青島中院公布房屋租賃合同糾紛十大典型案例
近年來，隨著房屋租賃市場日益活躍，房屋租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢，各種新問題不斷涌現(xiàn)。為進(jìn)一步回應(yīng)人民群眾相關(guān)司法需求，促進(jìn)市場和諧穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)化營商法治環(huán)境，青島市中級人民法院民四庭于2021年11月梳理了房屋租賃中在合同訂立、履行及解除過程中常見的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，總結(jié)歸納了司法實(shí)踐中處理原則和標(biāo)準(zhǔn)，整理出十個(gè)典型案例，從司法角度提出建議，引導(dǎo)房屋租賃各方合理合法行使權(quán)利、履行義務(wù)，避免矛盾糾紛，維護(hù)房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
1.出租的房屋必須取得規(guī)劃許可證
——租賃合同是否有效受制于規(guī)劃而非其他審批
【案情簡介】
宋某作為出租人將其廠房出租給青島某公司，雙方簽訂了租賃合同。在合同履行過程中，雙方因土地稅等問題發(fā)生糾紛，承租人青島某公司搬離涉案廠房并要求解除租賃合同，宋某不同意解除要求繼續(xù)履行雙方的租賃合同。因涉案廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，一審判決認(rèn)定雙方租賃合同無效。宋某對此不服，提起上訴，其提交土地使用權(quán)出讓等批復(fù)文件以及《土地使用權(quán)證書》以證明涉案廠房系經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的合法建筑，雙方之間的租賃合同為有效合同。二審經(jīng)審理認(rèn)為，宋某提交的證據(jù)不足以認(rèn)定其廠房已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，因此對其相關(guān)主張不予支持。
【法官點(diǎn)評】
最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。由此可見，影響租賃合同效力的“證”系“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，能夠影響租賃合同效力的“批準(zhǔn)建設(shè)”應(yīng)當(dāng)是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府作出，以除此之外的證照或批復(fù)作為租賃合同有效的依據(jù)，尚缺乏法律依據(jù)。
本案中，租賃的廠房因歷史原因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，租賃該房屋的合同是否有效需審查該廠房的建設(shè)是否經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府的批準(zhǔn)。宋某對此提交的證據(jù)僅為縣級政府批準(zhǔn)的土地出讓文件和《土地使用權(quán)證》，兩份證據(jù)僅能證明涉案廠房土地出讓的合法性，不能證明廠房建造的合法合規(guī)性；《土地使用證》上的宗地圖僅能反映涉案土地的現(xiàn)狀，不代表或必然證明廠房的建造取得了主管城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，因此，宋某的主張沒有得到法院認(rèn)可。實(shí)踐中，房屋可能具有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等，不同的“證”代表著不同的職能部門在不同的職權(quán)范圍作出的審定意見，因此，判斷不同領(lǐng)域的問題需要對號入座，不能張冠李戴。我國司法解釋規(guī)定的考量租賃合同效力的因素是工程規(guī)劃的合法性，因此，土地使用權(quán)、土地規(guī)劃，或是商務(wù)部門等其他主管部門的意見，不能作為影響該類合同效力的依據(jù)，此類問題引發(fā)的糾紛較為常見，應(yīng)引起關(guān)注。
2.合同未簽就裝修，不懂法律惹糾紛
——轉(zhuǎn)租有風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)簽訂合同明確權(quán)利義務(wù)
【案情簡介】
王某承租趙某位于市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房一處，承租期間欲對外轉(zhuǎn)租。某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)因業(yè)務(wù)需要急需租賃網(wǎng)點(diǎn)房，其負(fù)責(zé)人曹某經(jīng)介紹認(rèn)識承租人王某的配偶，雙方商定轉(zhuǎn)讓費(fèi)等事宜后，在未簽訂租賃合同的情況下，曹某就開始投入資金裝修房屋。裝修過程中，趙某的代理人告知房屋所有人不同意議定的租金數(shù)額，需提高租金才能簽合同。曹某雖然停止裝修但仍支出數(shù)萬元裝修費(fèi)。為此，某培訓(xùn)學(xué)校起訴王某等要求賠償裝修損失等費(fèi)用。一審法院認(rèn)為轉(zhuǎn)租書面租賃合同未能簽訂的主要原因在于房屋所有人或其代理人，駁回了某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的訴訟請求。該培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不服，提起上訴。二審中，經(jīng)調(diào)解，雙方達(dá)成和解，王某等當(dāng)場向培訓(xùn)機(jī)構(gòu)支付一定費(fèi)用作為補(bǔ)償，糾紛化解。
【法官點(diǎn)評】
房屋租賃實(shí)踐中，轉(zhuǎn)租行為一旦發(fā)生糾紛，必然涉及租賃合同及轉(zhuǎn)租合同兩個(gè)法律關(guān)系，以及出租人、承租人、次承租人三方權(quán)利與義務(wù)的平衡與保護(hù)。對次承租人來說，為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)高度注意兩個(gè)問題，一是要確認(rèn)承租人是否有對外轉(zhuǎn)租的權(quán)限，如沒有則需要經(jīng)過出租人同意，因?yàn)榉蓪Υ擞忻鞔_規(guī)定；二是要與承租人簽訂書面的轉(zhuǎn)租合同，明確權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，因?yàn)閺某凶馊颂庌D(zhuǎn)租本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果再沒有書面轉(zhuǎn)租合同風(fēng)險(xiǎn)就更大。
（附：《民法典》第七百一十六條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
第七百一十八條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。）
3.想搬就搬太任性，提前解約需擔(dān)責(zé)
——承租人提前解除合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并需盡到合理交接房屋等附隨義務(wù)
【案情簡介】
張某作為承租人與出租人某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應(yīng)提前30日書面通知出租人，結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達(dá)成一致意見，張某于2020年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續(xù)，也未交還鑰匙。后，張某起訴請求確認(rèn)搬離房屋時(shí)租賃合同解除，并要求退還相應(yīng)費(fèi)用數(shù)千元。一、二審法院經(jīng)審理均認(rèn)為其主張的理由不成立。
【法官點(diǎn)評】
承租人無正當(dāng)理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)承租人負(fù)有及時(shí)與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時(shí)將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實(shí)際解除的時(shí)間。
對出租人來說，如果承租人已經(jīng)實(shí)際提前搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責(zé)任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴(kuò)大，出租人亦應(yīng)及時(shí)配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨房屋空置損失擴(kuò)大的責(zé)任。
為減少此類糾紛發(fā)生，當(dāng)事人雙方應(yīng)秉持誠信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義務(wù)。
4. 違規(guī)租用居民住宅樓開辦餐館，被查被罰被停業(yè)
——合同目的不能實(shí)現(xiàn)，租賃雙方均有過錯(cuò)
【案情簡介】
張某承租楊某房屋，租賃合同中明確約定用于經(jīng)營餐飲。在經(jīng)營過程中，因樓上居民向當(dāng)?shù)厥乘幩e報(bào)，導(dǎo)致張某無法繼續(xù)經(jīng)營，被迫搬離涉案房屋。后雙方對租金退還及裝修費(fèi)用承擔(dān)產(chǎn)生爭議。法院經(jīng)審理認(rèn)為,張某租賃楊某住宅房屋并在其中經(jīng)營餐飲違反了《青島市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，張某已經(jīng)被責(zé)令停業(yè)，現(xiàn)雙方均要求確認(rèn)解除房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。因雙方對涉案房屋性質(zhì)為住宅，以及對不允許在該類房屋開辦餐飲經(jīng)營均為明知，因此雙方對本案合同的解除均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
【法官點(diǎn)評】
生活中，經(jīng)常出現(xiàn)在住宅房屋經(jīng)營餐飲，及在經(jīng)營餐飲過程中，因噪音、油煙等問題與居民發(fā)生糾紛的情況?！肚鄭u市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》第四條規(guī)定，不得在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場所。本案中雙方當(dāng)事人均明知不應(yīng)在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場所，但出租人仍出租給承租人作為餐飲服務(wù)場所，而作為承租人的張某明知是住宅樓，還進(jìn)行餐飲經(jīng)營并進(jìn)行大量裝修。本案合同因違反規(guī)定無法繼續(xù)履行，雙方合同目的均無法實(shí)現(xiàn)。出租人蒙受了租金損失，承租人不僅無法正常經(jīng)營，還產(chǎn)生了裝修費(fèi)損失。因此，在租賃經(jīng)營場所時(shí)一定注意審查房屋的性質(zhì)，確定是否可以用作經(jīng)營場地，不要存在僥幸心理。
5、租了房卻又無法繼續(xù)使用，是將租賃進(jìn)行到底，還是好合好散？
——租賃合同不適宜強(qiáng)制履行，守約方也應(yīng)及時(shí)止損
【案情簡介】
出租人劉某將其名下房屋出租給承租人牟某使用，雙方簽訂租賃合同，約定房屋租賃期12個(gè)月。劉某依約將房屋交付牟某，牟某按照合同約定交納了租金及押金。合同履行約4個(gè)月后，牟某以工作變動無法繼續(xù)履行合同為由申請解除合同，劉某不同意解除合同。后牟某搬離涉案房屋，告知了劉某，并要求返還剩余租金及押金，劉某堅(jiān)持合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行完畢，不應(yīng)返還租金和押金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,承租人在合同履行期限內(nèi)因?yàn)樽陨碓蛞蠼獬贤?，違反了雙方合同的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，出租人在承租人明確通知要求解除租賃合同且其已搬離房屋時(shí)亦負(fù)有及時(shí)止損的義務(wù)。因此，在判決承租人支付4個(gè)月違約金的情況下，由出租人退還剩余租金和押金。
【法官點(diǎn)評】
生活實(shí)踐中，往往會出現(xiàn)一方違約時(shí)，守約方認(rèn)為只要其不同意解除合同就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但是，并非所有的合同都適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行，例如租賃合同，在承租人確無意繼續(xù)履行的情況下，強(qiáng)制其繼續(xù)租賃使用房屋可能造成房屋的閑置、經(jīng)營成本或生活成本不必要的擴(kuò)大等物的浪費(fèi)或損失的產(chǎn)生，因此，通常不適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行。對此，可由違約方以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)，獲得合同的解除。同時(shí)，按照法律規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。本案中出租人在承租人明確告知解除合同并以實(shí)際行為表示不履行合同，且出租人也明確知道房屋處于空置狀態(tài)的情況下，應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，放任房屋空置而擴(kuò)大的損失不應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。
6、在商言商，“紙短情長”風(fēng)險(xiǎn)大
——擬長期租賃，務(wù)必在合同中對租賃期限進(jìn)行明確約定
【案情簡介】
青島某分公司與常某簽訂《房屋租賃合同》，約定同意將某三層商業(yè)房屋出租給常某經(jīng)營使用，合同約定租賃期限為2年，并同意承租人對外轉(zhuǎn)租。合同還約定了租金數(shù)額、交納時(shí)間、違約責(zé)任等條款。合同履行過程中，青島某分公司在合同到期前6個(gè)月通知常某到期后將不再續(xù)租，要求常某搬離涉案房屋。常某不同意，稱雙方實(shí)際商談的租期是六年，但因青島某分公司稱其是分公司，簽約權(quán)限不能超過一百萬，所以需要分期簽約，兩年一簽；常某對涉案場地已經(jīng)進(jìn)行了大規(guī)模的裝修，并且有些場地剛剛完成招租，常某與案外人簽訂的都是長期租賃合同，如果合同按兩年期計(jì)，2年期滿騰讓房屋，不僅其裝修投入無法回本，還會導(dǎo)致其對很多次承租人的違約賠償。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,涉案房屋租賃合同對合同期限為2年的約定十分明確，該履行期限屆滿后，青島某分公司不同意繼續(xù)出租房屋，法院無法強(qiáng)制雙方續(xù)約，因此雙方租賃關(guān)系只能終止。常某雖然抗辯實(shí)際租賃期限應(yīng)為6年，但并沒有任何證據(jù)加以證明，因此只能根據(jù)雙方之間的書面合同認(rèn)定租賃合同履行完畢，判決常某搬離涉案房屋。
【法官點(diǎn)評】
租賃大面積的商業(yè)用房涉及到場地裝修、招租等一系列工作，投入較大，回本時(shí)間較長，因此租賃的期限通常比普通居住用途長。本案中，承租人對涉案的近2000平米的場地進(jìn)行了較大的裝修與投入，并且因?yàn)橐咔橛绊?，招租工作也進(jìn)行的比較緩慢，所以2年的租賃期限明顯無法達(dá)到預(yù)期的合同目的。但是本案中租賃合同期限非常明確為2年，在出租人堅(jiān)持不再續(xù)租的情況下，依法只能判決承租人在合同履行完畢后騰讓場地，承租人裝修投入的損失很大。雖然次承租人可以繼續(xù)與出租人商議，但是依然為承租人帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。所以在簽訂大面積租賃合同時(shí)一定注意對租賃期限進(jìn)行明確約定，避免遭受大的損失。
7、租賃的房屋漏水誰擔(dān)責(zé)？
——合同約定要清楚，舉證責(zé)任要明確
【案情簡介】
林某將其房屋出租給鞠某居住, 雙方簽訂的房屋租賃合同約定，鞠某居住期間，水、電、煤氣、電器等設(shè)施如使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞或火災(zāi)由鞠某承擔(dān)責(zé)任。后鞠某租住期間，某天凌晨房屋廚房水管斷裂漏水，致使樓下住戶董某家中被水淹，出租人林某的房屋亦造成損害。林某賠償了董某十五萬元后，向法院起訴承租人鞠某要求賠償，認(rèn)為鞠某的行為同時(shí)給其房屋造成經(jīng)濟(jì)損失三萬元，鞠某共計(jì)應(yīng)該賠償十八萬元。
雙方當(dāng)事人對涉案房屋水管斷裂漏水的原因產(chǎn)生爭議，林某認(rèn)為是鞠某使用不善所致，鞠某則稱系水管年久失修所致。一審法院認(rèn)為，鞠某否認(rèn)水管斷裂漏水的原因與其有關(guān)，根據(jù)誰主張誰舉證的原則，林某應(yīng)當(dāng)就其主張?zhí)峁┳C據(jù)予以證明，現(xiàn)林某沒有證據(jù)證明系鞠某使用不當(dāng)導(dǎo)致水管斷裂漏水，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，駁回出租人林某的訴訟請求。林某上訴后， 二審維持原判。
【法官點(diǎn)評】
依法成立的合同，對各方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，林某與鞠某在房屋租賃合同中明確約定，“如房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)漏水、漏雨等其他問題由出租人林某負(fù)責(zé)修繕”。因此，因涉案房屋水管破裂導(dǎo)致的修繕問題，按照合同約定應(yīng)由林某負(fù)責(zé)。合同還約定，“承租人鞠某居住期間：水、電、煤氣、電器等設(shè)施如使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞或火災(zāi)，由鞠某修復(fù)或承擔(dān)?！惫拾凑蘸贤s定，鞠某僅對因使用不當(dāng)造成的損失承擔(dān)責(zé)任。林某主張鞠某使用不當(dāng)，但林某并未提交證據(jù)證明。而鞠某提交了自來水公司員工趙某出具的現(xiàn)場鑒定報(bào)告單，證實(shí)涉案房屋水管管道年久失修存在老化問題。涉案房屋漏水發(fā)生在凌晨一點(diǎn)多，正是一般人休息熟睡的時(shí)間，林某主張漏水系鞠某使用不當(dāng)造成亦與常理不符。綜上，林某對自己提出的訴訟請求未能提供相關(guān)證據(jù)證明，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
8.“小題大做”不占理，違約后果需自擔(dān)
——房屋輕微漏水不是拒交租金的理由
【案情簡介】
出租人青島某置業(yè)公司與承租人匡某簽訂租賃合同，約定租賃涉案網(wǎng)點(diǎn)房屋約1600平方米，租期5年，免租期一年，合同還對租金的計(jì)算方式及支付方式等進(jìn)行了約定。青島某置業(yè)公司起訴稱承租人匡某租賃涉案房屋3年一直未交租金，多次催交，仍然不交租金，所以要求匡某解除合同，交納欠付租金并承擔(dān)違約責(zé)任。匡某抗辯稱，涉案房屋存在漏水，導(dǎo)致其不能使用，是青島某置業(yè)公司違約，青島某置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，匡某未交租金是行使其先履行抗辯權(quán)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,出租人依約將涉案房屋交付承租人，承租人應(yīng)依約履行交納租金的義務(wù)。承租人對其未交納任何租金的事實(shí)明確認(rèn)可，承租人該行為違反合同約定，構(gòu)成違約。雙方合同明確約定，承租人遲延交納租金，出租人催交后仍不交納的，出租人可以解除合同。據(jù)此，法院判決解除雙方租賃合同，匡某交納租金等。
【法官點(diǎn)評】
租賃合同關(guān)系中，提供適租的房屋是出租人的主要合同義務(wù)，而交納租金則是承租人的主要合同義務(wù)，在出租人如約交付了房屋、承租人長期正常使用的情形下，以房屋存在輕微問題而拒交租金，是構(gòu)成違約的行為。當(dāng)然，根據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定，出租人也負(fù)有維修房屋等義務(wù)。在租賃合同履行期間，經(jīng)常會出現(xiàn)房屋漏水等問題，建議雙方在合同中對房屋維修等義務(wù)明確約定，避免出現(xiàn)分歧。本案中出租人具有維修房屋的義務(wù)，但是在出現(xiàn)漏水的情況下，承租人應(yīng)積極告知出租人漏雨的情況并通知其進(jìn)行維修，如果出租人沒有及時(shí)維修，承租人也可先行維修，由出租人承擔(dān)維修費(fèi)用。如果出租人未及時(shí)維修的后果足以影響房屋正常使用，足以影響承租人租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租賃房屋又以此拒絕交納租金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，其需承擔(dān)相應(yīng)的違約后果。
9、房屋已另租，損失不再計(jì)
——承租人提前解除合同出租人損失的確定
【案情簡介】
2020年3月6日，承租人曲某與出租人陳某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定陳某將別墅一套出租給曲某，年租金30000元，租期自2020年4月2日至2022年4月1日，如承租人提出終止協(xié)議，需提前2個(gè)月書面通知出租人。2020年8月22日，曲某通知陳某不再租賃房屋，雙方2020年10月15日進(jìn)行房屋交接。后雙方因退租后剩余租金返還問題發(fā)生爭議。曲某訴至法院，請求判令陳某返還其租金13315元。一審法院以租賃合同未對承租人提前解除合同租金退還事宜進(jìn)行約定為由，駁回曲某要求退還租金的訴訟請求；二審中查明，2020年12月19日，陳某將房屋另行出租給案外人。但陳某主張，涉案房屋其于2020年3月5日就將鑰匙交給曲某，提前交付鑰匙的一個(gè)月租金不應(yīng)退還；且當(dāng)時(shí)3萬元/年的租金系因曲某要求長租給予的優(yōu)惠。二審認(rèn)為，合同未約定承租人提前解除合同后對剩余租賃費(fèi)的處理，因此應(yīng)參照陳某的實(shí)際損失進(jìn)行處理，因此應(yīng)退還已另行出租房屋之后的租金。但對陳某某主張的免租期和房租優(yōu)惠，證據(jù)不足未予支持。
【法官點(diǎn)評】
當(dāng)事人應(yīng)慎重簽訂合同，并就各方的權(quán)利義務(wù)作出全面的約定，防止因遺漏相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生爭議。本案中，雙方對承租人提前解除合同后的租金的處理問題未予約定，故而發(fā)生爭議。房屋租賃合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租賃期間屆滿前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返還承租人，必然給出租人造成租金損失。畢竟出租人另行出租房屋需要時(shí)間及其他成本投入，承租人不應(yīng)無視出租人的損失?，F(xiàn)雙方就終止協(xié)議后的租金的處理未作約定，人民法院應(yīng)參照出租人的實(shí)際損失處理。另外，如果合同中有免租期或?qū)嶋H履行中有免租期，也應(yīng)在合同中進(jìn)行約定或者記錄交付房屋的時(shí)間，對因長期租賃而對房屋租金進(jìn)行優(yōu)惠的情況，也應(yīng)在合同中寫明，這樣，在提前解除合同計(jì)算實(shí)際損失時(shí)，則可有相應(yīng)證據(jù)予以證明，否則對出租人而言，給予的優(yōu)惠條件在合同提前解除后將無法得到彌補(bǔ)。
10、誰投資誰受益，利益平衡“公”字為先
——租賃合同無效情形下拆遷收益在出租人和承租人之間的分配
【案情簡介】
出租人和承租人簽訂10年租賃合同，承租人租賃涉案房屋用于開辦公司進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，并對房屋進(jìn)行了裝修增建。房屋租賃第二年，涉案房屋被政府統(tǒng)一拆遷，出租人作為房屋產(chǎn)權(quán)人，領(lǐng)取了房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物等評估補(bǔ)償費(fèi)、經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)。承租人起訴請求出租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失、提前搬遷獎勵(lì)等拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及裝修增建損失。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，因涉案房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的證據(jù)，故出租人與承租人就涉案房屋簽訂的《廠房租賃合同》無效。但承租人租賃涉案廠房后實(shí)際進(jìn)行著生產(chǎn)經(jīng)營，在租賃期限內(nèi)，因拆遷行為直接導(dǎo)致了其無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營及產(chǎn)生相應(yīng)損失，故出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人相應(yīng)的補(bǔ)償。根據(jù)承租人提交的廠房照片、裝修發(fā)票、合同等證據(jù)，可以認(rèn)定承租人對房屋進(jìn)行了裝修增建，故出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人相應(yīng)的裝修補(bǔ)償。
【法官點(diǎn)評】
在房屋租賃過程中，當(dāng)因?yàn)檎魇盏仍驅(qū)е伦赓U合同不能繼續(xù)履行時(shí)，即便是租賃合同無效的情形下，承租人作為實(shí)際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產(chǎn)停業(yè)、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補(bǔ)償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償金、搬遷補(bǔ)償金全部由出租人享有，則會產(chǎn)生嚴(yán)重的利益失衡，有違公平原則和自然正義，因此，應(yīng)當(dāng)就相關(guān)補(bǔ)償在出租人與承租人之間進(jìn)行分配。對房屋的裝修損失，承租人應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明其對房屋進(jìn)行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應(yīng)當(dāng)注意保留相應(yīng)的證據(jù)，例如裝修的合同、發(fā)票，裝修前后的照片對比等。在承租人能夠提交充分證據(jù)證明其裝修損失的情況下，出租人應(yīng)在受補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)對承租人的裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償。
（來源：大眾報(bào)業(yè)·半島網(wǎng)）
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