中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引
· 發(fā)布部門(mén) : 中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)
· 發(fā)文字號(hào) : -
· 發(fā)布日期 : 2013-06-01
· 實(shí)施日期 : -
· 時(shí)效性 : 現(xiàn)行有效
· 效力級(jí)別 :
· 法規(guī)類(lèi)別 : 律師,律師業(yè)務(wù)
中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引
（中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)發(fā)布 2013年6月匯編）
目錄
總則
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 法律依據(jù)
第一章 建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引
第一節(jié) 概述
第二節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂
第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題
第四節(jié) 車(chē)庫(kù)、車(chē)位的問(wèn)題
第五節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制
第二章 建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引
第一節(jié) 概述
第二節(jié) 建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所問(wèn)題
第三節(jié) 專(zhuān)項(xiàng)維修資金問(wèn)題
第四節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制
第三章 建筑物區(qū)分所有權(quán)共同管理權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引
第一節(jié) 概述
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第五節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制
附則
總則
第一節(jié) 一 般 規(guī) 定
第1條 制定目的
為了提高律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)水平，提高工作效率，減少律師執(zhí)業(yè)中的疏漏，降低律師業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為委托人提供更優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，指導(dǎo)律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)訴訟和非訴業(yè)務(wù)，特制定本操作指引。
第2條 適用范圍
本操作指引適用于發(fā)生在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的、律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)，包括專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán)、共有部分共有權(quán)、共同管理權(quán)等相關(guān)法律業(yè)務(wù)。
第3條 指引內(nèi)容
本指引以我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章為依據(jù)，就相關(guān)業(yè)務(wù)的操作程序、規(guī)范、注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)提示與防范等內(nèi)容，按照律師服務(wù)對(duì)象及業(yè)務(wù)類(lèi)型的不同進(jìn)行分類(lèi)，涉及民事主體間的法律關(guān)系及民事主體與政府主管部門(mén)間的法律關(guān)系處理。
第4條 名詞解釋
本指引涉及較多專(zhuān)業(yè)名詞，為明確各名詞意義，特對(duì)如下相關(guān)名詞進(jìn)行解釋?zhuān)局敢谐霈F(xiàn)如下名詞，均按本解釋的內(nèi)容確定，有特殊說(shuō)明的除外：
業(yè)主--依法享有建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)，或者基于商品房買(mǎi)賣(mài)的民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。
業(yè)主大會(huì)--由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，以一定程序決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主權(quán)利義務(wù)的組織。
業(yè)主委員會(huì)--由組成業(yè)主大會(huì)的業(yè)主依照法定程序選舉或者更換，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)的組織。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)--依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的民事主體。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)--在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)使用人--物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人
前期物業(yè)服務(wù)合同--由建設(shè)單位選聘的，應(yīng)當(dāng)包含在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同--由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)資料--建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料：
（1） 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（2） 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（3） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（4） 物業(yè)管理所必需的其他資料。
建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分--建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間：
（1） 具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
（2） 具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；
（3） 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；
以及，規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，屬于專(zhuān)有部分的組成部分。
共有部分--是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專(zhuān)有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權(quán)利人所有的，為業(yè)主共同所有的部分。
經(jīng)營(yíng)性用房--建筑物內(nèi)規(guī)劃用于各類(lèi)商業(yè)服務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（辦公）等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的房屋。
第5條 使用說(shuō)明
5.1本操作指引是為律師承辦相關(guān)業(yè)務(wù)提供經(jīng)驗(yàn)和借鑒的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，不具有強(qiáng)制性或規(guī)范性。
5.2本操作指引所陳述內(nèi)容，是根據(jù)處理一般業(yè)務(wù)和經(jīng)驗(yàn)制定，并不保證是處理任何具體業(yè)務(wù)的最佳方案，律師應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理具體業(yè)務(wù)。
5.3因?yàn)槁蓭煶修k業(yè)務(wù)受復(fù)雜的具體情況和環(huán)境影響，本操作指引不是律師承辦業(yè)務(wù)避免風(fēng)險(xiǎn)的保證。
第二節(jié) 法 律 依 據(jù)
第6條 概述
本操作指引依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)編寫(xiě)，以《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》為核心依據(jù)，以《中華人民共和國(guó)合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章為輔助。此方面法規(guī)原則性較強(qiáng)，部分規(guī)定尚存許多需要完善之處。對(duì)于缺乏具體法律依據(jù)的，律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)按照法律的基本原則處理，同時(shí)應(yīng)積累經(jīng)驗(yàn)，并積極提供立法建議。
在本指引列明的法律依據(jù)外，律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)注意地方法規(guī)、規(guī)章、行政規(guī)范性文件的規(guī)定，特別是關(guān)于程序和時(shí)限方面的規(guī)定，更應(yīng)給予足夠關(guān)注。
本操作指引系根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)編制，承辦相關(guān)律師應(yīng)充分注意法律、法規(guī)的制定、修改、廢除情況，并就相關(guān)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
第7條 法律依據(jù)
7.1法律類(lèi)：
《中華人民共和國(guó)民法通則》（1987年1月1日施行）
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年10月1日施行）
《中華人民共和國(guó)合同法》（1999年10月1日施行）
《中華人民共和國(guó)建筑法》（2011年4月22日修正）
7.2行政法規(guī)類(lèi)：
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007年8月26日修訂）
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（2000年1月30日施行）
《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》（1998年10月25日施行）
《地名管理?xiàng)l例》（1986年1月23日施行）
7.3部門(mén)規(guī)章類(lèi)：
原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（2003年9月1日施行）
原建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（2007年11月26日修正）
原建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》（2004年9月6日發(fā)布）
原建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（2008年2月1日施行）
原建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（2001年6月1日施行）
原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（2000年6月30日施行）
原建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（1998年9月1日施行）
原建設(shè)部《房屋登記辦法》（2008年7月1日施行）
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋登記簿管理試行辦法》（2008年5月6日施行）
原建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》（1995年12月1日施行）
民政部《地名管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》（1996年6月18日施行）
國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空委員會(huì)《關(guān)于平時(shí)使用人防工程的暫行規(guī)定》（1993年12月1日施行）
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（2010年1月1日施行）
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（2011年1月1日施行）
7.4司法解釋類(lèi)：
最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（2009年10月1日施行）
最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（2009年10月1日施行）
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年6月1日施行）
第一章 建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引
第一節(jié) 概述
第8條 專(zhuān)有部分的界定
參見(jiàn)總則部分第4條"建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分"的定義。
第9條 專(zhuān)有部分所有權(quán)行使的基本原則
9.1業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
9.2業(yè)主行使專(zhuān)有部分所有權(quán)應(yīng)依照業(yè)主公約行使，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，主要包括：
9.2.1不得破壞建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、承重墻體及公用設(shè)施；
9.2.2不得損害建筑物的整體外觀(guān)；
9.2.3不得擅自改變建筑物的使用用途；
9.2.4不得妨害環(huán)境衛(wèi)生及其他業(yè)主的安全；
9.2.5不得違反其他業(yè)主共同利益等。
9.3業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利應(yīng)隨建筑物專(zhuān)有部分一并轉(zhuǎn)讓。
9.4業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第二節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂
第10條 律師提供法律服務(wù)的原則
10.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)專(zhuān)有部分的范疇，提示業(yè)主、建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）等相關(guān)權(quán)利主體注意。
10.2審核商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其附件，確保合同內(nèi)容符合一般性規(guī)定：
10.2.1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位等屬于業(yè)主共有，但城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及明示屬于個(gè)人的綠地除外。在法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間，建設(shè)單位與業(yè)主在合同中不得約定其權(quán)利歸屬。
10.2.2建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。上述車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。在沒(méi)有滿(mǎn)足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人銷(xiāo)售、出租、贈(zèng)與。
10.2.3建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于個(gè)人，應(yīng)予以明示。沒(méi)有按法律規(guī)定明示的，屬于全體業(yè)主共有。
10.2.4露臺(tái)一般處于建筑物頂層屋頂，屋頂作為建筑物的基本結(jié)構(gòu)屬于共有部分，但如果經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃將露臺(tái)專(zhuān)屬于特定房屋，則該露臺(tái)屬于專(zhuān)有部分。
第11條 律師就商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂（涉及專(zhuān)有部分內(nèi)容）為房屋買(mǎi)受人（業(yè)主）提供法律服務(wù)
各地房地產(chǎn)業(yè)管理部門(mén)為規(guī)范商品房交易，要求建設(shè)單位必須使用統(tǒng)一制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本。但建設(shè)單位往往在合同范本的基礎(chǔ)上添加附件，約定對(duì)業(yè)主不利的內(nèi)容。律師為業(yè)主審查合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)范本中需填寫(xiě)的內(nèi)容以及附件部分進(jìn)行著重審查，確認(rèn)建設(shè)單位提供的合同文本是否符合法律法規(guī)的規(guī)定，是否存在不利于業(yè)主或侵犯業(yè)主利益的條款。
11.1審查、確定合同約定的建筑面積是否符合規(guī)定。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等規(guī)定，套內(nèi)建筑面積應(yīng)由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積兩部分組成，具體計(jì)算方式如下：
11.1.1套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶(hù)門(mén)內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；煙囪、通風(fēng)道、管道井均不計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。
11.1.2套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體分為公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻，公共墻的劃分方式《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》并未作明確規(guī)定，現(xiàn)行的一般計(jì)算方式是按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻，按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積。
11.2審查、確定合同中有關(guān)面積誤差的處理方式是否符合業(yè)主的利益。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條的規(guī)定，建設(shè)單位交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
11.2.1面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，業(yè)主因此請(qǐng)求解除合同的，法院將不予支持；
11.2.2面積誤差比絕對(duì)值超出3%，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。如業(yè)主同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由業(yè)主按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)，所有權(quán)歸業(yè)主；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息應(yīng)由建設(shè)單位返還業(yè)主，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款，業(yè)主有權(quán)要求建設(shè)單位雙倍返還。
此外，商品房買(mǎi)賣(mài)合同按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人亦可在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，如建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)約定按照上述司法解釋的方式或約定其他方式處理。
11.3審查、確定合同約定的綠地、車(chē)庫(kù)及車(chē)位、露臺(tái)等內(nèi)容是否符合規(guī)劃要求。
11.3.1建設(shè)單位如出售或附贈(zèng)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分綠地給業(yè)主，則《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的附圖中應(yīng)顯示該部分綠地，且具有與公共空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)，建設(shè)單位應(yīng)保證該等建筑結(jié)構(gòu)符合建設(shè)規(guī)劃要求（約定罰則）。
11.3.2建設(shè)單位如轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)或出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位給業(yè)主，則應(yīng)要求建設(shè)單位出示該車(chē)庫(kù)、車(chē)位符合規(guī)劃要求的證明，并對(duì)符合規(guī)劃作出保證（約定罰則）。此外，還應(yīng)查清該地下車(chē)位是否屬于人防地下室。
業(yè)主使用屬于人防地下室改造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位時(shí)，應(yīng)要求建設(shè)單位出示人防地下室平時(shí)使用審批手續(xù)，并審核建設(shè)單位準(zhǔn)許業(yè)主使用年限有否超過(guò)人防主管部門(mén)準(zhǔn)許建設(shè)單位使用的年限。
11.3.3如建設(shè)單位出售的房屋附帶露臺(tái)的，則《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定及（或）在附圖中應(yīng)顯示該露臺(tái)，且具有與公共空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)，建設(shè)單位應(yīng)保證該等建筑結(jié)構(gòu)符合建設(shè)規(guī)劃要求（約定罰則）。
第12條 律師就商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂（涉及專(zhuān)有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù)
12.1向建設(shè)單位出具法律意見(jiàn)書(shū)，告知哪些空間屬于業(yè)主法定共有部分，哪些空間屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，哪些部分可以在規(guī)劃文件中事先確定為非業(yè)主共有部分。
12.2審查、擬制商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議、附件，確保約定內(nèi)容不得違反《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，避免將法定屬于全體業(yè)主共有的空間約定屬于建設(shè)單位或個(gè)別業(yè)主所有。
12.3審查建設(shè)單位提供的規(guī)劃文件，確定可以通過(guò)合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的綠地范圍，并提示建設(shè)單位：未經(jīng)明示為專(zhuān)有部分的綠地（即規(guī)劃不屬于專(zhuān)有部分的綠地）不得以出售、贈(zèng)與等方式承諾給個(gè)別業(yè)主使用，也不得就綠地的使用向業(yè)主收取費(fèi)用，否則，出售、贈(zèng)與條款無(wú)效，已收取的費(fèi)用應(yīng)予以退還。如果收取的費(fèi)用必須體現(xiàn)綠地價(jià)值的，可以對(duì)所售商品房按套計(jì)價(jià)，并將綠地價(jià)值體現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格中。
12.4建設(shè)單位利用人防地下室改造為車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租的，應(yīng)提示建設(shè)單位：在出租前辦理人防工程平時(shí)使用審批手續(xù)并交納相關(guān)使用費(fèi)，并向承租人告知人防工程的性質(zhì)及使用時(shí)應(yīng)遵守相關(guān)人防法律法規(guī)。
12.5審查建設(shè)單位提供的規(guī)劃文件，確定可以通過(guò)合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的車(chē)庫(kù)、車(chē)位范圍，擬制符合法律規(guī)定的車(chē)位轉(zhuǎn)讓、出租協(xié)議。
根據(jù)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，汽車(chē)庫(kù)室內(nèi)最小凈高應(yīng)符合以下規(guī)定：微型車(chē)、小型車(chē)2.20米；輕型車(chē)2.80米；中、大型、鉸接客車(chē)3.40米。如汽車(chē)庫(kù)室內(nèi)最小凈高未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的，則不能以車(chē)庫(kù)的名義出售、出租或者贈(zèng)與。
第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題
第13條 經(jīng)營(yíng)性用房的含義及界定
具體參見(jiàn)總則部分第4條"經(jīng)營(yíng)性用房"的定義。
第14條 律師就經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題（涉及專(zhuān)有部分內(nèi)容）為業(yè)主提供法律服務(wù)
14.1購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)性用房
14.1.1注意核實(shí)經(jīng)營(yíng)性用房的土地使用權(quán)年限。一般情況下，商品房用地的土地使用年限為：住宅用地70年，商業(yè)用地40年，商住、酒店式公寓、辦公用房、工業(yè)用房50年。
14.1.2與住宅建設(shè)用地不同（住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)后自動(dòng)續(xù)期），規(guī)劃用途為經(jīng)營(yíng)性用房的建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)后，依法律規(guī)定辦理。
14.1.3其他參見(jiàn)第11條。
14.2出租、二次轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性用房
14.2.1接受業(yè)主委托對(duì)承租人、受讓人的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資信情況等進(jìn)行盡職調(diào)查。
14.2.2起草、審查、修改經(jīng)營(yíng)性用房的租賃、轉(zhuǎn)讓相關(guān)合同。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性用房所有權(quán)，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利義務(wù)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。此外，應(yīng)注意與承租人就共有部分的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行約定，如約定共有部分權(quán)利受到侵害時(shí)，要求承租人及時(shí)通知業(yè)主行使相關(guān)權(quán)利。另需注意約定物業(yè)管理費(fèi)的交納義務(wù)人。
14.2.3將同一產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)性用房分割同時(shí)出租給數(shù)個(gè)承租人時(shí)，應(yīng)注意與數(shù)個(gè)承租人明確承租經(jīng)營(yíng)性用房的具體位置及范圍、承租方轉(zhuǎn)租的限制、多個(gè)承租主體優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、共有部分權(quán)利義務(wù)的安排等內(nèi)容。
14.2.4協(xié)助辦理租賃、轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓必須擬制書(shū)面合同，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。
14.2.5注意提示業(yè)主、承租人：使用經(jīng)營(yíng)性用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，否則其他業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、賠償損失。特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)管理規(guī)定及國(guó)家、地方標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)營(yíng)性用房裝修時(shí)，應(yīng)事先經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門(mén)）。
14.3普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房
14.3.1協(xié)助業(yè)主與居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、有利害關(guān)系的其他業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，取得其同意，并起草有利害關(guān)系業(yè)主的同意函等文件。
業(yè)主將普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)符合業(yè)主公約的約定并事先取得有利害關(guān)系的其他業(yè)主的同意，否則有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或恢復(fù)原狀，造成損害的還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為"有利害關(guān)系的業(yè)主"。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)提供證據(jù)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
14.3.2協(xié)助業(yè)主或承租人辦理工商登記手續(xù)。
第15條 律師就經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題（涉及專(zhuān)有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù)
15.1銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)性用房
15.1.1審查、擬制經(jīng)營(yíng)性用房買(mǎi)賣(mài)合同等文件，注意提示建設(shè)單位：根據(jù)原建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)，不應(yīng)對(duì)預(yù)售房采取售后包租或變相售后包租的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。
15.1.2其他參見(jiàn)第12條。
15.2出租經(jīng)營(yíng)性用房
15.2.1接受建設(shè)單位委托對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資信情況等進(jìn)行盡職調(diào)查。
15.2.2起草、審查、修改租賃合同，并注意以下問(wèn)題：
（1） 應(yīng)注意與承租人就共有部分的權(quán)利和義務(wù)，以及對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的交納進(jìn)行約定。
（2） 應(yīng)在協(xié)議中要求承租人使用經(jīng)營(yíng)性用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)管理規(guī)定及國(guó)家、地方標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)營(yíng)性用房裝修時(shí)應(yīng)事先經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門(mén)），如給其他業(yè)主或建設(shè)單位造成損失的，承租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（3） 協(xié)助辦理租賃登記手續(xù)。
（4） 提示開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)的規(guī)定交納出租經(jīng)營(yíng)性用房的稅費(fèi)。
第四節(jié) 車(chē)庫(kù)、車(chē)位的問(wèn)題
第16條 車(chē)庫(kù)、車(chē)位的種類(lèi)
16.1規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位
在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)前期經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，其作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分，建設(shè)單位可以出售、附贈(zèng)或者出租的方式處分，并應(yīng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。在沒(méi)有首先滿(mǎn)足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人出售、出租或贈(zèng)與。
16.2占用業(yè)主共有的道路或其他共有的場(chǎng)所停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位
占用業(yè)主共有的公共場(chǎng)所停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，一般兼具其他功能，歸屬于全體業(yè)主共有，其開(kāi)發(fā)、使用、經(jīng)營(yíng)、管理等權(quán)利也由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)行使。本指引第三章詳細(xì)論述，本節(jié)不作詳細(xì)介紹。
16.3利用人防地下室停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位
依據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》強(qiáng)制建設(shè)人防地下室，其建筑面積不計(jì)入業(yè)主共有建筑面積，同時(shí)也不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分。建設(shè)單位向人防管理部門(mén)繳納費(fèi)用并備案后，可將人防地下室開(kāi)發(fā)成用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，但不應(yīng)損失其功能、設(shè)施，任何單位、個(gè)人對(duì)其只有使用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，不享有所有權(quán)。
第17條 律師就車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題為業(yè)主提供法律服務(wù)
17.1對(duì)合同約定的車(chē)庫(kù)、車(chē)位進(jìn)行調(diào)查，如是規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，則可簽訂轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租使用合同；如果是人防地下室改造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，則只能簽訂租賃使用合同，并應(yīng)要求出租方出具在人防主管部門(mén)辦理的備案手續(xù)。
17.2認(rèn)真審查建設(shè)單位提供的格式合同文本，確認(rèn)是否存在損害業(yè)主利益的內(nèi)容。提出修改意見(jiàn)，參加業(yè)主與建設(shè)單位的簽約談判。
17.3如果對(duì)預(yù)售中的車(chē)庫(kù)、車(chē)位簽訂轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、承租合同，且無(wú)法標(biāo)明具體位置的，律師可以幫助業(yè)主在合同中與建設(shè)單位約定車(chē)庫(kù)、車(chē)位竣工交付時(shí)，車(chē)庫(kù)、車(chē)位受讓人、受贈(zèng)人、承租人確定車(chē)庫(kù)、車(chē)位具體位置的程序、方式。
第18條 律師就車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題為建設(shè)單位提供法律服務(wù)
18.1注意提示建設(shè)單位：轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租車(chē)位時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主的需求。
18.2審查建設(shè)單位提供的規(guī)劃文件，明確人防地下室改造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位范圍，提示建設(shè)單位：只能就該等車(chē)位簽訂租賃使用合同，并應(yīng)配合人防管理部門(mén)日常的維護(hù)、管理及使用人防地下室的工作。并且，協(xié)助建設(shè)單位在人防主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。
18.3擬制有關(guān)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的銷(xiāo)售、租賃等協(xié)議。地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記手續(xù)的，應(yīng)提示建設(shè)單位協(xié)助業(yè)主辦理車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)屬登記手續(xù)。
18.4預(yù)售時(shí)無(wú)法確定合同約定車(chē)庫(kù)、車(chē)位具體位置的，協(xié)助建設(shè)單位制定業(yè)主選取車(chē)庫(kù)、車(chē)位的程序、方式。
第五節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制
本節(jié)結(jié)合相關(guān)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)常見(jiàn)的涉及專(zhuān)有部分的糾紛及處理機(jī)制作一簡(jiǎn)要介紹。
第19條 建設(shè)單位與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制
19.1建設(shè)單位交付房屋實(shí)際建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定建筑面積存在誤差的糾紛
19.1.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 建設(shè)單位與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；
（2） 房屋產(chǎn)權(quán)證；
（3） 專(zhuān)業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)的測(cè)量報(bào)告。
19.1.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 通過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》了解建設(shè)單位交付的房屋面積應(yīng)當(dāng)是多少，同時(shí)審查合同是否約定了關(guān)于面積誤差的解決方式。如果合同沒(méi)有約定關(guān)于面積誤差的解決方式，則可參照第11.2款內(nèi)容解決。
（2） 房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋建筑面積是經(jīng)房屋測(cè)量管理部門(mén)測(cè)量后確定的，如房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的建筑面積與合同約定的建筑面積存在誤差，則可直接證明建設(shè)單位交付的房屋建筑面積與合同約定的建筑面積不符。
（3） 如果業(yè)主認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的建筑面積與交付房屋的實(shí)際建筑面積有誤差，可以自行委托或向人民法院申請(qǐng)由專(zhuān)業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)，依據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》與《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行測(cè)量。
19.2建設(shè)單位轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位與業(yè)主的糾紛
19.2.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 建設(shè)單位與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的車(chē)庫(kù)、車(chē)位轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租合同；
（2） 車(chē)庫(kù)、車(chē)位的規(guī)劃文件及圖紙；
（3） 建設(shè)單位使用人防地下室經(jīng)營(yíng)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的備案證明及交費(fèi)憑證。
19.2.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 通過(guò)建設(shè)單位與業(yè)主簽署的車(chē)庫(kù)、車(chē)位轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租合同，了解產(chǎn)生糾紛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的具體位置，通過(guò)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的出租合同還可以了解車(chē)庫(kù)、車(chē)位租賃的期限。
（2） 通過(guò)規(guī)劃文件可以了解產(chǎn)生糾紛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位是否為規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，如果車(chē)庫(kù)、車(chē)位系占用共有道路或業(yè)主共有場(chǎng)所而建，則建設(shè)單位無(wú)權(quán)處分該車(chē)庫(kù)、車(chē)位。
（3） 如果通過(guò)規(guī)劃文件了解到產(chǎn)生糾紛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位系人防地下室改造而成，則應(yīng)要求建設(shè)單位出具在人防主管部門(mén)備案的證明及交費(fèi)憑證。同時(shí)，應(yīng)注意出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位的合同期限不應(yīng)長(zhǎng)于備案使用的期限。
19.3建設(shè)單位與業(yè)主約定特定綠地、露臺(tái)等空間專(zhuān)屬于特定業(yè)主的糾紛
19.3.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 建設(shè)單位與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；
（2） 綠地、露臺(tái)等空間的規(guī)劃證明文件；
（3） 交付使用時(shí)綠地、露臺(tái)等空間的建筑狀況。
19.3.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 通過(guò)建設(shè)單位與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》了解合同中關(guān)于產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等約定內(nèi)容及具體位置。
（2） 通過(guò)規(guī)劃證明文件及圖紙，了解關(guān)于產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)是否利用墻體、圍欄等建筑與共有空間隔離開(kāi)，綠地、露臺(tái)等空間是否有通向公共空間的公用通道。如果產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間與共有空間沒(méi)有隔離設(shè)施，或者有公用的通道，則該綠地、露臺(tái)等空間在規(guī)劃上屬于共有空間，建設(shè)單位不得通過(guò)合同轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)給特定業(yè)主。
（3） 業(yè)主可以通過(guò)影像資料和證人證言證明產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間交付時(shí)的狀況，如果交付時(shí)存在的墻體、圍欄等隔離設(shè)施與規(guī)劃圖紙不一致，說(shuō)明建設(shè)單位擅自更改了規(guī)劃文件，交付時(shí)綠地、露臺(tái)等空間的"明示"設(shè)施也不符合規(guī)劃文件。
19.4業(yè)主與業(yè)主間因住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的糾紛
19.4.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 房屋產(chǎn)權(quán)證；
（2） 業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明；
（3） 工商登記部門(mén)關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用房業(yè)主或使用者的登記信息；
（4） 房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的證明。
19.4.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)證記載的房屋坐落位置可以證明相關(guān)業(yè)主是否為法律規(guī)定的"有利害關(guān)系的業(yè)主"。同一棟房屋的業(yè)主為當(dāng)然的"有利害關(guān)系的業(yè)主"，同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)的業(yè)主則需舉證證明其房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響后，才具備"有利害關(guān)系的業(yè)主"的資格。
（2） 業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明，是住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的前提。如果沒(méi)有全部"有利害關(guān)系的業(yè)主"的書(shū)面同意，相關(guān)業(yè)主或物業(yè)的使用者將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房則當(dāng)然不合法。
（3） 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)者登記的經(jīng)營(yíng)信息或營(yíng)業(yè)范圍，可以直接證明住宅被改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的事實(shí)。
（4） 房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的證明，是同一建筑區(qū)劃，但不在同一棟房屋且受經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的業(yè)主，是"有利害關(guān)系的業(yè)主"行使權(quán)利的前提條件。
第二章 建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引
第一節(jié) 概述
第20條 共有部分的界定
20.1建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分又稱(chēng)共用部分，是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專(zhuān)有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權(quán)利人所有的，為業(yè)主共同所有的部分。
20.2共有部分具體涉及以下內(nèi)容：
20.2.1建筑物設(shè)施中排除專(zhuān)有部分以外的共有部分，包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
20.2.2建筑區(qū)劃內(nèi)排除業(yè)主專(zhuān)有部分、市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所、設(shè)施等，包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施；
20.2.3建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外；
20.2.4建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于業(yè)主共有。
第21條 共有部分共有權(quán)行使的基本原則
21.1業(yè)主對(duì)共有部分既享有占有、使用、收益、處分等共有權(quán)，同時(shí)又共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。
21.2業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，可以無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分，但不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益。
21.3業(yè)主不得單獨(dú)處分其對(duì)共有部分的共有權(quán)，對(duì)共有部分權(quán)利的轉(zhuǎn)讓要附隨于業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分一并轉(zhuǎn)讓。
21.4有關(guān)共有權(quán)行使的重大事項(xiàng)要經(jīng)由業(yè)主共同決定。
21.5侵害共有部分權(quán)益的，業(yè)主可以以當(dāng)事人身份提出請(qǐng)求權(quán)。
21.6建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。
第二節(jié) 建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所問(wèn)題
第22條 律師提供法律服務(wù)的基本范疇
22.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所等共有部分的范疇，提示業(yè)主、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)權(quán)利主體注意。
22.2協(xié)助業(yè)主建立共有部分權(quán)利行使的秩序，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施等共有部分的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)達(dá)成約定。
22.3協(xié)助業(yè)主行使對(duì)共有部分的權(quán)利。
22.3.1協(xié)調(diào)業(yè)主構(gòu)建對(duì)共有部分的占有、使用、收益、處分秩序。改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，相關(guān)內(nèi)容可以參考本指引共同管理權(quán)相關(guān)內(nèi)容。
22.3.2協(xié)助業(yè)主主張對(duì)共有部分的收益。共有部分取得的收益屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等無(wú)權(quán)處分該收益，業(yè)主之間對(duì)收益分配有約定的，按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定分配。
22.3.3協(xié)助業(yè)主、業(yè)主大會(huì)向某些業(yè)主提出對(duì)共有部分費(fèi)用分?jǐn)偟恼?qǐng)求。業(yè)主之間對(duì)共有部分費(fèi)用分?jǐn)傆屑s定的，按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。
22.3.4協(xié)助業(yè)主行使共有部分物上請(qǐng)求權(quán)，維護(hù)合法權(quán)益。
（1） 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房或者改變其使用功能的，律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的請(qǐng)求權(quán)。
（2） 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動(dòng)的，律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出返還扣除相應(yīng)成本之后收益的請(qǐng)求權(quán)。
22.3.5提示物業(yè)服務(wù)公司不得擅自利用和改變建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的公共建設(shè)和共用設(shè)施、物業(yè)用房等，確有必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第23條 律師為建筑物設(shè)施內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律服務(wù)
23.1建筑物設(shè)施內(nèi)有關(guān)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所的判定標(biāo)準(zhǔn)
23.1.1外墻：包圍專(zhuān)有部分所形成的外部房屋基本結(jié)構(gòu)，包括外墻結(jié)構(gòu)體和外墻面。
23.1.2屋頂及樓頂：屋頂是指連接上下層房屋之間的建筑基本結(jié)構(gòu)；樓頂是指頂層房屋之上與建筑物上層空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)。
23.1.3樓頂平臺(tái)：樓頂平臺(tái)不同于樓頂，是指樓頂上的一定空間。樓頂平臺(tái)并不當(dāng)然屬于業(yè)主共有，應(yīng)區(qū)分判斷：
（1） 當(dāng)樓頂平臺(tái)符合以下條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為頂樓業(yè)主專(zhuān)有部分的組成部分：
① 符合規(guī)劃；
② 具備構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
③ 具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；
④ 建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
（2） 當(dāng)樓頂平臺(tái)為建筑物之基本構(gòu)造，具有共用性質(zhì)，且樓頂平臺(tái)在設(shè)計(jì)上具有防火避難功能時(shí)應(yīng)認(rèn)定為共有。
23.1.4承重結(jié)構(gòu)：直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。簡(jiǎn)單的判斷標(biāo)準(zhǔn)是看拆除該部分對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)是否會(huì)有不利影響。
23.1.5避難層：建筑高度超過(guò)100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人員臨時(shí)避難使用的樓層。
23.1.6設(shè)備層：專(zhuān)用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。
23.1.7設(shè)備間：每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線(xiàn)設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所。
23.2建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費(fèi)用的處理原則：
23.2.1依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費(fèi)用的分?jǐn)�，共有業(yè)主之間有約定的按照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。
23.2.2針對(duì)《物權(quán)法》，有些地方政府對(duì)建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費(fèi)用的處理原則進(jìn)行了細(xì)化，如2010年12月23日修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第31號(hào)），律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方規(guī)范性文件執(zhí)行。
23.3對(duì)共有部分的利用
23.3.1單個(gè)業(yè)主有權(quán)合理利用共有部分
（1） 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，有權(quán)無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分；但不得以盈利為目的；不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益。比如放置空調(diào)外機(jī)占用外墻面，安裝遮陽(yáng)篷占用外墻面，放置太陽(yáng)能熱水器占用屋頂?shù)取?/p>
（2） 當(dāng)某些業(yè)主對(duì)共有部分的利用超出了合理的限度，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，律師可以協(xié)助受損害業(yè)主提出侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求。
23.3.2對(duì)共有部分作收益性利用
（1） 律師應(yīng)提示對(duì)共有部分作收益性利用應(yīng)首先征得業(yè)主大會(huì)的同意。
（2） 律師應(yīng)提示業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司注意，法律規(guī)定為業(yè)主共有的部分，所產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。比如利用外墻面做廣告、利用電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車(chē)位獲得的收益等，都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。
（3） 律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主注意，其無(wú)權(quán)處分建筑物之共有部分，無(wú)權(quán)處分所獲得的收益也應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主共有。
（4） 律師可以協(xié)助業(yè)主主張其對(duì)共有部分所產(chǎn)生的收益。
第24條 律師為建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等相關(guān)問(wèn)題提供法律服務(wù)
24.1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路
24.1.1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。判斷是否為城鎮(zhèn)公共道路可參照各個(gè)地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
24.1.2占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，具體內(nèi)容參見(jiàn)本指引第一章第四節(jié)相關(guān)內(nèi)容。
24.2建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地
24.2.1建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。
24.2.2明示屬于個(gè)人的標(biāo)準(zhǔn)：
（1） 規(guī)劃確定為個(gè)人所有；
（2） 合同確定為個(gè)人所有。
但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的，合同約定為個(gè)人所有的無(wú)效。
24.2.3規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的綠地，應(yīng)認(rèn)定為該特定房屋的組成部分，非業(yè)主共有。
24.3物業(yè)服務(wù)用房
24.3.1物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。
24.3.2律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商物業(yè)服務(wù)用房的歸屬為法律強(qiáng)制規(guī)定，不得違背，也不取決于其建造房屋時(shí)成本分?jǐn)偟那闆r。
24.3.3律師應(yīng)提示小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司在未經(jīng)業(yè)主允許的情況下，無(wú)權(quán)擅自利用和改變物業(yè)服務(wù)用房。
24.4小區(qū)的會(huì)所
小區(qū)內(nèi)的會(huì)所除非開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同的形式將其作為小區(qū)的共有部分外，屬于開(kāi)發(fā)商所有。
第三節(jié) 專(zhuān)項(xiàng)維修資金問(wèn)題
第25條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的涵義
專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"維修資金"），是指屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。
本節(jié)所述的"專(zhuān)項(xiàng)維修資金" 即為以往實(shí)踐中的"專(zhuān)項(xiàng)維修基金"，二者在功能上并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，為相互承接關(guān)系。
第26條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存合法性的審查
26.1首期住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存審查
26.1.1專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存主體資格的審查
下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：
（1） 住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；
（2） 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。
上述所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
26.1.2首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的審查
首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，分為商品性質(zhì)的物業(yè)和公有住房性質(zhì)的物業(yè)兩種不同標(biāo)準(zhǔn)：
（1） 商品性質(zhì)的物業(yè)交存標(biāo)準(zhǔn)：按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%～8%。
具體交存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)公布的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（2） 公有住房性質(zhì)的物業(yè)交存標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
26.1.3首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存程序的審查
依據(jù)我國(guó)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，維修資金的交存實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)的基本原則，具體交存的方式因物業(yè)的性質(zhì)不同而有所差異。
（1） 商品住宅及毗連非住宅維修資金的交存：
① 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)委托所在地一家商業(yè)銀行，專(zhuān)戶(hù)設(shè)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)；
② 專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)開(kāi)立后，以物業(yè)管理區(qū)域或幢為單位設(shè)賬，按房屋門(mén)號(hào)設(shè)立分賬；
③ 業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專(zhuān)戶(hù)。
（2） 公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存：
① 負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)委托所在地一家商業(yè)銀行，專(zhuān)戶(hù)設(shè)立公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)；
② 專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)開(kāi)立后，以售房單位為單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬，其中公有住房業(yè)主交存的專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)按房屋門(mén)號(hào)設(shè)立分戶(hù)賬；
③ 公有住房業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)或交由售房單位代為交存。售房單位應(yīng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。
另外需要說(shuō)明的是，交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金是業(yè)主辦理入戶(hù)手續(xù)的必備程序，如開(kāi)發(fā)商或公有住房售房單位違法為業(yè)主辦理入住手續(xù)，將面臨責(zé)令限期改正或3萬(wàn)元以下罰款的處罰。
26.2交存非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的審查
所謂"非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)"，指的是不包括住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或住宅小區(qū)外與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)在內(nèi)的其他非住宅物業(yè)項(xiàng)目。
從目前來(lái)看，我國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及財(cái)政部尚未出臺(tái)"非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)"專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納及管理使用的相關(guān)規(guī)定。但是，從各地實(shí)踐來(lái)看，有些地方政府已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)，如《天津市非住宅物業(yè)交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的意見(jiàn)》（天津市人民政府辦公廳2008年12月31日發(fā)布），律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文件執(zhí)行。
26.3專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)交的審查
根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。因此，律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)隨時(shí)關(guān)注維修資金余額情況，如維修資金余額不足法定比例時(shí)，提示其及時(shí)交存。
續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)制定。
第27條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用合法性的審查
27.1專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸屬
業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。
27.2保修期的審查界定
律師可以從以下幾方面對(duì)"保修期"進(jìn)行審查：
27.2.1在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房（住宅或非住宅）承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者業(yè)主及他人使用不當(dāng)造成的損壞，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
27.2.2保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容由開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人（業(yè)主）在合同中進(jìn)行約定。
保修期從物業(yè)交付之日起計(jì)算。
保修期限不得低于如下標(biāo)準(zhǔn)：屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙為1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞為1年；管道堵塞為兩個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具為1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)為6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人（業(yè)主）自行約定。
27.2.3保修期限亦不得低于建設(shè)工程承包單位向開(kāi)發(fā)商出具的質(zhì)量保修書(shū)中約定的保修時(shí)間，該保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，且不得低于如下標(biāo)準(zhǔn)：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝為兩年；裝修工程為兩年；其他項(xiàng)目的保修期限由開(kāi)發(fā)商和施工單位約定。
27.2.4施工單位向開(kāi)發(fā)商承諾的保修期限與開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承諾的保修期限不一致的，以承諾保修期限長(zhǎng)的為標(biāo)準(zhǔn)。
另外，需要說(shuō)明的是，對(duì)于公有住房的保修問(wèn)題并不適用上述規(guī)定，由國(guó)家及各地方政府出臺(tái)的有關(guān)公有住房售后維修的辦法或細(xì)則進(jìn)行調(diào)整。
27.3專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序合法性審查
27.3.1基本原則
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
27.3.2基本流程審查
（1） 維修方案的審查
有物業(yè)服務(wù)公司的，依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)的意見(jiàn)及查勘結(jié)果，物業(yè)服務(wù)公司提出維修計(jì)劃建議，制訂《維修和更新、改造方案》。
沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)提出使用建議，并在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下，委托相關(guān)單位制訂《維修和更新、改造方案》。
《維修和更新、改造方案》包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等。
（2） 業(yè)主確認(rèn)程序的審查
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司或其他部分業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)《維修和更新、改造方案》進(jìn)行討論、決議并公示。
（3） 辦理備案審查
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案，并提交下列文件：
① 專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額證明；
② 《維修和更新、改造方案》；
③ 《業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)證明》及《維修和更新、改造方案公示證明》。
區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案時(shí)，文件齊全的，應(yīng)當(dāng)在接件后規(guī)定的工作日內(nèi)出具《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案證明》。
如需動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支。
（4） 開(kāi)戶(hù)劃款審查
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位持區(qū)縣房地產(chǎn)管理局或公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的審核部門(mén)開(kāi)具的《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案證明》，到專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)。開(kāi)戶(hù)銀行應(yīng)當(dāng)出具《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)開(kāi)戶(hù)證明》。
專(zhuān)戶(hù)管理銀行或房屋維修資金管理中心等主管部門(mén)自接到《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案證明》、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)開(kāi)戶(hù)證明》、《工程招投標(biāo)證明》及工程施工合同后，將維修和更新、改造工程預(yù)算資金劃撥到專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)。
（5） 竣工驗(yàn)收審查
工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。
（6） 決算審查
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位按照決算費(fèi)用填寫(xiě)《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》，并進(jìn)行公示。
決算費(fèi)用未超過(guò)工程預(yù)算金額或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到所在市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)，并提交下列文件：
① 《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》及《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明》；
② 工程決算書(shū)及發(fā)票（查驗(yàn)原件留存復(fù)印件）；
③ 《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。
專(zhuān)戶(hù)管理銀行或房屋維修資金管理中心受理后，按照分?jǐn)偳鍍?cè)從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶(hù)中核減。
27.3.3特殊情況的處理
基于社會(huì)公共利益及公民重大人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的需要，我國(guó)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第24條特別規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主不需要履行制訂方案、業(yè)主確認(rèn)等步驟，可以直接向主管部門(mén)備案并申請(qǐng)開(kāi)戶(hù)劃款，并及時(shí)進(jìn)行維修、改造、更新。
發(fā)生前述情況后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主如未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金分戶(hù)賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。
27.4專(zhuān)項(xiàng)維修資金費(fèi)用分?jǐn)倢彶?/p>
27.4.1不得予以列支的費(fèi)用
下列費(fèi)用不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支：
（1） 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
（2） 依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（3） 應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
（4） 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
除上述費(fèi)用外，在保修期滿(mǎn)后，因?qū)灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)都屬于可以列支的范疇。從各地實(shí)踐來(lái)看，有些地方政府已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)，律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文件執(zhí)行。
27.4.2費(fèi)用的分?jǐn)?/p>
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>
（1） 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
（2） 售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)�；其中，�?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
（3） 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?/p>
27.5專(zhuān)項(xiàng)維修資金的滾存審查
下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用：
（1） 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息。
（2） 利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益。
利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，并且只能用于購(gòu)買(mǎi)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期，不得利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
（3） 利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。
（4） 住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。
27.6專(zhuān)項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓及返還
27.6.1專(zhuān)項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓
我國(guó)《物權(quán)法》第72條第2款規(guī)定："業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。"因此，作為業(yè)主共有權(quán)重要組成部分的維修資金所有權(quán)，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，亦應(yīng)予以轉(zhuǎn)移。
轉(zhuǎn)移程序：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金過(guò)戶(hù)的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、身份證等到專(zhuān)戶(hù)管理銀行辦理分戶(hù)賬更名手續(xù)。
27.6.2專(zhuān)項(xiàng)維修資金的返還
房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：
（1） 房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；
（2） 售房單位交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。
第28條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理
28.1業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）、公有住房售房單位的監(jiān)督
業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）、公有住房售房單位有權(quán)行使如下監(jiān)督制度：
28.1.1對(duì)賬制度：專(zhuān)戶(hù)管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。
負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專(zhuān)戶(hù)管理銀行核對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬目。
28.1.2公示公告制度：負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主、公有住房售房單位公布維修資金賬目的下列情況：
（1） 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；
（2） 發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；
（3） 業(yè)主、公有住房售房單位分戶(hù)賬中住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
（4） 其他有關(guān)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。
28.1.3復(fù)核制度：業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核；負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可以要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行進(jìn)行復(fù)核。
28.1.4公開(kāi)查詢(xún)制度：專(zhuān)戶(hù)管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金查詢(xún)制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶(hù)賬中住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢(xún)。
28.2政府行政部門(mén)的監(jiān)督管理
28.2.1建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)的監(jiān)管：建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專(zhuān)戶(hù)管理銀行核對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬目，如對(duì)資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可以要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行進(jìn)行復(fù)核。
28.2.2財(cái)政部門(mén)的監(jiān)管：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷(xiāo)管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
28.2.3審計(jì)部門(mén)的監(jiān)管：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。
第四節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制
近年來(lái)，由于市場(chǎng)監(jiān)管還不夠健全，法制建設(shè)還不夠完善，以及個(gè)別業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司各自利益的沖突，導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備糾紛呈現(xiàn)增多的趨勢(shì)。而此類(lèi)糾紛亦逐漸成為許多業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)服務(wù)公司的大難題。
在這種訴訟需求下，結(jié)合相關(guān)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)常見(jiàn)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等糾紛及相關(guān)處理機(jī)制作一簡(jiǎn)要的介紹。
第29條 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制
29.1開(kāi)發(fā)商擅自向個(gè)別業(yè)主銷(xiāo)售樓頂、平臺(tái)等公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等糾紛
29.1.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告及宣傳資料；
（2） 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；
（3） 建筑區(qū)劃文件；
（4） 房屋初始登記申請(qǐng)材料；
（5） 房屋初始登記憑證。
29.1.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 從法律上或其使用功能上推定涉訴物業(yè)是否為共用部位；
（2） 審查銷(xiāo)售廣告、宣傳資料及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于商品房面積及設(shè)計(jì)圖紙等，是否包含涉訴物業(yè)歸屬的約定；
（3） 審查建筑區(qū)劃文件，確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專(zhuān)有；
（4） 通過(guò)房屋初始登記申請(qǐng)材料及房屋初始登記憑證，審查業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房登記狀況，進(jìn)一步確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專(zhuān)有。
通過(guò)上述證據(jù)材料的審查，如能夠確定開(kāi)發(fā)商出售的涉訴物業(yè)屬于公共場(chǎng)所、公用設(shè)施或物業(yè)服務(wù)用房，則開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外單獨(dú)銷(xiāo)售，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
29.2保修期內(nèi)開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任糾紛
29.2.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；
（2） 開(kāi)發(fā)商與施工單位簽署的《質(zhì)量保修書(shū)》；
（3） 開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入住文件；
（4） 開(kāi)發(fā)商維修記錄；
（5） 涉訴物業(yè)質(zhì)量鑒定報(bào)告；
（6） 業(yè)主損失證明材料。
29.2.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 通過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《質(zhì)量保修書(shū)》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾的及法定的維修期限。如已超過(guò)保修期，律師一般應(yīng)建議業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金或其他途徑予以解決。
另外，在司法實(shí)踐中還存在房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在開(kāi)發(fā)商承諾的保修期內(nèi)就已經(jīng)存在質(zhì)量瑕疵，但是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)直至保修期滿(mǎn)后才提起訴訟，對(duì)于此類(lèi)情況，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任？律師應(yīng)通過(guò)收集審查相關(guān)證據(jù)，判斷業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)在保修期內(nèi)是否曾經(jīng)向開(kāi)發(fā)商主張維修權(quán)利以及是否超過(guò)訴訟時(shí)效。對(duì)此，律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司反映，并保存好相應(yīng)的書(shū)面憑證。
（2） 通過(guò)開(kāi)發(fā)商維修記錄，初步確認(rèn)及核實(shí)涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵出現(xiàn)的時(shí)間、部位等。
（3） 關(guān)于涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，往往需要當(dāng)事人提出申請(qǐng)或法院依職權(quán)委托質(zhì)量鑒定部門(mén)對(duì)物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)行鑒定，以確定責(zé)任的歸屬。
（4） 關(guān)于業(yè)主損失問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，由于物業(yè)共用部位質(zhì)量瑕疵問(wèn)題往往導(dǎo)致業(yè)主發(fā)生其他損害，如由于屋頂漏水導(dǎo)致業(yè)主地板、家具家電受潮而發(fā)生損壞，對(duì)于這部分損失，依據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商亦應(yīng)承擔(dān)。但是，律師在提出此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中應(yīng)重點(diǎn)把握三方面因素：
① 業(yè)主所發(fā)生的損失與涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵之間是否存在因果關(guān)系？
② 業(yè)主損失的具體數(shù)額？對(duì)于舉證問(wèn)題，律師可以申請(qǐng)法院對(duì)業(yè)主所發(fā)生的損失進(jìn)行鑒定。
③ 涉訴物業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)瑕疵后，業(yè)主是否采取了合理的補(bǔ)救措施？
29.3專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納與入住手續(xù)糾紛
29.3.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；
（2） 業(yè)主交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的憑證；
（3） 開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入住文件。
29.3.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 通過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商承諾的入住時(shí)間。
（2） 通過(guò)商品房入住文件，結(jié)合業(yè)主交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的憑證，審查業(yè)主是否在入住之前按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。如前所述，依據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，是否繳納維修資金不再是辦理產(chǎn)權(quán)登記的前置條件，而轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主辦理入住手續(xù)的前提。因此，在司法實(shí)踐中，如業(yè)主拒絕繳納或不按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕交房，且不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
此外，需要說(shuō)明的是，上述規(guī)定僅限于住宅類(lèi)或與住宅毗連的非住宅物業(yè)的情形，對(duì)于不符合上述情形的非住宅物業(yè)，有些省市仍規(guī)定開(kāi)發(fā)商及業(yè)主應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記之前繳納，否則不予登記。
第30條 業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)公司常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制
30.1保修期滿(mǎn)后的維修糾紛
30.1.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；
（2） 開(kāi)發(fā)商與施工單位簽署的《質(zhì)量保修書(shū)》；
（3） 開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽署的《物業(yè)服務(wù)管理合同》；
（4） 物業(yè)服務(wù)公司維修全部文件，包括《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)證明》、《維修和更新、改造方案公示證明》、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案證明》、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)開(kāi)戶(hù)證明》、《工程招投標(biāo)證明》、《工程施工合同》、《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》等；
（5） 業(yè)主損失證明材料。
30.1.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 通過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《質(zhì)量保修書(shū)》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾的及法定的維修期限。如已超過(guò)保修期，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)則可以通過(guò)動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以解決。
（2） 仔細(xì)審查《物業(yè)服務(wù)管理合同》，把握物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利及義務(wù)，特別是物業(yè)服務(wù)公司對(duì)于維修方面的權(quán)利及義務(wù)。
（3） 對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)、使用、結(jié)算程序等內(nèi)容及相關(guān)文件的合法性進(jìn)行審查，具體詳見(jiàn)第27條中的論述。
（4） 關(guān)于業(yè)主損失問(wèn)題。具體詳見(jiàn)29.2.2 第（4）項(xiàng)論述。
30.2共用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益的處分糾紛
30.2.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告及宣傳資料；
（2） 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；
（3） 建筑區(qū)劃文件；
（4） 房屋初始登記申請(qǐng)材料；
（5） 房屋初始登記憑證；
（6） 業(yè)主委員會(huì)與商戶(hù)簽署的《租賃合同》或其他經(jīng)營(yíng)合同；
（7） 商戶(hù)匯款記錄或支付憑證；
（8） 業(yè)主大會(huì)關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營(yíng)性收益的處分決議；
（9） 物業(yè)服務(wù)公司占有或挪用經(jīng)營(yíng)性收益的相關(guān)證據(jù)，如發(fā)票、收據(jù)、銀行資金流動(dòng)記錄等。
30.2.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 通過(guò)審查銷(xiāo)售廣告、宣傳資料、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、建筑區(qū)劃文件、房屋初始登記申請(qǐng)材料、房屋初始登記憑證等證據(jù)材料，確認(rèn)涉訴物業(yè)是否為共用部位，具體詳見(jiàn)29.1.1中的論述。
（2） 業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，司法實(shí)踐中存在不同的觀(guān)點(diǎn)，第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)主管部門(mén)審查同意并依照《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》進(jìn)行登記的業(yè)主委員會(huì)為合法的社團(tuán)法人，代表住宅小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，具有訴訟主體資格。第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)符合"其他組織"條件，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套共用設(shè)施、共用設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)、共用部位維護(hù)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己的名義提起訴訟，即業(yè)主委員會(huì)對(duì)某些業(yè)主權(quán)利享有訴權(quán)。第三種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。
我國(guó)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）》第13條曾經(jīng)規(guī)定："業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一） 已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會(huì)的，為業(yè)主委員會(huì)……"
但是，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》最終沒(méi)有采納此項(xiàng)意見(jiàn)。因此，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格目前仍沒(méi)有明確的規(guī)定，但從司法實(shí)踐來(lái)看，出現(xiàn)此類(lèi)糾紛一般可依照我國(guó)《民事訴訟法》第54條關(guān)于共同訴訟的規(guī)定執(zhí)行。
（3） 通過(guò)審查《租賃合同》或其他經(jīng)營(yíng)合同、商戶(hù)匯款記錄或支付憑證、業(yè)主大會(huì)的處分決議以及發(fā)票、收據(jù)、銀行資金流動(dòng)記錄等文件，確定物業(yè)服務(wù)公司占有或挪用業(yè)主經(jīng)營(yíng)收益的事實(shí)以及業(yè)主損失的數(shù)額。
此外，除前述提到的兩種常見(jiàn)糾紛外，業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)公司常見(jiàn)的糾紛還包括物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不當(dāng)導(dǎo)致他人人身?yè)p害糾紛；因小區(qū)內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)被盜、被搶、人身傷亡等安全管理糾紛；因物業(yè)服務(wù)公司挪用維修資金、拒不公開(kāi)賬目等糾紛。鑒于上述糾紛與本操作指引第三章共同管理權(quán)等內(nèi)容息息相關(guān)，在此不再一一列舉。
第31條 業(yè)主與業(yè)主相鄰權(quán)糾紛處理機(jī)制
31.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 證實(shí)屬于業(yè)主共用部位相關(guān)證據(jù)，具體詳見(jiàn)29.1的論述；
（2） 業(yè)主權(quán)屬證明，如房屋所有權(quán)或《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等；
（3） 城市規(guī)劃部門(mén)的批復(fù)文件；
（4） 有利害關(guān)系業(yè)主書(shū)面同意的文件；
（5） 侵權(quán)人實(shí)施侵權(quán)行為的相關(guān)證據(jù)，如經(jīng)過(guò)公證的照片等；
（6） 被侵權(quán)人損失的證明材料。
31.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 通過(guò)29.1中所述相關(guān)證據(jù)，律師應(yīng)重點(diǎn)把握業(yè)主所侵害的部位是否為業(yè)主共用部分，如為專(zhuān)有部分，則可參照本操作指引第一章執(zhí)行，不屬于本章節(jié)討論的范圍。
（2） 通過(guò)業(yè)主的權(quán)屬證明，審查業(yè)主是否屬于法律規(guī)定的有利害關(guān)系的業(yè)主。如權(quán)屬證明無(wú)法證實(shí)，則需要提供對(duì)有利害關(guān)系的業(yè)主通風(fēng)、采光、通行、排水、環(huán)境等造成影響的其他證據(jù)。
（3） 關(guān)于侵權(quán)的事實(shí)界定問(wèn)題。律師應(yīng)重點(diǎn)審查涉嫌侵權(quán)的業(yè)主所實(shí)施的行為是否屬于合理利用共用部分，如為合理利用則不應(yīng)構(gòu)成侵權(quán)。
（4） 關(guān)于救濟(jì)問(wèn)題。如業(yè)主所實(shí)施的行為符合我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》關(guān)于侵權(quán)的界定，確實(shí)侵害業(yè)主共用部位合法權(quán)利，則有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)要求排除妨害、恢復(fù)原狀、消除影響。其他業(yè)主因此而遭受其他損害的，有權(quán)要求賠償，具體詳見(jiàn)29.2中的論述。
此外，需要說(shuō)明的是，律師在處理此類(lèi)糾紛的過(guò)程中，應(yīng)本著相互協(xié)商、維護(hù)和諧鄰里關(guān)系的原則，力爭(zhēng)此類(lèi)糾紛妥善處理。如律師應(yīng)提示業(yè)主，可以在其他業(yè)主實(shí)施侵權(quán)行為之時(shí)善意提醒并予以制止。如果業(yè)主善意的提醒及制止不能發(fā)揮很好的作用，律師還可以提示業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)甚至規(guī)劃部門(mén)的協(xié)調(diào)予以解決。如上述救濟(jì)途徑仍無(wú)法解決，律師再建議業(yè)主向法院提起訴訟似乎更為妥當(dāng)。
第三章 建筑物區(qū)分所有權(quán)共同管理權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引
第一節(jié) 概述
第32條 共同管理權(quán)的含義
根據(jù)《物權(quán)法》第70條的規(guī)定，共同管理權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分以外的共有部分享有的共同管理的權(quán)利。
第33條 共同管理權(quán)的特征
33.1共同管理權(quán)以業(yè)主的房屋所有權(quán)為基礎(chǔ)
共同管理權(quán)是業(yè)主基于對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分以外的共有部分的所有權(quán)，而享有的專(zhuān)屬于業(yè)主的權(quán)利。任何人通過(guò)取得房屋所有權(quán)就自然取得共同管理權(quán)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。共同管理權(quán)是所有權(quán)的延伸，是確保專(zhuān)屬所有權(quán)和共有權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段。不論管理形式是自主進(jìn)行，還是委托他人，真正的管理主體都應(yīng)當(dāng)是業(yè)主本身。
33.2共同管理權(quán)的行使，通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)
業(yè)主通過(guò)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，由其代表全體業(yè)主實(shí)現(xiàn)和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益�！段餀�(quán)法》第76條規(guī)定了共同管理權(quán)所包含的各項(xiàng)基本內(nèi)容，同時(shí)由業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約可以更詳細(xì)地約定在每個(gè)特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同管理權(quán)所含的內(nèi)容、行使方式、處理機(jī)制等事項(xiàng)。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，則由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
33.3共同管理權(quán)是一種成員權(quán)
業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，以集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的形式作出合法有效的業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，該決定對(duì)業(yè)主具有約束力。因此，共同管理權(quán)是一種成員權(quán)，具體表現(xiàn)為表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利。
第二節(jié) 業(yè) 主 大 會(huì)
第34條 業(yè)主大會(huì)的概述
34.1業(yè)主的界定
業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，主要包括以下兩種：第一，依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人；第二，基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。
34.2業(yè)主大會(huì)的界定
業(yè)主大會(huì)，是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的自治性組織。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。如果只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第35條 律師為首次業(yè)主大會(huì)的成立提供法律服務(wù)
35.1《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有對(duì)首次業(yè)主大會(huì)的成立條件、程序等作出具體規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2009年12月1日頒布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)規(guī)則》）對(duì)此卻作出了較為具體的規(guī)定。另外，各地方政府部門(mén)也相繼出臺(tái)了類(lèi)似規(guī)定，因此，律師還應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章中明確規(guī)定的首次業(yè)主大會(huì)成立條件、程序等相關(guān)內(nèi)容。律師根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的內(nèi)容及時(shí)提示符合條件的業(yè)主籌備首次業(yè)主大會(huì)，以更好地實(shí)現(xiàn)和保護(hù)業(yè)主的合法利益。
35.2律師應(yīng)告知業(yè)主，物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章中關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)籌備組的組成人員（包括業(yè)主人數(shù)、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、建設(shè)單位）、籌備組負(fù)責(zé)人由哪方擔(dān)任、籌備組的職責(zé)等事項(xiàng)。
根據(jù)《指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成�；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。
律師應(yīng)提示業(yè)主，籌備組成員名單、籌備組的職責(zé)應(yīng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；同時(shí)建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為籌備組開(kāi)展工作提供條件；律師應(yīng)提示業(yè)主，籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉業(yè)主委員會(huì)之日終止。
35.3律師應(yīng)提示首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)討論決定的主要事項(xiàng)包括：
35.3.1業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，主要內(nèi)容包括：業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間、形式和議事方式；業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序、業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；業(yè)主委員會(huì)換屆程序和補(bǔ)選方法等；活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理等；印章的使用和管理；其他關(guān)于業(yè)主大會(huì)的重大事項(xiàng)等。
35.3.2管理規(guī)約，主要約定：物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；業(yè)主共同利益的維護(hù)；業(yè)主共同管理權(quán)的行使；業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。律師應(yīng)提示業(yè)主，合法通過(guò)的管理規(guī)約，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
律師應(yīng)注意，物業(yè)所在地是否有房屋管理行政主管部門(mén)或物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的管理規(guī)約的示范文本。律師可提示業(yè)主，可以前述管理規(guī)約的示范文本為基礎(chǔ)，制定本小區(qū)的管理規(guī)約。
35.3.3選舉業(yè)主委員會(huì)。
35.3.4制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案。
35.3.5選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
35.3.6籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
35.3.7改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
35.3.8改變共有部分的用途。
35.3.9利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用。
35.3.10法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第36條 律師為業(yè)主大會(huì)提供法律服務(wù)
36.1律師應(yīng)提示業(yè)主，以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
36.1.1制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
36.1.2制定和修改管理規(guī)約；
36.1.3選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
36.1.4選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
36.1.5籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
36.1.6改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
36.1.7有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
36.2業(yè)主大會(huì)會(huì)議
36.2.1業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議（應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)）和臨時(shí)會(huì)議。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
36.2.2律師應(yīng)告知業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集。業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。
36.2.3律師應(yīng)提示業(yè)主，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。
根據(jù)會(huì)議討論的內(nèi)容不同，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
36.2.4律師應(yīng)提示業(yè)主，可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使業(yè)主權(quán)利。
第37條 律師為業(yè)主大會(huì)提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示
37.1律師應(yīng)告知業(yè)主，業(yè)主大會(huì)主要工作應(yīng)以物業(yè)管理為根本，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
37.2律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)，應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)一定期限之前，將該次會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員、討論事項(xiàng)等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
37.3律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
37.4律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)，內(nèi)容合法和程序合法是一個(gè)合法有效的業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定必須具備的兩個(gè)條件，才對(duì)全體業(yè)主具有合法約束力。
37.5律師應(yīng)提示業(yè)主，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違反法律規(guī)定的程序的，受侵害的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。該撤銷(xiāo)權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。
37.6律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)，在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)前要核對(duì)業(yè)主身份，以"一個(gè)專(zhuān)有部分按一票計(jì)算"為基本原則。
37.7律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)，在采取業(yè)主以書(shū)面方式行使共同管理權(quán)時(shí)，要注意資料送達(dá)地點(diǎn)的準(zhǔn)確性，資料中應(yīng)明示"送達(dá)后不表態(tài)，視為同意"，以避免業(yè)主事后提出"送達(dá)不及時(shí)"的抗辯。
律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)，將書(shū)面征求意見(jiàn)書(shū)的通知在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公示。
37.8律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
律師應(yīng)提示業(yè)主，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。
律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章等法律性文件中業(yè)主委員會(huì)逾期履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)時(shí)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)可以采取的救濟(jì)措施。
37.9律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)，當(dāng)業(yè)主授權(quán)他人參加業(yè)主大會(huì)或者以書(shū)面形式表達(dá)其意見(jiàn)時(shí)，要及時(shí)與業(yè)主本人進(jìn)行核實(shí)，以避免在沒(méi)有書(shū)面授權(quán)書(shū)的情形下業(yè)主事后提出代理人無(wú)權(quán)代理的抗辯理由否認(rèn)行為的有效性。
第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第38條 業(yè)主委員會(huì)的界定
業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
第39條 律師為業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)
39.1律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)包括以下事項(xiàng)：
39.1.1執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)；
39.1.2召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
39.1.3代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
39.1.4及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
39.1.5監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
39.1.6督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
39.1.7組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
39.1.8調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
39.1.9業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
39.2律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布如下情況和資料：
39.2.1管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
39.2.2業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
39.2.3物業(yè)服務(wù)合同；
39.2.4專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
39.2.5物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
39.2.6占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的處分情況；
39.2.7業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
39.2.8其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
39.3業(yè)主委員會(huì)委員
39.3.1業(yè)主委員會(huì)委員必須為本物業(yè)的業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（1） 具有完全民事行為能力；
（2） 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
（3） 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（4） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（5） 具有一定的組織能力；
（6） 具備必要的工作時(shí)間。
39.3.2業(yè)主委員會(huì)委員候選人可采取自薦、推薦等方式產(chǎn)生，籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員條件研究確定，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
39.3.3業(yè)主委員會(huì)成員或依業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定產(chǎn)生，但業(yè)主委員會(huì)主任、副主任必須在業(yè)主委員會(huì)成員中以選舉方式產(chǎn)生。
39.3.4律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)下列情形時(shí)職務(wù)應(yīng)當(dāng)自行終止：
（1） 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（2） 喪失民事行為能力的；
（3） 依法被限制人身自由的；
（4） 法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
39.3.5律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
（1） 以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；
（2） 不履行委員職責(zé)的；
（3） 利用委員資格謀取私利的；
（4） 拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（5） 侵害他人合法權(quán)益的；
（6） 因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
39.4業(yè)主委員會(huì)會(huì)議
39.4.1律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章等法律性文件中有關(guān)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的議事細(xì)則，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)制定業(yè)主委員會(huì)工作制度。
39.4.2律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作制度開(kāi)展工作，經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
39.4.3業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任召集并主持，主任因故缺席不能履行職責(zé)的，可由副主任召集并主持。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
39.4.4律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，召開(kāi)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過(guò)半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。在進(jìn)行表決時(shí)，每一位委員有一票表決權(quán)。
39.4.5律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第40條 律師為業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示
40.1律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案手續(xù)需要的文件有：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選舉情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，上述文件內(nèi)容如有變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，備案后由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
40.2律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，在其委員出現(xiàn)39.3.4所列情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，在業(yè)主委員會(huì)委員缺員時(shí)，應(yīng)及時(shí)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
40.3律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前15日，以公告方式告知全體業(yè)主，以避免采用書(shū)面通知方式無(wú)法送達(dá)或送達(dá)不及時(shí)等情形。
40.4律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，在業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)，新一屆業(yè)主委員會(huì)有權(quán)在一定期限內(nèi)要求原業(yè)主委員會(huì)移交其保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物。
40.5律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)建立工作檔案。工作檔案一般包括下列內(nèi)容：
40.5.1業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄；
40.5.2業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主委員會(huì)決定等書(shū)面材料；
40.5.3業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
40.5.4業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；
40.5.5專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；
40.5.6業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；
40.5.7業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
40.6律師應(yīng)告知業(yè)主委員會(huì)，其主要工作應(yīng)以物業(yè)管理為根本，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
40.7律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)作出的決議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定由出席會(huì)議的人員簽字后存檔。
40.8律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)《物權(quán)法》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)糾紛中具備獨(dú)立的訴訟主體資格，可以自己的名義參加訴訟。
第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第41條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念
物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，其中從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書(shū)，并定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。
第42條 律師認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否承接某項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)注意的法律問(wèn)題
律師在為建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，要注意實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)是否具備法律、法規(guī)要求的條件、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)條件以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承接的物業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型是否與其所具有的資質(zhì)相適應(yīng)。
42.1住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》就實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)的條件規(guī)定如下：
42.1.1建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案；
42.1.2供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；
42.1.3教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；
42.1.4道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求；
42.1.5電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)；
42.1.6物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
42.1.7法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
42.2原建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的條件如下：
42.2.1一級(jí)資質(zhì)：
（1） 注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上。
（2） 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。
（3） 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
（4） 管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：
A. 多層住宅200萬(wàn)平方米；
B. 高層住宅100萬(wàn)平方米；
C. 獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；
D. 辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米。
（5） 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
42.2.2二級(jí)資質(zhì)：
（1） 注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上。
（2） 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。
（3） 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
（4） 管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：
A. 多層住宅100萬(wàn)平方米；
B. 高層住宅50萬(wàn)平方米；
C. 獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；
D. 辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米。
（5） 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
42.2.3三級(jí)資質(zhì)：
（1） 注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上。
（2） 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。
（3） 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
（4） 有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。
（5） 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
42.3原建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依資質(zhì)能夠承接物業(yè)管理項(xiàng)目的范圍：
一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。
二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第43條 物業(yè)管理服務(wù)
物業(yè)管理按照選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理的階段可分為兩大類(lèi)：第一類(lèi)是前期物業(yè)管理，是指住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主大會(huì)成立前，由建設(shè)單位以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二類(lèi)是指由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
43.1律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)
根據(jù)建住房〔2003〕130號(hào)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。招投標(biāo)一般要經(jīng)過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)幾個(gè)環(huán)節(jié)。
43.1.1律師在物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)之前的調(diào)查與審核。
（1） 應(yīng)了解物業(yè)所在行政區(qū)域人民政府以及其建設(shè)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)于物業(yè)管理招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，如必須通過(guò)招投標(biāo)選定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)模、招投標(biāo)的程序和具體要求；
（2） 確認(rèn)招標(biāo)建設(shè)單位的招標(biāo)行為以及其所委托招標(biāo)的代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)行為的合法性。
43.1.2律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)備投標(biāo)資格預(yù)審文件。
投標(biāo)資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。
43.1.3律師協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂投標(biāo)方案、參與草擬或?qū)彶橥稑?biāo)書(shū)等相關(guān)投標(biāo)文件，并在提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前以密封方式完成投標(biāo)文件的提交、補(bǔ)充、修改和撤回行為，并妥善保存招標(biāo)人出具的標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（1） 投標(biāo)函，包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、管理目標(biāo)及其他履約承諾等；
（2） 技術(shù)部分，包括服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序及檢查方法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部管理制度；
（3） 商務(wù)部分，包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、其他委托代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)形式以及相應(yīng)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支測(cè)算；
（4） 資信部分，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)副本復(fù)印件、管理業(yè)績(jī)、項(xiàng)目主要管理人員資格證書(shū)等情況。
43.1.4律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)草擬前期物業(yè)服務(wù)合同
（1） 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：
A. 物業(yè)項(xiàng)目基本情況，包括但不限于物業(yè)名稱(chēng)（地名核準(zhǔn)名稱(chēng)或暫定名）、類(lèi)型（即普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、公寓、別墅、辦公或商業(yè)）、坐落位置、建筑面積（應(yīng)注明預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積或房屋所有權(quán)證記載面積）、物業(yè)管理區(qū)域四至、規(guī)劃平面圖和委托的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)。
B. 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量，包括但不限于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的前期物業(yè)管理服務(wù)（物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通，公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理，車(chē)輛停放管理，公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理，裝飾裝修管理服務(wù)，物業(yè)檔案資料管理）、雙方約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的其他服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
C. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，包括物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式（明確所約定收費(fèi)方式下的物業(yè)服務(wù)開(kāi)支項(xiàng)目）、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的起始時(shí)間以及此后交納時(shí)限、物業(yè)服務(wù)資金收支情況爭(zhēng)議的約定解決方式。
D. 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理，包括但不限于停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)方式、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所所有權(quán)歸屬、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益分配等。
E. 物業(yè)的承接查驗(yàn)。
F. 物業(yè)的使用與維護(hù)。
G. 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用和續(xù)籌。
H. 違約責(zé)任。
I. 其他事項(xiàng)，包括但不限于合同期限、合同期滿(mǎn)時(shí)乙方應(yīng)移交全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和資料、業(yè)主與物業(yè)使用人的連帶責(zé)任等。
（2） 律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示：
A. 律師應(yīng)注意，可以根據(jù)建住房〔2004〕155號(hào)《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）〉的通知》為物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定前期物業(yè)服務(wù)合同。但應(yīng)注意該范本適用于自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。在執(zhí)行過(guò)程中，當(dāng)事人可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)范本有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整。
B. 前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面方式。
C. 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含在建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提示建設(shè)單位在物業(yè)銷(xiāo)售前將前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并要求物業(yè)買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)新建房屋時(shí)，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同予以書(shū)面確認(rèn)，從而明確在前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位、業(yè)主、前期物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
D. 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前述前期物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)，應(yīng)先由業(yè)主大會(huì)按照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，再由業(yè)主委員會(huì)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除物業(yè)服務(wù)合同的請(qǐng)求，該前期物業(yè)服務(wù)合同即告解除。
43.1.5前期物業(yè)服務(wù)中物業(yè)的保修責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題
（1） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
根據(jù)1998 年《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，前期物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。雖然前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。
（2） 前期物業(yè)服務(wù)中物業(yè)的保修責(zé)任承擔(dān)中律師應(yīng)注意的問(wèn)題
① 根據(jù)1998 年建設(shè)部下發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》的規(guī)定， 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。
保修期限和保修范圍具體內(nèi)容如下：
a. 物業(yè)的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。
b. 正常使用情況下物業(yè)各部位、部件的保修范圍和保修期限（從建設(shè)單位將竣工驗(yàn)收的物業(yè)交付用戶(hù)使用之日起計(jì)算的最低法定期限）為：屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙為1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞為1年；管道堵塞為兩個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具為1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)為6個(gè)月。
c. 其他部位的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。
d. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行延長(zhǎng)上述保修期限。
② 商品住宅出售后，建設(shè)單位委托前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示保修期限與保修范圍。
③ 保修期限與保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)，由前期物業(yè)管理企業(yè)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定承擔(dān)。
43.1.6前期物業(yè)服務(wù)范圍應(yīng)注意的問(wèn)題
（1） 在前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所包含的服務(wù)范圍，主要包括物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通，公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理，車(chē)輛停放管理，公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理，裝飾裝修管理服務(wù)，物業(yè)檔案資料管理。
（2） 根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的相關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
（3） 在前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)用實(shí)現(xiàn)物業(yè)有償服務(wù)的依據(jù)。
（4） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)單個(gè)業(yè)主其物業(yè)的專(zhuān)有部分提供維修、養(yǎng)護(hù)等服務(wù)時(shí)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用應(yīng)由雙方另行約定，此項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)并不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)范圍。
43.1.7前期物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)主體
（1） 已售出的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主交納。
（2） 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位（商品房開(kāi)發(fā)商）原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位全額交納。
（3） 前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定應(yīng)由建設(shè)單位向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
（4） 物業(yè)租賃的情形，業(yè)主與物業(yè)使用人對(duì)前期物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶交納義務(wù)。
43.1.8前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題
（1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的提前介入
《前期物業(yè)管理委托合同》簽訂后，律師可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提示其可與建設(shè)單位商議提前介入整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主體工程施工、裝修等過(guò)程。由此物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見(jiàn)，以便開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)更合理、更人性化，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后能順利地管理該物業(yè)，減少與業(yè)主的矛盾與沖突，也能使物業(yè)更好地保值增值，有利于建設(shè)單位品牌實(shí)力的塑造與延續(xù)。
（2） 物業(yè)查驗(yàn)
根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)駐新建物業(yè)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和驗(yàn)收，律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等的法律效力，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在的問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
另外，律師還應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。
① 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)的主要文件：
a. 物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同；
b. 臨時(shí)管理規(guī)約；
c. 前期物業(yè)服務(wù)合同；
d. 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；
e. 建設(shè)單位移交的圖紙資料；
f. 建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
② 物業(yè)承接查驗(yàn)的程序：
a. 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；
b. 移交有關(guān)圖紙資料；
c. 查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
d. 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；
e. 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；
f. 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
g. 辦理物業(yè)交接手續(xù)。
③ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要查驗(yàn)的內(nèi)容：
a. 共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
b. 共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
c. 共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀(guān)、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
（3） 物業(yè)資料的移交
律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在辦理新建物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，有權(quán)要求建設(shè)單位在相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)物業(yè)的資料并制作移交手續(xù)憑證。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
A. 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。
B. 共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。
C. 供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等準(zhǔn)許使用文件。
D. 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。
E. 承接查驗(yàn)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
（4） 物業(yè)管理用房的移交
律師在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)前，應(yīng)查明建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，是否也辦理了物業(yè)管理用房的房屋所有權(quán)登記；該物業(yè)管理用房的配置是否符合相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位應(yīng)以無(wú)償?shù)姆绞较蚯捌谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)交付物業(yè)管理用房。業(yè)主可在成立業(yè)主大會(huì)或決定不成立業(yè)主大會(huì)之后，再與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定物業(yè)管理用房的使用方式和費(fèi)用等相關(guān)事項(xiàng)。
43.1.9前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)交接應(yīng)注意的問(wèn)題
前期物業(yè)合同到期，或業(yè)主、業(yè)主大會(huì)另行選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)將相關(guān)物業(yè)管理用房以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定的資料交還業(yè)主委員會(huì)。
律師應(yīng)提示前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在新的物業(yè)服務(wù)合同生效前與新物業(yè)服務(wù)合同中的甲方（即業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)）和乙方（新物業(yè)服務(wù)企業(yè)），就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)、交接前后的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。交接時(shí)間應(yīng)確定具體時(shí)點(diǎn)，時(shí)點(diǎn)前責(zé)任由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，時(shí)點(diǎn)后責(zé)任由新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
律師應(yīng)提示前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)實(shí)際交接時(shí)，要制作好交接項(xiàng)目明細(xì)登記，雙方對(duì)交接情況簽字認(rèn)可。
43.1.10物業(yè)交接后應(yīng)注意的問(wèn)題
（1） 物業(yè)交接的備案手續(xù)
律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)交接后的30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：
A. 前期物業(yè)服務(wù)合同；
B. 臨時(shí)管理規(guī)約；
C. 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
D. 建設(shè)單位移交資料清單；
E. 查驗(yàn)記錄；
F. 交接記錄；
G. 其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主。
（2） 承接查驗(yàn)資料的妥善保管
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。
43.2律師為物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)
律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)草擬物業(yè)服務(wù)合同：
（1） 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：
物業(yè)項(xiàng)目基本情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（包括但不限于物業(yè)交接、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容等）、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)期限、物業(yè)服務(wù)的相關(guān)費(fèi)用、共用部位、共用設(shè)施收益及分配、雙方權(quán)利義務(wù)、合同終止、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決、附則。
（2） 律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示：
① 律師應(yīng)注意，可根據(jù)物業(yè)所在地工商行政管理部門(mén)或建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，制定本物業(yè)服務(wù)合同。
② 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與代表業(yè)主大會(huì)的業(yè)主委員會(huì)訂立，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式。
③ 物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)的3個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主大會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方不再續(xù)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣行政主管部門(mén)備案，并繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，至合同終止。
④ 提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書(shū)面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣行政主管部門(mén)備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第44條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題
44.1物業(yè)費(fèi)的交納
44.1.1律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)方式以及具體標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)交納時(shí)間、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要有明確約定。
44.1.2律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供物業(yè)服務(wù)要以物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，并要留有以物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為藍(lán)本的實(shí)際工作記錄，以作為日后按質(zhì)按量收取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。
44.1.3在物業(yè)出租的情形中，業(yè)主與物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)可以自行約定，但業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。因此，在物業(yè)使用人不交納物業(yè)費(fèi)的情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向業(yè)主收繳。
44.1.4未售出物業(yè)的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位交納，或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)合同中另行約定。
44.1.5業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，律師可以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供催收等法律服務(wù)。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，先通過(guò)發(fā)律師函的方式向業(yè)主催收，對(duì)個(gè)別業(yè)主經(jīng)催收仍未交納物業(yè)費(fèi)的，可以對(duì)其提起民事訴訟。
44.2為業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或特約服務(wù)的收費(fèi)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供對(duì)物業(yè)服務(wù)合同約定范圍之外的維修養(yǎng)護(hù)或特約服務(wù)，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以在物業(yè)區(qū)域的顯著位置，將對(duì)專(zhuān)有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或特約服務(wù)的收費(fèi)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行公示，也可以事先與個(gè)別業(yè)主另行書(shū)面約定。
44.3物業(yè)的驗(yàn)收與交接
律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，主要涉及物業(yè)管理用房的無(wú)償移交、共用建筑和共用設(shè)備的驗(yàn)收、物業(yè)資料的移交。移交手續(xù)要制作交接項(xiàng)目明細(xì)登記，雙方對(duì)交接情況簽字認(rèn)可。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料主要有：
（1） 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；
（2） 物業(yè)竣工驗(yàn)收資料；
（3） 共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料；
（4） 物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；
（5） 物業(yè)管理需要的其他資料。
新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代原前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，會(huì)存在前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以各種理由不退出物業(yè)管理區(qū)域，從而阻礙新物業(yè)服務(wù)企業(yè)順利交接工作的情形，律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通，要求政府有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)、監(jiān)督。不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
44.4公共建筑和共用設(shè)施的使用與維護(hù)修理
44.4.1律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，改變公共建筑和共用設(shè)施用途的程序，即必須先經(jīng)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)同意，再由業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施不得改變其用途。
擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照個(gè)人實(shí)施該行為的，處1 000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位實(shí)施該行為的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
44.4.2律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)公共建筑、共用設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)依照物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并做好施工維護(hù)記錄。同時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人給予配合。
44.5共用部位、共用設(shè)施的使用與維護(hù)修理
44.5.1律師應(yīng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制作對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的大中修、更新、改造的書(shū)面報(bào)告，并要求業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工出具驗(yàn)收證明。
44.5.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)利用共用部位、共用設(shè)施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。律師應(yīng)注意物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)共用部位、共用設(shè)施所有權(quán)的明確約定，因?yàn)楣灿貌课�、共用設(shè)施可能為全體業(yè)主共有，也可能為部分業(yè)主共有。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，律師應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)該部分所有權(quán)的約定，事先征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，同時(shí)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)不得影響房屋安全和正常使用。
擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照個(gè)人實(shí)施該行為的，處1 000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位實(shí)施該行為的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
44.5.3前項(xiàng)收益，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主大會(huì)收取，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
44.5.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用部分承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)依照物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并做好施工維護(hù)記錄。同時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人給予配合。
44.5.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求侵害人停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀。
44.6物業(yè)管理用房的使用
44.6.1律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理用房是建設(shè)單位根據(jù)各地法律規(guī)范性文件要求而配備的，所有權(quán)為全體業(yè)主共有。物業(yè)管理用房在建設(shè)單位對(duì)物業(yè)做初始房屋所有權(quán)登記時(shí)，也一并對(duì)物業(yè)管理用房做好房屋所有權(quán)初始登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償使用物業(yè)用房。
44.6.2律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有在業(yè)主和業(yè)主大會(huì)同意的前提下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才可以改變物業(yè)管理用房的用途。否則未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
44.7房屋的裝飾、裝修
44.7.1律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)新入住的業(yè)主告知房屋裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議，如果因?yàn)闃I(yè)主改變房屋承重墻、破壞房屋防水等行為，而給其他業(yè)主造成損失的，由該業(yè)主自行承擔(dān)法律責(zé)任。
44.7.2律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施違反有關(guān)物業(yè)裝飾、裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止，并應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
44.8物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)
44.8.1律師應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的安全防范義務(wù)的區(qū)域范圍、安全防范內(nèi)容，約定應(yīng)明確安全防范法定義務(wù)與約定義務(wù)。
44.8.2律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有救助義務(wù)，要注意保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，以便有關(guān)部門(mén)調(diào)查取證。
44.8.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾、裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
44.9第三人行為危及公共利益及他人合法利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)后有權(quán)收取相關(guān)費(fèi)用
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)出現(xiàn)危及安全、危及公共利益及他人合法權(quán)益、影響觀(guān)瞻或者影響他人正常使用的情況時(shí)，如果責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以維修、養(yǎng)護(hù)，由此產(chǎn)生的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由責(zé)任人承擔(dān)。責(zé)任人拒絕支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
44.10物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)委托應(yīng)注意的問(wèn)題
律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，委托所得收益應(yīng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；如果給業(yè)主造成損失的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向直接責(zé)任人追償。同時(shí)，律師要提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得將全部物業(yè)管理委托給他人。
44.11物業(yè)服務(wù)合同終止應(yīng)注意的問(wèn)題
律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)，并做好登記記錄。在與業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)就查驗(yàn)結(jié)果做好登記，并由查驗(yàn)各方簽字。
44.12公示義務(wù)
律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)際收支、物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報(bào)告、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況以及利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。
第五節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制
根據(jù)《物權(quán)法》第70條的規(guī)定，共同管理權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分以外的共有部分享有的共同管理的權(quán)利。該法第76條界定了業(yè)主共同決定的重要事項(xiàng)。共同管理權(quán)糾紛中主要涉及以下主體：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（含前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)）、建設(shè)單位、物業(yè)使用人。
按照常見(jiàn)糾紛中涉及的客體不同，可以將共同管理糾紛分為以下幾類(lèi)：
第45條 物業(yè)管理自治權(quán)糾紛
45.1業(yè)主侵犯全體業(yè)主共同利益糾紛
45.1.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 物業(yè)管理規(guī)約。
（2） 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定。
（3） 個(gè)別業(yè)主實(shí)施最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條所列行為的證據(jù)。具體內(nèi)容如下：
業(yè)主違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第83條第2款所稱(chēng)的其他"損害他人合法權(quán)益的行為"：
① 損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)�、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
② 違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀(guān)；
③ 違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾、裝修；
④ 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。
45.1.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的重要內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 審查管理規(guī)約的內(nèi)容合法性和程序有效性。
（2） 審查業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的內(nèi)容合法性和程序有效性。
（3） 律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)制定書(shū)面的業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序規(guī)定，告知業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，合法有效的業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定才對(duì)業(yè)主具有有效性。
（4） 律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，在該類(lèi)糾紛中具有合法的民事訴訟主體資格，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。另外，如果業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)還可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。
45.2違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的糾紛
45.2.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 業(yè)主大會(huì)會(huì)議議事規(guī)則。
（2） 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議決定、會(huì)議內(nèi)容記錄等相關(guān)資料。
45.2.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的重要內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)制定書(shū)面的、具有合法性的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、會(huì)議程序規(guī)定，并告知業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)在會(huì)議召開(kāi)程序合法性的同時(shí)，保證內(nèi)容合法性，才能使得會(huì)議決定合法有效。
（2） 審查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定的內(nèi)容合法性以及程序的有效性。
（3） 律師應(yīng)提示受侵害業(yè)主，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)程序違法，剝奪個(gè)別業(yè)主行使共同管理權(quán)的，受侵害的業(yè)主可以自己的名義請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
（4） 律師應(yīng)提示業(yè)主，在要求召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)時(shí)，如果業(yè)主委員會(huì)不予召集的，依照管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由一定比例業(yè)主或其他相關(guān)組織召集。
（5） 律師應(yīng)告知受侵害業(yè)主，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主有權(quán)要求法院予以撤銷(xiāo)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
45.3共用設(shè)施設(shè)備在專(zhuān)有部分內(nèi)侵犯業(yè)主利益糾紛
45.3.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 物業(yè)資料。
（2） 房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
45.3.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的重要內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 物業(yè)資料可以明確物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的位置。
（2） 房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以明確物業(yè)專(zhuān)有部分的位置。
（3） 審查共用設(shè)施是否存在占用業(yè)主專(zhuān)有部分的空間的事實(shí)。
（4） 審查業(yè)主與建設(shè)單位之間，是否就物業(yè)共用設(shè)施占用業(yè)主專(zhuān)有部分情形在房屋買(mǎi)賣(mài)合同之外達(dá)成過(guò)特殊或補(bǔ)充協(xié)議，以及審查該特殊或補(bǔ)充協(xié)議的有效性。
（5） 律師應(yīng)告知業(yè)主，從業(yè)主的利益角度，共用設(shè)施的存在占用了業(yè)主的空間，加重了業(yè)主的義務(wù)同時(shí)存在侵害業(yè)主一定權(quán)益的可能性，比如共用設(shè)施出現(xiàn)故障從而給業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)造成損失。因此，律師應(yīng)提示業(yè)主，在購(gòu)房初期可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，就共用設(shè)施的管理和維護(hù)、對(duì)業(yè)主適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容達(dá)成特殊協(xié)議，以免日后糾紛發(fā)生時(shí)進(jìn)行協(xié)商的困難。
第46條 業(yè)主與建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理服務(wù)糾紛
46.1建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主合法利益糾紛
46.1.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 調(diào)查前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位之間是否存在隸屬、掛靠關(guān)系。
（2） 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)。
（3） 前期物業(yè)服務(wù)合同。
（4） 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。
46.1.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的重要內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 審查前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具備承接該物業(yè)的資質(zhì)。
（2） 審查前期物業(yè)服務(wù)合同的有效性。
（3） 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的有無(wú)及有效性。
（4） 律師應(yīng)提示業(yè)主，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須與建設(shè)單位分業(yè)經(jīng)營(yíng)，這將有利于建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各司其職、各負(fù)其責(zé)，也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿(mǎn)意的服務(wù)。對(duì)于由建設(shè)單位派生出來(lái)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)形式的公平競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)機(jī)制成為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，容易出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問(wèn)題不重視，以及建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間互相"踢皮球"的現(xiàn)象。尤其是在涉及建設(shè)單位利益時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常對(duì)建設(shè)單位予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾加重。
（5） 律師應(yīng)提示業(yè)主，承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。物業(yè)交接后， 如因建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
（6） 律師應(yīng)提示業(yè)主，入住物業(yè)的業(yè)主在符合條件后，一定要及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立業(yè)主大會(huì)，來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。
46.2建設(shè)單位侵犯業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或使用權(quán)的糾紛
46.2.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
（1） 物業(yè)資料。
（2） 臨時(shí)管理規(guī)約。
46.2.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的重要內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
（1） 物業(yè)資料可以明確物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的位置，可以明確物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的位置。
（2） 臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容可以明確物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的登記明細(xì)項(xiàng)目，以確定業(yè)主共同管理權(quán)的涉及范圍。
（3） 調(diào)查建設(shè)單位是否在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
（4） 律師應(yīng)提示業(yè)主，依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
（5） 律師應(yīng)告知業(yè)主，建設(shè)單位違反法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約，擅自處分小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備，侵犯業(yè)主公共利益時(shí)，必須以業(yè)主大會(huì)的名義起訴建設(shè)單位。
第47條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛
47.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
47.1.1物業(yè)服務(wù)合同。
47.1.2業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間訂立的特殊協(xié)議。
47.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的重要內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
47.2.1審查物業(yè)服務(wù)合同的合法有效性。
47.2.2審查物業(yè)管理的權(quán)責(zé)是否在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
47.2.3律師應(yīng)注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
47.2.4審查業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間訂立的特殊協(xié)議的合法有效性。
47.2.5律師應(yīng)提示受損害業(yè)主，在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商不成的情況下，業(yè)主的維權(quán)措施應(yīng)該是：向物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主管部門(mén)、小區(qū)所在市（縣、區(qū)）的居住小區(qū)管理辦公室、土地管理局、物價(jià)局、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門(mén)投訴，也可以申請(qǐng)有關(guān)部門(mén)調(diào)解或者直接向人民法院提起訴訟。
47.2.6律師應(yīng)提示受損害業(yè)主，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在此要注意：第一，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)性質(zhì)，是僅僅對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的管理，還是負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全之責(zé)。第二，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)管理費(fèi)包含所提供服務(wù)的項(xiàng)目，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等，尤其是否包括保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的費(fèi)用。第三，承擔(dān)法律責(zé)任必須以行為人主觀(guān)上有過(guò)錯(cuò)為前提，只有在法律有明確規(guī)定的情況下才能適用無(wú)過(guò)錯(cuò)原則。在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，只有在有過(guò)錯(cuò)的情況下物業(yè)管理公司才承擔(dān)對(duì)其不利的法律后果。
47.2.7律師應(yīng)告知業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)承擔(dān)安全防范義務(wù)，保障業(yè)主的安全。因此業(yè)主在遭受第三人人身侵權(quán)行為時(shí)，保安人員應(yīng)依約定履行安全防范義務(wù)，如保安人員未履行相應(yīng)安保義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)一定的不利法律后果。除了在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)合同還應(yīng)明確約定在物業(yè)管理區(qū)域之外但保安人員能夠發(fā)現(xiàn)并控制侵害的合理區(qū)域內(nèi)，是否負(fù)有一定的對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的保障義務(wù)。
47.2.8律師應(yīng)提示業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)進(jìn)入業(yè)主專(zhuān)有住宅進(jìn)行維修活動(dòng)。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，因依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，相關(guān)單位均有權(quán)利進(jìn)入業(yè)主的住宅內(nèi)，對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。業(yè)主應(yīng)履行協(xié)助配合義務(wù)。業(yè)主拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入專(zhuān)有住宅進(jìn)行維修，從而給其他業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損失的，該業(yè)主要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第48條 物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的糾紛
48.1律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：
48.1.1收集物業(yè)承租出租情況登記表。
48.1.2物業(yè)服務(wù)合同。
48.1.3管理規(guī)約。
48.2律師應(yīng)重點(diǎn)審查的重要內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：
48.2.1律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)及時(shí)了解物業(yè)區(qū)域內(nèi)房屋的承租情形，并做好登記工作。物業(yè)承租出租情況登記表，以確定物業(yè)使用人在業(yè)主（房屋出租人）或物業(yè)使用人（房屋承租人）拒絕協(xié)助做好登記工作時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)轄區(qū)公安機(jī)關(guān)以及轄區(qū)民警了解并登記相關(guān)物業(yè)承租出租情況。
48.2.2審查物業(yè)服務(wù)合同的有效性。根據(jù)有效的物業(yè)服務(wù)合同，確定業(yè)主的具體權(quán)利義務(wù)，審查管理規(guī)約的有效性。
合法有效的管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同，是追究實(shí)施違法行為物業(yè)使用人責(zé)任的基礎(chǔ)，因此，律師應(yīng)在業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，提示其明示業(yè)主有關(guān)物業(yè)承租出租的告知并登記義務(wù)。
48.2.3律師應(yīng)提示業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定、約定的前提下，物業(yè)使用人就物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)可由業(yè)主和物業(yè)使用人自行約定。物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
48.2.4律師應(yīng)提示業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)使用人之間的房屋租賃合同中涉及物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，如果違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定、約定，業(yè)主、物業(yè)使用人要承擔(dān)連帶民事責(zé)任。
48.2.5律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)注意，業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害；造成損失的，由違規(guī)行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)賠償責(zé)任。
附則
本操作指引付梓之時(shí)，適逢我國(guó)《物權(quán)法》頒布5周年。雖然我國(guó)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法較晚，但是在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，特別是住房體制改革的逐步深入，我國(guó)傳統(tǒng)的共有關(guān)系和鄰里關(guān)系發(fā)生了重大的變化，呈現(xiàn)出許多新的特點(diǎn)。與此同時(shí)，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度所涉及的各個(gè)主體由于方方面面因素的整合，存在利益的博弈和沖突，糾紛亦呈上升趨勢(shì)。如何在此番改革的大背景下充分發(fā)揮律師的作用，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，成為一項(xiàng)重要的課題，亦是本操作指引所追求的目的所在。
依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律性質(zhì)及其特點(diǎn)，本操作指引分為五部分�？倓t、第一章"建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引"、第二章"建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引"、第三章"建筑物區(qū)分所有權(quán)共同管理權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引"、附則。
每一部分又根據(jù)其可能涉及的內(nèi)容分為各小節(jié)，依此類(lèi)推。
本操作指引原則上從建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相對(duì)性來(lái)確定各方當(dāng)事人，僅限于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的主體，并從各方主體來(lái)闡述，其他方面原則上不屬于本操作指引所闡述的范圍。
本操作指引中有部分內(nèi)容可能存在重復(fù)，如車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)職權(quán)問(wèn)題以及常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制等問(wèn)題。出于體例的考慮，對(duì)于前述已經(jīng)論述的相關(guān)問(wèn)題，除特別需要外，一般簡(jiǎn)要提示，不再論述。
本操作指引的制定參閱了國(guó)內(nèi)法學(xué)界一些著名學(xué)者的理論、觀(guān)點(diǎn)，同時(shí)，本操作指引還參閱了全國(guó)各級(jí)法院的相關(guān)司法判例，在此一并表示感謝。
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