導(dǎo)讀
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展，城市功能定位進(jìn)一步明確，經(jīng)營(yíng)性房屋引發(fā)的租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)。因疫情導(dǎo)致合同無法正常履行，責(zé)任應(yīng)該如何承擔(dān)？合同解除后承租方的裝飾裝修損失應(yīng)該由誰承擔(dān)？未提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料是否違反合同約定？租賃合同法律關(guān)系應(yīng)該如何認(rèn)定？
近日，北京市門頭溝法院召開“涉經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛典型案例”新聞通報(bào)會(huì)，介紹2017年以來受理的該類案件情況、分析該類糾紛中存在的常見問題、提出相應(yīng)的意見建議，同時(shí)發(fā)布5起典型案例，希望大家能夠深入了解有關(guān)法律規(guī)定，明晰各方權(quán)利義務(wù)，維護(hù)自身合法權(quán)益。
經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛案件的基本情況、特點(diǎn)、常見問題及相關(guān)建議
一、受理案件的基本情況及特點(diǎn)
2017年以來，門頭溝法院共計(jì)受理涉房屋租賃類型案件697件，其中，涉及經(jīng)營(yíng)類房屋租賃合同糾紛294件，受案數(shù)量呈逐年遞增趨勢(shì)。此類案件判決結(jié)案約占61%，案件涉及標(biāo)的額大，調(diào)解難度大。
與普通案件相比，此類案件呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
（一）承租方提起訴訟為主，出租方多提出反訴
雙方在履行租賃合同中發(fā)生爭(zhēng)議且無法協(xié)商解決時(shí)，承租方往往會(huì)自行停止經(jīng)營(yíng)并搬離租賃房屋，訴請(qǐng)解除合同并要求出租方返還多交納的租金。對(duì)此，出租方多認(rèn)為承租方尚未正式辦理騰退手續(xù)、租賃房屋內(nèi)仍存有承租方的物品，或要求繼續(xù)履行合同，或同意解除合同，但要求承租方支付拖欠的租金、水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。
（二）主體法律地位平等但實(shí)際地位失衡
雙方簽訂的合同多為出租方出具的格式合同，承租方一般只能同意合同所載全部?jī)?nèi)容，而部分格式合同下出租方的責(zé)任明顯低于承租方。
（三）該類案件調(diào)解撤訴率低
該類案件的雙方當(dāng)事人均具備一定的訴訟能力，對(duì)通過訴訟解決糾紛持審慎態(tài)度，訴至法院多系自行協(xié)商未果。雙方對(duì)合同解除時(shí)間、實(shí)際騰退時(shí)間等合同解除中出現(xiàn)的問題，甚至對(duì)租賃范圍、租金標(biāo)準(zhǔn)等合同內(nèi)容持有異議，而經(jīng)營(yíng)性租賃房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)高、數(shù)額大，在雙方訴請(qǐng)針鋒相對(duì)的情況下，通常難以達(dá)成雙方均能認(rèn)可的調(diào)解意見，故此類案件的調(diào)解、撤訴率較低。
二、該類案件中常見問題分析
門頭溝法院梳理承租方與出租方的訴求及依據(jù)的事實(shí)理由，分析經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛案件中常見問題如下：
（一）合同解除后承租方的裝飾裝修損失誰來承擔(dān)？
承租方租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，均會(huì)依據(jù)經(jīng)營(yíng)所需對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，部分屬于與房屋形成附合的裝飾裝修，俗稱帶不走的裝修，部分屬于可以移動(dòng)的裝修。租賃合同解除時(shí)，承租方均會(huì)向出租方主張裝飾裝修損失，出租方則辯稱其并不知道承租方的裝修事宜，且對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修系承租方應(yīng)當(dāng)自行負(fù)擔(dān)的經(jīng)營(yíng)成本，與出租方無關(guān)。
如果承租方裝修未經(jīng)出租方同意的，則由承租方自行負(fù)擔(dān)裝修費(fèi)用；如租賃合同明確約定了裝飾裝修事宜，則按照合同約定處理；但如果合同沒有明確約定，且租賃合同是非正常解除的，那么就需要按照雙方對(duì)于合同解除有無過錯(cuò)來確定裝飾裝修的歸屬及補(bǔ)償。
（二）未提供辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料是否違反合同約定？
經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛，承租方需要辦理從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但合同中僅僅約定租賃用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并未約定出租方負(fù)有為承租方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，亦未明確約定出租方應(yīng)當(dāng)提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料。
在部分承租方起訴要求解除租賃合同的案件中，解除合同的原因?yàn)槌鲎夥讲荒芴峁┺k理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的。出租方則認(rèn)為，其并無配合辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的合同義務(wù)，并未違約，在租賃合同履行期間，承租方在不具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情況下一直正常經(jīng)營(yíng)，不存在不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況，故不同意解除合同。
可以明確的是，在經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同中，出租方提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料為附隨義務(wù)，但尚未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否必然導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)則需要在具體案件中予以分析認(rèn)定。
（三）租賃合同法律關(guān)系性質(zhì)的具體認(rèn)定
明確案件的法律關(guān)系性質(zhì)是審理案件的基礎(chǔ)，雙方簽訂的以“租賃”為名的合同并非必然屬于租賃合同法律關(guān)系，不顯現(xiàn)“租賃”字樣的合同可能屬于租賃合同法律關(guān)系，應(yīng)以合同約定的主要權(quán)利義務(wù)為基礎(chǔ)，來判斷是否符合某一法律關(guān)系的基本特征。租賃合同法律關(guān)系的認(rèn)定，不僅限于案涉合同相關(guān)事宜的處理，亦牽涉后續(xù)性“買賣不破租賃”的適用。
部分案件中，一方當(dāng)事人認(rèn)為雙方簽訂的并非租賃合同，而是聯(lián)營(yíng)合同、以不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)抵債的合同等，對(duì)方當(dāng)事人則堅(jiān)持認(rèn)為該合同就是租賃合同。對(duì)此，應(yīng)從租賃合同的特征出發(fā)，看出租人是否將租賃物交付承租人使用、收益，承租人是否支付租金，審查雙方之間是否存在聯(lián)營(yíng)的合意、是否存有真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，最終作出合同性質(zhì)認(rèn)定。
（四）因疫情導(dǎo)致合同無法正常履行的責(zé)任承擔(dān)問題
與居住性租賃房屋相比，經(jīng)營(yíng)性租賃房屋受新冠肺炎疫情的影響更為明顯。涉疫情經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中于疫情防控措施是否致使承租人無法正常使用房屋，承租人能否以不可抗力或情勢(shì)變更為由主張減免租金或者要求解除租賃合同。承租人多認(rèn)為疫情防控措施導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)難以為繼，無法實(shí)現(xiàn)合同目的，要求解除租賃合同，如無法解除亦應(yīng)減免租金。出租人則認(rèn)為雖然經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到一定影響，但未達(dá)到不能履行合同的程度，不同意解除合同，亦對(duì)減免租金多有遲疑。
即使雙方均同意就租金數(shù)額進(jìn)行協(xié)商，也因租賃房屋多位于核心商務(wù)區(qū)，租金標(biāo)準(zhǔn)高數(shù)額大而無法達(dá)成一致意見。經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛是否能夠妥善處理和化解直接關(guān)系到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體生產(chǎn)、辦公場(chǎng)所的穩(wěn)定，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的正常開展和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)步恢復(fù)，關(guān)切重大，最高人民法院亦出臺(tái)相關(guān)意見予以指導(dǎo)。在該類案件的個(gè)案處理中，應(yīng)在法律規(guī)定下平衡當(dāng)事人利益的同時(shí)，更加注重法律效果與社會(huì)效果相統(tǒng)一。
三、相關(guān)建議
針對(duì)門頭溝法院受理的經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛案件的特點(diǎn)和存在的問題，門頭溝法院對(duì)承租方與出租方提出以下建議：
建議承租方：
第一：應(yīng)盡到審慎的注意義務(wù)。簽訂合同之前，應(yīng)對(duì)租賃房屋所有權(quán)、租賃房屋的土地性質(zhì)與租賃房屋性質(zhì)等相關(guān)材料先行審查，不可為奠定良好的信任基礎(chǔ)與合作基礎(chǔ)而聽?wèi){出租方一方陳述，而要實(shí)際查驗(yàn)相關(guān)書面文件，避免因非法轉(zhuǎn)租、土地性質(zhì)為工業(yè)用地、無法提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料等原因?qū)е潞贤瑹o效或無法繼續(xù)履行。
第二：充分考量后確定合同條款。合同約定的內(nèi)容既是履行合同的依據(jù)，也是解決糾紛的依據(jù)，對(duì)出租方提供的格式條款之外，就配合辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝修等重要事項(xiàng)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，如合同履行出現(xiàn)問題，權(quán)利遭到侵害，進(jìn)行維權(quán)也比較容易。
第三:謹(jǐn)慎規(guī)劃投資行為。對(duì)于房屋類的投資應(yīng)符合法律的規(guī)定，以租代售、改變土地性質(zhì)的房屋雖然投資成本較低，但是風(fēng)險(xiǎn)較大，承租后有可能無法使用或再繼續(xù)出租實(shí)現(xiàn)預(yù)期利益，最終得不償失。
建議出租方：
第一:出租行為應(yīng)符合法律的規(guī)定�！逗贤ā泛捅本┦小蛾P(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》對(duì)出租經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了明確的規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對(duì)租賃行為出現(xiàn)糾紛時(shí)的解決進(jìn)行了詳細(xì)的指引，出租方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，合同對(duì)房屋用途、租賃期限的約定不應(yīng)突破法律法規(guī)的明確規(guī)定。
第二:樹立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)。出租方尤其是以出租為業(yè)的企業(yè)，應(yīng)樹立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)和契約必守精神，嚴(yán)格履約，不應(yīng)向承租方隱瞞土地使用性質(zhì)、租賃房屋性質(zhì)，避免隨意變更合同條款或合同主體。
第三:防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)進(jìn)行出租尤其是面對(duì)眾多承租方進(jìn)行出租時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎評(píng)估自身的出租行為及風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃資金的使用，應(yīng)當(dāng)預(yù)留一定資金處理租賃中出現(xiàn)的各種糾紛。
四、典型案例
門頭溝法院民一庭法官助理潘蕾、王睿涵通報(bào)5起典型案例。
案例一：房屋租賃合同解除后裝飾裝修費(fèi)用的賠償，應(yīng)明確合同解除的責(zé)任并合理計(jì)算損失。
案情介紹
2016年11月，甲公司在其微信公眾號(hào)中發(fā)布招商信息，打造兒童主題綜合服務(wù)平臺(tái)。2016年11月29日，乙公司從甲公司處承租407室房屋經(jīng)營(yíng)嬰幼兒水育館，約定租賃期限為“2+3年”。2019年初，因在407室房屋從事0-4歲兒童水域培訓(xùn)，違反國(guó)家規(guī)定，門頭溝區(qū)消防支隊(duì)對(duì)甲公司、乙公司作出行政處罰決定。乙公司訴至法院要求解除租賃合同并要求甲公司賠償裝修損失及經(jīng)營(yíng)損失等。
法院判決
綜合考慮雙方的過錯(cuò)程度，法院酌情確定甲公司對(duì)乙公司的損失承擔(dān)70%的責(zé)任，乙公司對(duì)其自身損失承擔(dān)30%的責(zé)任，甲公司按照上述比例賠償乙公司裝修殘值損失。
法官提示
在判定是否賠償裝修損失時(shí)，第一：要明確合同解除的原因，明確合同解除系出租方違約、承租方違約、雙方違約，還是因不可歸責(zé)于雙方的原因，以此確定是否賠償以及賠償?shù)谋壤�。第二：裝飾裝修的剩余價(jià)值，主要通過裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來確定。在確定裝修殘值時(shí)，要明確裝修殘值的計(jì)算年限和殘值評(píng)估基準(zhǔn)日期。裝修殘值的計(jì)算年限，要依據(jù)租賃期限來確定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。對(duì)于裝修殘值的評(píng)估基準(zhǔn)日期，應(yīng)考慮合同的履行狀況，主要基于承租方對(duì)租賃物實(shí)際使用的期限確定。
案例二：房屋租賃合同無效后裝飾裝修費(fèi)用的賠償，應(yīng)明確合同無效的責(zé)任并合理計(jì)算損失。
案情介紹
2016年7月6日，甲公司與乙公司訂立《租賃合同》，主要約定，乙公司從甲公司處租賃1號(hào)房屋，租賃期限自2016年7月6日至2036年7月5日；租賃用途為辦公；乙公司可根據(jù)自己需要對(duì)承租房屋適當(dāng)進(jìn)行改造，但主體結(jié)構(gòu)不能改動(dòng)。合同訂立后，甲公司將1號(hào)房屋交給乙公司，乙公司支付租金。乙公司動(dòng)工對(duì)房屋進(jìn)行修繕，室內(nèi)進(jìn)行裝修，對(duì)院落及圍墻均有修繕。2017年5月23日，北京市規(guī)劃委員會(huì)作出限期拆除決定書，1號(hào)房屋屬逾期未拆除的城鎮(zhèn)臨時(shí)建設(shè)工程，限期拆除�，F(xiàn)甲公司訴至法院要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋租賃合同無效并要求乙公司騰退1號(hào)房屋。乙公司提出反訴要求甲公司賠償裝修損失。
法院判決
1號(hào)房屋系臨時(shí)建筑，甲公司與乙公司簽訂的房屋租賃合同無效。出租人同意承租人裝飾裝修，合同無效后，對(duì)于已經(jīng)形成附和的裝飾裝修物，出租人不同意折價(jià)利用的，由雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案中，導(dǎo)致《租賃合同》無效的主要過錯(cuò)在于甲公司，甲公司應(yīng)對(duì)上述合同無效造成的損失承擔(dān)主要責(zé)任，乙公司承擔(dān)次要責(zé)任。
法官提示
導(dǎo)致房屋租賃合同無效的原因有很多，司法實(shí)踐中常見的是就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑簽訂的房屋租賃合同。尤其對(duì)于雙方約定租賃用途為商業(yè)用途的，承租人在承租房屋后進(jìn)行裝修，在產(chǎn)生糾紛后裝修損失的賠償往往成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。在出租人不同意利用裝修時(shí)，由雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)損失，對(duì)雙方的過錯(cuò)比例的確定，應(yīng)根據(jù)個(gè)案來區(qū)分判定，但是，在沒有特殊約定或者特殊情況下，認(rèn)定出租人的過錯(cuò)大于承租人，出租人對(duì)于裝修損失承擔(dān)主要責(zé)任。第二，對(duì)于裝修損失的確定，在房屋租賃合同無效的情況下，出租人與承租人關(guān)于房屋租賃期限的約定亦無效，因此不能按照合同約定的租賃期限分?jǐn)傃b修費(fèi)用，出租人和承租人應(yīng)對(duì)糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)存裝修物進(jìn)行工程造價(jià)評(píng)估鑒定，當(dāng)按照裝飾附和物的現(xiàn)值分擔(dān)損失。
案例三：租賃用途為商鋪的，即使租賃合同中未約定協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為租賃合同的附隨義務(wù)。
案情介紹
2016年10月8日，劉某與甲公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定劉某從甲公司處承租1號(hào)商鋪，用途為餐飲。租賃期限自2016年11月22日起至2021年8月9日，其中含免租期45日。2017年4月，劉某向甲公司郵寄書面《解除合同通知書》，載明，因?yàn)榧坠具t遲不能提供消防等相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，也因提供不出有效證件導(dǎo)致其無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致商鋪至今未能如約營(yíng)業(yè)，要求解除商鋪?zhàn)赓U合同。甲公司于2017年4月17日簽收。劉某訴至法院要求確認(rèn)解除商鋪?zhàn)赓U合同并由甲公司賠償裝修費(fèi)用等各項(xiàng)損失。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于甲公司是否存在違約，劉某是否享有合同解除權(quán)。
法院判決
雙方合同簽訂后，劉某多次要求甲公司提供相關(guān)材料協(xié)助其辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但截至劉某2017年4月提起訴訟，甲公司仍未能提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需的相關(guān)材料，此時(shí)已經(jīng)超過承租方起租日期五個(gè)月，甲公司的行為導(dǎo)致劉某無法實(shí)現(xiàn)合同目的。劉某作為守約方，依法享有合同解除權(quán)。
法官提示
第一，如果房屋租賃用途為店鋪，租賃合同中也明確約定了租賃房屋的用途是餐飲等必須在房屋內(nèi)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的用途，即使在租賃合同中未約定協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，出租方亦有義務(wù)協(xié)助承租方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，出租方協(xié)助承租方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)系出租方的附隨義務(wù)。出租方違反附隨義務(wù)，導(dǎo)致承租方的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，承租方享有法定解除權(quán)。第二，為避免爭(zhēng)議和督促出租方履行義務(wù)，雙方應(yīng)在合同中約定辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的期限，對(duì)于未約定履行期限的，應(yīng)根據(jù)合同履行情況及租賃用途、合同目的等確定合理期間。
案例四：承租方承租房屋上辦理公司注冊(cè)，合同解除后注冊(cè)地址未按約定期限遷出的，應(yīng)明確責(zé)任主體并酌情確定賠償損失。
案情介紹
2015年7月，韓某將其所有的商業(yè)用房1915號(hào)房屋出租給王某，租賃用途為辦公，租賃期限自2015年7月20日至2016年7月19日，租金為每月3050元，王某需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，韓某應(yīng)配合辦理手續(xù)，合同解除之后，王某應(yīng)在一個(gè)月之內(nèi)遷走或撤銷。2015年7月28日，王某在1915號(hào)房屋上注冊(cè)成立甲公司,法定代表人為巴某。2015年10月20日，王某與韓某協(xié)商一致解除合同。合同解除后，王某一直未將1915號(hào)房屋上的公司注冊(cè)地址遷出，1915號(hào)房屋一直空置，現(xiàn)韓某將王某訴至法院，要求王某按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付其損失。王某提交一份2015年7月15日甲公司的授權(quán)委托書，證明王某受甲公司委托與韓某訂立房屋租賃合同，因此應(yīng)由甲公司承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)因無法聯(lián)系到甲公司，故無法將注冊(cè)地址遷出。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為甲公司注冊(cè)地址未遷出是否應(yīng)由王某賠償損失以及損失賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。
法院判決
王某未在《房屋租賃合同》約定的期限之內(nèi)將甲公司的工商登記注冊(cè)遷出，未履行《房屋租賃合同》的約定，且對(duì)韓某造成了損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。《房屋租賃合同》確定的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括該房屋出租時(shí)的全部收益權(quán)能即房屋的占有及辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，兼顧違約責(zé)任的補(bǔ)償性和懲罰性，法院酌定王某按照每日50元的標(biāo)準(zhǔn)向韓某賠償損失。
法官提示
第一：在租賃合同到期或者解除后，若工商注冊(cè)地址未遷出，一定程度上影響商鋪?zhàn)饨鹗找�，因此，�?duì)于需要在房屋上辦理工商注冊(cè)登記的，應(yīng)在合同中明確租賃合同解除后遷出工商注冊(cè)地址的責(zé)任條款，承租方亦應(yīng)遵循誠(chéng)信原則按期將注冊(cè)地址遷出，否則應(yīng)賠償出租方損失；在租賃合同到期后注冊(cè)地址未遷出的，出租方應(yīng)采取積極措施避免損失的擴(kuò)大。第二：公司委托承租方與出租方簽訂房屋租賃合同，承租房屋后在房屋上辦理工商注冊(cè)登記的，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，在產(chǎn)生糾紛后，應(yīng)由承租方舉證證明出租方是否知曉承租方與公司之間的委托關(guān)系，承租方無法證明出租方知曉承租方與公司之間的委托關(guān)系的，應(yīng)由承租方承擔(dān)責(zé)任。因此，對(duì)于受公司等第三人委托與出租方簽訂房屋租賃合同的，應(yīng)充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，避免產(chǎn)生糾紛后給自己造成損失。
案例五：以不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)抵債的內(nèi)容僅系租金給付方式的特別約定，不影響該合同系租賃合同的性質(zhì)，適用“買賣不破租賃”原則。
案情介紹
2004年5月26日，甲公司與乙公司簽訂《房屋與土地租用合同》，約定乙公司承租甲公司所有的涉案房屋及土地，租期自2004年6月1日至2024年6月1日，租金共計(jì)300萬元整，（租期屆滿時(shí)，若甲公司仍未付清乙公司債務(wù)，則租期自動(dòng)展期20年，租金仍為300萬元整）……，承租期內(nèi)不得變賣土地及地上房屋。土地及廠房物權(quán)變更不影響承租權(quán)之效力。因甲公司欠案外人債務(wù)，案外人申請(qǐng)執(zhí)行甲公司財(cái)產(chǎn)，法院依法拍賣涉案房屋。李某于2016年1月18日通過淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)最高價(jià)競(jìng)得涉案房屋及土地，并要求乙公司騰退涉案房屋。乙公司以與甲公司簽訂房屋租賃合同租賃期限尚未屆滿為由，根據(jù)買賣不破租賃原則，李某應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同至租賃期限屆滿。李某認(rèn)為房屋與土地租用合同系甲公司與乙公司惡意串通，雙方并不存在真實(shí)債權(quán)關(guān)系，房屋與土地租用合同名為房屋與土地租賃合同，實(shí)為抵債合同，不能適用買賣不破租賃原則。
法院判決
自2002年至2004年期間，乙公司存在向甲公司轉(zhuǎn)賬共計(jì)1110萬元的情況，現(xiàn)有證據(jù)不足以證實(shí)《房屋與土地租用合同》存在惡意串通損害第三人利益、通謀虛偽意思表示或其他無效情形，法院確認(rèn)《房屋與土地租用合同》有效。關(guān)于《房屋與土地租用合同》的性質(zhì)，本案中，《房屋與土地租用合同》所記載以不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)抵債的內(nèi)容僅系租金給付方式的特別約定，不影響該合同系租賃合同的性質(zhì)，法院確認(rèn)《房屋與土地租用合同》系租賃合同，判決李某繼續(xù)履行乙公司與甲公司簽訂的《房屋與土地租用合同》至2024年5月31日。
法官提示
租賃合同是出租方將租賃物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。以不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)抵債的合同，首先要審查雙方是否存在真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是否存在惡意串通損害第三人利益的情形，若雙方系真實(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通過簽訂不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)抵債合同，承租方取得房屋使用權(quán)，出租方收取租金，抵債僅是對(duì)租金支付方式的特別約定，符合房屋租賃合同的特征。根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃物在租賃期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力。在買賣和競(jìng)拍時(shí)，要充分了解標(biāo)的物的相關(guān)權(quán)利狀況，避免因?qū)贤再|(zhì)存在誤解產(chǎn)生利益損失。
（來源：北京門頭溝法院 ）
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