裁判觀點(diǎn)
本部分旨在梳理涉疫房屋租賃合同糾紛的相關(guān)司法政策，結(jié)合四川省范圍內(nèi)關(guān)于涉疫房屋租賃合同糾紛案件的裁判思路，歸納出涉疫房屋租賃合同糾紛案件核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)與裁判規(guī)則。
1. 相關(guān)司法政策
《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》
文號(hào)：法發(fā)〔2020〕17號(hào)
第五條 承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。
為展覽、會(huì)議、廟會(huì)等特定目的而預(yù)訂的臨時(shí)場(chǎng)地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致該活動(dòng)取消，承租人請(qǐng)求解除租賃合同，返還預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持。
第六條 承租國(guó)有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營(yíng)，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等承租人，請(qǐng)求出租人按照國(guó)家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持。
承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同。
《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情進(jìn)一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶緩解房屋租金壓力的指導(dǎo)意見》
發(fā)文字號(hào)：發(fā)改投資規(guī)〔2020〕734號(hào)
第二條 實(shí)施房屋租金減免
（一）推動(dòng)對(duì)承租國(guó)有房屋（包括國(guó)有企業(yè)和政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋，下同）用于經(jīng)營(yíng)、出現(xiàn)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，免除上半年3個(gè)月房屋租金。轉(zhuǎn)租、分租國(guó)有房屋的，要確保免租惠及最終承租人。
（二）中央所屬國(guó)有房屋（包括有關(guān)部門、中央企業(yè)、中央高校和研究院所等所屬國(guó)有房屋）出租的，執(zhí)行房屋所在地對(duì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的房屋租金支持政策。因減免租金影響國(guó)有企事業(yè)單位業(yè)績(jī)的，在考核中根據(jù)實(shí)際情況予以認(rèn)可。
（三）對(duì)承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)、出現(xiàn)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，鼓勵(lì)出租人考慮承租人實(shí)際困難，在雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，減免或延期收取房屋租金。
《四川省高級(jí)人民法院民事審判第一庭關(guān)于印發(fā)<關(guān)于涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事案件審理的法官會(huì)議紀(jì)要>的通知》
文號(hào)：川高法民一〔2020〕1號(hào)
第五條 關(guān)于涉疫情房屋租賃、買賣合同糾紛案件審理的有關(guān)問題
（一） 關(guān)于房屋租賃合同的當(dāng)事人援引不可抗力主張免責(zé)的問題
在房屋租賃合同中，出租人的主要義務(wù)是交付租賃物，承租人的主要義務(wù)是支付租金。出租人主張因疫情全部或部分免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)審查其不能按約交付租賃房屋的具體原因。出租人因其系抗擊疫情的一線醫(yī)務(wù)人員或其他工作人員，或者其因封城、交通管制、政府要求停止裝修施工、被采取隔離措施等因素，不能按約交付且不能通過其他方式交付租賃房屋的，可以依照合同法第一百一十七條的規(guī)定免除或部分免除其違約責(zé)任。承租人的合同義務(wù)系金錢給付義務(wù)，沒有因疫情導(dǎo)致的履行障礙，一般不得免除其違約責(zé)任，但承租人因出租人原因未能實(shí)際取得租賃房屋的除外。
（二） 關(guān)于房屋租賃合同當(dāng)事人援引不可抗力主張解除合同的問題
疫情及疫情防控措施雖屬不可抗力，但并非必然導(dǎo)致合同解除。審查判斷合同是否應(yīng)予解除，應(yīng)當(dāng)依照合同法第九十四條第一項(xiàng)關(guān)于“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”可以解除合同的規(guī)定，結(jié)合個(gè)案具體情形，分析是否存在不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形、疫情防控與不能實(shí)現(xiàn)合同目的之間是否存在因果關(guān)系。
對(duì)于因疫情防控導(dǎo)致租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)予支持。對(duì)短期租賃合同，承租人租賃房屋往往具有特定目的且具有時(shí)間上的不可變更性，如其因疫情防控?zé)o法使用租賃房屋，其合同目的往往已不能實(shí)現(xiàn)，上述不可抗力與承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的之間形成了直接、全部的因果關(guān)系。此等情形下，承租人援引不可抗力要求解除合同的，應(yīng)予支持。
對(duì)于受疫情影響暫時(shí)不能履行合同，疫情結(jié)束后可以繼續(xù)履行的長(zhǎng)期租賃合同，因不可抗力并不當(dāng)然導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故當(dāng)事人以不可抗力為由主張解除合同的，一般不予支持。
（三） 關(guān)于承租人援引情勢(shì)變更主張減免租金、延長(zhǎng)租期或者解除合同的問題對(duì)此問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃房屋的性質(zhì)和用途作區(qū)別審查。
對(duì)于住宅租賃自住合同，因承租人使用租賃房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情發(fā)生及疫情防控措施影響，故原則上沒有適用情勢(shì)變更的余地。
對(duì)于商業(yè)用房租賃合同，因承租人使用租賃房屋的目的是通過對(duì)外經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，疫情防控可能導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)無法進(jìn)行、客流稀少、營(yíng)業(yè)收入大幅下降等情形。受不利影響的當(dāng)事人援引情勢(shì)變更主張減免租金、延長(zhǎng)租期的，要結(jié)合租賃房屋所處位置、具體用途、租賃期長(zhǎng)短、免租條款、損失與疫情防控的關(guān)聯(lián)度予以綜合判定。情勢(shì)變更事由成立的，要盡力促使雙方當(dāng)事人就租金、租期合理變更等協(xié)商解決；不能協(xié)商一致的，則應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)判決變更合同或解除合同并對(duì)合同進(jìn)行相應(yīng)清結(jié)。
對(duì)于用于科研、辦公、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等用途的房屋租賃合同，該類租賃合同租賃期往往較長(zhǎng)，且受疫情影響相對(duì)較小，對(duì)當(dāng)事人主張情勢(shì)變更的，應(yīng)當(dāng)審慎認(rèn)定。
《四川省人民政府辦公廳關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情緩解中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的政策措施》
（四） 對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)，減免1至3個(gè)月房租。鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、綜合性市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體在疫情期間對(duì)中小企業(yè)減免租金，各地可對(duì)減免租金的業(yè)主給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。對(duì)在疫情期間減免入駐中小微企業(yè)廠房租金的省級(jí)小型微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新示范基地，省財(cái)政按照不超過租金減免總額的50%給予補(bǔ)助，每個(gè)基地補(bǔ)助總額不超過200萬元。
2. 裁判規(guī)則
（1）房屋租賃合同的解除：承租人要求解除合同
① 承租人因疫情防控完全無法使用房屋，致使租賃目的無法實(shí)現(xiàn)的，可以要求解除房屋租賃合同（注：該類案件在公開網(wǎng)站上暫未檢索到四川省范圍內(nèi)的案例）。
案例案號(hào)：（2021）滬02民終7373號(hào)
審判法院 ：上海市第二中級(jí)人民法院
裁判觀點(diǎn)：本院認(rèn)為，疫情期間，百英品牌管理公司確因合同目的客觀上無法實(shí)現(xiàn)且在期望通過友好協(xié)商解決相關(guān)問題無果的情況下提出解除合同，其行為并不構(gòu)成違約。一審法院以百英品牌管理公司作為室內(nèi)兒童類游樂業(yè)態(tài)確受疫情影響客觀上無法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)而享有法定的解除權(quán)并無不當(dāng)。
同時(shí)，一審法院并未完全免除百英品牌管理公司在疫情期間應(yīng)支付的除推廣費(fèi)以外的租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的支付義務(wù)，而是按照公平原則酌情減免其一個(gè)月的租金，并未侵害城投悅城楊浦分公司的權(quán)益。
② 長(zhǎng)期租賃合同，因不可抗力并不當(dāng)然導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，承租人以不可抗力為由主張解除合同的，一般不予支持。
案例案號(hào)：（2020）川0193民初7974號(hào)
審判法院：四川自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)人民法院
裁判觀點(diǎn)：本院認(rèn)為，關(guān)于合同解除的問題。
首先，新冠肺炎疫情確實(shí)給酒店行業(yè)帶來了沖擊，但酒店停止?fàn)I業(yè)的期間為2020年1月20日至2020年3月27日，酒店已于2020年3月28日復(fù)工營(yíng)業(yè)，租賃合同的租賃期限長(zhǎng)達(dá)10年（2025年6月30日到期），疫情影響的期間是短暫的，租賃合同的目的并非不能實(shí)現(xiàn)。
其次，張馨月對(duì)酒店采取斷水?dāng)嚯姷拇胧┮嗍请p方約定的催收方式，即使在新冠疫情期間，確實(shí)存在情勢(shì)變更的情形，但在雙方協(xié)商處理后，已于2020年4月8日起恢復(fù)供水供電，此時(shí)，租賃合同的目的仍然能夠?qū)崿F(xiàn)。
故張紅軍以不可抗力因素和合同目的不能實(shí)現(xiàn)的原因主張解除合同的意見，本院不予支持，張紅軍沒有合同約定和法定的解除權(quán)。-
（2）房屋租賃合同的解除：出租人要求解除合同
① 商業(yè)用房租賃合同，出租人以承租人在疫情期間遲延支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同的，一般不予支持。
案例案號(hào)：（2021）川01民終9059號(hào)
審判法院：四川省成都市中級(jí)人民法院
裁判觀點(diǎn)：二審法院認(rèn)為：關(guān)于合同解除權(quán)的問題。（二）在疫情發(fā)生后。從微光公司的租金支付情況，可以看出，微光公司在2020年1月15日之前已經(jīng)支付完了至2020年3月13日的租金，后因發(fā)生新冠疫情，微光公司2020第一季度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入較去年同期收入減少。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第五條：“承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持�！痹谛鹿谝咔榘l(fā)生后，雖然微光公司有未按照約定的期限支付租金的情形，但是微企公司不能因此而享有合同解除權(quán)。
綜上，微企公司在2020年4月19日向微光公司發(fā)送《關(guān)于解除<房屋租賃合同>的通知》和2020年5月8日向微光公司發(fā)送《違約告知函》時(shí)，均無合同解除權(quán)，其發(fā)出的上述通知不產(chǎn)生解除合同的效力。
② 承租人在疫情之前已欠付租金，或疫情影響減輕后仍未按約支付租金，構(gòu)成根本違約，出租人有權(quán)要求解除租賃合同。
案例案號(hào)：（2020）川01民終15074號(hào)
審判法院：四川省成都市中級(jí)人民法院
裁判觀點(diǎn)：二審法院認(rèn)為：三、關(guān)于紫薇花公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題...紫薇花公司欠付租金，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。因紫薇花公司自2016年起即存在欠付租金的行為，雖疫情確會(huì)對(duì)其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，但在疫情好轉(zhuǎn)后其仍未積極履行租金支付義務(wù)。
一審在其申請(qǐng)減少違約金的基礎(chǔ)上，綜合考慮合同履行情況、紫薇花公司過錯(cuò)程度，酌情認(rèn)定其承擔(dān)違約金52000元并不過高，本院予以維持。四、關(guān)于案涉租賃合同是否符合解除要件的問題。根據(jù)案涉合同第三條第二款約定，紫薇花公司拖欠租金及費(fèi)用超過15天未支付，視為紫薇花公司違約，吳鍇有權(quán)單方解除本合同，紫薇花公司需賠償吳鍇全額損失。
因紫薇花公司自2016年起即存在欠付租金的行為，一審基于此認(rèn)定吳鍇享有案涉合同解除權(quán)并無不當(dāng)，本院予以維持。至于紫薇花公司主張吳鍇在解除事由發(fā)生后怠于行使解除權(quán)，其解除權(quán)已經(jīng)消失。
本院認(rèn)為，本案中，對(duì)案涉合同約定的2016年至2020年的租金，紫薇花公司均未完全支付，其并非在某一時(shí)間點(diǎn)存在違約，而是持續(xù)違約至今，其違約行為具有持續(xù)性。故在案涉合同解除條件成就的情況下，吳鍇訴請(qǐng)解除案涉合同一審法院予以支持并無不當(dāng)，對(duì)紫薇花公司上述主張，本院不予支持。
（3）房屋租賃合同的租金減免
① 商業(yè)用房租賃合同，受疫情影響較大或短期無法使用的承租人，可援引情勢(shì)變更規(guī)則，依據(jù)公平原則要求減免租金。
a. 國(guó)有房屋承租：承租人請(qǐng)求出租人按照國(guó)家有關(guān)政策減免租金的，應(yīng)予支持。轉(zhuǎn)租、分租國(guó)有房屋的，要確保免租惠及最終承租人。
案例案號(hào)：（2022）川01民終1281號(hào)
審判法院：四川省成都市中級(jí)人民法院
裁判觀點(diǎn)：二審法院認(rèn)為：本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一審判決鄒遠(yuǎn)紅向吳繼雙減免并返還15000元房屋租金是否適當(dāng)。現(xiàn)評(píng)述如下:本案中，鄒遠(yuǎn)紅系租賃四川建筑機(jī)械公司的場(chǎng)地投資修建羽毛球籃球綜合場(chǎng)館后出租與吳繼雙，鄒遠(yuǎn)紅雖屬于個(gè)人，但其實(shí)際享受到了四川建筑機(jī)械公司基于新冠肺炎疫情租金減免政策給予的46250元租金減免，考慮到疫情對(duì)體育行業(yè)的影響且吳繼雙是案涉場(chǎng)館在四川建筑機(jī)械公司減免鄒遠(yuǎn)紅場(chǎng)地租金期間的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，同時(shí)鄒遠(yuǎn)紅對(duì)案涉場(chǎng)館的修建也有一定的投入，一審法院依據(jù)相關(guān)政策精神和公平原則，結(jié)合具體案件情況，在鄒遠(yuǎn)紅已經(jīng)減免吳繼雙15000元租金的基礎(chǔ)上酌情認(rèn)定其應(yīng)再給予吳繼雙15000元的租金減免，并無不當(dāng)。
b. 非國(guó)有房屋承租：承租人請(qǐng)求減免租金的，先協(xié)商調(diào)解，調(diào)解不成，結(jié)合租賃房屋所處位置、具體用途、租賃期長(zhǎng)短、免租條款、損失與疫情防控的關(guān)聯(lián)度予以綜合判定。
案例案號(hào)：（2021）川01民終25662號(hào)
審判法院：四川省成都市中級(jí)人民法院
裁判觀點(diǎn)：二審法院認(rèn)為：本案二審主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一審法院判決龍錦公司向柏濤公司退還2020年2月的一半租金是否合法適當(dāng)。對(duì)此，評(píng)述如下：2020年1月底，新冠肺炎疫情暴發(fā)，四川省應(yīng)急委員會(huì)從2020年1月24日開始啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)應(yīng)急響應(yīng)，并持續(xù)至2020年2月25日。2020年2月期間，新冠肺炎疫情防控形勢(shì)嚴(yán)峻，四川省、成都市先后提出企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)需達(dá)到一定的防疫要求。
本案中，雙方合同約定租賃用途為辦公，從案涉辦公樓的用電量、柏濤公司員工出入辦公樓刷卡記錄來看，2020年2月疫情及疫情防控措施客觀上影響了柏濤公司正常使用辦公場(chǎng)所，相應(yīng)期間的營(yíng)業(yè)收入受到不利影響亦符合常理。一審法院綜合考慮案涉房屋的具體用途、使用情況、柏濤公司的經(jīng)營(yíng)范圍、行業(yè)類型、經(jīng)營(yíng)損失與疫情防控的關(guān)聯(lián)度等因素，根據(jù)公平原則，酌情確定龍錦公司向柏濤公司退還2020年2月的一半租金18353.28元并無不當(dāng)，本院予以維持。
② 住宅自住租賃合同，因承租人使用租賃房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情發(fā)生及疫情防控措施影響，原則上不減免租金支付義務(wù),但也有部分法院基于公平原則酌情調(diào)減。
案例案號(hào)：（2020）川19民終1190號(hào)
審判法院：四川省巴中市中級(jí)人民法院
裁判觀點(diǎn)：二審法院認(rèn)為：關(guān)于案涉《房屋出租協(xié)議》是否具備法定解除條件，應(yīng)否予以解除的問題。被上訴人嚴(yán)濤與上訴人龍萬中簽訂《房屋出租協(xié)議》，其合同目的是被上訴人嚴(yán)濤租賃案涉住房用于居住生活。但疫情的影響并不妨礙其居住生活使用，不影響其合同目的實(shí)現(xiàn)。故該《房屋出租協(xié)議》，不具備法定解除條件和雙方約定的解除條件，雙方應(yīng)在合同約定的期間履行合同權(quán)利義務(wù)。原判判決解除該《房屋出租協(xié)議》，并由上訴人龍萬中返還被上訴人嚴(yán)濤住房租金3666.67元，屬認(rèn)定事實(shí)，適用法律有誤，應(yīng)予糾正。
但鑒于在該《房屋出租協(xié)議》履行過程中，確因疫情的客觀情況，本著公平原則，本院酌定調(diào)減3個(gè)月住房租金計(jì)2750元，由上訴人龍萬中返還被上訴人嚴(yán)濤。
③ 承租人在疫情期間仍可實(shí)際占有使用房屋，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活未遭受實(shí)質(zhì)性影響的，不減免租金給付義務(wù)。
案例案號(hào)：（2020）川01民終17777號(hào)
審判法院：四川省成都市中級(jí)人民法院
裁判觀點(diǎn)：二審法院認(rèn)為：關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)（幸福場(chǎng)公司是否應(yīng)當(dāng)支付租金及房屋占有使用費(fèi)）的評(píng)議如下：...幸福場(chǎng)公司的經(jīng)營(yíng)范圍為超市，并不屬于疫情期間強(qiáng)制關(guān)閉的范圍，且幸福場(chǎng)公司于2020年2月5日閉店整改的原因系自身未辦理衛(wèi)生許可證及防疫措施不達(dá)標(biāo)導(dǎo)致，故其主張因不可抗力要求減免租金的理由無法成立。
再次，幸福場(chǎng)公司并未舉證證明雙方就減免租金事宜達(dá)成一致，也未舉證證明雙方就騰退事宜達(dá)成一致，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果...綜上，一審法院對(duì)此認(rèn)定并無不當(dāng)，幸福場(chǎng)公司應(yīng)當(dāng)支付至2020年9月21日的房屋租金，合計(jì)624878元。