短租車位3個月調(diào)整一次位置，變相逼迫業(yè)主購無產(chǎn)權(quán)證車位？
從5月10日起，回家停車，成了讓江蘇省昆山市張浦鎮(zhèn)碧悅灣小區(qū)業(yè)主們頭疼的事情：不投訴不開停車庫道閘、短租車位不能租到自家樓下、購買車位又無法辦理產(chǎn)權(quán)證。社區(qū)、開發(fā)商和物業(yè)的一系列操作，讓這場“拉鋸戰(zhàn)”已經(jīng)持續(xù)近一周時間了。
5月16日，小區(qū)開發(fā)商、昆山市住建局等回應上游新聞（報料郵箱：cnshangyou@163.com）記者表示，目前昆山范圍內(nèi)車位都無法辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商以租代售合規(guī)，該小區(qū)情況還在處理中。
不投訴不能停車
昆山碧悅灣小區(qū)是張浦鎮(zhèn)人員較為密集的小區(qū)，業(yè)主稱售房時，開發(fā)商表示小區(qū)人車分流，機動車統(tǒng)一停放地下停車庫。但近年來，部分地下車位上鎖后，因車位租賃、臨時停車難等問題讓業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)的矛盾不斷加深。
▲公告顯示，經(jīng)社區(qū)會同開發(fā)商、物業(yè)協(xié)調(diào)，臨停車不允許進入地下停車庫。圖片來源/上游新聞記者 時婷婷 攝
5月9日，小區(qū)張貼的一份公告，讓矛盾再次升級。公告提到，經(jīng)新塘社區(qū)會同開發(fā)商、物業(yè)公司進行協(xié)調(diào)，小區(qū)地下室（即地下車庫）出入口道閘于2023年5月9日恢復正常使用，凡未辦理地下室長租或短租手續(xù)的車輛，一律不能出入地下室。在非人防區(qū)域車位上停車的使用人，凡是未與開發(fā)商辦理合法正規(guī)租賃手續(xù)的，都視為無效，一律不受理地下室道閘系統(tǒng)車牌錄入，且嚴禁駛?cè)氲叵率摇?/span>
5月10日，公告發(fā)布第二天，小區(qū)出現(xiàn)維權(quán)事件。據(jù)上游新聞記者獲取的多段視頻顯示，因路面車位不足，未購買和租賃車位的業(yè)主無法進入地下停車室停車，導致小區(qū)出現(xiàn)大范圍擁堵，開發(fā)商及業(yè)主投訴后，相關(guān)部門經(jīng)協(xié)調(diào)打開了道閘。而截至5月15日晚，這種現(xiàn)象每天都在發(fā)生，期間還出現(xiàn)了損壞道閘、業(yè)主與開發(fā)商起沖突等情況。
多名小區(qū)業(yè)主表示，并不是反對小區(qū)售賣和租賃車位，而是反對以這種方式售賣�！芭R時停車一天5塊，我可以停到我方便的位置。租車位要根據(jù)開發(fā)商的要求停到指定位置，3個月一換，每次位置都不一樣。比如我們住在5棟，但是開發(fā)商在5棟有位置的情況下，續(xù)租時要把我們安排到11棟樓下去停車。而購買車位，一個車位6萬左右，每個月要再交50元管理費，合同使用期限只有20年�！倍嗝麡I(yè)主表示，長租合同上標注20年后可以繼續(xù)免費使用，就是違規(guī)以租代售。而開發(fā)商之所以設置這些條款，目的就是為了讓業(yè)主購買無法辦理產(chǎn)權(quán)證的車位。
▲長租合同上標注20年后車位可以繼續(xù)免費使用。圖片來源/上游新聞記者 時婷婷 攝
業(yè)主提供的多份錄音也證明了該說法。一位短租業(yè)主在續(xù)租時被告知無法續(xù)租原車位，需要停放到其它樓棟下，而當該業(yè)主表示自家樓下有車位，且之前使用車位并未被租賃或賣出，開發(fā)商安排的新車位距離自己樓棟距離較遠后，物業(yè)回應稱，就是這樣規(guī)定的。
住建部門回應：
全昆山都辦不了車位產(chǎn)權(quán)
對于業(yè)主反映的情況，5月16日，小區(qū)開發(fā)商工作人員回應上游新聞記者表示，這樣的做法是為了規(guī)范小區(qū)停車，也是和社區(qū)報備過的�！按_實是3個月要換個車位，這是我們的規(guī)定。一般短租車位有區(qū)域限制，都是根據(jù)情況安排。長租就是20年，到期后免費使用。可以正常交易，但不是我們不辦車位產(chǎn)權(quán)證，是昆山辦不了�！痹摴ぷ魅藛T稱，目前小區(qū)的這種情況只是部分業(yè)主不理解，已經(jīng)在進行處理。同時，該工作人員也承認，長租車位即以租代售。而碧悅灣所在社區(qū)相關(guān)負責人此前接受上游新聞記者采訪時則坦言，社區(qū)只能協(xié)調(diào)，無法解決。
在昆山范圍內(nèi)是否均無法辦理車位產(chǎn)權(quán)？昆山市住房和城鄉(xiāng)建設局工作人員表示，因為沒有政策和細則，昆山市內(nèi)的小區(qū)均無法辦理車位產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商以租代售的行為并無不妥，如果后期有政策，應該可以辦理。但作為開發(fā)商和物業(yè)主管部門，張浦碧悅灣的矛盾應如何解決，該局工作人員并未做出回應。
針對以租代售現(xiàn)象，北京京本律師事務所主任連大有律師介紹，開發(fā)商“以租代售”的行為不受法律保護，且屬于違法行為。從合同的履行方式“一次性付款”和合同履行的結(jié)果“車位使用方獲得了與住宅同年限的使用權(quán)”，遠遠超過法定的20年租賃期限來看，有悖于正常的租賃協(xié)議，開發(fā)商租賃案涉地下車位的行為實質(zhì)系“以租代售”�！耙宰獯彙睂I(yè)主而言，既沒有產(chǎn)權(quán)上的確定性和期待性，又沒有租賃上的合法性和合理性；而且“以租代售”還可能隱藏著開發(fā)商隱瞞重要事實的欺詐性和免除自己責任的惡意。而且產(chǎn)生糾紛時對車位的“購買者”明顯不利。
連大有律師稱，以租代售車位的現(xiàn)實銷售中，開發(fā)商還會慣用拆分租戶所支付的費用以降低其自身的法律風險。開發(fā)商在交易時除與租戶簽訂租賃合同外，往往還摻雜認租書、服務協(xié)議等一系列協(xié)議，將車位租戶所支付的費用拆分成租金、服務費、簽約手續(xù)費、律師費等。即便租賃合同將來被認定為無效，車位租戶亦僅可主張開發(fā)商返還租金及利息，而對于服務費等其他已付費用，則因法律關(guān)系不同而難以要求費用收取方退還。
因此，簽訂車位以租代售合同前，應主動要求開發(fā)商出示《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》及《建設工程消防驗收意見書》等，以確認車位不屬于違法建筑并且具備交付使用的條件。另根據(jù)《民法典》的規(guī)定，租賃合同的租賃期限不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效�；诖耍鈶魬斏骱藢嵑贤凶赓U期限的相關(guān)條款，切勿輕信開發(fā)商所宣稱的免費租賃期/使用期而簽訂變相超過法定租賃期限的合同。
來源：上游新聞
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