指導(dǎo)案例170號
饒國禮訴某物資供應(yīng)站等房屋租賃合同糾紛案
（最高人民法院審判委員會討論通過 2021年11月9日發(fā)布）
關(guān)鍵詞 民事/房屋租賃合同/合同效力/行政規(guī)章/公序良俗/危房
裁判要點(diǎn)
違反行政規(guī)章一般不影響合同效力，但違反行政規(guī)章簽訂租賃合同，約定將經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患，或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿实膽?yīng)當(dāng)盡快拆除的危房出租用于經(jīng)營酒店，危及不特定公眾人身及財產(chǎn)安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
相關(guān)法條
《中華人民共和國民法總則》第153條、《中華人民共和國合同法》第52條、第58條（注：現(xiàn)行有效的法律為《中華人民共和國民法典》第153條、第157條）
基本案情
南昌市青山湖區(qū)晶品假日酒店（以下簡稱晶品酒店）組織形式為個人經(jīng)營，經(jīng)營者系饒國禮，經(jīng)營范圍及方式為賓館服務(wù)。2011年7月27日，晶品酒店通過公開招標(biāo)的方式中標(biāo)獲得租賃某物資供應(yīng)站所有的南昌市青山南路1號辦公大樓的權(quán)利，并向物資供應(yīng)站出具《承諾書》，承諾中標(biāo)以后嚴(yán)格按照加固設(shè)計單位和江西省建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督管理局等權(quán)威部門出具的加固改造方案，對青山南路1號辦公大樓進(jìn)行科學(xué)、安全的加固，并在取得具有法律效力的書面文件后，再使用該大樓。同年8月29日，晶品酒店與物資供應(yīng)站簽訂《租賃合同》，約定：物資供應(yīng)站將南昌市青山南路1號（包含房產(chǎn)證記載的南昌市東湖區(qū)青山南路1號和東湖區(qū)青山南路3號）辦公樓4120平方米建筑出租給晶品酒店，用于經(jīng)營商務(wù)賓館。租賃期限為十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。除約定租金和其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、違約賠償責(zé)任外，還在第五條特別約定：1.租賃物經(jīng)有關(guān)部門鑒定為危樓，需加固后方能使用。晶品酒店對租賃物的前述問題及瑕疵已充分了解。晶品酒店承諾對租賃物進(jìn)行加固，確保租賃物達(dá)到商業(yè)房產(chǎn)使用標(biāo)準(zhǔn)，晶品酒店承擔(dān)全部費(fèi)用。2.加固工程方案的報批、建設(shè)、驗(yàn)收（驗(yàn)收部門為江西省建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督管理局或同等資質(zhì)的部門）均由晶品酒店負(fù)責(zé)，物資供應(yīng)站根據(jù)需要提供協(xié)助。3.晶品酒店如未經(jīng)加固合格即擅自使用租賃物，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。合同簽訂后，物資供應(yīng)站依照約定交付了租賃房屋。晶品酒店向物資供應(yīng)站給付20萬元履約保證金，1000萬元投標(biāo)保證金。中標(biāo)后物質(zhì)供應(yīng)站退還了800萬元投標(biāo)保證金。
2011年10月26日，晶品酒店與上海永祥加固技術(shù)工程有限公司簽訂加固改造工程《協(xié)議書》，晶品酒店將租賃的房屋以包工包料一次包干（圖紙內(nèi)的全部土建部分）的方式發(fā)包給上海永祥加固技術(shù)工程有限公司加固改造，改造范圍為主要承重柱、墻、梁板結(jié)構(gòu)加固新增墻體全部內(nèi)粉刷，圖紙內(nèi)的全部內(nèi)容，圖紙、電梯、熱泵。開工時間2011年10月26日，竣工時間2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工過程中，案涉建筑物大部分垮塌。
江西省建設(shè)業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鑒定意見》，鑒定結(jié)果和建議是：1.該大樓主要結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件設(shè)計與施工均不能滿足現(xiàn)行國家設(shè)計和施工規(guī)范的要求，其強(qiáng)度不能滿足上部結(jié)構(gòu)承載力的要求，存在較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)隱患。2.該大樓未進(jìn)行抗震設(shè)計，沒有抗震構(gòu)造措施，不符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）的要求。遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故。3.根據(jù)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292-1999），該大樓按房屋危險性等級劃分，屬D級危房，應(yīng)予以拆除。4.建議：（1）應(yīng)立即對大樓進(jìn)行減載，減少結(jié)構(gòu)上的荷載。（2）對有問題的結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行加固處理。（3）目前，應(yīng)對大樓加強(qiáng)觀察，并應(yīng)采取措施，確保大樓安全過渡至拆除。如發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，應(yīng)立即撤出大樓的全部人員，并向有關(guān)部門報告。（4）建議盡快拆除全部結(jié)構(gòu)。
饒國禮向一審法院提出訴請：一、解除其與物資供應(yīng)站于2011年8月29日簽訂的《租賃合同》；二、物資供應(yīng)站返還其保證金220萬元；三、物資供應(yīng)站賠償其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失共計281萬元；四、本案訴訟費(fèi)用由物資供應(yīng)站承擔(dān)。
物資供應(yīng)站向一審法院提出反訴訴請：一、判令饒國禮承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償其2463.5萬元；二、判令饒國禮承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
再審中，饒國禮將其上述第一項(xiàng)訴訟請求變更為：確認(rèn)案涉《租賃合同》無效。物資供應(yīng)站亦將其訴訟請求變更為：饒國禮賠償物資供應(yīng)站損失418.7萬元。
裁判結(jié)果
江西省南昌市中級人民法院于2017年9月1日作出（2013）洪民一初字第2號民事判決：一、解除饒國禮經(jīng)營的晶品酒店與物資供應(yīng)站2011年8月29日簽訂的《租賃合同》；二、物質(zhì)供應(yīng)站應(yīng)返還饒國禮投標(biāo)保證金200萬元；三、饒國禮賠償物資供應(yīng)站804.3萬元，抵扣本判決第二項(xiàng)物資供應(yīng)站返還饒國禮的200萬元保證金后，饒國禮還應(yīng)于本判決生效后十五日內(nèi)給付物資供應(yīng)站604.3萬元；四、駁回饒國禮其他訴訟請求；五、駁回物資供應(yīng)站其他訴訟請求。一審判決后，饒國禮提出上訴。江西省高級人民法院于2018年4月24日作出（2018）贛民終173號民事判決：一、維持江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；二、撤銷江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)；三、物資供應(yīng)站返還饒國禮履約保證金20萬元；四、饒國禮賠償物資供應(yīng)站經(jīng)濟(jì)損失182.4萬元；五、本判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)確定的金額相互抵扣后，物資供應(yīng)站應(yīng)返還饒國禮375.7萬元，該款項(xiàng)限物資供應(yīng)站于本判決生效后10日內(nèi)支付；六、駁回饒國禮的其他訴訟請求；七、駁回物資供應(yīng)站的其他訴訟請求。饒國禮、物資供應(yīng)站均不服二審判決，向最高人民法院申請再審。最高人民法院于2018年9月27日作出（2018）最高法民申4268號民事裁定，裁定提審本案。2019年12月19日，最高人民法院作出（2019）最高法民再97號民事判決：一、撤銷江西省高級人民法院（2018）贛民終173號民事判決、江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決；二、確認(rèn)饒國禮經(jīng)營的晶品酒店與物資供應(yīng)站簽訂的《租賃合同》無效；三、物資供應(yīng)站自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向饒國禮返還保證金220萬元；四、駁回饒國禮的其他訴訟請求；五、駁回物資供應(yīng)站的訴訟請求。
裁判理由
最高人民法院認(rèn)為：根據(jù)江西省建設(shè)業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鑒定意見》，案涉《租賃合同》簽訂前，該合同項(xiàng)下的房屋存在以下安全隱患：一是主要結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件設(shè)計與施工均不能滿足現(xiàn)行國家設(shè)計和施工規(guī)范的要求，其強(qiáng)度不能滿足上部結(jié)構(gòu)承載力的要求，存在較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)隱患；二是該房屋未進(jìn)行抗震設(shè)計，沒有抗震構(gòu)造措施，不符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》國家標(biāo)準(zhǔn)，遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故。《房屋安全鑒定意見》同時就此前當(dāng)?shù)匕l(fā)生的地震對案涉房屋的結(jié)構(gòu)造成了一定破壞、應(yīng)引起業(yè)主及其上級部門足夠重視等提出了警示。在上述認(rèn)定基礎(chǔ)上，江西省建設(shè)業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站對案涉房屋的鑒定結(jié)果和建議是，案涉租賃房屋屬于應(yīng)盡快拆除全部結(jié)構(gòu)的D級危房。據(jù)此，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，案涉房屋已被確定屬于存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患、或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿实膽?yīng)當(dāng)盡快拆除的D級危房。根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（2016年12月1日實(shí)施）第6.1條規(guī)定，房屋危險性鑒定屬D級危房的，系指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態(tài)，構(gòu)成整幢危房。盡管《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》第7.0.5條規(guī)定，對評定為局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式進(jìn)行處理：1.觀察使用；2.處理使用；3.停止使用；4.整體拆除；5.按相關(guān)規(guī)定處理。但本案中，有權(quán)鑒定機(jī)構(gòu)已經(jīng)明確案涉房屋應(yīng)予拆除，并建議盡快拆除該危房的全部結(jié)構(gòu)。因此，案涉危房并不具有可在加固后繼續(xù)使用的情形?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第六條規(guī)定，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋不得出租?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》雖在效力等級上屬部門規(guī)章，但是，該辦法第六條規(guī)定體現(xiàn)的是對社會公共安全的保護(hù)以及對公序良俗的維護(hù)。結(jié)合本案事實(shí)，在案涉房屋已被確定屬于存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患、或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿?、?yīng)當(dāng)盡快拆除的D級危房的情形下，雙方當(dāng)事人仍簽訂《租賃合同》，約定將該房屋出租用于經(jīng)營可能危及不特定公眾人身及財產(chǎn)安全的商務(wù)酒店，明顯損害了社會公共利益、違背了公序良俗。從維護(hù)公共安全及確立正確的社會價值導(dǎo)向的角度出發(fā)，對本案情形下合同效力的認(rèn)定應(yīng)從嚴(yán)把握，司法不應(yīng)支持、鼓勵這種為追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視公共安全的有違社會公共利益和公序良俗的行為。故依照《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條第二款關(guān)于違背公序良俗的民事法律行為無效的規(guī)定，以及《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項(xiàng)關(guān)于損害社會公共利益的合同無效的規(guī)定，確認(rèn)《租賃合同》無效。關(guān)于案涉房屋倒塌后物資供應(yīng)站支付給他人的補(bǔ)償費(fèi)用問題，因物資供應(yīng)站應(yīng)對《租賃合同》的無效承擔(dān)主要責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效后，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，上述費(fèi)用應(yīng)由物資供應(yīng)站自行承擔(dān)。因饒國禮對于《租賃合同》無效亦有過錯，故對饒國禮的損失依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，亦應(yīng)由其自行承擔(dān)。饒國禮向物資供應(yīng)站支付的220萬元保證金，因《租賃合同》系無效合同，物資供應(yīng)站基于該合同取得的該款項(xiàng)依法應(yīng)當(dāng)退還給饒國禮。
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