《民法典》第七百二十六條
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。 出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
《民法典》第726條是在《合同法》第230條規(guī)定的基礎(chǔ)上修改而來。
本條規(guī)定增加了但書條款，即承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗房屋共有權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)以及出租人將房屋出賣給近親屬兩種情形。同時，還增加了第2款，確定了承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的時間條件。
關(guān)于房屋租賃糾紛中承租人的優(yōu)先購買權(quán)，最早規(guī)定于《民法通則意見》第118條，該規(guī)定內(nèi)容與《物權(quán)法》相關(guān)內(nèi)容沖突，現(xiàn)已廢止。
《房屋租賃合同司法解釋》第24條對優(yōu)先購買權(quán)的例外情形作了規(guī)定，本條規(guī)定即是在上述規(guī)定基礎(chǔ)上，吸收整合而形成。
影響關(guān)系：吸收并修改
（已被修改）《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
1. 特殊身份關(guān)系可排除優(yōu)先購買權(quán)的行使——上海曼登實業(yè)有限公司訴上海立地房地產(chǎn)有限公司房屋租賃合同糾紛案
案例要旨：優(yōu)先購買權(quán)具有法定性，在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時，也應保障出租人的合法權(quán)益，而并非犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。出租人基于特殊身份關(guān)系以低于市場價格出賣租賃房屋，而離開該特殊身份關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，此時的承租人不符合法律規(guī)定的同等條件的要求，承租人一般不能行使優(yōu)先購買權(quán)。案號：（2015）滬一中民二（民）終字第98號
審理法院：上海市第一中級人民法院
案例來源：《人民司法·案例》2015年第22期
2. 承租人僅對部分租賃物主張優(yōu)先購買權(quán)，影響出租人利益最大化實現(xiàn)，不符合“同等條件”——廣州市百盛市場經(jīng)營管理有限公司訴廣州銀行股份有限公司森保支行等房屋租賃合同糾紛案
案例要旨： 承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提是要滿足“同等條件”，同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括價格、付款期限和交易方式等。出租人打包整體出售包括租賃房屋在內(nèi)的若干套房產(chǎn)，則購買條件應指與受讓方受讓若干套房產(chǎn)相同的價格、付款期限和交易方式等。承租人僅針對其承租的部分房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的，可能增加出租人處置資產(chǎn)的難度，降低資產(chǎn)處置效率，故承租人若行使優(yōu)先購買權(quán)則需對整個資產(chǎn)包中的房屋行使，僅對其中部分房產(chǎn)行使，影響出租人利益最大化的實現(xiàn)，不符合“同等條件”。案號：（2020）粵01民終23388號
審理法院：廣東省廣州市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2021-02-22
3. 租賃物整體轉(zhuǎn)讓時，部分承租人對部分租賃物提出優(yōu)先購買權(quán)的不利于租賃物優(yōu)化利用，法院不予支持——天津市塘沽沃特斯閥門有限公司訴天津塘沽閥門有限責任公司房屋租賃合同糾紛案
案例要旨： 承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的設(shè)立，在于保持租賃關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，有利于保持或提高租賃物的利用價值。故房屋部分承租人對租賃物整體轉(zhuǎn)讓時提出對部分租賃物行使優(yōu)先購買權(quán)的，將不利于租賃物的優(yōu)化利用，法院不予支持。案號：（2019）津03民終1515號
審理法院：天津市第三中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-12-04
4.承租人在出租人通知出售房屋后未表明購買意愿的，視為對優(yōu)先購買權(quán)的放棄——趙慶玉訴丁富華租賃合同糾紛案
案例要旨：出租人通知承租人將出售房屋，但未載明出售條件，履行通知義務存在瑕疵，但承租人未明確向出租人表示欲購買房屋，也無詢問房屋出售價格、付款方式及要求延長考慮期限等積極行使自己優(yōu)先購買權(quán)的行為。故應認定承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)。案號：（2021）魯11民終231號
審理法院：山東省日照市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2021-04-22
5. 承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件是出租人出售房屋——中國石化集團資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司安慶分公司訴虞來春房屋租賃合同糾紛案
案例要旨： 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。故承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提是出租人出售房屋，出租人未出售房屋而是收回自用的，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。案號：（2019）蘇01民終9498號
審理法院：江蘇省南京市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-05-28
6. 因離婚析產(chǎn)分割房屋的，承租人在此情況下不享有優(yōu)先購買權(quán)——廣州洲際房地產(chǎn)代理有限公司訴戴志文等租賃合同糾紛案
案例要旨：出租人因離婚析產(chǎn)分割房屋的，即使以房屋買賣的方式過戶的，也仍屬于近親屬之間房屋買賣，承租人在此種情況下不享有優(yōu)先購買權(quán)。案號：（2021）粵01民終1695號
審理法院：廣東省廣州市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2021-03-30
7. 共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)——耿貴云訴鎮(zhèn)江市華欣門窗有限公司、鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯街道丁卯社區(qū)居民委員會房屋租賃合同糾紛案
案例要旨：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不應支持。據(jù)此承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不優(yōu)先于共有人的優(yōu)先購買權(quán)。案號：（2019）蘇民申6287號
審理法院：江蘇省高級人民法院
案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-11-13
1. 承租人優(yōu)先購買權(quán)的除外情形
（1）房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第101條的規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。此即按份共有人優(yōu)先購買權(quán)在法律上的依據(jù)。在租賃房屋為數(shù)人共有的情況下，出賣租賃房屋時，可能發(fā)生承租人優(yōu)先購買權(quán)與按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共同財產(chǎn)份額，未必涉及共有物的整體。如果共有人僅就其所享有的共有房屋份額轉(zhuǎn)讓，由于承租人優(yōu)先購買權(quán)指向的是作為租賃標的物的房屋，其不能就共有房屋份額主張優(yōu)先購買權(quán)。就共有房屋轉(zhuǎn)讓而言，既可能基于共有人一致同意，也可能根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，“多數(shù)決原則”發(fā)生。在基于“多數(shù)決原則”轉(zhuǎn)讓共有房屋時，為防止多數(shù)份額共有人利用優(yōu)勢地位損害少數(shù)共有人利益，賦予不同意轉(zhuǎn)讓的少數(shù)共有人享有優(yōu)先購買權(quán)是必要的。即使是同意轉(zhuǎn)讓的共有人，出于擺脫與他人共有、獨自取得房屋所有權(quán)的需要，從尊重共有人對共有物的特殊地位、充分發(fā)揮物盡其用的效能考慮，也應當承認其優(yōu)先購買權(quán)�！胺杉热辉试S部分共有人得徑行出賣共有物，理應使其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，方足適當平衡當事人之利益。惟部分共有人出賣共有物，實質(zhì)上殆系出賣自己之應有部分及他人之應有部分，故其他共有人主張承購共有物時，實與購買處分者之應有部分無異，亦享有優(yōu)先承購權(quán)”。共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)不同。共有人優(yōu)先購買權(quán)源于物權(quán)法的規(guī)定，是基于共有的物權(quán)關(guān)系而發(fā)生，屬于物權(quán)法上的優(yōu)先購買權(quán)，具有物權(quán)效力。承租人優(yōu)先購買權(quán)則以租賃合同關(guān)系為基礎(chǔ)，是承租人基于合同法的規(guī)定而享有的權(quán)利，盡管租賃期是一種物權(quán)化的債權(quán)，但其本質(zhì)上仍然是債權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于債權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)�；谖餀�(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，共有人優(yōu)先購買權(quán)自然優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)�；诠灿腥说膬�(yōu)先購買權(quán)的物權(quán)效力，共有人不僅有優(yōu)先取得共有物的權(quán)利，而且其優(yōu)先購買權(quán)可以對抗第三人。未保障其優(yōu)先購買權(quán)的行為，構(gòu)成對物權(quán)的侵害，應當歸于無效。承租人的優(yōu)先購買權(quán)由于僅具有債權(quán)效力，不能對抗第三人。在出賣人履行與第三人訂立的房屋買賣合同時，承租人不能主張買賣行為無效，而只能主張賠償損失。共有人優(yōu)先購買權(quán)效力優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，體現(xiàn)了立法所追求的保障共有物利用效能的全面發(fā)揮和共有人生產(chǎn)生活關(guān)系穩(wěn)定，促進共有人對共有物的完整、穩(wěn)定的占有和充分利用的價值取向。因此，在房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)時，承租人優(yōu)先購買權(quán)不能行使。
（2）出租人將房屋出賣給近親屬
出租人向與其有法律上特定身份關(guān)系的第三人出賣特定財產(chǎn)的，可以阻卻承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。這種特定身份關(guān)系即法律所規(guī)定的近親屬關(guān)系。出租人將租賃物出賣給近親屬，不僅有經(jīng)濟利益上的考慮，往往也會有情感因素摻雜其中，帶有濃厚的身份屬性和感情色彩。尤其是近親屬之間具有緊密的人身聯(lián)系，在進行經(jīng)濟活動中，不能等同于一般的民事主體之間的簡單的經(jīng)濟關(guān)系，而倡導和保護這種關(guān)系的穩(wěn)定性及利益的共享性，有利于保護近親屬的合法權(quán)利，促進社會的和諧穩(wěn)定。有關(guān)近親屬的范圍，根據(jù)最高人民法院的司法解釋規(guī)定，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女�！睹穹ǖ洹吩诳偨Y(jié)、吸收審判實踐經(jīng)驗的同時，根據(jù)我國計劃生育政策實施而產(chǎn)生的社會現(xiàn)實情況，將共同生活的公婆、岳父母、兒媳、女婿視為近親屬。在出租人將租賃房屋出賣給上述近親屬時，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)。
2. 承租人優(yōu)先購買權(quán)在審判實踐中適用的注意事項
第一，出租人出賣租賃房屋，是承租人優(yōu)先購買權(quán)得以取得和行使的基礎(chǔ)性條件。出租人是否存在出賣租賃房屋的行為，應當以出租人就租賃房屋與第三人訂立買賣合同為判斷依據(jù)。第二，作為承租人優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)要件，同等條件的判斷以出租人與第三人買賣合同約定的條件為標準。其中，購買價格和支付方式是最主要的合同條件，在價格條件和支付方式相同的情況下，對于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，沒有影響的不作為同等條件的對照標準。在出租人就租賃房屋分別與多人訂立內(nèi)容不同的買賣合同時，應以其中最有利于買方的合同條件作為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”。第三，與存在房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)的情形不同，出租人向近親屬轉(zhuǎn)讓房屋是阻卻出租人優(yōu)先購買權(quán)的除外情形中的特殊事由。出租人向近親屬出賣房屋，往往基于近親屬這種特殊關(guān)系，離開這種關(guān)系，出租人未必愿意出售，或者以相同的價格等條件出售。因此，即使出租人與其近親屬之間的出售價格低于市場價格，也屬于基于特殊關(guān)系所作出的特殊處分，與一般的市場交易行為不能等同視之。這種親屬關(guān)系非金錢所能衡量，承租人也不得要求以價金代替。承租人不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)。（以上觀點均摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（三），人民法院出版社2020年7月版，第1559-1562頁。）
1.《中華人民共和國民法典》
第三百零一條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
第三百零五條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
第一千零四十五條 親屬包括配偶、血親和姻親。
配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女為近親屬。
配偶、父母、子女和其他共同生活的近親屬為家庭成員。
2.《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020年修正）
第十五條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。
來源：法信