1. 業(yè)主為了自有車輛充電需要在其車位上加裝充電樁，物業(yè)服務企業(yè)應予配合辦理相關安裝手續(xù)
參考案例 陳某某訴珠海某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案
2023-16-2-121-001 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 珠海市香洲區(qū)人民法院 / 2022.07.14 / （2022）粵0402民初1029號 / 一審
裁判要旨
1.業(yè)主為了自有車輛充電需要，在其車位上加裝充電樁，是為了更好利用車位，同時符合綠色環(huán)保理念，物業(yè)公司應予配合辦理相關安裝手續(xù)。
2.業(yè)主基于專有部分享有的權利，難免有利用共有部分的現(xiàn)實需要，這種需求應是業(yè)主專有權利行使的合理延伸，是為了更好地利用專有部分。該利用只要不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定或影響小區(qū)其他業(yè)主的共同利益，即可認定為合理使用。
2. 建設單位訂立前期物業(yè)合同后，物業(yè)費的計算應根據(jù)實際情況綜合認定
參考案例 某物業(yè)公司訴某銀行青島分行、某商業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案
2023-07-2-121-001 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 最高人民法院 / 2023.06.28 / （2022）最高法民再223號 / 再審
裁判要旨
個別業(yè)主與建設單位在商品房買賣合同中約定排除前期物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務企業(yè)不發(fā)生效力，業(yè)主依然應受到前期物業(yè)服務合同的約束。
在承認前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力的基礎上，考慮到前期物業(yè)服務合同系建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂，與業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同相比，在合同簽訂主體、價格協(xié)商的競爭性、公開性、社會公眾認知、業(yè)主接受度、合同終止等方面仍有不同，在單個業(yè)主和業(yè)主團體均沒有機會參與前期物業(yè)服務合同的磋商談判的情況下，絕對以合同單價為準可能導致利益失衡，物業(yè)費計算應以前期物業(yè)合同物業(yè)費標準計算的數(shù)額為基數(shù)，根據(jù)實際情況綜合認定。
3. 地下車位未計入購房款的，不屬業(yè)主共有
參考案例 某實業(yè)公司訴某物業(yè)管理公司物業(yè)服務合同糾紛案
2023-07-2-121-002 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 最高人民法院 / 2019.09.18 / （2018）最高法民再263號 / 再審
裁判要旨
開發(fā)商投資建設地下車庫，但是相應的車位并未辦理產(chǎn)權登記，開發(fā)商在房屋銷售初始并未與業(yè)主約定地下車庫的歸屬或者使用，而是通過簽訂物業(yè)服務合同委托交付給物業(yè)公司進行管理和收取相關的費用。在開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主并未約定地下車庫的歸屬或者使用，亦無法證明地下停車場的建設款項列入由業(yè)主分攤的涉案小區(qū)的建設成本時，地下車位由開發(fā)商建設、投資的，仍歸開發(fā)商使用收益。因地下車位在沒有計入容積率即并未占用涉案小區(qū)土地的使用權，不宜認定地下車庫已隨案涉小區(qū)項目土地使用權的轉(zhuǎn)讓，一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有。物業(yè)服務合同到期后，開發(fā)商有權依據(jù)合同約定收回地下車位及相應的收益。
4. 業(yè)主委員會的選舉結果未經(jīng)備案不影響其訴訟主體資格
參考案例 福建省某物業(yè)管理有限公司訴福州市臺江區(qū)某業(yè)主委員會物業(yè)服務合同糾紛案
2023-07-2-121-003 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 福建省高級人民法院 / 2022.09.26 / （2022）閩民再304號 / 再審
裁判要旨
1.業(yè)主委員會成立及成員的選任是業(yè)主自治權行使的結果，是對外代表全體業(yè)主、維護全體業(yè)主整體利益的手段、形式、載體。因所有權核心權能是基于真實意思表示的處分權，除非法律、行政法規(guī)有強制性規(guī)定，否則應尊重所有權人基于整體利益而為的團體意思表示，即業(yè)主委員會不因任期屆滿而喪失訴訟主體資格。
2.《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定了業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，該條中的備案為程序性要求，屬行政主管部門單純接受備案的行為，未備案對于業(yè)主委員會的訴訟主體資格并不產(chǎn)生影響。
5. 物業(yè)服務企業(yè)應為業(yè)主安裝電動汽車充電設施提供便利
參考案例 聶某訴某生活服務集團股份有限公司東莞分公司、某生活服務集團股份有限公司物業(yè)服務合同糾紛案
2024-10-2-121-001 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 廣東省東莞市中級人民法院 / 2021.12.28 / （2021）粵19民終12866號 / 二審
裁判要旨
業(yè)主在車位上加裝充電設施系對車位的合理使用。業(yè)主為自有車輛充電需要，在其車位上加裝充電設施，并不一定會對用電安全、消防安全、道路交通、人防效能等產(chǎn)生影響，物業(yè)服務企業(yè)不得直接以出具安裝證明涉及業(yè)主公共利益或公共安全為由，消極對待業(yè)主的安裝申請。業(yè)主安裝充電樁后，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)充電設施存在安全隱患時，可以及時行使物業(yè)管理權力予以糾正、制止，相關權益人也應配合物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。
6. 業(yè)主依法享有對其建筑物共有部分合理使用的權利
參考案例 賴某標訴廈門某物業(yè)管理有限公司三明某服務部物業(yè)服務合同糾紛案
2024-11-2-121-001 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 三明市三元區(qū)人民法院 / 2022.02.25 / （2022）閩0403民初134號 / 一審
裁判要旨
業(yè)主依法對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主要求安裝新能源汽車充電樁，在不違反法律規(guī)定的前提下，屬于業(yè)主的正當權利，業(yè)主基于對專有部分特定使用功能的合理需要，可以對共有部分進行合理利用。而在安裝充電樁時因布電線等需要使用共有部分，即屬于建筑物區(qū)分所有權人為提升專有部分使用價值，對共有部分的合理使用。
7. 解聘物業(yè)服務人應當依照法定程序由業(yè)主共同決定
參考案例 琿春市某業(yè)主委員會訴琿春市某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛案
2023-07-2-121-006 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 琿春市人民法院 / 2021.05.11 / （2021）吉2404民初1036號 / 一審
裁判要旨
業(yè)主委員會根據(jù)授權監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，依據(jù)合同的履行情況向業(yè)主大會提出續(xù)聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)的議案，當議案經(jīng)過業(yè)主大會議事規(guī)則的程序形成決議后，由業(yè)主委員會執(zhí)行決議，當物業(yè)公司對解聘決議有異議，業(yè)主委員會可依據(jù)業(yè)主大會授予的訴權以司法途徑解決。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
8. 物業(yè)費標準約定不明時，可遵循費用與服務水平相適應的原則確定
參考案例 上海某物業(yè)管理有限公司訴上海某置業(yè)有限公司物業(yè)服務合同糾紛案
2023-07-2-121-007 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 上海市長寧區(qū)人民法院 / 2020.07.20 / （2019）滬0105民初12737號 / 一審
裁判要旨
物業(yè)服務合同條款中就物業(yè)費標準等事項約定不明的，應適用合同漏洞填補規(guī)則，由當事人協(xié)商補充，若雙方仍無法達成一致意見，則法院應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，結合行業(yè)慣例和交易習慣加以認定。
9. 未簽訂物業(yè)服務合同但構成事實上的物業(yè)服務合同關系的，應繳納物業(yè)費
參考案例 中山市某物業(yè)管理有限公司訴方某某物業(yè)服務合同糾紛案
2023-16-2-121-006 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 廣東省中山市中級人民法院 / 2022.03.31 / （2022）粵20民終849號 / 二審
裁判要旨
涉案商業(yè)樓雖不在物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務管理范圍內(nèi)，涉案商業(yè)樓所有權人也并非物業(yè)服務合同的相對方，但在物業(yè)公司已向涉案商業(yè)樓履行基本的養(yǎng)護、管理、清潔、安全保障等義務且涉案商業(yè)樓所有權人也長期未提出異議的情況下，雙方形成事實上的物業(yè)服務合同關系，涉案商業(yè)樓所有權人應向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。
10. 給付物業(yè)服務費請求權的訴訟時效期間起算點認定
參考案例 廣東某物業(yè)服務有限公司訴郭某物業(yè)服務合同糾紛案
2023-16-2-121-007 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 廣東省揭陽市中級人民法院 / 2023.07.31 / （2023）粵52民再3號 / 再審
裁判要旨
1.關于定期給付的物業(yè)服務費訴訟時效起算點認定的問題。物業(yè)公司與業(yè)主之間成立物業(yè)服務法律關系，作為提供物業(yè)服務主體，物業(yè)公司享有請求業(yè)主給付物業(yè)費的債權。按照物業(yè)服務合同約定定期給付物業(yè)服務費，屬典型的繼續(xù)性合同，但有別于約定分期付款的借款合同，物業(yè)服務合同一直在產(chǎn)生新的債，而借款合同的借款本金在合同訂立時已是明確的，是同一個債務分期履行。物業(yè)服務合同中的每一期債務在合同履行過程中相繼發(fā)生，各期債務之間雖互有關聯(lián)性，但更具有可分性，獨立性大于關聯(lián)性，應認定為獨立債務，故訴訟時效應自每一期債務履行期限屆滿之日分別計算更為合理。關于物業(yè)公司的權益，民法典第一百九十五條中規(guī)定了訴訟時效中斷的情形，物業(yè)公司也可據(jù)此及時向業(yè)主提出履行請求，保障自身權益。
2.關于其他公共區(qū)域物業(yè)服務管理費用的分擔。少數(shù)業(yè)主在與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾糾紛后，如何保障自身權益依然是當下司法實踐中較為常見的問題。本案中，物業(yè)公司主動發(fā)出《告知函》不再對×幢×梯的所有業(yè)主提供相關物業(yè)服務，實際上給該梯業(yè)主的日常生活造成了較大的影響。根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，解聘物業(yè)公司應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。該梯業(yè)主作為該小區(qū)的少數(shù)業(yè)主，明顯無法自行解聘并重新選聘物業(yè)公司。該梯業(yè)主通過自籌資金、評選業(yè)主代表等進行日常自治管理，解決該梯公共區(qū)域共用設施設備維護、清潔等問題，但仍存在除了該梯以外其他公共區(qū)域服務管理的問題。少數(shù)業(yè)主在無法更換物業(yè)公司的情況下，確實處于較為弱勢的地位，但也確實享受了該物業(yè)公司對于除該梯以外其他公共區(qū)域的服務，為兼顧公平，故按照物業(yè)公司與多數(shù)業(yè)主約定的收費標準酌情判決該梯業(yè)主支付一定比例的物業(yè)服務費。
少數(shù)業(yè)主在解除物業(yè)服務合同后，應以何種方式獲得新的物業(yè)服務管理是司法實踐所需考量的問題，如何平衡多數(shù)人與少數(shù)人的利益，在未有新的相關規(guī)定出臺前，采取本案中×幢×梯業(yè)主的自治方式，并根據(jù)實際情況支付一定比例的物業(yè)服務費不失為一種折中的處理方式。
11. 居民委員會依法代行職責簽訂的物業(yè)合同對業(yè)主具有約束力
參考案例 開平某物業(yè)分公司訴陳某權、吳某桃物業(yè)服務合同糾紛案
2023-16-2-121-008 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 廣東省江門市中級人民法院 / 2022.12.26 / （2022）粵07民終3418號 / 二審
裁判要旨
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,物業(yè)所在地的居民委員會可在政府的指導和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責，簽訂的物業(yè)服務合同對小區(qū)全部業(yè)主均具有法律約束力。
12. 建筑物區(qū)分所有權的構成識別與合理限制
參考案例 陸某某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案
2023-16-2-121-009 / 民事 / 物業(yè)服務合同糾紛 / 上海市高級人民法院 / 2015.04.30 / （2014）滬高民一（民）再提字第14號 / 再審
裁判要旨
1.人民法院在區(qū)分認定建筑物區(qū)分所有權中的“專有部分專有權”與“共有部分共有權”時，應當明確如下的識別規(guī)則：第一，在物權歸屬上，兩者存在非此即彼的邏輯關系；第二，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款所規(guī)定的三項“專有部分(專有權)”的識別要素中，“構造上的獨立性”和“使用上的獨立性”應當進一步明確為“專有部分”的實質(zhì)要件，而“能夠登記”則是形式要件；第三，能夠全部滿足上述實質(zhì)要件和形式要件的某項建筑物區(qū)分所有權的物權客體，當屬專有部分；若僅因未獲明確登記但卻已符合實質(zhì)要件的某項建筑物區(qū)分所有權的物權客體，亦可基于不動產(chǎn)附合等其他物權規(guī)則而構成《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第二款中所規(guī)定的“專有部分的組成部分”。
2.建筑物區(qū)分所有權中“人法”屬性的業(yè)主成員權可得通過集中行使而依法合理限制其“物法”層面的特定業(yè)主專有權的部分權能或內(nèi)容。人民法院在依法審查上述對業(yè)主專有權限制的合理性時，應當明確如下的裁判規(guī)則：第一，限制的有限性。業(yè)主成員權對特定業(yè)主專有權的限制應當是有限度的，我國并不存在所謂的“建筑物區(qū)分所有權的剝奪制度”。第二，限制的合理幅度。業(yè)主成員權對特定業(yè)主專有權的限制幅度一般可得略高于傳統(tǒng)民法上不動產(chǎn)相鄰關系或者物權共有規(guī)則之于所有權上的制約力度。第三，司法審查的具體法律適用。我國物權法對于專有權受成員權不當限制的特定業(yè)主提供的救濟途徑明確區(qū)分了內(nèi)部關系和外部關系：對于前者，人民法院應當以決議行為的撤銷權規(guī)則作為適法根據(jù)；對于后者，則應當以物業(yè)服務合同等相應約款的效力審查規(guī)則作為裁判規(guī)范。