【第1432號】壽永年受賄案——如何認定以明顯低于市場價購買房屋的受賄形式
一、基本案情
被告人壽永年，男，1957年xx月×x日出生，原系中共浙江省寧波市委常委、寧波市人民政府常務副市長。2016年1月12日被逮捕。
浙江省金華市人民檢察院指控被告人壽永年犯受賄罪，向金華市中級人民法院提起公訴。
被告人壽永年對起訴書指控的犯罪事實無異議，并表示認罪、悔罪。其辯護人提出：創(chuàng)新128園區(qū)的房產(chǎn)是用合法的方式購置的房產(chǎn)，被告人之子壽某某所在的寧波歐澳國際貿(mào)易有限公司向寧波廣利來實業(yè)有限公司預付定金的行為受法律保護，購房的每個環(huán)節(jié)均符合法律規(guī)定，壽永年主動提出以二期房價加價每平方米500元的價格預定，顯然表明其主觀上無受賄的故意。指控壽永年通過壽某某收受創(chuàng)新128園區(qū)房產(chǎn)差價款162.224萬元人民幣不能成立。壽永年具有自首情節(jié)、積極退贓、認罪態(tài)度一直良好并真誠悔罪等法定、酌定從輕、減輕處罰情節(jié)，請求對壽永年予以減輕處罰。
金華市中級人民法院經(jīng)審理查明：
1999年以來，被告人壽永年利用其擔任浙江省鄞縣人民政府縣長、寧波市鄞州區(qū)人民政府區(qū)長、中共寧波市鄞州區(qū)委書記、中共寧波市委常委、寧波市人民政府常務副市長等職務上的便利，為寧波金盛置業(yè)有限公司(以下簡稱金盛公司)、寧波盛光包裝印刷有限公司、寧波廣利來實業(yè)有限公司(以下簡稱廣利來公司)、原北京東西南北中文化藝術有限公司、寧波聯(lián)合動力傳媒廣告有限公司、寧波僑商會、海能調(diào)和油有限公司、利時集團、寧波納米新材料科技有限公司、浙江開開集團、原寧波方圓化纖有限公司等企業(yè)，在企業(yè)用地、企業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)處置、項目審批、項目開發(fā)、政策扶持等事項上提供幫助，單獨或者與特定關系人共同非法收受上述企業(yè)實際控制人或董事長錢某某、張某等人給予的財物，共計價值人民幣1144.959686萬元。2016年8月26日，壽永年委托其家屬向金華市人民檢察院退繳贓款352.5294萬元人民幣。
被告人壽永年受賄犯罪中涉及以明顯低于市場價購買房屋受賄的事實如下：
1.2005年至2013年,被告人壽永年利用其擔任中共寧波市鄞州區(qū)委書記、中共寧波市委常委、寧波市人民政府常務副市長等職務上的便利，為金盛公司、寧波盛光包裝印刷有限公司等企業(yè)在寧波高教園區(qū)土地性質(zhì)變更、寧波煙廠倉庫用地置換、工業(yè)用地取得等事宜上提供幫助。2010年下半年，壽永年與其特定關系人吳某共同商議后，向上述企業(yè)的實際控制人錢某某提出吳某要在金盛公司開發(fā)的金域華府小區(qū)購買房屋，要求錢某某給予價格優(yōu)惠，錢某某同意。2010年12月28日，吳某與金盛公司簽訂了購房合同，后來以總價235.5406萬元人民幣的價格購買金域華府商品房1套(面積為175.85平方米)。經(jīng)鑒定，該房
屋市場總價為328.1893萬元人民幣，吳某購房價低于市場價92.6478萬元人民幣。
2.2005年至2010年，被告人壽永年利用擔任中共寧波市鄞州區(qū)委書記、中共寧波市委常委等職務上的便利,為廣利來公司創(chuàng)新128園區(qū)的土地置換、項目開發(fā)、用地性質(zhì)變更等事項提供幫助。2008年底，壽永年特定關系人吳某想在創(chuàng)新128園區(qū)購買房產(chǎn)用于公司經(jīng)營，與壽永年商議后，壽永年向廣利來公司的董事張某提出給予吳某購房價優(yōu)惠的要求。2008年12月，吳某以寧波鄞州奇宏貿(mào)易有限公司名義，以總價313萬元人民幣的價格向廣利來公司訂購了創(chuàng)新128園區(qū)一期某處房產(chǎn)，支付定金50萬元人民幣。2009年10月，吳某以自己經(jīng)營的寧波市金石文化傳播有限公司的名義與廣利來公司正式簽訂購房合同，并付清余款263萬元人民幣。經(jīng)鑒定，該房產(chǎn)在訂購時的總價為364.342萬元人民幣，吳某購房價低于市場價51.342萬元人民幣。
3.2009年，被告人壽水年及其兒子壽某向廣利來公司的董事張某以壽某某的名義在創(chuàng)新128園區(qū)訂購了一套房產(chǎn)。由于沒有交付定金、沒有簽訂合同，該訂購的房屋被售樓部對外售出。張某得知后，讓壽某某重新選房，壽某某選中創(chuàng)新128園區(qū)三期的一套房產(chǎn)。因三期當時尚未開盤，張某決定按二期每平方米500元的價格將該房屋出售給壽某某。壽永年得知后，考慮到房價的上漲趨勢，提出按600元每平方米的價格購買，張某表示同意。2009年12月，壽某某以寧波歐澳國際貿(mào)易有限公司的名義、以總價391.2萬元人民幣向廣利來公司訂購該套房產(chǎn)，并交付定金30萬元人民幣。在付清余款361.2萬元人民幣后，壽永年與壽某某經(jīng)商議于2011年12月以壽某某實際控制的寧波鄞州金益貿(mào)易有限公司的名義與廣利來公司簽訂正式合同并購得該套房產(chǎn)。經(jīng)鑒定，該房產(chǎn)在2010年6月三期開盤時的總價為553.424萬元人民幣，壽某某購房價低于市場價162.224萬元人民幣。
金華市中級人民法院經(jīng)審理后認為，被告人壽永年身為國家工作人員，利用職務上的便利，為他人謀取利益，單獨或者與特定關系人共同非法收受他人財物，數(shù)額特別巨大，其行為已構成受賄罪。壽永年犯罪后自動投案，并如實供述自己的罪行，系自首，依法予以減輕處罰；歸案后積極退贓并能真誠悔罪，可酌情予以從輕處罰。依照刑法第三百八十五條第一款、第三百八十六條、第三百八十三條第一款第三項及第二款、第六十七條第一款、第五十二條、第五十三條、第六十四條，《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理貪污賄賂刑事案件適用法律若干問題的解釋》第三條第一款、第十八條、第十九條第一款之規(guī)定，以受賄罪判處被告人壽永年有期徒刑八年，并處罰金人民幣六十萬元。
宣判后,在法定期限內(nèi)，當事人未上訴,公訴機關未抗訴。判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
二、主要問題
(一) 新房和“二手房”買賣中分別應當如何認定房屋市場價?
(二) 如何認定國家工作人員的購房價是否明顯低于市場價?
三、裁判理由
在反腐敗的高壓態(tài)勢之下，腐敗分子為掩蓋受賄犯罪、逃避懲罰受賄的方式、手段不斷變化和翻新，收受賄賂更趨隱蔽，時常將受賄行為披上市場交易行為的外衣。2007年《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)指出的幾種受賄方式，均掩藏在買賣房屋、汽車物品，委托投資證券、期貨或者其他委托理財，合伙開辦公司等日常的民事、經(jīng)濟行為之中。其中，對于以低價購房形式的受賄犯罪,《意見》指出，國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋等物品的，以受賄論處；前款所列市場價格包括商品經(jīng)營者事先設定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價格，受賄數(shù)額按照交易時當?shù)厥袌鰞r格與實際支付價格的差額計算。但對于甄別正常購房優(yōu)惠和低價購房受賄具有決定作用的兩個關鍵問題，即如何具體認定市場價和何謂明顯低于市場價，沒有進一步展開敘述。司法實踐中，對于房產(chǎn)市場存在的多種價格中哪一個屬于市場價、哪個時間點作為認定市場價的基準點以及如何認定明顯低于市場價的標準等關鍵問題，意見分歧較大。
本文從房產(chǎn)交易的常見種類、國家工作人員與請托人之間房產(chǎn)轉讓的具體特點出發(fā),結合本案例，對上述問題進行具體分析，以歸納出房屋市場價的認定方法和購買價明顯低于市場價的判斷標準。
(一) 區(qū)分新房和“二手房”買賣,分別確定不同種類房屋交易中的市場價
實際生活中，常見的房屋買賣種類主要分為新房買賣和“二手房”買賣。新房也稱“一手房”,是指沒有經(jīng)過市場交易環(huán)節(jié)的房屋，可能是剛剛竣工驗收后馬上進入銷售市場的現(xiàn)房，也可能是竣工后已經(jīng)在市場上銷售的現(xiàn)房，也可以是未竣工的可以預售的期房，只要沒有經(jīng)過交易環(huán)節(jié)的房屋都可以是本文所稱的“新房”,新房的銷售主體為房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)經(jīng)銷商?！岸址俊笔侵钢辽僖呀?jīng)在市場上交易過一次或者經(jīng)過一次產(chǎn)權變更的房屋。即使是剛剛建成不久的新房,但只要經(jīng)過轉售環(huán)節(jié)，都屬于市場上的“二手房”?！岸址俊钡匿N售主體一般是房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)經(jīng)銷商以外的房產(chǎn)擁有者。新房的價格主要是開發(fā)商根據(jù)開發(fā)成本和一定的利潤空間參考市場行情制定；“二手房”則因為有過一次交易價，其定價主要由市場決定。由于新房和“二手房”的定價機制不同，因而有必要按照新房買賣和“二手房”買賣分別分析市場價的認定方法。
1.新房買賣中房屋市場價的認定方法
房屋是貴重商品，房產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)銷商為了促銷，會充分運用營銷手段，針對所謂不同的購房對象、不同的付款方式等,給予各種名義的“優(yōu)惠”,推出不同的價格，比如“優(yōu)惠價”、VIP價、成本價、內(nèi)部價等。這么多的價格中哪個是真正的優(yōu)惠價，哪些是為特定的關系戶量身定做的，判斷起來有較大的難度?！兑庖姟分赋?，針對不特定人的最低優(yōu)惠價也屬于市場價。在以低價購房實施行賄、受賄的案件中，售房者、購房者都會以購房價是市場價，享受的價格優(yōu)惠是給予所有人的優(yōu)惠作為否定行賄、受賄的理由。因此，判斷何為真正的優(yōu)惠價對于認定房屋的市場價具有重要的現(xiàn)實意義。
我們認為，判斷以“優(yōu)惠價”、VIP價、成本價、內(nèi)部價等各種名義出現(xiàn)的銷售價是不是給予購房者正常的優(yōu)惠價，是不是市場價，應當按照以下規(guī)則認定：(1)判斷所謂的購房優(yōu)惠是否事先真實存在。在收集、審查證據(jù)上,主要依靠房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商的證人證言、內(nèi)部資料、促銷廣告、同期房屋銷售合同等證據(jù)綜合認定所謂的“優(yōu)惠價“ 、VIP價、成本價、內(nèi)部價是否事先真實存在。(2)審查這些優(yōu)惠價是否針對不特定人制定。是不是符合相應條件的不特定購房者都能享受對應的優(yōu)惠，是判斷所謂的“優(yōu)惠價”、VIP價、內(nèi)部價、成本價能不能成為市場價的第二個條件。如果并非符合相應購房條件的所有購房者都能享受，而是個別或極少數(shù)與房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商具有特定關系的人才可以享受，那么這些價格就不能被認定為《意見》所指的針對不特定人的優(yōu)惠價，也就不能被認定為市場價。(3)判斷國家工作人員是否具備享受優(yōu)惠的條件。房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商制定的所謂的“優(yōu)惠價”、VIP價、內(nèi)部價、成本價等，一般是針對不同條件的購房者推出的。通常根據(jù)購房者是不是公司股東、員工，或者一次性付現(xiàn)款、首付的比例大小、按揭貸款是公積金貸款還是商業(yè)貸款、商業(yè)貸款的比例大小等付款方式的不同，或者出售的具體房屋的不同特點，比如房屋材質(zhì)、所在位置、房屋結構、樓層、采光、通風、層高等，或者結合付款方式和房屋的不同特點等，分別制定優(yōu)惠價格。涉案的國家工作人員如果不具備享受這些優(yōu)惠的條件，而享受了購房的優(yōu)惠價格，就不能認定國家工作人員是以市場價購買這套房屋。反之，享受的優(yōu)惠價格則可以認定為市場價。
需要注意的是，在所謂的優(yōu)惠價難以判斷，需要通過評估認定某一套房屋的市場價時，特別要注意市場價不是指整個小區(qū)所有房屋平均的售價，而是同類別(商品房標準套房、排屋、獨棟別墅)、同時期、同地段、同結構、同樓層等最近似品質(zhì)的房屋市場銷售價。如果評估機構依據(jù)的樣本沒有按照上述最近似品質(zhì)的原則收集的，則評估結論很可能因為不具有科學性而不具有可采性。
本案中，被告人壽永年及其特定關系人主動向作為請托人的房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)開發(fā)公司的股東、董事提出購買房屋要求，屬于新房買賣。壽永年及其特定關系人在主觀明知房產(chǎn)開發(fā)商并沒有事先針對不特定購房人制定大幅度的優(yōu)惠購房政策的情況下，仍然主動要求請托人給予較大幅度的“優(yōu)惠”,三次購房“優(yōu)惠”分別達到92萬余元、51萬余元、162萬余元。由于這些“優(yōu)惠”不是事先針對不特定人制定的，上述“優(yōu)惠價”顯然不能作為這三套房屋的市場價認定。偵查機關按照最近似品質(zhì)的原則收集了參考樣本，委托相關鑒定機構對三套房屋進行價格評估，按照評估價格認定了市場價，以此作為計算壽永年及其特定關系人購買房屋收受差價的基準價。
2.“二手房”買賣中房屋市場價的認定
在低價購房類受賄案件中，有的請托人在得知國家工作人員的購房意向后，或者將自己已經(jīng)購買的房屋低價賣給國家工作人員，或專門購買房屋再低價轉售給國家工作人員。與前述利用新房買賣中的差價受賄有所不同的是，在購買“二手房”收受差價賄賂過程中,”二手房”有三個價格：一個是行賄人的買入價；第二個是轉讓價，即行賄人和受賄的國家工作人員之間轉讓房屋的價格；第三個是受賄人從行賄人處轉讓房屋時該房屋在當?shù)厥袌錾系慕灰變r格。這三個價格中，第一個和第二個價格均已客觀存在，第三個價格往往是在案發(fā)后由辦案機關取樣再由評估機構評估，從這個意義上來說也可以稱為評估價。究竟以哪種價格作為房屋的市場價，實踐中存在爭議。
刑法上涉案物品價值、價格的認定，往往直接關系行為人的刑事責任，因而有必要遵循大體一致的認定規(guī)則。有些貴重物品比如房屋、汽車、名人書畫等，受市場價格波動的影響比較明顯，在商品流轉過程中可能出現(xiàn)多個價格。一般來說，犯罪數(shù)額的認定應當體現(xiàn)危害行為發(fā)生時涉案物品的市場價值，這樣才能相對客觀反映行為的社會危害性和行為人的主觀惡性。這和以行為時的法律判斷行為是否構成犯罪的定罪原則，是一樣的原理。在“二手房”買賣收受差價賄賂的犯罪中，房屋市場價的認定首先應當參考房屋的買入價，如果買入時的市場行情與行賄人和國家工作人員發(fā)生轉讓時的市場行情變化較大的，則應按照轉讓行為發(fā)生時的市場價認定。
有兩個司法解釋確立的物品價值認定的規(guī)則，可以作為“二手房”轉讓受賄中房屋價值認定的參考依據(jù)。一是2013年發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理盜竊刑事案件適用法律若干問題的解釋》，其中第四條規(guī)定，被盜財物有有效價格證明的，根據(jù)有效價格證明認定；無有效價格證明，或者根據(jù)價格證明認定盜竊數(shù)額明顯不合理的，應當按照有關規(guī)定委托估價機構估價。二是2015年發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理妨害文物管理等刑事案件適用法律若干問題的解釋》,其中第十四條規(guī)定，依照文物價值定罪量刑的，根據(jù)涉案文物的有效價格證明認定文物價值；無有效價格證明，或者根據(jù)價格證明認定明顯不合理的，根據(jù)銷贓數(shù)額認定，或者結合該解釋第十五條規(guī)定的鑒定意見、報告認定。上述兩個司法解釋確定的涉案物品價值的認定規(guī)則是：首先考慮按買入價格計算，在買入價缺少有效證明或者犯罪行為發(fā)生當時的市場價格與原買入價格相差較大時，可以按照作案當時的市場價格計算。
上述認定規(guī)則可以作為“二手房”轉讓受賄中房屋市場價認定的借鑒，主要有以下理由：(1)按房屋的買入價計算，與《意見》規(guī)定的“按照交易時當?shù)厥袌鰞r格計算”并不沖突。因為行賄人的買入價格本身就是被交易行為驗證過的當?shù)厥袌鰞r格。(2)按買入價認定市場價，相對而言更能體現(xiàn)認定行賄、受賄雙方犯罪的主客觀一致性。因為對于行賄人、受賄人來說，主觀明知程度最高的就是買入價。如果在市場行情變化不大的情況下，當評估價格明顯高于買入價格時，容易造成行賄、受賄雙方共同懷疑評估本身的合理性。相反，當評估價格明顯低于買入價時，又不能客觀反映雙方的主觀惡性程度。因此，在這兩種情況下，以有效證據(jù)證明的買入價認定為市場價比較穩(wěn)妥。當然，買入價證據(jù)不實或者行賄人買人時與轉讓給受賄人時的市場行情發(fā)生明顯變化的，則應當按照委托評估的“交易時當?shù)厥袌鰞r格”認定為市場價。而判斷市場行情有無變化，則需要進行以下判斷：一是收集最近似品質(zhì)的“二手房”交易價格進行比較；二是按照規(guī)定委托評估機構估價。當評估機構的評估價與收集的交易價格趨勢一致時，評估意見可以采納為證據(jù)；當評估價與買入價相差不大時，如上文所述，以買入價作為該套房屋轉讓時的市場價比較穩(wěn)妥；當評估價與買入價相差較大(通常是評估價遠高于轉讓價)，又與收集其他證據(jù)表明的市場行情一致，如果有證據(jù)證明國家工作人員明知市場行情大體走勢的，則將評估價認定為轉讓時的市場價，以評估價與轉讓價之間的差價作為受賄數(shù)額加以認定，是合適的。
(二)購房價是否明顯低于市場價的判斷標準
有種意見認為，房價折扣率通常能反映交易行為背離公平交易規(guī)則的程度，可以將折扣率作為判斷購房價是否明顯低于市場價的主要標準。比如新房買賣中，在市場優(yōu)惠價為開發(fā)商定價的9.9~9.8折的情況下，國家工作人員向請托人購房的價格為定價9.5折甚至更低的，享受的“優(yōu)惠”明顯高于正常優(yōu)惠的程度，應當認定為購房價明顯低于市場價。另一種意見認為，房屋屬于貴重物品，在房屋總價動輒百萬元計甚至千萬元的社會現(xiàn)狀下，折扣率不能全面反映交易行為背離公平交易規(guī)則的程度，應當以國家工作人員從請托人處的購房價與房屋市場價的差價絕對值作為判斷購房價是否明顯低于市場價的標準。
我們認為，以差價絕對值多少或者以折扣率的高低為判斷的唯一標準，均有失偏頗。比如，一套市場總價為1000萬元的新房(已經(jīng)扣除了開發(fā)商或者經(jīng)銷商事先設定的針對不特定人的最大優(yōu)惠)，作為請托人的開發(fā)商或者經(jīng)銷商在市場價的基礎上再給予國家工作人員20萬元的優(yōu)惠，雖然差價絕對值已經(jīng)超過受賄罪數(shù)額巨大的標準，但購房折扣率為2%，對于市場價1000萬元的房屋來說，980萬元的購房價雖然低了，但是對于1000萬元的市場價來說，偏離公平交易的程度沒有達到明顯的程度，認定國家工作人員以明顯低于市場的價格購房并構成受賄，有違社會常理，容易造成打擊面過寬、處罰過于嚴苛的現(xiàn)象。相反，一套市場總價為100萬元的房屋，請托人在市場價的基礎上再給予國家工作人員10萬元的“優(yōu)惠”,即購房價為90萬元，雖然差價絕對值不大，沒有達到受賄數(shù)額巨大的標準，但購房折扣率已經(jīng)達到了不常見的10%，偏離市場價的程度明顯，可以認定為以明顯低于市場的價格購房，可能構成受賄罪。因而，我們認為，應當以差價絕對值為基礎，同時兼顧折扣率的高低，綜合判斷購房價是否明顯低于市場價，避免造成打擊面過寬和放縱犯罪兩個方面的弊端。同樣，文中所述市場價的認定方法和明顯低于市場價的判斷標準，也適用于國家工作人員以明顯高于市場的價格出售房屋給請托人收受賄賂的情形。
需要指出的是，認定國家工作人員向請托人以明顯低于市場的價格購房構成受賄，客觀上還需要國家工作人員利用職務便利為請托人謀利，主觀上還需要國家工作人員明知或者應當知道其購房獲得的差價不是正常的市場優(yōu)惠，而是權錢交易的結果，才能認定其成立受賄罪。綜合以上因素，能夠清晰地將以明顯低于市場價購買房屋形式的受賄與正常的房屋買賣區(qū)分開來，前者的本質(zhì)是權錢交易，房屋買賣只是用來掩蓋這一非法行為的外在形式。
本案中，被告人壽永年從請托人處購買的三處房產(chǎn)，其購房價與市場價(評估價)的差價在51萬元至162萬元之間，絕對數(shù)額達到了數(shù)額巨大，同時差價與市場價相比，達到了14.09%至29.31%，即購房價只有市場價的85.91%至70.69%，明顯偏離市場價，應當認定為以明顯低于市場價格購買房屋。卷中證據(jù)顯示，行賄人錢某某和張某均供述，因為壽永年在用地一系列事宜上給他們提供了幫助。并知道特定關系人和壽水年的關系，才給予特定關系人特別的購房折扣；壽永年也供述其明知市場房價和房價上漲的形勢，之所以要求錢某某和張某給予折扣也是因為自己曾經(jīng)利用職權給他們提供了便利。
綜上，被告人壽永年利用職務上的便利，為他人謀取利益，以明顯低于市場價購買房屋的形式受賄，行為構成受賄罪。法院根據(jù)其犯罪的事實、性質(zhì)、情節(jié)和對社會的危害程度，對壽永年以受賄罪定罪處罰，是正確的。
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審編：最高人民法院刑二庭 王曉東）