴建、添附物的處置等。在經(jīng)營性房屋租賃中，存在委托投資經(jīng)營、委托出租管理等一系列特殊經(jīng)營方式。該類運營方式一般流程為：小業(yè)主向開發(fā)商購買商鋪的同時，委托特定經(jīng)營管理公司進行實際經(jīng)營，由該公司將多個商鋪統(tǒng)一出租，并按照固定金額或者按照一定比例向小業(yè)主支付租金收益，此時買賣、租賃、委托關系呈交織重疊狀態(tài)，容易帶來糾紛隱患。2. 經(jīng)營性租賃規(guī)范差、利益平衡難經(jīng)營性房屋租賃案件的承租方或為自然人或為企業(yè)，而出租方主要為企業(yè)，還有部分為專門從事房屋租賃的經(jīng)紀機構?；诠痉ㄈ颂卣?，自然人在簽訂和履行合同中容易受到出租方牽制，使得雙方地位失衡。即便是企業(yè)之間的租賃合同，也會因出租方的優(yōu)勢地位引發(fā)實際差異。合同多為出租方提供的格式合同，承租方一般只能同意，而部分格式合同下出租方的責任明顯低于或少于承租方。合同中，承租方主要義務是交納租金，租金通常按照季或年交納；出租方主要義務為交付租賃房屋。雙方履行中發(fā)生爭議無法協(xié)商時，承租方往往會自行停止經(jīng)營并搬離租賃房屋，訴請解除合同并要求出租方返還多交納的租金。對此，出租方多認為承租方尚未正式辦理騰退手續(xù)、租賃房屋內仍存有承租方的物品，或要求繼續(xù)履行合同，或同意解除合同，但要求承租方支付已拖欠和未到期拖欠的租金、水電費和物業(yè)費等費用。因房屋本身質量問題、政策原因、規(guī)劃調整、第三方整改要求、到期未續(xù)簽合同隨時解租問題、經(jīng)營不善拖延交租等造成的矛盾糾紛復雜多樣。尤以疫情發(fā)生以來，實體經(jīng)濟遭到較大沖擊，波及到商業(yè)用房的租賃市場。疫情后的一段時間，房屋租賃合同案件“井噴式”增長。案情通常為：承租人以不可抗力或者情勢變更為由，要求減免一定期間的租金或解除租賃合同、返還押金等，而出租人要求按合同約定繼續(xù)履行支付租金義務；或因承租人怠于履行合同，甚至惡意跑路，而由出租人訴諸法院，要求解除合同、支付租金、承擔違約責任等。但也不可避免存在某些當事人假借疫情之名，掩蓋違約事實的情況。人民法院應當著重審查疫情對合同履行是否產(chǎn)生實質影響，以及影響程度是否到達合同無法繼續(xù)履行或履行顯失公平等因素。4. 租賃糾紛群體性特征明顯，關聯(lián)度高因糾紛涉及當事人切身利益，當事人高度關切，往往抱團合力增加維權力度，甚至借新聞媒體報道擴大影響力。尤其是“投石問路”式訴訟，其背后往往“待機”大量訴訟和眾多主體利益，法院應謹慎處理。在委托經(jīng)營、長租公寓的模式下，業(yè)主向開發(fā)商購買商鋪后，再與開發(fā)商或者其關聯(lián)公司簽訂委托經(jīng)營合同，由公司負責統(tǒng)一招租、管理，業(yè)主不參與實際運營便可收取固定租金收益?？此茦I(yè)主已轉移經(jīng)營風險，但商鋪的投資收益取決于管理商或經(jīng)營公司的運營能力和返租方式，經(jīng)營不善，風險必然回歸業(yè)主，如租金兌付困難、商鋪收回成本巨大等，且部分經(jīng)營公司存在集中注冊、短期經(jīng)營、法人相同等情況，具有較高的暴雷風險，如遇商場經(jīng)營不善、經(jīng)營公司資金鏈斷鏈，極易引發(fā)群體性訴訟。
房屋租賃案件的雙方當事人均具備一定訴訟能力，對通過訴訟解決糾紛持審慎態(tài)度，訴至法院多系自行協(xié)商未果。雙方對合同解除時間、實際騰退時間等合同解除中出現(xiàn)的問題，甚至對租賃范圍、租金標準等合同內容均持有較大異議。而經(jīng)營性租賃房屋的租金標準高、數(shù)額大，在雙方針鋒相對的情況下，矛盾深、分歧大，通常雙方難以達成一致意見，故此類案件的調解、撤訴率較低，多以法官居中裁判的形式結案。
二、審理中發(fā)現(xiàn)的問題及裁判導向合同約定不明確、不完整，如中途解約的違約責任、如何處理租賃物、如何交接均無約定；如在簽訂租賃協(xié)議中只約定了租期五年，但是對五年中每一年收取費用的具體時間、費用標準、交納方式、違約責任等均未約定，使得產(chǎn)生爭議后，各執(zhí)一詞難以判定；如承租人為經(jīng)營需要，改變出租物的部分結構或者布局，出租人雖同意，但雙方未明確具體改造部位、標準和范圍等，也不積極配合承租人及時提供相應變更條件或設施，致使雙方拖拉扯皮產(chǎn)生糾紛；或者合同約定由出租方提供消防達標、結構改造的相關圖紙，但消防遲遲未達標，整改后承租人仍不能正常開業(yè)經(jīng)營，對此雙方各執(zhí)一詞，違約責任難以認定。在涉及國有企業(yè)房屋租賃案中，國有企業(yè)上世紀七八十年代在廠區(qū)內建房，既無圖紙又無規(guī)劃紅線，更無產(chǎn)權證，僅在房地證上標注有非居住建筑物，當年將該建筑物出租給本單位員工或非本單位員工（家屬居多）或已離職員工，對于后續(xù)承繼人或承租人的變動引起多種糾紛，爭執(zhí)不下。對于承租面積、位置、租期、租金以及解除合同時的交付現(xiàn)狀等均無約定，致使雙方對合同性質，效力等均不認可，多年后企業(yè)訴請騰房，法院是否受理、審理適用法律和裁判尺度等成為爭點。承租中未約定是否可以轉租，實踐中轉租后，次承租人投資改擴建或新建底商用于經(jīng)營、居住等，均無合法產(chǎn)權證，出租人明知卻收取租金多年。因政策原因需要騰退拆遷、恢復原狀等，因無合同約定致使三方矛盾深重，拖延多年不能解決；或多年后，次承租人繼續(xù)占有租賃物，出租人起訴次承租人給付占有使用費，費用標準認定是根據(jù)承租人和次承租人合同約定，還是出租人和承租人的約定標準、還是市場價等；出租人起訴承租人，承租人是否應當給付，對于新增地上物、構筑物如何處理和補償?shù)?，成為審理爭點。一是單方違約情形，承租人主張相關經(jīng)營損失、財產(chǎn)損失等，對于租賃合同是否解除及違約責任認定、對此后未到期租金是否支持、涉疫期間的租金和費用如何酌減等。二是因第三方因素造成的違約事實。因租賃標的物整體由物業(yè)管控，會出現(xiàn)停電、停梯、停水或網(wǎng)絡中斷等情況，出租人沒有事先說明或者屬于出租人的獨立電源，也沒有配備第二套供電設施，不能保證承租人正常使用，產(chǎn)生損失引發(fā)糾紛；或者因租賃物周邊規(guī)劃調整，致使提前解租，但對于承租人前期投入的較大改造、添置設備、增加附屬物等雙方均未約定，承租人不愿轉移或拆除原有設施將會有損失較大情況下，雙方爭議較多。三是提前解約。房屋租賃合同屬于持續(xù)性合同，一般約定幾個月到幾年租期，但實際履行中，難免出現(xiàn)市場行情、承租人居住或經(jīng)營需求變化等情況，導致出租方或承租方提出提前解除合同，從而引發(fā)糾紛。保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求，故購買保障性住房后出租獲利，不符合保障房制度設立初衷。實踐中，當事人以租賃房屋為保障性住房為由，要求確認租賃合同無效的情況屢見不鮮。我國法律并未明確禁止保障性住房的出租，故當事人僅以租賃房屋為經(jīng)濟適用住房或限價商品住房為由，要求確認房屋租賃合同無效的，并不符合《民法典》關于合同無效的規(guī)定，法院不予支持。但法院未對合同效力進行否定，并不影響行政主管機關對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。與居住性租賃房屋相比，經(jīng)營性租賃房屋受疫情影響更為明顯。主要集中于疫情防控措施是否致使承租人無法正常使用房屋，承租人能否以不可抗力或情勢變更為由主張減免租金或者要求解除租賃合同。承租人多認為疫情防控措施導致經(jīng)營難以為繼，無法實現(xiàn)合同目的，要求解除，如不能解除亦應減免租金；出租人則認為經(jīng)營活動雖然受到一定影響，但未達到不能履行合同的程度，不同意解除合同和減免租金。即使雙方均同意就租金數(shù)額協(xié)商減免，也因租賃房屋多位于核心商務區(qū)，租金標準高、數(shù)額大而無法達成一致。該類糾紛是否能夠妥善處理和化解，直接關系到市場經(jīng)營主體生產(chǎn)、辦公場所的穩(wěn)定，業(yè)務經(jīng)營的正常開展和經(jīng)濟秩序的穩(wěn)步恢復，關切重大，最高人民法院也出臺相關意見作出指導。租賃期間房屋被拆遷的，出租人主張解除合同，要求承租人騰遷房屋，承租人要求分得部分補償，實踐中做法不一。一般而言，租賃合同未到期、房屋拆遷的，出租人與承租人在合同中對拆遷時如何處理有約定的，按約定處理；沒有約定或者約定不明的，承租人主張賠償損失的，分別情形處理：一是關于裝飾裝修價值的損失。在承租人有證據(jù)證明其裝飾裝修初始價值的情況下，其損失與租賃合同已經(jīng)履行的期限相關，可以剩余租期與全部租期的比例計算其裝飾裝修損失，但不得超過房屋所有權人獲得的裝飾裝修補償；反之，在承租人沒有證據(jù)證明的情況下，根據(jù)公平原則由雙方分擔。二是關于搬遷損失和停產(chǎn)停業(yè)損失。商業(yè)地產(chǎn)租賃中，實際發(fā)生搬遷費用和實際停產(chǎn)的往往是承租人，對此承租人有證據(jù)證明其搬遷損失和停產(chǎn)停業(yè)損失的，應獲得相應補償，但不得超過房屋所有權人獲得的搬遷費和停產(chǎn)停業(yè)損失補償；承租人不能舉證證明的，根據(jù)公平原則雙方分擔。三是關于可得利益。房屋被征收后會導致承租人某種商業(yè)機會喪失，承租人向出租人主張可得利益的，由于其獲得的補償不能超過房屋所有權人獲得的補償范圍，而該損失并不在征收補償范圍內，故承租人無權主張可得利益。關于承租人能否獲得補助和獎勵，由當?shù)卣?guī)定；沒有規(guī)定的，補助獎勵歸屬于房屋所有權人，承租人無權取得。在房屋租賃合同糾紛中，還存在著房屋空置損失的負擔問題、承租人疏于審查房屋權屬引發(fā)糾紛、商業(yè)租賃中的消防問題等問題。具體而言：1. 因糾紛導致房屋空置損失的負擔。房屋交付承租人后，因雙方產(chǎn)生糾紛致房屋空置的，承租人是否應當承擔空置期間的房屋租金或使用費，是容易引發(fā)爭議的問題。2. 承租人疏于審查房屋權屬引發(fā)糾紛。很多承租人經(jīng)熟人介紹而簽約，簽訂時未對租賃房屋的權屬情況進行核實，極易帶來后續(xù)爭議。3. 在所承租房屋為權屬登記證明尚不完善的拆遷安置房等情況下，極易因其他權利人主張權利導致租賃合同無法履行；或在承租人未經(jīng)權利人同意將房屋轉租，次承租人權利難以保障。4. 在經(jīng)營性房屋租賃中，因承租人在簽訂合同后對經(jīng)營投入較多，在因無權處分或非法轉租導致租賃合同無效或者無法履行的情況下，易給承租人帶來裝修和生產(chǎn)經(jīng)營方面的損失。
5. 商業(yè)地產(chǎn)租賃中的消防問題。租賃合同無法繼續(xù)履行而被判決解除的案件中，相當一部分涉及消防安全問題，例如在消防通道內堆放物品，擅自搭建樓梯、插層、隔墻等設施均會造成消防安全隱患。從生效判決的歸責結果來看，火災原因大都是承租人在承租期間未能妥善使用房屋，因而就火災造成的經(jīng)濟損失據(jù)實由承租人承擔主要責任；出租人對于涉案房屋負有采取必要的杜絕隱患措施、建立相關消防安全制度等監(jiān)督管理義務，發(fā)生火災意味著其未盡到此項義務，需要承擔次要責任。
簽訂合同前，應對租賃房屋所有權、租賃房屋的土地性質與租賃房屋性質等先行審查，不可因先前奠定的良好信任與合作基礎而聽憑出租人單方陳述，而要實際查驗相關書面文件，避免因非法轉租、土地性質為工業(yè)用地、無法提供辦理營業(yè)執(zhí)照所需材料等導致合同無效或無法繼續(xù)履行。在租賃合同中明確房屋的用途與租賃目的，并在涉及證照辦理時對出租人義務進行列明，包括需出具的文件或證照、需配合辦理的手續(xù)等，避免后續(xù)因租賃目的不能實現(xiàn)引發(fā)責任承擔的爭議。對出租人提供的租賃合同標準文本中的相關條款進行充分地風險評估，如針對出租人業(yè)態(tài)調整的單方?jīng)Q定，應進一步考慮合同繼續(xù)履行的補償措施，以及合同解除后違約責任的分擔等，避免在自身經(jīng)營收益損失無法獲償情況下，還需承擔大部分違約責任。合同內容既是履行合同的依據(jù)，也是解決糾紛的依據(jù)。除原有合同外，雙方還可就配合辦理營業(yè)執(zhí)照、裝修等重要事項另行簽訂補充條款或協(xié)議，如履行出現(xiàn)問題及權利遭到侵害等，有利于提高維權效率。對合同解除后裝修殘值損失等實際損失的具體金額、計算標準、分擔方式等進行約定，避免訴訟過程因司法評估程序耗時過長，損失進一步擴大。對于房屋類投資應符合法律法規(guī)規(guī)定，以租代售、改變土地性質的房屋雖然投資成本低，但風險較大，承租后有可能無法實現(xiàn)使用目的或再繼續(xù)出租仍無法實現(xiàn)預期利益，最終得不償失。糾紛發(fā)生后應增強維權意識，積極搜集并及時固定己方履約行為和對方違約行為的證據(jù)，包括合同及附件、銀行匯款憑證、交接憑證、往來信函或電子郵件、送達憑證等，避免或減少承擔舉證不能的責任。尤其是出租人收回房屋時，即便合同明確約定其有權對房屋內的遺留物品處置，也應做好物品清點、登記及保管，全程留有影像資料或其他視聽證據(jù)，有條件時聘請公證人員到現(xiàn)場進行物品提存公證為宜，同時要注意保留原始證據(jù)。出租行為應符合法律法規(guī)的規(guī)定?！吨腥A人民共和國民法典》和天津市住建委、市發(fā)改委等多部門聯(lián)合下發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的通知》對出租經(jīng)營行為及房屋租賃市場秩序規(guī)范進行了明確規(guī)定，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對租賃行為出現(xiàn)糾紛時的解決作出詳細指引，出租方應嚴格執(zhí)行法律法規(guī)、司法解釋規(guī)定，在合同中對房屋用途、租賃期限的約定不應突破法律法規(guī)的明確規(guī)定。在簽訂合同中，明確租賃關系終了后的房屋交付要求，如承租人需將涉案房屋恢復原狀后返還、需辦理涉案房屋內相關證照的注銷手續(xù)等。實踐中，房屋交付狀態(tài)是雙方矛盾多發(fā)的核心問題，因此租賃雙方締約時可以考慮采用照片、視頻等固定涉案房屋出租時的狀態(tài)，作為租賃合同的附件留存。此外，應慎用開業(yè)率標準，避免承諾的開業(yè)率未達標，引發(fā)承租人解除合同。出租方尤其是以出租為業(yè)的企業(yè)，應樹立誠信經(jīng)營意識和契約必守精神，嚴格履約，不應向承租方隱瞞土地使用性質、租賃房屋性質，避免隨意變更合同條款或合同主體等。實踐中，企業(yè)作為出租人往往掌握更多信息，處于優(yōu)勢地位，承租人則相對處于弱勢地位。鑒此，出租人應當承擔合理的信息披露義務：（1）對于涉案房屋的產(chǎn)權狀況、房屋性質和用途等關鍵信息，應在締約時如實告知承租人，避免承租人合同目的無法實現(xiàn)；（2）對于重大業(yè)態(tài)的調整計劃，應在合理期限前告知承租人，以便承租人進行經(jīng)營策略上的調整，及時止損；（3）對于租賃合同標準文本中減輕或免除自身責任和義務的條款，應在合同中特別載明，并向承租人作明確提示說明。
企業(yè)出租時應謹慎評估自身的出租行為及風險，合理規(guī)劃資金的使用，應當預留一定資金處理租賃中出現(xiàn)的各種糾紛。在租賃合同成立后，企業(yè)應及時將租賃合同送至當?shù)胤抗懿块T登記備案。沒有進行登記備案的合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。經(jīng)過備案登記的租賃合同優(yōu)勢在于：在租賃期間出租人出售或出租該房屋的，是承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權的有效依據(jù)；租賃期間出租人將該房屋出售給第三人，第三人應繼續(xù)履行原租賃合同；租賃期間將已出租的房屋設定抵押，該抵押物被依法處分給第三人的，第三人應繼續(xù)履行原租賃合同；面對出租人“一房多租”情況，能夠有效維護已登記備案的承租人合法權益。
四、針對房屋租賃業(yè)良性發(fā)展的規(guī)則指引一是全力保障房屋租賃業(yè)良性發(fā)展，依法維護雙方當事人合法權益。一方面法院依據(jù)法律法規(guī)及相關政策保護雙方當事人的合法權益是案件審理的基礎和前提，同時要重點圍繞矛盾糾紛中的新問題、新情況認真學習研究、開展類案檢索、查找相關資料等，為案件審理做好法律鋪墊，也為當事人排憂解難，努力做到定分止爭。另一方面要緊緊依托相關機構，如行政機關、行業(yè)協(xié)會等形成信息互聯(lián)互通、合力化解糾紛。并為房屋租賃市場提供可借鑒的典型案例，樹立規(guī)則指引，保障房屋租賃市場良性運轉，促進出租方、承租方在市場經(jīng)濟發(fā)展中依法高效經(jīng)營，以利國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。二是學習“楓橋經(jīng)驗” ，建立多元化糾紛預防及化解機制。一方面擴大庭審公開和透明度，邀請社會各界旁聽案件，加強裁判文書的釋法說理和判后答疑，以社會主義核心價值觀提醒出租方、承租方加強規(guī)則規(guī)范意識；另一方面充分利用傳統(tǒng)媒體和新媒體，采取網(wǎng)絡直播、專題報道、案例分析等形式，開展涉租賃類法律法規(guī)和新政講解、典型案例通報等；利用普法講座、宣傳櫥窗、發(fā)放宣傳材料等，向公眾宣傳法律知識。建立多元化商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛多方聯(lián)動調解機制，充分利用協(xié)助調解和委托調解制度，通過調解員或調解機構自身豐富的社會和生活經(jīng)驗，在尊重當事人意愿的情形下妥善解決糾紛。三是促進經(jīng)營性房屋租賃市場健康發(fā)展。一方面房屋租賃行為屬房地產(chǎn)交易活動應有內容，住建委是監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場、規(guī)范市場秩序的主要部門，最為了解熟悉房屋租賃相關政策，也詳細掌握著區(qū)域房屋租賃的相關情況。建議主動作為，積極有序引領市場行為。另一方面法院要不斷加強與住建委等部門的信息聯(lián)動，適時通過司法建議、聯(lián)席會議等方式與住建委、市場監(jiān)管局、行業(yè)協(xié)會等部門加強溝通互動，從而強化對租賃市場秩序的監(jiān)管，促進經(jīng)營性房屋租賃市場健康發(fā)展。四是注重風險預判，規(guī)范房屋租賃市場良性運行。相關部門應加強對違法建筑的整治、房地產(chǎn)租賃合同的規(guī)范、出租人資質審查、承租人信息的登記、中介公司資質的核實等。有關機構應將租賃信息及時納入信息化智能化管理，同時加強租賃登記備案制度的可操作性，將出租人、承租人、房屋情況等的綜合信息納入監(jiān)管，動態(tài)跟蹤、及時調整、主動服務，積極營造公平透明的市場環(huán)境，引導形成良性商業(yè)房地產(chǎn)租賃關系。可建立市場評估、政府監(jiān)管的中介機構評級管理體系，形成公平、合理的信用信息評價體系，幫助出租人和承租人選擇相應中介服務。在出現(xiàn)違法違規(guī)行為時，及時處罰，減少當事人司法救濟成本。在房管部門協(xié)助下，可對中介機構從業(yè)人員進行商業(yè)房地產(chǎn)租賃相關法律問題的培訓，提高中介從業(yè)人員的法律意識和水平。3. 加強市場監(jiān)督檢查，及時引入多方聯(lián)動調解行政執(zhí)法部門可以定期開展檢查，包括審查雙方的營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、注冊資本、經(jīng)營狀況、資信狀況、履約能力、履約誠信，有無不良訴訟，是否存在影響租賃以及轉租的事實和效果等情況，尤其查驗雙方已有的涉訴案件，使得其在訂立、履行合同中多加注意，增加或調整相應條款，保障各自合法權益。檢查中發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭時，及時導入多方聯(lián)動調解機制，及早化解、以利穩(wěn)定。
出租企業(yè)應確定專門機構、專門人員負責出租房屋的日常管理、建檔追蹤，建立房屋及設施設備定期檢查機制，即時掌握租賃合同履行和變更情況。雙方事先約定因承租人裝修、改建、未按照合同約定使用房屋等造成房屋及設施設備損壞的，應當及時要求承租人承擔修復或者賠償責任。發(fā)現(xiàn)承租人非法轉租或者多重轉租、改變租賃用途等情況，應當及時通知承租人承擔糾正或者賠償責任。
審理好房屋租賃案件，尤其是商業(yè)經(jīng)營性房屋租賃案件，有利于引導和促進出租方和承租方在法律規(guī)定范圍內合理合法行使權利、履行義務，維護房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，進一步優(yōu)化營商環(huán)境，推進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。我院將進一步探索房屋租賃糾紛審判規(guī)律，深入推進房屋租賃審判改革創(chuàng)新，在全面貫徹落實黨的二十大精神開局之年，為天津打造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的新高地、宜居宜業(yè)的新高地、優(yōu)化營商環(huán)境的新高地、深化改革開發(fā)的新高地提供更加有力的司法保障。
案例一：天津市某投資有限公司與天津某發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛案
天津某發(fā)展有限公司（以下簡稱某發(fā)展公司）為案涉商鋪單元樓宇所有權人，相關房產(chǎn)證手續(xù)正在辦理中，該工程于 2017年 4 月 27 日竣工驗收備案。2014 年 5 月 27 日，某發(fā)展公司作為出租方與天津市某投資有限公司（以下簡稱某投資公司）簽訂商鋪租賃合同。合同第 1.3 條約定，承租方已通過現(xiàn)場考察等方式完全清楚的知悉該商鋪單元的實際狀況并接受簽署本合同之日該商鋪的內外部條件。因對固定車位、額外延時外掛空調設備、DN150 廢水管、新風系統(tǒng)、廚房排風系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)等多項事項雙方約定不明，存在分歧，于 2015 年 3 月 23 日，某發(fā)展公司和某投資公司簽訂施工交付界面溝通會議紀要，討論涉案房屋現(xiàn)場施工和工程條件相關工作，就暖通、屋面機房、消防系統(tǒng)、入戶門、能源費、導視牌、熱水器等內容確定了各自權利義務。但仍因相應配套設施是否達到約定標準、代為履行費用的支付、預期租金收益損失等存在糾紛，多次協(xié)商未成，致訟。法院審理認為，案件爭議焦點為：1.關于六個固定車位問題；2.關于額外延時外掛空調設備問題；3.關于空調負荷的問題；4.關于新風系統(tǒng)問題；5.關于廚房排風系統(tǒng)問題；6.關于電話網(wǎng)絡系統(tǒng)問題；7.關于燃氣系統(tǒng)問題；8.關于消防、噴淋頭下引煙感應設施問題；9.關于餐飲區(qū)域水系區(qū)域加固問題；10.關于某投資公司主張斷電導致收益損失的違約責任認定及損失處理。通過組織雙方就某投資公司提出的租賃物問題進行現(xiàn)場勘驗，明確案件事實，并對雙方責任承擔分析評判，判決某發(fā)展公司為某投資公司提供六個固定車位使用；某發(fā)展公司給付某投資公司替代履行費用、預期收益損失；對于某投資公司其他訴求因其未提供充足證據(jù)證明某發(fā)展公司存在明顯違約，法院不予支持。由于該訴爭標的物在租賃之時系在建工程，雙方對工程交接之初的標的物情況是明確知悉的，然在履行中，雙方對于各項待建設、待添加、待配合的內容和事項不能做到約定明確、具體，不能做到互諒互讓、互幫互助、息事寧人，以致產(chǎn)生較多矛盾成訟。在培育和弘揚社會主義核心價值觀的社會主義建設新時代，不論國有企業(yè)還是民營企業(yè)，都負有引領社會前進、依法規(guī)范自身行為的責任和義務，都應當在租賃合同履行中避免不誠信、不積極、不透明的行為，而在糾紛化解后，繼續(xù)履行過程中應不計前嫌，互諒互讓、竭誠合作、互利共贏，為營造良好的天津營商環(huán)境作出最大努力。
案例二：天津某物業(yè)有限公司與崔某會房屋租賃合同糾紛案
——國有企業(yè)涉房屋租賃合同性質難界定，裁判難度大崔某會基于某央企職工身份自 1993 年 9 月 22 日開始承租案涉房屋，房屋出租方為某央企名下房產(chǎn)公司。十余年后，房屋現(xiàn)登記在案外人某央企集團資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司天津分公司（以下簡稱某資產(chǎn)公司）名下。2012 年 6 月 4 日天津某物業(yè)有限公司（以下簡稱某物業(yè)公司）與某資產(chǎn)公司之間針對案涉房屋在內的三棟樓簽訂了《周轉樓轉讓協(xié)議》，約定由某物業(yè)公司承擔管理、修繕等權利義務。崔某會向某物業(yè)公司交付租金至 2017 年底。2018 年 2 月 5 日某物業(yè)公司發(fā)出通知，針對三棟樓租戶調整月租金。2019 年 10 月要求租戶簽訂 2020 年房屋租賃協(xié)議并交納租金，否則承擔違約金，某物業(yè)公司有權收回房屋。2020年 4 月，某物業(yè)公司因崔某會提出房屋存在問題，遂將房屋封閉進行勘驗。崔某會因不認同收取租金的標準及某物業(yè)公司應修未修訴爭房屋，因此自 2018 年起未交納租金，其無其他房產(chǎn)，提出待某物業(yè)公司維修后繼續(xù)租住。某物業(yè)公司則訴請解除雙方房屋租賃合同，要求崔某會支付 2018 年至 2020 年租金，結清水電費、物業(yè)費后將房屋騰空并返還。雙方未達成一致意見，訴至法院。法院審理認為，案件爭議焦點為：某物業(yè)公司與崔某會之間租賃行為的性質；某物業(yè)公司能否向崔某會主張相關房屋租金的民事權益。崔某會承租案涉房屋，源于其作為某央企職工身份，該房系單位內部的分配調整房。2012 年某物業(yè)公司與案外人某資產(chǎn)公司簽訂《周轉樓轉讓協(xié)議》后，仍舊依據(jù)原條件向崔某會收取租金并開具收據(jù)，并未對房屋承租情況變更。在特定政策背景下，因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛不屬于人民法院主管工作的范圍，因此法院對其之間租賃行為的性質不予評判。案涉房屋并非為無償占用，崔某會作為房屋占用人，需繳納必要的占有使用費用。但其數(shù)額應按照雙方的約定執(zhí)行，現(xiàn)某物業(yè)公司以張貼公告的方式單方作出占有使用費調整的意思表示，在崔某會未能明確表示同意的情形下，雙方對費用標準的調整不應視為達成合意，某物業(yè)公司意欲調整的費用標準對雙方不產(chǎn)生法律效力。因此法院判決崔某會參照之前雙方當事人實際履行的支付標準，向某物業(yè)公司交納 2018 年至 2020 年房屋使用費，并駁回某物業(yè)公司解除合同的訴求。該類案件多發(fā)生在國有企業(yè)涉房屋租賃合同案件中，不少國有企業(yè)曾經(jīng)在廠區(qū)內建房，當年將該建筑物出租本單位員工或員工家屬或已離職員工使用，約定有償或無償使用，本案就屬于后續(xù)承繼人或承租人的變動引發(fā)的糾紛。在審判實踐中還出現(xiàn)國有企業(yè)向買斷員工出租房屋，承諾吸納其他買斷員工就業(yè)即可免除房租，但對于承租面積、位置、租期以及解除合同時的交付現(xiàn)狀等均無約定，致使雙方對合同性質，效力等均不認可，有的還出現(xiàn)私自擴建、違章建設等，多年后企業(yè)訴騰房，法院是否受理、裁判尺度等成為爭點。
案例三：天津某棉花加工有限公司與天津市某科技發(fā)展有限公司租賃合同糾紛案
——轉租涉主體多，更需明確約定各自權利義務，降低法律風險天津市某科技發(fā)展有限公司（以下簡稱某科技公司）作為出租方將其廠房及辦公用房出租給天津某棉花加工有限公司（以下簡稱某棉花公司），雙方簽訂了租賃合同，約定租賃自 2014 年 4月 17 日起至 2015 年 2 月 16 日止。合同簽訂當日，某棉花公司登記設立。在某科技公司出具確認書后，某棉花公司于 2014 年12 月 14 日與周某成簽訂企業(yè)買賣合同，轉讓廠房、設備及相關土地使用權，林某天、董某喜、朱某學在甲方處簽字，某棉花公司在甲方處蓋章。因某科技公司與某棉花公司租賃期間發(fā)生轉租行為，某棉花公司與某科技公司就租賃費產(chǎn)生爭議訴至法院。二審中，某科技公司提交天津市某棉業(yè)有限公司（以下簡稱某棉業(yè)公司）收據(jù)一張，證明當時的租賃費用周某成支付給某棉業(yè)公司，并非支付給某科技公司。經(jīng)法院查明，某棉業(yè)公司法定代表人林某天，注冊股東為：林某天、董某喜、朱某學，于 2017 年 6 月12 日被吊銷營業(yè)執(zhí)照。法院審理認為，某棉花公司與某棉業(yè)公司為關聯(lián)企業(yè)，某棉花公司與某科技公司成立租賃關系，某棉花公司與周某成成立轉租關系。某科技公司與某棉業(yè)公司成立租賃關系，某棉業(yè)公司與周某成成立轉租關系。周某成向某棉業(yè)公司支付的費用系履行周某成與某棉業(yè)公司或某棉花公司之間租賃關系項下的支付租金義務，并非向某科技公司履行支付租金義務，無其他證據(jù)證明周某成系代某棉花公司向某科技公司支付租金。轉租并不免除某棉花公司交納租金的義務，因此依據(jù)某棉花公司與某科技公司的租賃協(xié)議約定，參照約定的年租賃費數(shù)額，判令某棉花公司向某科技公司給付 2014 年 4 月 17 日至 2014 年 12 月 14 日期間的租賃費。現(xiàn)實中，轉租行為一旦發(fā)生糾紛，必然涉及租賃合同及轉租合同兩個法律關系，以及出租人、承租人、次承租人三方權利義務的平衡與保護。對次承租人來說，為防范法律風險，應當高度注意兩個問題，一是要確認承租人是否有對外轉租的權限，如無則需要經(jīng)過出租人同意，因為法律對此有明確規(guī)定；二是要與承租人簽訂書面的轉租合同，明確權利、義務及違約責任，因為從承租人處轉租本身就存在一定風險，如果再沒有書面轉租合同風險無疑會增大。
案例四：馮某明等 12 人與天津市某商場有限公司系列租賃合同糾紛案
——約定解除權條件是否成就，要根據(jù)條款規(guī)定、交易習慣及誠信原則綜合評判以馮某明案為例，馮某明等人與天津市某商場有限公司（以下簡稱某商場）訂立《商鋪租賃合同》，期限三年，從 2021 年 1月 1 日起至 2023 年 12 月 31 日止（具體起租日以公示開業(yè)時間為準），免租期三個月。合同第三條約定商鋪租金及履約保證金，第五條約定了某商場的義務，第八條約定如出現(xiàn)約定解約情形，某商場有權單方面解除合同并無償收回店鋪，不退還任何費用，由此引起的各項損失由承租人馮某明等人自行承擔。合同訂立后，馮某明等人于 2021 年 1 月 17 日入場經(jīng)營，使用某商場統(tǒng)一提供的電子秤，并按照約定繳納第一年商鋪租賃費、履約保證金。2021年 4 月 10 日，馮某明等人因經(jīng)營不善退還電子秤，雙方對剩余電量和水量進行了確認，某商場出具《說明》一份，載明：“在某商場租賃商鋪的業(yè)主，電子秤押金和水電費余額，需按租賃合同完全解除以后方給予退還。商場已經(jīng)回收入庫的電子秤，商場負責維護與業(yè)主無關?！瘪T某明等人在該《說明》上簽字。雙方當事人因簽訂的商鋪租賃合同的解除條件是否成就、某商場是否應返還馮某明等人的商鋪租金及保證金，爭執(zhí)不下訴至法院。法院審理認為，馮某明等人與某商場訂立的租賃合同合法有效，對雙方的權利義務及行使約定解除權的事由均有明確約定。本案中，馮某明等人主張交回電子秤、核對水電費數(shù)額的行為表明雙方已解除合同，對此某商場否認，且其在交還電子秤的《說明》中已明確交還電子秤的行為不屬于合同的解除，因雙方未就合同解除事宜達成一致，故不屬于約定解除。馮某明等人主張系某商場違約，其與某商場簽訂的商鋪租賃合同應予解除，因未提供相應違約證據(jù)佐證，故法院不予支持，雙方當事人簽訂的商鋪租賃合同的解除條件未成就，合同應繼續(xù)履行。因商鋪租賃合同尚未解除，法院不予支持馮某明等人基于合同解除主張某商場返還租金和租賃保證金的訴求。約定解除權的審查主要是合同意思表示解釋的問題。意思表示解釋時，應當按照所使用的詞句，結合相應的條款、行為性質和目的、習慣以及誠信原則，確定相關條款的含義。應注意區(qū)分約定解除權與單方解除合同的違約條款。一方以合同約定的解除條件成就為由請求解除合同的，法院應當審查違約方的違約程度、違約后果、是否影響守約方合同目的實現(xiàn)，根據(jù)誠信原則，確定合同是否應解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。
案例五：王某飛與天津某家居家飾生活廣場有限公司租賃合同糾紛案
——承租人提前解除合同應承擔違約責任，并需盡到合理交接房屋等附隨義務天津某家居家飾生活廣場有限公司（以下簡稱某家居家飾廣場）作為出租方與王某飛簽訂《商場展位租賃及管理服務合同》，約定由王某飛承租案涉展位用于經(jīng)營品牌瓷磚，租賃期限為2019年 5 月 16 日至 2019 年 8 月 31 日，并明確了計租面積，計租單價、管理費單價及支付形式為月付。根據(jù)某家居家飾廣場提供的《商場展位租賃及管理服務合同》、統(tǒng)計表、銀行轉賬回單及當事人陳述等證據(jù)證實，雙方自 2017 年底即形成了展位租賃關系，王某飛在 2017 年 12 月、2018 年 1 月、2018 年 4 月、2018 年 10月、2019 年 5 月向某家居家飾廣場陸續(xù)支付租金及雜費。王某飛在 2019 年 6 月份向某家居家飾廣場提出申請撤場，未搬走展廳內物品。雙方因租賃費、管理費、是否應支付逾期付款違約金產(chǎn)生糾紛。法院審理認為，王某飛與某家居家飾廣場簽訂的租賃期限為 2019 年 5 月 16 日至 2019 年 8 月 31 日止的《展位租賃及管理服務合同》系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，應為有效合同，雙方均應按照合同約定履行。根據(jù)某家居家飾廣場提供的《展位租賃及管理服務合同》、統(tǒng)計表及銀行轉賬回單，可以證明王某飛繳納的定金及裝修押金均已折抵前期的租金及管理費。某家居家飾廣場有權依據(jù)合同向其主張租賃費和管理費，判令王某飛向某家居家飾廣場支付租賃費、管理費及逾期付款違約金。承租人無正當理由提前解除租賃合同、不支付租金等費用的，構成違約，應當承擔相應違約責任。同時承租人負有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時將租賃房屋交還出租人的義務，避免一走了之，使租賃房屋空置，帶來不必要損失。通常承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日，作為租賃合同實際解除時間。對出租人來說，如果承租人已經(jīng)實際搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人雖然享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責任或要求承租人賠償相應損失的權利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不宜強制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴大，出租人亦應及時配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨承擔房屋空置損失擴大責任的風險。為減少此類糾紛發(fā)生，當事人雙方應秉持誠信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權利義務。
案例六：天津某汽車銷售有限公司、天津某汽車服務有限公司等與天津自貿(mào)試驗區(qū)某物流有限公司房屋租賃合同糾紛
——受疫情影響，經(jīng)營性房屋租賃可根據(jù)實際情況調減租金2018 年 11 月 7 日，天津自貿(mào)試驗區(qū)某物流有限公司（以下簡稱某物流公司）作為出租方，將其名下房屋及場院東側通道租賃給天津某汽車服務有限公司用于經(jīng)營進口汽車銷售和展示，雙方簽訂《租賃合同》約定租期自 2018 年 11 月 7 日起至 2023 年5 月 6 日止,2018 年 11 月 7 日至 2019 年 5 月 6 日為 6 個月裝修免租期。在裝修改造前,天津某汽車服務有限公司向某物流公司公司支付了 100 萬元施工押金,并商定押金不退，可轉為履約保證金及租金。租賃期間，天津某汽車服務有限公司未經(jīng)某物流公司許可，將部分場地及辦公室轉租給天津某汽車銷售有限公司等第三人，第三人實際占有并使用部分場地及辦公室。2021 年 3 月 28 日至 6 月 1 日間，部分租賃場地被臨時征用為新冠疫苗接種場所。2019 年 9 月，天津某汽車服務有限公司向某物流公司支付了租金 1 萬元，剩余租金以及水電等費用始終未付，截至 2021年 1 月 6 日累計欠付租金 2123333 元，某物流公司多次催收未果，起訴解除租賃合同、要求天津某汽車服務有限公司支付拖欠租金、水電和取暖費用等，成訟。法院經(jīng)審理認為，天津某汽車服務有限公司經(jīng)多次催收后仍未全額支付租金以及水電費等費用，顯屬違約，某物流公司可據(jù)此行使解除權解除合同，并要求天津某汽車服務有限公司支付拖欠的費用、賠償違約金。關于合同解除時間，綜合本案證據(jù)以及合同實際履行、場地被征用作新冠疫苗接種場地等因素，確定為2021 年 6 月 2 日。本案中天津某汽車服務有限公司將部分房屋轉租給第三人未取得某物流公司的明示同意，違反了雙方補充協(xié)議約定，轉租行為無效，故租賃合同解除后，天津某汽車服務有限公司及第三人均應當承擔立即將租賃房屋騰空并返還某物流公司的義務。2021 年 3 月 28 日至 2021 年 6 月 1 日部分租賃物被征用為新冠疫苗接種場地,該期間因使用于社會公益項目且某物流公司并未對征用提出任何異議,此期間不屬于天津某汽車服務有限公司及第三人使用租賃物的情形,故對該期間的租金應予扣除。對于違約金，雙方在合同違約責任中約定了違約金計算標準，對履約保證金的處理約定為“履約保證金作為違約金歸出租人所有”。按照慣常理解，上述條款應理解為違約方支付違約金，而履約保證金可以折抵違約金。因此法院判決天津某汽車服務有限公司向某物流公司支付欠付租金、房屋占用損失、水電費、采暖費及扣除履約保證金后的違約金。房屋租賃合同屬于長期性合同，疫情形式等變化，尤其對商場、賓館、餐飲等行業(yè)影響較大。對于經(jīng)營性房屋租賃，應當根據(jù)因疫情及防控措施受到直接和間接影響的程度，正確區(qū)分不可抗力、情勢變更、商業(yè)風險。對符合不可抗力情形的，一般應當支持承租人關于相應減少租金的訴訟請求。對受疫情及防控措施影響，租賃房屋無法正常經(jīng)營符合情勢變更情形的，可根據(jù)公平原則，結合案件實際情況，確定是否及如何調減租金。在承租人未經(jīng)權利人同意將房屋轉租的情況下，次承租人的權利難以保障。在經(jīng)營性房屋租賃合同中，因承租人對開展經(jīng)營進行較多投入，在因無權處分或非法轉租導致租賃合同無效或者無法履行的情況下，易給承租人帶來裝修和生產(chǎn)經(jīng)營方面的損失。
案例七：某科技有限公司與某投資開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案
——受疫情影響不可抗力的判斷，要結合對合同義務履行的影響程度某投資開發(fā)有限公司（以下簡稱某投資公司）將其名下的工業(yè)園建設用地出租給某科技有限公司（以下簡稱某科技公司），雙方在租賃合同中約定，在某科技公司承租完整個租賃期并遵守本合同所有條款及條件的前提下，某投資公司同意給予免付租金及其他費用的裝修期。某投資公司在合同有效期內無息持有履約保證金，作為某科技公司適當履行其在本合同項下義務的擔保。2020 年 7 月 24 日，某科技公司向某投資公司做出《退租磋商函》載明，現(xiàn)由于疫情原因導致公司無法正常營業(yè)，員工離職率較高，導致工業(yè)園區(qū)建設工程持續(xù)后延，應收款項無法正常收支，故決定從 7 月 30 日起退租。2020 年 10 月 22 日，某投資公司發(fā)出提前退租事宜的電子郵件。2021 年 3 月 10 日，某投資公司向某科技公司發(fā)出《通知函》。載明，某科技公司提出退租并拖欠費用至今，已構成嚴重違約。溝通中，某科技公司未能提供因疫情或防控措施導致經(jīng)營困難、合同履行困難或不能履行的證明材料，并堅持退租。在此情況下，某投資公司決定自 2020 年8 月 1 日起終止租賃合同，履約保證金不予退還，要求某科技公司支付違約金，補交裝修期免繳的租金，并支付拖欠的物業(yè)費及水電費以及相關欠款的滯納金。雙方協(xié)商不下，訴至法院。法院審理認為，雙方認可案涉合同于 2020 年 8 月 1 日解除，某科技公司作為承租人，應當交納物業(yè)管理費，并支付和清償因使用該房屋的任何設施而產(chǎn)生的公用事業(yè)費，包括但不限于水電費等。對于雙方提出的對方違約行為，經(jīng)法院評析，某投資公司依約交付涉案房屋后，其已經(jīng)完成房屋租賃合同項下作為出租人應履行的主要合同義務；某科技公司存在逾期交付物業(yè)管理費、水電費之嚴重違約情形，同時其向某投資公司發(fā)出的《退租磋商函》中所表述的解除理由，既不符合法定解除事由，也不符合約定解除事由，故其在無解除權的情況下拒絕履行合同構成違約。在某科技公司存在違約的情況下，其應支付裝修期免繳的租金；此外履約保證金也屬于違約金的性質，故綜合考量某投資公司的實際損失，兼顧合同履行情況，當事人過錯程度以及預期利益等綜合因素，判決租賃合同于2020 年 8 月 1 日解除；某科技有限公司給付某投資物業(yè)管理費、水費、電費，裝修期內免繳的租金。受疫情及防控措施等影響，導致承租人無法正常營業(yè)的客觀情況，是否構成房屋租賃合同中的不可抗力，應當根據(jù)其對合同義務履行的影響程度判斷。對于出租人而言，在疫情及防控措施不影響房屋交付和約定用途情況下，一般不宜認定出租人因不可抗力未履行租賃房屋的交付義務。對于承租人而言，生產(chǎn)經(jīng)營受到影響，不直接構成抗拒交付租金等義務的事由，一般也不宜認定為不可抗力。但是，受疫情及防控措施影響，租賃房屋已不符合約定用途、租金交付義務受直接影響導致客觀不能履行等情形，可以認定為不可抗力。
案例八：李某強與天津市某工貿(mào)有限公司租賃合同糾紛案
——未按用途使用農(nóng)業(yè)用地租賃致合同無效，遇拆遷征收可獲合理補償2004 年 2 月 24 日，天津市某工貿(mào)有限公司（以下簡稱某工貿(mào)公司）與李某生（李某強之父）簽訂《租賃協(xié)議書》，約定李某生承租某工貿(mào)公司處于天津市某產(chǎn)業(yè)園區(qū)內西南角的場地，租賃期限 20 年，土地權屬性質為國有，土地用途為設施農(nóng)業(yè)用地。合同中約定，李某生建設臨時建筑物的費用由其支付，設計圖紙必須經(jīng)過有關部門審批并報某工貿(mào)公司備案，協(xié)議終止后，李某生所建的臨時建筑物歸某工貿(mào)公司所有。李某生在使用期間內如因園區(qū)重新規(guī)劃用地，協(xié)議終止。某工貿(mào)公司負責另找場地，由某工貿(mào)公司按李某生地上物建筑條件建設，如李某生不同意在另外場地重新建設廠房或因某工貿(mào)公司沒有場地租賃給李某生時，李某生地上物建筑按國家資產(chǎn)評估委員會定價由某工貿(mào)公司支付給李某生。后李某生病故，經(jīng)其配偶及女兒一致同意將承租方變更為李某強，并于 2014 年 12 月 3 日重新簽訂租賃協(xié)議書。土地承租后，李某強在案涉土地上建造地上物并安裝機器設備，作機械加工用途。該地上物未辦理規(guī)劃許可證，未進行產(chǎn)權登記。2019 年 12 月 11 日，天津市某區(qū)人民政府同意關于收回案涉地塊國有土地使用權的請示。2019 年 12 月 17 日，天津市某鎮(zhèn)建設開發(fā)有限公司與某工貿(mào)公司簽訂《國有土地收回協(xié)議》，雙方就案涉土地收回達成框架協(xié)議，對案涉土地會進行部分固定資產(chǎn)及土地使用權價值的資產(chǎn)評估，并根據(jù)結論予以相應補償。某工貿(mào)公司要求確認租賃協(xié)議無效，并要求李某強騰空并返還案涉土地，支付欠付的租金；李某強則要求返還補償款、賠償建安費、損失費；雙方爭議不下，成訟。法院審理認為，案涉土地用途為設施農(nóng)業(yè)用地，其用途應為工業(yè)化農(nóng)產(chǎn)品作物栽培、規(guī)?；男笄菟a(chǎn)養(yǎng)殖以及與此相配套的附屬設施用地使用。然而，李某強承租案涉土地后實際用于工業(yè)用途，按照租賃協(xié)議中“設計圖紙應在某工貿(mào)公司處備案”等約定，某工貿(mào)公司亦明知案涉土地的實際用途與登記用途不符。據(jù)此，《租賃協(xié)議書》約定的實質內容及其簽訂后的履行情況，均違反國家法律的禁止性規(guī)定，應當認定無效。在《租賃協(xié)議書》無效的情況下，李某強無權占有案涉土地，某工貿(mào)公司有權要求其騰空地上物。盡管《租賃協(xié)議書》無效，但李某強自《租賃協(xié)議書》簽訂之日起至今十余年，事實上占用案涉土地經(jīng)營獲利，有關租金約定仍為雙方當事人的真實意思表示，應參照雙方約定標準給付土地占有使用費、物業(yè)費。另外其中的清算條款，仍可參考適用。按約定案涉土地如因不可抗力原因和國家政策需要拆除，使雙方造成損失的，協(xié)議終止，雙方互不承擔責任。如國家給予補償時，李某強有權享有地上物應得的補償。因此支持就該評估報告所涉及的相應費用，李某強要求某工貿(mào)公司給付該部分補償款的請求。我國對于設施農(nóng)業(yè)用地的使用要求嚴格，不按土地性質使用租賃土地的，租賃合同無效。但租賃合同無效并不必然導致全部合同條款無效，對于租金支付、征收補償?shù)葪l款，仍可根據(jù)實際情況參照適用。房屋租賃合同履行中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續(xù)，并發(fā)布拆遷公告，當事人據(jù)此要求解除租賃合同的，應予支持。租賃期間，出租人的房屋被征收的，出租人主張解除合同，要求承租人騰退房屋，承租人要求分得部分征收補償，實踐中做法不一。一般認為，租賃合同尚未到期，房屋遇征收的，出租人與承租人在租賃合同中對征收時如何處理有約定的，從約處理；租賃合同對此沒有約定或者約定不明的，承租人主張賠償損失的，分別情形處理，但其獲得的補償不能超過房屋所有權人獲得的補償范圍。
案例九：翟某與天津市某區(qū)文化旅游體育局返還租賃房屋糾紛案
——承租人需審查房屋權屬，轉租中還需注意租賃期限的屆滿時間“原某區(qū)文化館辦公樓”由天津市某區(qū)文化廣播電視局（以下簡稱某廣電局）進行管理，屬國有資產(chǎn)，于 2014 年批準成為孵化器載體。2016 年 7 月 1 日，某廣電局與某慧公司就原某區(qū)文化館辦公樓簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限為 18 個月，即自 2016 年 7 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止。某慧公司作為出租方，將原某區(qū)文化館辦公樓中前樓一樓部分房屋租賃給翟某，于 2013 年簽訂《房屋租賃合同》并于 2014年 12 月 31 日期滿后續(xù)租至 2017 年 12 月 31 日止，約定合同期滿或遇不可抗力或因公需要或國家、政府相關政策需要或因翟某違法違規(guī)造成嚴重后果時，本合同即行終止，翟某必須無條件搬遷，室內的土建、裝修，翟某不得拆走，某慧公司對此不負任何經(jīng)濟責任等內容。某慧公司于 2018 年辦理企業(yè)注銷登記，并未通知各次承租人，也未通知出租人，仍由原某慧公司派駐工作人員鄧某金以及股東于某梅，繼續(xù)向各次承租人收取費用。2018 年 12 月 29 日，某廣電局整合重組為某區(qū)文化旅游體育局（以下簡稱某文旅局），于 2020 年上半年開始就案涉房屋進行清算。2021 年 1 月 18 日，某文旅局曾與翟某就騰交涉訴房屋、交付租金等問題進行了協(xié)商，但未能達成一致意見。法院經(jīng)審理認為，某廣電局與某慧公司簽訂的《房屋租賃合同》至 2017 年 12 月 31 日到期，雙方約定租賃期滿后合同即終止，屆時某慧公司須將房屋退還某廣電局，續(xù)租需書面申請經(jīng)某廣電局同意并續(xù)簽租賃合同。雙方并未續(xù)簽租賃合同，故自 2018年 1 月 1 日起，某慧公司已無占有涉訴房屋的合理理由，且某慧公司已于 2018 年 10 月 8 日注銷。翟某與某慧公司簽訂的《房屋租賃合同》于 2017 年 12 月 31 日到期，因期滿合同亦終止，翟某亦無繼續(xù)占有涉訴房屋的理由。翟某抗辯其一直受管理人鄧某金的管理并支付租金，有權占有涉訴房屋，但提交的證據(jù)均與某文旅局無關。因鄧某金并非涉訴房屋權利人亦無某文旅局授權，無權使用及處分涉訴房屋，故翟某與鄧某金之間的約定與某文旅局無關，翟某抗辯不成立，應返還涉訴房屋。考慮房屋占有現(xiàn)狀，給予翟某必要的騰空時間，法院酌定騰房期為 60 日。很多承租人簽訂合同時未對租賃房屋的權屬進行核實，極易因其他權利人主張權利，導致租賃合同無法履行。尤其在本案涉及的轉租行為中，除了房屋權屬的審查，還應注意租賃期限的時間范圍。轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內，超出承租人剩余租賃期限的轉租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，指的是如果出租人與承租人另有約定，在剩余租賃期限之外的轉租也是有效的，可以按照約定確定轉租有效。但在超出剩余租賃期外，次承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提出異議的，是認定形成不定期租賃合同還是認定次承租人無權占有該房屋，在司法實踐中仍存在爭議。在房屋租賃合同解除后，因為有轉租合同存在，出租人在次承租人仍占有房屋時，有權要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉租合同當然不復存在，次承租人負有騰房義務。如果次承租人在解除合同后，對租賃房屋仍然占有一段時間的，對逾期騰房的房屋使用費，負有繼續(xù)支付義務。
案例十：天津某餐飲廣場有限公司與天津自貿(mào)區(qū)某體育管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案
——未經(jīng)消防驗收合格的商業(yè)地產(chǎn)租賃，并不必然導致租賃合同無效；裝修殘值是否賠償及計算標準要根據(jù)合同履行情況綜合考量天津某餐飲廣場有限公司（以下簡稱某餐飲公司）作為出租方于 2015 年 12 月 3 日與天津自貿(mào)區(qū)某體育管理有限公司（以下簡稱某體育公司）簽訂租賃合同，租賃期限 13 年 2 個月，即自2016 年 1 月 1 日至 2029 年 2 月 28 日，約定以案涉房屋現(xiàn)狀（包括物質現(xiàn)狀及權利現(xiàn)狀）整體出租。某體育公司對標的物現(xiàn)狀已充分了解并認可，某體育公司如為本合同租賃目的辦理標的物的行政審批手續(xù)，某餐飲公司可在一定限度內給予配合，但不負任何責任，相關費用全部由某體育公司自行承擔。同時約定租賃物用途、租賃期、租金支付方式、違約條款等內容。合同簽訂后，某餐飲公司將房屋交付某體育公司使用，某體育公司交付某餐飲公司保證金及首年租金，隨后對租賃房屋進行建設、裝修并添置設備設施經(jīng)營健身中心。某體育公司在經(jīng)營中，以租賃房屋房證不符、消防未通過驗收，無法辦理相關特種經(jīng)營許可等為由，自 2017 年開始，未按期足額向某餐飲公司交付租金。基于上述事實，某餐飲公司要求解除租賃合同，并要求某體育公司支付拖欠租金、水電費及違約金；某體育公司認為租賃合同無效，要求某餐飲公司退還保證金、違約金及裝修配套和設備設施損失。雙方協(xié)商未達成一致意見，訴至法院。某體育公司主張依照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，案涉租賃合同應屬無效。然某體育公司于 2019 年 10 月 24 日取得《高危險性體育項目經(jīng)營許可證》，于 2021 年 12 月 6 日取得《衛(wèi)生許可證》，用于經(jīng)營案涉健身館，不存在因消防驗收不完備導致其勉強經(jīng)營的客觀因素。某體育公司主張合同無效依據(jù)不足，法院對其該項主張不予支持。雙方簽訂的租賃合同約定，拖欠租金超過一個月，某餐飲公司有權解除合同并收回房屋。某體育公司自 2017 年起未按合同約定足額支付房租，某餐飲公司有權要求解除合同，因此判決租賃合同于 2020 年 1 月 19 日解除。合同解除后，某體育公司應當將案涉房屋騰空、交還給某餐飲公司，并支付租金及占有使用費。根據(jù)雙方的租賃合同可知，雙方對標的物的現(xiàn)狀（包括物質現(xiàn)狀及權利現(xiàn)狀）明知，且雙方對于租賃物的用途為健身場館亦明知，雙方對該房屋未能辦理消防驗收等手續(xù)均存在過錯，均應承擔違約責任。對于裝修配套和設備設施損失，法院綜合考慮鑒定機構結論、雙方租賃合同約定的租賃期限、雙方的過錯，酌情判令某餐飲公司承擔約四分之一損失，某體育公司自負剩余損失。對于未經(jīng)消防驗收合格的經(jīng)營性房屋租賃，并不必然導致租賃合同無效，應區(qū)分兩種情況：第一，屬于《消防法》第十一條規(guī)定的人員密集場所和特殊建設工程的，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，違反了《消防法》的強制性法律規(guī)定，租賃合同無效；第二，《消防法》第十一條規(guī)定以外的商業(yè)地產(chǎn)租賃的，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，不影響合同的效力，當事人可以據(jù)此主張違約責任。剩余租賃期限內的裝修殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同時，形成附合的裝飾裝修物在剩余租賃期限內尚存的價值。在判定是否賠償裝修損失時，第一，要明確合同解除原因，明確合同解除系單方違約或雙方違約，還是因不可歸責于雙方的原因，以此確定是否賠償以及賠償比例。第二，裝飾裝修的剩余價值，主要通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定，需明確裝修殘值的計算年限和殘值評估基準日期。裝修殘值的計算年限，要依據(jù)租賃期限來確定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同有關條款、合同目的、交易習慣以及誠信原則，確定該條款的真實意思。對于裝修殘值的評估基準日期，應考慮合同的履行狀況，主要基于承租方對租賃物實際使用的期限確定。