? 裁判要點(diǎn)
作為房屋買賣的交易主體，當(dāng)事人依照約定領(lǐng)受了買受方支付的合同價(jià)款，其對(duì)于房屋買受方將成為相關(guān)房屋登記法律文件的持有人應(yīng)當(dāng)有合理的預(yù)期。從房屋買賣合同簽訂的背景、時(shí)間，合同的履行情況，以及當(dāng)事人提起相關(guān)民事訴訟的具體情形分析，當(dāng)事人提起民事訴訟，主張房屋及宅基地買賣行為無(wú)效時(shí)，可以合理推定，當(dāng)事人知道和應(yīng)當(dāng)知道行政機(jī)關(guān)對(duì)其售賣房屋頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的時(shí)間，不應(yīng)當(dāng)遲于其提起合同無(wú)效民事訴訟的時(shí)間。機(jī)械地將當(dāng)事人在民事案件的庭審中看到涉案土地使用證的時(shí)間認(rèn)定為是其知道和應(yīng)當(dāng)知道存在作出被訴行政行為的時(shí)間，有違常理，且不利于誠(chéng)實(shí)信用的交易行為。
? 裁判文書(shū)
中華人民共和國(guó)最高人民法院
行 政 裁 定 書(shū)
（2017）最高法行申8933號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審第三人、二審上訴人）：楊大富，男，漢族，1972年9月27日出生，住河北省秦皇島市開(kāi)發(fā)區(qū)海韻家園13-1-1201號(hào)。
委托訴訟代理人：李玉琴，河北藍(lán)澳律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：吳明哲，河北藍(lán)澳律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：暴文立，男，漢族，1956年1月10日出生，住河北省秦皇島市海港區(qū)西港鎮(zhèn)偏坡村164號(hào)。
委托訴訟代理人：陶偉彤，河北凱悅律師事務(wù)所律師。
原審被告：河北省秦皇島市海港區(qū)人民政府。住所地：河北省秦皇島市海港區(qū)秦皇東大街49號(hào)。
法定代表人：曹立新，河北省秦皇島市海港區(qū)人民政府區(qū)長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張立鐵，河北法潤(rùn)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：蘇健男，河北省秦皇島市國(guó)土資源局海港區(qū)分局工作人員。
再審申請(qǐng)人楊大富因與被申請(qǐng)人暴文立、原審被告河北省秦皇島市海港區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱海港區(qū)政府）土地行政登記一案，不服河北省高級(jí)人民法院(2016)冀行終316號(hào)行政判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法由審判員梁鳳云、審判員羅霞、審判員王海峰組成的合議庭審查了本案，并于2017年12月27日在本院對(duì)本案進(jìn)行了詢問(wèn)，再審申請(qǐng)人楊大富及其委托訴訟代理人李玉琴、吳明哲以及被申請(qǐng)人暴文利的委托訴訟代理人陶偉彤、原審被告海港區(qū)政府的委托訴訟代理人張立鐵、蘇健男到庭參加了詢問(wèn)。本案現(xiàn)已審查終結(jié)。
海港區(qū)政府為楊大富頒發(fā)了證號(hào)為海集用（宅）字第3060029號(hào)集體土地使用證（以下簡(jiǎn)稱涉案土地使用證），該土地使用證未記載發(fā)證時(shí)間。暴文立于2015年9月向河北省秦皇島市中級(jí)人民法院提起本案行政訴訟。
河北省秦皇島市中級(jí)人民法院審理查明，暴文立系河北省秦皇島市海港區(qū)西港鎮(zhèn)偏坡村村民，經(jīng)親友介紹將其所有位于該村自有房屋出售給撫寧縣撫寧鎮(zhèn)六村村民楊大富。暴文立與楊大富之間房屋買賣的相關(guān)票據(jù)的時(shí)間均為2001年。楊大富于2001年12月向河北省秦皇島市海港區(qū)西港鎮(zhèn)偏坡村交納了宅基地過(guò)戶費(fèi)3000元。海港區(qū)政府為楊大富頒發(fā)了涉案土地使用證。該土地使用證未記載發(fā)證時(shí)間。該宅院現(xiàn)已被拆除。
暴文立向河北省秦皇島市中級(jí)人民法院起訴稱，其出售案涉房屋數(shù)年后于2009年底得知因第三人楊大富非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其無(wú)權(quán)與楊大富買賣案涉房屋及宅基地，故在與楊大富協(xié)商相互返還及過(guò)錯(cuò)分擔(dān)未果后，向河北省秦皇島市海港區(qū)人民法院提起民事訴訟，主張案涉房屋及宅基地買賣行為無(wú)效。在該民事案件2015年5月19日的開(kāi)庭審理中，其才從得知楊大富持有涉案土地使用證，海港區(qū)政府給楊大富有頒證的行政行為。由于海港區(qū)政府頒發(fā)涉案土地使用證違反法律規(guī)定，因此請(qǐng)求人民法院依法撤銷海港區(qū)政府頒發(fā)的涉案土地使用證的行為。
河北省秦皇島市中級(jí)人民法院一審審理認(rèn)為，海港區(qū)政府具有本轄區(qū)土地行政管理的法定職權(quán)。海港區(qū)政府沒(méi)有提交證據(jù)證明其為楊大富頒發(fā)涉案土地使用證的具體時(shí)間，且海港區(qū)政府及楊大富均未提交證據(jù)證明暴文立知道或者應(yīng)當(dāng)知道被訴頒證行為，故海港區(qū)政府主張暴文立的訴請(qǐng)超過(guò)起訴期限的辯解理由不能成立。根據(jù)1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施以來(lái)的規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門審批。依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)。楊大富非河北省秦皇島市海港區(qū)西港鎮(zhèn)偏坡村村民，不屬于爭(zhēng)議宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其是基于買賣關(guān)系取得暴文立位于該村的農(nóng)宅。楊大富取得該農(nóng)宅后，海港區(qū)政府在對(duì)偏坡村的農(nóng)宅清理?yè)Q證和為楊大富頒發(fā)集體土地使用證中，應(yīng)有相關(guān)變更登記的內(nèi)容，但楊大富的農(nóng)村宅基地清理登記表和集體土地使用證中的戶主均記載為楊大富，沒(méi)有記載變更的相關(guān)內(nèi)容。海港區(qū)政府及楊大富均未提交證據(jù)證明楊大富基于買賣關(guān)系取得暴文立所有的農(nóng)宅后依法進(jìn)行了變更登記，故海港區(qū)政府清宅登記與事實(shí)不符，且違反法律法規(guī)規(guī)定。海港區(qū)政府辯稱，訴爭(zhēng)房屋坐落的土地早已經(jīng)被征收為國(guó)有，標(biāo)的物不存在，土地性質(zhì)已經(jīng)由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，楊大富的涉案土地使用證已經(jīng)被收回作廢，客觀上已經(jīng)無(wú)法撤銷。但海港區(qū)政府及楊大富均未提交證據(jù)證明該案爭(zhēng)議的土地性質(zhì)已由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，故該主張不能成立。綜上所述，海港區(qū)政府為楊大富核發(fā)涉案土地使用證的行政行為，事實(shí)不清，證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十條第（一）項(xiàng)之規(guī)定，河北省秦皇島市中級(jí)人民法院于2015年10月27日作出(2015)秦行初字第31號(hào)行政判決，判決撤銷海港區(qū)政府為楊大富頒發(fā)的海集用（宅）字第3060029號(hào)集體土地使用證。
楊大富不服，向河北省高級(jí)人民法院提起上訴。主要理由為，暴文立起訴已經(jīng)超過(guò)了起訴期限。因海港區(qū)政府2004年對(duì)轄區(qū)內(nèi)的集體土地重新建檔、換發(fā)新證，原檔案已統(tǒng)一銷毀。因雙方的買賣行為已經(jīng)實(shí)際履行完畢，因此直接將案涉土地登記在楊大富名下，省略了相關(guān)變更內(nèi)容，并不違法。訴爭(zhēng)集體土地己被秦皇島市昌德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司征用開(kāi)發(fā)，后該地塊以劃撥形式被置換用于建設(shè)安置房新村，土地性質(zhì)己經(jīng)變?yōu)閲?guó)有。涉案土地使用證客觀上已無(wú)法撤銷。請(qǐng)求依法撤銷一審行政判決，改判駁回暴文立的訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。
河北省高級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為，海港區(qū)政府以及楊大富提供的證據(jù)尚不足以證明暴文立的起訴已經(jīng)超過(guò)了法定的起訴期限，對(duì)暴文立起訴已超過(guò)法定起訴期限的上訴理由不予支持。楊大富并非河北省秦皇島市海港區(qū)西港鎮(zhèn)偏坡村村民，不屬于爭(zhēng)議宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，暴文立將房屋出售給楊大富后，海港區(qū)政府將上述宅基為楊大富進(jìn)行了土地登記，該土地登記程序未按本案雙方當(dāng)事人房屋買賣的實(shí)際情況進(jìn)行登記，該土地登記行為認(rèn)定事實(shí)不清。因海港區(qū)政府及楊大富在一審期間均未提交證明本案爭(zhēng)議的土地性質(zhì)已由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，楊大富的涉案土地使用證已經(jīng)被收回作廢的證據(jù)。故關(guān)于涉案土地使用證客觀上已無(wú)法撤銷的上訴理由不予支持。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確、程序合法，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第八十九條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
再審申請(qǐng)人楊大富不服一、二審判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彛鲝堃?、二審法院認(rèn)定事實(shí)和適用法律存在錯(cuò)誤。主要理由為：（一）暴文立的起訴已經(jīng)超過(guò)起訴期限。2001年暴文立賣給楊大富房屋時(shí)已經(jīng)將其所有的《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》交付給楊大富。2004年所在地進(jìn)行農(nóng)村宅基地清宅活動(dòng)中，暴文立對(duì)案涉房屋已登記在楊大富名下是知曉的。暴文立在河北省秦皇島市海港區(qū)偏坡村有兩套房屋，相互距離僅隔一條馬路，其另一套住房也在清宅之列，2004年偏坡村村民領(lǐng)取新?lián)Q的《集體土地使用證》時(shí)，有證人證明是村里廣播通知的，暴文立對(duì)楊大富已經(jīng)領(lǐng)取涉案土地使用證不可能不知道，對(duì)海港區(qū)政府給楊大富2004年頒發(fā)涉案土地使用證的行政行為是明知的。（二）海港區(qū)政府沒(méi)有積極全面的提供證據(jù)和調(diào)查取證，楊大富過(guò)于相信行政機(jī)關(guān)能夠提供足夠證據(jù)，導(dǎo)致一、二審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。楊大富從土地管理部門調(diào)查取得的《秦皇島市農(nóng)村宅基地清理登記表》能夠確定涉案土地使用證的頒發(fā)時(shí)間是2004年。（三）海港區(qū)政府為楊大富辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)并不違法。海港區(qū)政府2004年對(duì)轄區(qū)內(nèi)的集體土地重新建檔、換發(fā)新證，并將楊大富的檔案統(tǒng)一銷毀，因雙方的買賣行為已經(jīng)實(shí)際履行完畢，海港區(qū)政府直接將案涉土地登記在楊大富名下，省略了相關(guān)變更內(nèi)容，并非違法行為。雖然涉案土地使用證的時(shí)間未能填寫，有些許瑕疵，但該不利后果不應(yīng)當(dāng)由楊大富承擔(dān)。（四）海港區(qū)政府頒發(fā)涉案土地使用證的行政行為實(shí)際上已無(wú)法撤銷。訴爭(zhēng)土地已被征用開(kāi)發(fā)用于建設(shè)安置房新村，土地性質(zhì)已經(jīng)變更為國(guó)有，涉案行政行為不具有可撤銷的內(nèi)容。（五）暴文立提起本案行政訴訟違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，其目的是取得拆遷利益。本案認(rèn)定行政機(jī)關(guān)土地使用證過(guò)戶行為有效更能維護(hù)交易安全。綜上，請(qǐng)求依法撤銷一、二審判決，確認(rèn)海港區(qū)政府核發(fā)涉案土地使用證的行為合法有效。
被申請(qǐng)人暴文立答辯認(rèn)為，楊大富的再審請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
原審被告海港區(qū)政府答辯稱，一、二審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。楊大富就本案提起的行政訴訟超過(guò)了起訴期限；且涉案土地使用證不具有撤銷內(nèi)容。
本院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問(wèn)題在于暴文立提起本案行政訴訟是否超過(guò)了起訴期限，海港區(qū)政府頒發(fā)涉案土地使用證的行為是否違法以及該證是否應(yīng)當(dāng)撤銷。
關(guān)于焦點(diǎn)一。一、二審法院認(rèn)定暴文利是于2015年5月19日在其主張涉案買賣合同無(wú)效的民事訴訟庭審中，才獲知海港區(qū)政府頒發(fā)了涉案土地使用證，并以此作為暴文利知道和應(yīng)當(dāng)知道被訴行政行為的時(shí)間，認(rèn)定提起本案行政訴訟未超過(guò)起訴期限。本院認(rèn)為，一、二審法院對(duì)該事實(shí)的認(rèn)定存在錯(cuò)誤。首先，根據(jù)一、二審法院審理查明的事實(shí)，暴文立與楊大富之間房屋買賣合同的相關(guān)票據(jù)均為2001年，楊大富亦于2001年向房屋所在地的河北省秦皇島市海港區(qū)偏坡村交納了宅基地過(guò)戶費(fèi)3000元。作為房屋買賣的交易主體，暴文立依照約定領(lǐng)受了楊大富支付的合同價(jià)款，其對(duì)于房屋買受方的楊大富將成為相關(guān)房屋登記法律文件的持有人應(yīng)當(dāng)有合理的預(yù)期。其次，楊大富在一、二審提交的證據(jù)以及本院的詢問(wèn)中所涉集體組織村民的證言等證據(jù)證明，2004年涉案地區(qū)進(jìn)行過(guò)農(nóng)村宅基地清宅活動(dòng)，河北省秦皇島市海港區(qū)偏坡村村民被通知領(lǐng)取新?lián)Q發(fā)的《集體土地使用證》。在本院詢問(wèn)中，海港區(qū)政府主張當(dāng)時(shí)工作量大，由于工作疏忽導(dǎo)致沒(méi)有在楊大富持有的涉案土地使用證上填寫具體時(shí)間。盡管不能將2004年清理宅基地的時(shí)間認(rèn)定為是涉案土地使用證的頒證，但對(duì)于涉案土地使用證的頒證時(shí)間，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第五十四條的規(guī)定，運(yùn)用邏輯推理和生活經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行全面、客觀和公正地分析判斷，準(zhǔn)確認(rèn)定案件事實(shí)。從本案房屋買賣合同簽訂的背景、時(shí)間，合同的履行情況，以及暴文利提起相關(guān)民事訴訟的具體情形分析，暴文立在2010年向河北省秦皇島市海港區(qū)人民法院提起民事訴訟，主張房屋及宅基地買賣行為無(wú)效時(shí)，即稱其在與楊大富協(xié)商相互返還及過(guò)錯(cuò)分擔(dān)未果后提起訴訟，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。本院認(rèn)為，根據(jù)上述證據(jù)和事實(shí)，可以合理推定，暴文利知道和應(yīng)當(dāng)知道海港區(qū)政府對(duì)其售賣給楊大富的房屋頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的時(shí)間，不應(yīng)當(dāng)遲于其2010年提起合同無(wú)效民事訴訟的時(shí)間。機(jī)械地將暴文利在民事案件的庭審中看到涉案土地使用證的時(shí)間認(rèn)定為是其知道和應(yīng)當(dāng)知道存在作出被訴行政行為的時(shí)間，有違常理，且不利于誠(chéng)實(shí)信用的交易行為。暴文利提起的本案行政訴訟超過(guò)了法律規(guī)定的起訴期限。
關(guān)于焦點(diǎn)二。由于暴文立的起訴已經(jīng)超過(guò)起訴期限，其起訴應(yīng)當(dāng)裁定予以駁回，在起訴不具有適法性的情況下，被訴頒發(fā)涉案土地使用證行為的合法性不屬于本案審理范圍。關(guān)于楊大富和海港區(qū)政府稱，涉案集體土地已被秦皇島市昌德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司征用開(kāi)發(fā)，該地塊以劃撥形式被置換到秦皇島市政攪拌站東北角用于建設(shè)安置房新村，現(xiàn)土地性質(zhì)已經(jīng)變?yōu)閲?guó)有的事實(shí)在與本案相關(guān)聯(lián)的民事訴訟中亦有查明。由于案涉房屋性質(zhì)已經(jīng)變化，被訴行為不具有可撤銷的內(nèi)容，一、二審法院判決撤銷涉案土地使用證不符合法律規(guī)定。
綜上，楊大富的再審申請(qǐng)符合《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第九十一條第四項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第九十二條第二款之規(guī)定，裁定如下：
指令河北省高級(jí)人民法院再審本案。
審判長(zhǎng) 梁鳳云
審判員 羅 霞
審判員 王海峰
二〇一九年四月十九日
書(shū)記員 申澤斌