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民事裁判規(guī)則
民法典重點法條類案裁判規(guī)則系列87:關于“跳單”的法律后果相關裁判規(guī)則5條
發(fā)表時間:2023-08-31     閱讀次數(shù):     字體:【

重點條文


《民法典》第九百六十五條

第九百六十五條  委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。





法條變遷說明


《民法典》第965條系新增條文,是關于“跳單”行為的規(guī)定。通常所稱的“跳單”是指,委托人在接受中介人的服務后,繞開中介人直接完成交易的行為。“跳單”行為在具有中介需求的經(jīng)濟生活領域中都可能出現(xiàn),比如,房產(chǎn)中介、勞務中介、商業(yè)中介的服務領域!疤鴨巍毙袨橹苯訐p害中介人正當利益,間接影響經(jīng)濟社會運轉(zhuǎn),同時也有礙誠信社會建設。本條規(guī)定在法律層面對“跳單”行為作出否定性評價,統(tǒng)一了對“跳單”行為的認定標準,確認了中介人報酬請求權(quán),對于保護中介人合法權(quán)益、促進經(jīng)濟社會發(fā)展和建設誠信社會,具有多重現(xiàn)實意義。





裁判規(guī)則


1. 賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時,買方通過其他公開途徑獲得信息促成合同成立的,對中介公司不構(gòu)成違約——指導案例1號:上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案

案例要旨:房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是,當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時,買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的,買方有權(quán)選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立,其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息,故不構(gòu)成違約。

案號:(2009)滬二中民二(民)終字第1508號

審理法院:上海市第二中級人民法院

案例來源:最高人民法院第一批指導性案例 第1號


2.禁止買方利用中介公司提供的房源信息繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定有效——無錫恒茂時代不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司訴張民欣、顧正榮居間合同糾紛案

案例要旨: 房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定,雖屬于格式條款,但不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形,不違反《合同法》第40條的規(guī)定,該約定有效。居間合同委托人(即房屋買受人)對“跳單”行為沒有正當抗辯理由,應依照約定,承擔違約責任,賠償居間人的損失,但考慮到居間人僅提供房源信息,未實際操作購房協(xié)議等情形,中介費可酌情少收。

案號:(2011)南民初字第11號

審理法院:江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院(已撤銷)

案例來源:《人民法院案例選》總第79輯(2012.1)


3.委托人的跳單行為有違誠實信用原則,應承擔相應的違約責任——上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司訴上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院中介合同糾紛案

案例要旨: 居間人按居間合同約定促成合同成立,完成居間服務的,委托人應當按照約定支付報酬。委托人主張訂立合同與居間人無關系自行聯(lián)系但又無證據(jù)證明的,法院不予支持。委托人跳單行為有違誠實信用原則,應承擔相應的違約責任。

案號:(2021)滬02民終69號

審理法院:上海市第二中級人民法院

案例來源:中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2021-03-01


4. 委托人在接受并利用中介服務后繞開中介人直接與相對人訂立合同,使中介人得不到報酬,違背誠信原則,仍應按約向中介人支付相應的報酬——北京華夏興業(yè)建筑咨詢有限公司訴深圳洪濤教育集團有限公司等中介合同糾紛案

案例要旨: 委托人與中介人成立中介合同后,委托人利用中介人提供的交易機會和媒介服務,最終與相對人訂立了合同,故若雙方如約履行居間合同,委托人應當對支付中介報酬有預期,支付報酬系其應履行的合同義務。但委托人在接受并利用中介服務后繞開中介人直接與相對人訂立合同,實際上系一方面利用中介人提供的信息和服務,一方面又繞開中介人與相對人直接訂立合同,使中介人得不到報酬,委托人以此方式不支付中介費的行為違背了誠信原則,不利于鼓勵誠信交易,仍應按約向中介人支付相應的報酬。

案號:(2021)京01民終638號

審理法院:北京市第一中級人民法院

案例來源:中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2021-03-01


5. 委托人與中介人約定委托人繞過中介人與業(yè)主自行交易的承擔中介費用,該約定有效——合肥房苑匯商業(yè)地產(chǎn)管理有限責任公司訴丁哲行紀合同糾紛案

案例要旨:委托人與中介人在《中介服務合同》中約定委托人與房屋業(yè)主自行交易情況下,應承擔中介費,該約定既可理解是收取中介費的一種情況,也可以理解為違約責任,是雙方當事人的真實意思表示,未違反法律規(guī)定的應認定有效。

案號:(2021)皖01民終2768號

審理法院:安徽省合肥市中級人民法院

案例來源:中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2021-04-11




司法觀點


1. “跳單”違約的構(gòu)成要件

(1)委托人接受了中介人的服務

判斷是否構(gòu)成“跳單”,首先要看中介合同是否已生效,并且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機會或者媒介服務。這里需要特別注意的是,中介合同與委托合同、行紀合同有很多相似之處,準確判斷委托人與中介人簽訂的合同是否屬于中介合同,至關重要。我們不能僅僅依據(jù)合同名稱來判斷,而應當看合同約定的權(quán)利和義務。這是因為,中介合同雖為有名合同,但在實踐中當事人采用的合同名稱多種多樣。比如,對于二手房買賣中介合同,有的稱為房地產(chǎn)求購確認書,有的稱為二手房買賣服務合同,有的稱為委托看房書,有的稱為看房協(xié)議書。不論名稱如何,其核心內(nèi)容都是由中介公司向委托人提供二手房買賣的信息和媒介服務,都屬于中介合同,都應當按照《民法典》中關于中介合同的相關法律規(guī)定認定和處理。實踐中,委托人就同一委托事項,可能僅委托一個中介人,也可能同時委托多個中介人。在有多個中介人的情形下,我們尤其要準確判斷委托人是否接受了中介人的服務,以及接受了哪個中介人的服務。


(2)委托人利用了中介人提供的信息機會或者媒介服務

按照中介合同約定,中介人向委托人提供服務之后,委托人是否利用了中介人提供的這一服務而訂立合同,則是判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的關鍵。實踐中,委托人為了增加交易機會,往往委托多個中介人。比如二手房買賣中介合同中,賣方為了提高售價或者盡快出售,可能通過多家中介公司掛牌出售同一房屋,而不是委托某家中介公司獨家代理。因此,多家中介公司可以掌握同一房源信息,而買方也可以通過多家中介公司了解到同一房屋信息。這就需要我們準確判斷委托方與相對方最終達成交易,究竟是利用了哪家中介公司提供的服務。需要注意的是,不能簡單地以提供服務的時間先后來判斷,還要結(jié)合服務的內(nèi)容等具體情形。


(3)委托人繞開中介人直接訂立合同

委托人繞開中介人直接訂立合同,有三種表現(xiàn)形式:一是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務,直接與合同相對方訂立合同。二是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務,通過其他中介人與合同相對方訂立合同。比如,委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務,合同已基本達成。此時,委托人發(fā)現(xiàn)其他中介公司的報酬更低,繼而通過其他中介公司與合同相對方訂立合同,則構(gòu)成“跳單”違約。三是委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友,以親朋好友的名義與合同相對方訂立合同,以達到繞開中介人的目的。



2. 委托人構(gòu)成“跳單”,應向中介人支付報酬的報酬性質(zhì)

根據(jù)本條(《民法典》第965條,下同)規(guī)定,委托人構(gòu)成“跳單”行為的,應當向中介人支付報酬。那么對于報酬的性質(zhì),有不同的理解。一種觀點認為,它屬于委托人應承擔的違約責任;另一種觀點認為,它屬于中介合同的對價。這種觀點認為,委托人向中介人支付報酬是附條件的,需以促成合同成立為條件,而根據(jù)《民法典》第159條規(guī)定(《合同法》第45條),附條件的民事法律行為,當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的,視為條件已經(jīng)成就。因此,如果委托人“跳單”而不正當?shù)刈柚箞蟪曛Ц稐l件成就,視為條件已成就,委托人應向中介人支付報酬。

我們認為第一種觀點更為合理。理由如下:第一,“跳單”發(fā)生在中介合同成立、生效后的履行階段;第二,附條件的民事法律行為,當事人阻止的是合同效力的成就,而“跳單”并未阻止合同生效,而是委托人利用了中介人提供的信息、機會等條件卻不通過中介人而達成買賣交易的行為,違反合同誠實履行的義務;第三,實踐中,中介人享有的報酬請求權(quán),往往不僅因為其提供了有用的信息。比如,在二手房買賣合同中,中介人與委托人約定的報酬,需要中介人履行一系列合同義務,包括提供有用的房源信息、帶買方看房、協(xié)助雙方商談價格、協(xié)助辦理貸款、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。實踐中,委托人“跳單”經(jīng)常發(fā)生在看房之后,訂立買賣合同之前。此時,中介人僅履行了部分合同義務,如果要求委托人支付約定的全部報酬,違反權(quán)利義務一致的原則。

綜上,中介人與委托人簽訂的中介合同,可以約定禁止“跳單”條款,并且可以約定“跳單”的違約責任;如果當事人沒有約定的,按照本條處理,委托人應當向中介人支付報酬。至于支付的數(shù)額,可以考慮中介人提供服務的程度,進行具體判斷。


3. 關于禁止“跳單”條款的法律效力

實踐中,中介人為保障自己的合法權(quán)益,通常在中介合同中載明禁止委托人“跳單”的條款。對于禁止“跳單”條款的法律效力問題,司法實踐中有不同的認識,有的認為,這是中介人利用自己的優(yōu)勢地位而設立的霸王條款,限制了委托人的選擇權(quán),應屬無效;有的認為,委托人在簽訂中介合同時對禁止“跳單”條款的內(nèi)容和后果應當明知,應屬有效。筆者認為,即使《民法典》增加了本條關于禁止“跳單”的規(guī)定,對中介合同中有關禁止“跳單”條款的效力,也不能一概而論。我們應當依據(jù)雙方約定的具體內(nèi)容來認定禁止“跳單”條款的效力,要看行為人是否具有相應的民事行為能力、意思表示是否真實、是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和公序良俗等。同時,尤其要注意,禁止“跳單”條款,是中介人為了重復使用而事先擬訂且在訂立合同時未與委托人協(xié)商的條款,其性質(zhì)屬于格式條款。根據(jù)《民法典》第497條規(guī)定,提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制或者排除對方主要權(quán)利的,該格式條款無效。

另外,禁止“跳單”條款也可能存在顯失公平的情況。比如,多個中介人掌握了同一房源信息,有的中介人在禁止“跳單”條款中約定:中介人帶委托人看房后,委托人不得私下或者通過其他中介人與合同相對人訂立合同,否則需要支付相當于中介報酬的違約金。該條款意味著中介人帶領委托人看房后就可以“旱澇保收”,不論該中介人報價是否偏高、服務質(zhì)量如何、中介報酬是否偏高等,委托人如果打算購買該套房屋,只能選擇這家中介人進行交易,否則就構(gòu)成“跳單”違約,要支付相當于中介報酬的違約金。對此,筆者認為,中介人帶著委托人看房,付出的勞動是有限的,而在多家中介公司掌握同一房源信息的情況下,各家中介的報價和服務可能存在較大差異,如果某個中介人以有限的付出限制買方的選擇權(quán),雙方利益是明顯失衡的,在這種情況下,委托人如果認為顯失公平,可以申請變更或者撤銷該條款。

以上觀點均摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編:《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》(四),人民法院出版社2020年7月版,第2724~2727頁。)




關聯(lián)法條


《中華人民共和國民法典》

第四百九十七條 有下列情形之一的,該格式條款無效:

(一)具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形;

(二)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利;

(三)提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。


第九百六十三條 中介人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

中介人促成合同成立的,中介活動的費用,由中介人負擔。


來源:法信


 
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