北京市第二中級人民法院

案例 5：房屋租賃合同與房屋出租委托合同的區(qū)別與認(rèn)定

案例 1：租賃期內(nèi)房屋所有權(quán)發(fā)生變動，新產(chǎn)權(quán)人無權(quán)拒絕履行原租賃合同

基本案情：承租人王某租賃出租人袁某的房屋，后袁某將該房屋出售給張某，張某取得房屋產(chǎn)權(quán)證。張某在房屋張貼通知，要求王某與其辦理交接事宜。王某回復(fù)張某，要求其與原房主袁某溝通。協(xié)商未果，張某將房屋門鎖更換。王某以房屋被提前收回為由向袁某、張某主張違約金。

裁判結(jié)果：法院生效判決認(rèn)為，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。張某在取得涉案房屋所有權(quán)之后，雖然沒有與原承租人重新簽訂租賃合同，但袁某就涉案房屋簽訂的租賃合同對張某具有約束力，張某在取得涉案房屋所有權(quán)之時即與原承租人之間成立了租賃合同關(guān)系。張某更換涉案房屋門鎖，導(dǎo)致王某的合同目的無法實現(xiàn)，已構(gòu)成違約。王某要求張某承擔(dān)相當(dāng)于一個月租金的違約金，數(shù)額并未過高，且符合合同約定，應(yīng)予支持。

要點提示：《中華人民共和國民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。“買賣不破租賃”是一項重要的民事法律規(guī)則。新的產(chǎn)權(quán)人采取換鎖等方式以行為表明不繼續(xù)履行合同，導(dǎo)致承租人無法使用房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案例 2：出租人在承租人違約后未采取積極措施，應(yīng)就擴大損失部分承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

基本案情：2015年、2018年李某將房屋出租給某管理公司。合同到期后，2019年6月6日，李某再次與某管理公司簽訂合同。2019年6月10日，某管理公司以自身經(jīng)營策略調(diào)整為由提出退房并要求李某收回房屋。李某以雙方合同合法有效為由，不同意收房。2019年6月15日，某管理公司將房屋騰空、搬離，并于當(dāng)日再次通知李某收回房屋。2020年8月，李某收回房屋。現(xiàn)李某起訴到法院，要求某管理公司支付2019年6月至2020年7月的房租。訴訟中，李某稱2019年6月離開北京，11月回京，回京后一直聯(lián)系某管理公司解決問題，但雙方未能達(dá)成一致意見。

裁判結(jié)果：李某與某管理公司簽訂的租賃合同合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力。某管理公司以自身經(jīng)營策略調(diào)整為由要求解除合同，依據(jù)不足，構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。李某作為守約方，亦負(fù)有防止損失擴大的義務(wù)。事實上，李某在與某管理公司交涉無果后，未采取積極的止損措施收回房屋，而是任由損失擴大，李某亦存在過錯。對于李某要求某管理公司支付租金的請求，法院根據(jù)合同約定的剩余租期、某管理公司的違約情節(jié)、雙方當(dāng)事人的過錯程度等因素，酌情判決某管理公司向李某支付部分租金，對李某超出部分的請求，不予支持。

要點提示：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失請求賠償。本案中，雖然李某不認(rèn)可某管理公司提前解約的理由，某管理公司據(jù)此提前退租亦構(gòu)成違約，但在某管理公司已騰空房屋并搬離且明確要求李某收回房屋后，李某仍未采取積極有效措施予以應(yīng)對，事發(fā)一年后才收回房屋，故李某對損失擴大的后果存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

案例 3：擅自將承租住房用于經(jīng)營未果，承租人無權(quán)向出租人主張投資損失

基本案情：承租人賈某租賃出租人胡某的房屋，租賃合同約定用途為居住。賈某實際用于經(jīng)營家庭旅館，因無法辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)手續(xù)受到行政處罰。后賈某將房屋交還胡某，胡某向賈某返還了租房押金和剩余租賃期租金。賈某以胡某對其經(jīng)營家庭旅館自始知情且承諾解決相關(guān)問題為由起訴胡某，要求胡某賠償賈某投資家庭旅館的損失和預(yù)期利潤。

裁判結(jié)果：法院生效判決認(rèn)為，賈某與胡某簽訂的租賃合同明確約定租賃房屋用途為居住，并非以經(jīng)營為目的。賈某主張簽訂租賃合同時其已告知胡某要在租賃房屋處注冊公司、經(jīng)營家庭旅館，胡某承諾可以辦理營業(yè)執(zhí)照。在胡某對此不予認(rèn)可的情形下，賈某未就其上述主張?zhí)峤幌鄳?yīng)證據(jù)予以證明，故其上述主張缺乏事實及法律依據(jù)，法院不予支持。

要點提示：房屋的用途屬于居住類還是商業(yè)類，涉及國家或者地方土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。《中華人民共和國民法典》第七百零九條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。雙方在合同中明確約定了租賃房屋用途為居住，未經(jīng)雙方協(xié)商一致變更，承租人應(yīng)當(dāng)遵守，不得擅自將房屋用于經(jīng)營，單方改變合同約定的房屋用途，可能導(dǎo)致承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任及相應(yīng)投資損失。

案例 4：租賃期滿雙方已進行房屋交接并結(jié)算的，出租人一般無權(quán)再主張房屋和物品損失

基本案情：承租人趙某租賃出租人徐某的一處住宅，合同到期后雙方進行了房屋交接，并簽訂了“費用核算表”。徐某扣除水、電、燃?xì)赓M和賠償款后，將剩余的押金返還給趙某。后徐某主張房屋另有損壞及物品丟失，故起訴趙某要求賠償損失。

裁判結(jié)果：法院生效判決認(rèn)為，徐某和趙某簽訂書面的“費用核算表”，徐某亦按照核算的結(jié)果將剩余的房屋押金退還給趙某。根據(jù)上述事實，可以認(rèn)定雙方已經(jīng)就房屋及物品損害賠償問題進行了結(jié)算。趙某搬走物品，徐某收回房屋，雙方對于房屋租賃事宜的處理已經(jīng)達(dá)成一致并履行完畢。另外，徐某在收回房屋以后進行了整體裝修，系基于其后續(xù)使用需求。故徐某在房屋交接并已結(jié)算之后，再行主張相關(guān)損失，法院不予支持。

要點提示：租賃期限屆滿雙方應(yīng)交接租賃房屋，出租人在收房時應(yīng)對租賃物進行檢查。如果存在承租人使用不當(dāng)造成租賃物損壞的情形，出租人可以要求賠償。在雙方就欠費、損失賠償、押金返還等事宜協(xié)商一致并處理完畢后，出租人再行主張房屋和物品損壞賠償?shù)?，原則上不予支持，房屋交接時無法發(fā)現(xiàn)的隱藏于房屋設(shè)施或物品內(nèi)部的損壞除外。

案例 5：房屋租賃合同與房屋出租委托合同的區(qū)別與認(rèn)定

基本案情：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與豆某簽訂房屋出租委托合同，約定由某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承租豆某房屋，并約定由某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)在房屋委托期內(nèi)的房屋空置租金。后雙方因某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司拖欠房租發(fā)生糾紛，豆某起訴某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要求解除合同并支付租金。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以雙方之間的合同性質(zhì)為房屋出租委托合同而非房屋租賃合同為由，不同意支付房屋空置期內(nèi)的租金。

裁判結(jié)果：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與豆某簽訂的房屋出租委托合同，雖名為委托合同，但結(jié)合合同內(nèi)容，尤其是空置期房租由某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)擔(dān)的約定，足以認(rèn)定雙方實際的法律關(guān)系應(yīng)為房屋租賃合同關(guān)系，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)向豆某支付相應(yīng)租金。

要點提示：實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂的合同名稱多樣，有“房屋租賃合同”“資產(chǎn)管理服務(wù)合同”“房屋出租委托合同”等。而房屋產(chǎn)權(quán)人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的法律關(guān)系性質(zhì)不能僅以合同名稱確定。且實踐中有的合同既約定了傭金，又約定了租金按期支付。在此情況下，應(yīng)結(jié)合合同約定和合同實際履行等情況，綜合判斷合同性質(zhì)。在房屋租賃合同關(guān)系中，房屋產(chǎn)權(quán)人獲取的是相對固定的對價，即便房屋存在空置，也不能免除房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)依約交納租金的義務(wù)。而在委托合同關(guān)系中，如果符合傭金支付條件，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)支付傭金，且應(yīng)負(fù)擔(dān)房屋空置期租金損失。