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中華全國律師協(xié)會律師提供房屋租賃合同訴訟和仲裁法律服務(wù)操作指引

· 發(fā)布部門 : 中華全國律師協(xié)會

· 發(fā)文字號 : -

· 發(fā)布日期 : 2013-06-01

· 實施日期 : -

· 時效性 : 現(xiàn)行有效

· 效力級別 :

· 法規(guī)類別 : 律師,律師業(yè)務(wù)

中華全國律師協(xié)會律師提供房屋租賃合同訴訟和仲裁法律服務(wù)操作指引
（中華全國律師協(xié)會發(fā)布　2013年6月匯編）

目錄

第一章總則
第二章訴訟與仲裁的一般規(guī)定
第一節(jié)訴訟
第二節(jié)仲裁
第三章房屋租賃合同糾紛的類型及處理
第一節(jié)房屋租賃合同簽訂與成立時的糾紛及其處理
第二節(jié)房屋租賃合同效力的糾紛及其處理
第三節(jié)房屋租賃合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除與終止的糾紛及其處理
第四章律師提供房屋租賃合同訴訟與仲裁法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示
第一節(jié)訴訟委托合同的簽訂
第二節(jié)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示
第五章附則
第一章　總則
第1條　制定目的
房屋租賃法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)屬于《合同法》調(diào)整的對象。由于房屋租賃法律關(guān)系中的標(biāo)的物（即租賃房屋）屬于物，承租人租賃房屋必然涉及對房屋的占有、使用和收益的權(quán)利，如果需要對房屋進(jìn)行一定的裝修，還會涉及對物的添加。因此，房屋租賃法律關(guān)系也必然涉及《物權(quán)法》的內(nèi)容，這就使得房屋租賃法律關(guān)系更加復(fù)雜，也對律師為當(dāng)事人提供房屋租賃合同法律服務(wù)提出了巨大的挑戰(zhàn)。
為了更好地維護(hù)房屋租賃合同法律服務(wù)委托人的合法權(quán)益，提高律師辦理房屋租賃合同法律服務(wù)的質(zhì)量和水平，在總結(jié)律師提供房屋租賃合同訴訟和仲裁法律服務(wù)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定本操作指引。

第2條　適用范圍
本操作指引適用于律師在中華人民共和國境內(nèi)從事的房屋租賃合同的訴訟和仲裁法律服務(wù)。
本操作指引所稱的房屋租賃合同，是指出租人將房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本操作指引所指的房屋，主要指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋，不包括承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房。因上述福利性住房所涉及的房屋租賃關(guān)系具有社會福利性和保障性，合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)都由法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，所以這類房屋的租賃行為不屬于完全的民事法律行為。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋占地性質(zhì)為農(nóng)村集體所有制土地，與城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋在性質(zhì)上、法律適用上存在差異。律師為此類房屋租賃合同提供法律服務(wù)可以參照本操作指引執(zhí)行，但應(yīng)注意法律、法規(guī)以及相關(guān)政策的限制性規(guī)定。

第3條　房屋租賃合同的法律特征
3.1房屋租賃合同是轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)的合同，這一點將其與商品房買賣合同區(qū)分開來。后者以轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)為目的。由于房屋租賃合同僅轉(zhuǎn)移房屋的使用權(quán)，所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進(jìn)行收益，而不得處分。在承租人破產(chǎn)時，租賃房屋不得列入破產(chǎn)財產(chǎn)，出租人有權(quán)收回出租房屋。
3.2房屋租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同。房屋租賃合同自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時成立，而不以房屋交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實踐合同。雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù)，為雙務(wù)合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于取得房屋使用權(quán)，故租賃合同為有償合同。
3.3房屋租賃合同具有臨時性，房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權(quán)，故租賃期限不宜過長，否則將與臨時讓渡房屋使用權(quán)的目的不符，也容易因房屋返還產(chǎn)生爭議。而且，租賃合同屬于債權(quán)關(guān)系，與物權(quán)具有永久性不同，如租賃期限過長，也有害于租賃房屋的改良。因此，《合同法》第214條規(guī)定："租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。"

第4條　法律依據(jù)
本操作指引涉及的主要法律依據(jù)為：
法律類：《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）、《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）、《中華人民共和國仲裁法》（以下簡稱《仲裁法》）、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）、《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）、《中華人民共和國消防法》（以下簡稱《消防法》）、《中華人民共和國建筑法》（以下簡稱《建筑法》）等。
行政法規(guī)類：《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（以下簡稱《質(zhì)量管理條例》）。
司法解釋類：最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民通意見》）、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同司法解釋》）、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》［以下簡稱《合同法司法解釋（一）》］、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》［以下簡稱《合同法司法解釋（二）》］、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱《民訴證據(jù)規(guī)定》）等。
部門規(guī)章類：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《租賃管理辦法》）等。
律師提供房屋租賃訴訟與仲裁法律服務(wù)時應(yīng)當(dāng)注意，具有立法權(quán)的各級地方立法機(jī)關(guān)（包括省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會及其常務(wù)委員會和人民政府；較大的市的人民代表大會及其常務(wù)委員會和人民政府）為加強(qiáng)本地區(qū)房屋租賃管理，維護(hù)本地區(qū)房屋租賃市場秩序，各自制定了相關(guān)的地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章。盡管地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章的內(nèi)容不能決定房屋租賃合同的效力，但是房屋租賃合同當(dāng)事人違反地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章的規(guī)定，仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，律師在提供房屋租賃合同法律服務(wù)時，必須詳細(xì)了解租賃房屋所在地的地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章，避免不必要的法律風(fēng)險。

第5條　聲明
本操作指引僅供律師在提供房屋租賃合同訴訟和仲裁法律服務(wù)過程中參考。本操作指引的內(nèi)容對律師在實務(wù)中不具有強(qiáng)制性，也不保證涵蓋房屋租賃合同法律服務(wù)的全部內(nèi)容。在提供房屋租賃合同訴訟和仲裁法律服務(wù)的具體操作過程中，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合案件的實際情況，自行判斷運(yùn)用本操作指引的內(nèi)容。律師根據(jù)本操作指引為委托人提供房屋租賃合同的訴訟和仲裁法律服務(wù)所產(chǎn)生的一切風(fēng)險，由該律師以及該律師所屬的律師事務(wù)所自行承擔(dān)，本操作指引對此類風(fēng)險不構(gòu)成任何明示或默示的擔(dān)保。

第二章　訴訟與仲裁的一般規(guī)定
第一節(jié)　訴訟
第6條　訴訟主體的確定
6.1一般規(guī)定
根據(jù)《民事訴訟法》第49、56、108條等的規(guī)定，原告、被告和第三人都是與本案有關(guān)的自然人、法人和其他組織。
6.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師應(yīng)根據(jù)案情分析確定適格的訴訟主體。一般情況下，當(dāng)事人應(yīng)為簽訂租賃合同的雙方主體，即出租人和承租人，或者是簽訂轉(zhuǎn)租合同的承租人和次承租人。如房屋租賃通過中介進(jìn)行，則中介公司的租賃合同文本通常會同時包含兩份居間合同和一份房屋租賃合同的內(nèi)容，從而形成三方法律關(guān)系，故此時中介公司亦可能成為訴訟當(dāng)事人。除此之外，一些特定關(guān)系人也可能成為訴訟當(dāng)事人。故依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》和《租賃管理辦法》的規(guī)定，以下非租賃合同簽約人亦可以成為案件的當(dāng)事人：
6.2.1次承租人
（1） 租賃合同糾紛案件，次承租人可以作為第三人參加訴訟（《房屋租賃合同司法解釋》第16條）。
（2） 因承租人拖欠租金、出租人請求解除合同的，次承租人可以請求代付租金和違約金以抗辯合同解除權(quán)（《房屋租賃合同司法解釋》第17條）。
（3） 房屋租賃合同無效、解除或履行期滿后，出租人可以請求實際使用租賃物的次承租人騰房并支付逾期占有使用費(fèi)（《房屋租賃合同司法解釋》第18條）。
6.2.2房屋受讓人
房屋出租后，租賃物被抵押、拍賣或者轉(zhuǎn)讓的，承租人可以請求房屋的受讓人繼續(xù)履行原租賃合同（《房屋租賃合同司法解釋》第20條），或可以主張優(yōu)先購買權(quán)而使受讓人成為訴訟當(dāng)事人。
6.2.3共同經(jīng)營人或合伙人
承租人租賃房屋用于個體工商戶或個人合伙經(jīng)營的，承租人在租賃期間死亡或宣告失蹤的，其共同經(jīng)營人或合伙人可以成為權(quán)利主體（《房屋租賃合同司法解釋》第 19條）。
6.2.4房屋的繼承人
出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同（《租賃管理辦法》第12條）。
6.2.5與承租人生前共同居住的人
承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋（《合同法》第234條）。
6.3律師提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
6.3.1因出租人、承租人與中介公司簽訂的三方租賃合同發(fā)生糾紛的，律師應(yīng)審查租賃合同的具體內(nèi)容，決定是否將中介公司列為被告或第三人；出租人、承租人與中介公司對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
6.3.2房屋所有權(quán)人將房屋委托給第三方管理，再由該受托人出租房產(chǎn)而產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)區(qū)分情形對待：
（1） 承租人訂約時，知道所有權(quán)人與受托方存在委托代理關(guān)系的，則該合同直接約束所有權(quán)人和承租人（《合同法》第402條）。
（2） 承租人訂約時，不知道所有權(quán)人與受托方存在委托代理關(guān)系的，則：① 承租人違約時，受托方應(yīng)向所有權(quán)人披露承租人，則所有權(quán)人可以行使受托人對承租人的權(quán)利；② 所有權(quán)人違約時，受托方應(yīng)向承租人披露所有權(quán)人，則承租人可以選擇相對人主張權(quán)利（《合同法》第403條）。
6.3.3在房屋所有權(quán)人將房屋以固定價格租賃給中介公司，再由中介公司出租給承租人的案件中，應(yīng)分別依據(jù)兩個租賃合同解決訴訟主體問題。
6.3.4因原租賃合同解除導(dǎo)致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的，次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，不能要求出租人承擔(dān)責(zé)任。
6.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)審查相關(guān)文件，把握案情以確定適格的訴訟主體，不要遺漏或者選錯訴訟主體。對于其他當(dāng)事人主張或者法院追加的不適格主體，應(yīng)當(dāng)提出異議。

第7條　訴訟管轄的確定
7.1一般規(guī)定
房屋租賃合同糾紛的級別管轄?wèi)?yīng)根據(jù)各地高級人民法院發(fā)布的本區(qū)域內(nèi)各級法院級別管轄的規(guī)定確定。根據(jù)《民事訴訟法》第33條的規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。
7.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師應(yīng)告知當(dāng)事人因不動產(chǎn)提起的訴訟，屬專屬管轄，合同約定的協(xié)議管轄因違反專屬管轄的法律規(guī)定而無效。在地域管轄確定后，根據(jù)該地的級別管轄標(biāo)準(zhǔn)確定最終的管轄法院。
7.3律師提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
合同約定選擇特定仲裁機(jī)構(gòu)仲裁的仲裁條款是有效的。若當(dāng)事人雙方均不愿由不動產(chǎn)所在地法院管轄，律師可以建議當(dāng)事人考慮選擇交由雙方均認(rèn)可的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，補(bǔ)簽仲裁協(xié)議。
對于違反專屬管轄而受理案件的，應(yīng)及時向?qū)徖矸ㄔ禾岢龉茌牣愖h。
7.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)遵循當(dāng)事人意見，注意在仲裁與訴訟中選擇一種解決爭議的方式。
對于違反專屬管轄的案件應(yīng)及時提出異議，注意避免因未及時提出異議而導(dǎo)致繼續(xù)審理或程序無效而重新審理的情況。

第8條　訴訟時效的審查
8.1一般規(guī)定
《民法通則》第135條規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為兩年。第136條第（3）項規(guī)定，"延付或拒付租金"的情況，訴訟時效為1年。第137條規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。
故一般的租賃糾紛，其時效為兩年；而延付或拒付租金的訴訟時效為1年。
8.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師在審查訴訟時效時，應(yīng)注意審查是否超過訴訟時效期間，有無訴訟時效中斷、中止的事由。對于在訴訟時效內(nèi)的案件，應(yīng)告知當(dāng)事人及時起訴；對已經(jīng)超過訴訟時效的案件，應(yīng)告知當(dāng)事人采取補(bǔ)救措施或者提出時效抗辯。
8.3律師提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
8.3.1作為原告時，應(yīng)當(dāng)注意收集相應(yīng)的中斷時效的資料，比如口頭協(xié)商的見證人、房租繳納證明、收據(jù)、房屋修理記錄、水電費(fèi)的繳款單等。
8.3.2作為被告時，對已超過訴訟時效的案件，應(yīng)告知當(dāng)事人進(jìn)行時效抗辯。
8.3.3依據(jù)最高人民法院研究室《關(guān)于對租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的"欠款結(jié)算單"不適用普通訴訟時效的復(fù)函》的規(guī)定：租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的"欠款結(jié)算單"只表明未付租金的數(shù)額，并未改變其與債權(quán)人之間的租賃關(guān)系。因此，租賃合同當(dāng)事人之間就該欠款結(jié)算單所發(fā)生糾紛的訴訟時效期間適用《民法通則》第136條的規(guī)定，即時效期間仍為1年。
8.4律師提供法律服務(wù)的風(fēng)險提示
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人在時效期間內(nèi)提起訴訟。對于超過訴訟時效的起訴應(yīng)告知當(dāng)事人訴訟風(fēng)險，并做告知筆錄；代理被告的，應(yīng)提出時效抗辯。

第9條　財產(chǎn)保全
9.1一般規(guī)定
根據(jù)《民事訴訟法》第100條、第101條的規(guī)定，對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件，對方當(dāng)事人可以申請財產(chǎn)保全。
財產(chǎn)保全包括訴前保全和訴訟中的保全。財產(chǎn)保全的對象一般為被告的不動產(chǎn)、銀行存款、股權(quán)以及其他不動產(chǎn)等。
9.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師作為原告或有獨(dú)立請求權(quán)的第三人或反訴原告的代理人，可以依照當(dāng)事人的要求，提出財產(chǎn)保全申請，并應(yīng)提交申請人身份證明、財產(chǎn)保全申請書、被申請人的房地產(chǎn)、車輛或銀行賬戶等財產(chǎn)線索，同時應(yīng)提供相應(yīng)的擔(dān)保。
如采取訴前保全的，律師應(yīng)告知上述當(dāng)事人在法院采取保全措施后的30日內(nèi)提起訴訟。
若被申請人愿意提供擔(dān)保的，律師應(yīng)當(dāng)向人民法院申請解除財產(chǎn)保全。
律師作為被告代理人時，應(yīng)對申請保全金額與人民法院采取保全措施的財產(chǎn)價值進(jìn)行審查，若保全財產(chǎn)價值高于申請金額的，應(yīng)告知當(dāng)事人向法院提出異議。
律師應(yīng)與委托人制作保全談話筆錄，將包括但不限于保全對象、保全金額所產(chǎn)生的法律后果等記錄在案。
9.3律師提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
律師應(yīng)提醒當(dāng)事人財產(chǎn)保全的重要意義，在條件允許的前提下一般均應(yīng)采取保全措施，避免損害申請人的利益。同時應(yīng)該告知申請人保全費(fèi)最高為5 000元，在撤訴與和解的情況下，保全費(fèi)不能退還。
9.4律師提供法律服務(wù)的風(fēng)險提示
律師應(yīng)注意審查因保全不當(dāng)而可能承擔(dān)的責(zé)任并告知申請人。同時還應(yīng)注意法院對不同性質(zhì)的財產(chǎn)的保全期限，提醒申請人在到期前及時續(xù)保。

第10條　訴訟提起
10.1一般規(guī)定
起訴應(yīng)當(dāng)符合《民事訴訟法》第119條之規(guī)定，有明確的原、被告，提出具體的訴訟請求，并闡明起訴的事實和理由。根據(jù)《民訴證據(jù)規(guī)定》第1條的規(guī)定，還應(yīng)附有符合起訴條件的相應(yīng)的證據(jù)材料。
10.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師向法院申請立案時，應(yīng)提交起訴狀、證據(jù)目錄和證據(jù)材料，并按對方人數(shù)提供副本，同時，還應(yīng)提交委托書、律師事務(wù)所公函以及原、被告身份情況證明。
當(dāng)事人為在中國沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業(yè)和組織在中國境內(nèi)訴訟的，其提交的授權(quán)委托書和身份證明應(yīng)經(jīng)當(dāng)事人所在國公證機(jī)關(guān)證明，并經(jīng)過中國駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證。
當(dāng)事人為臺灣地區(qū)人，其委托手續(xù)和身份證明應(yīng)經(jīng)臺灣地區(qū)法院公證；當(dāng)事人為香港特別行政區(qū)人，其委托手續(xù)和身份證明應(yīng)經(jīng)香港特別行政區(qū)律師認(rèn)證。
律師在接到法院的受理通知書后，應(yīng)通知當(dāng)事人及時交納訴訟費(fèi)。律師在接到法院不予受理的裁定書后，應(yīng)及時告知當(dāng)事人，并可依據(jù)當(dāng)事人的委托，提起上訴。
10.3律師提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
律師應(yīng)根據(jù)案件具體情況的要求，準(zhǔn)備齊全的文件。對于提交的證據(jù)清單及其證明對象須征得當(dāng)事人的同意，最好由當(dāng)事人自行簽署、提交。
10.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師在起訴前，應(yīng)對被告的財產(chǎn)狀況有所了解，并告知當(dāng)事人可能出現(xiàn)的風(fēng)險，有條件的情況下盡量采取財產(chǎn)保全措施。

第11條　訴訟請求的確定
11.1一般規(guī)定
律師在起訴前，須分析本案的法律關(guān)系，選擇合適的訴訟請求，提出恰當(dāng)?shù)臉?biāo)的金額。
11.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
針對房屋租賃合同的特點，律師可以提出交付房屋、支付租金等請求，按照確認(rèn)之訴、給付之訴、形成之訴的分類，將房屋租賃合同糾紛的訴訟請求進(jìn)行歸納。
確認(rèn)之訴針對房屋租賃合同的效力，包括確認(rèn)有效和確認(rèn)無效兩種情形。房屋租賃合同的效力首先取決于標(biāo)的物--房屋是否可出租，《租賃管理辦法》第6條規(guī)定了4種不得出租房屋的情形。結(jié)合《房屋租賃合同司法解釋》第2條、第8條等規(guī)定，可以明確
違法建筑
不得租賃，所簽訂的房屋租賃合同無效。不符合
工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，合同有效，但如導(dǎo)致房屋無法使用的，可以解除。
給付之訴的訴訟請求包括交付房屋、支付租金（使用費(fèi)）、恢復(fù)原狀、賠償損失（違約金）、支付補(bǔ)償金、騰退房屋等。
形成之訴的訴訟請求是解除合同。合同解除有約定解除與法定解除兩種情形，《合同法》第94條規(guī)定了5種法定解除的情形，具體到房屋租賃合同則主要是不交付房屋、長期拖欠租金、未經(jīng)同意私自改變房屋結(jié)構(gòu)或進(jìn)行裝修等情況。
對于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的情況，若請求的是賠償損失，則屬于給付之訴；若請求的是撤銷出租人與第三方間的《買賣合同》，并主張與出租人在同等條件下達(dá)成《買賣合同》，則應(yīng)屬于形成之訴。
11.3律師提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第15條的規(guī)定：承租人將承租的房屋經(jīng)出租人同意后轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，該超過部分除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
房屋租賃合同無效后，出租人可以請求承租人按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，并可以請求賠償因合同無效造成的損失（《房屋租賃合同司法解釋》第5條）。
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除后，出租人可以請求實際使用房屋的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)（《房屋租賃合同司法解釋》第18條）。
承租人希望提前解除租賃合同的，如果租賃合同約定了"可以以支付違約金為代價解除合同"，則出租人可以請求支付違約金；若合同僅約定了租賃期限，而沒有違約責(zé)任的約定，則出租人可以請求承租人繼續(xù)履行租賃合同。
依據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人有以下行為之一的，出租人可以請求解除合同，返還租賃物，并請求賠償損失：
（1） 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使受損的（第219條，并參見《房屋租賃合同司法解釋》第7條）；
（2） 未經(jīng)過出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租的（第224條第2款）；
（3） 經(jīng)過催告，在合理期間內(nèi)仍拖欠租金的（第227條）；
（4） 不定期租賃（第232條）。
依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》的規(guī)定，有下列情形的，承租人可以請求確認(rèn)合同無效：
（1） 將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋進(jìn)行出租而簽訂的租賃合同，且在一審辯論終結(jié)前未能補(bǔ)正的（第2條）；
（2） 將未經(jīng)批準(zhǔn)或未按批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑進(jìn)行出租而簽訂的租賃合同，且在一審辯論終結(jié)前未能補(bǔ)正的（第3條第1款）；
（3） 將獲批建設(shè)的臨時建筑進(jìn)行出租而簽訂的租賃合同，租賃期限超過使用期限的超期部分，且在一審辯論終結(jié)前未能獲批延長使用期限的（第3條第2款）。
依據(jù)《合同法》的規(guī)定，有以下情形之一的，承租人可以請求解除合同：
（1） 因租賃物部分或全部滅失致使無法實現(xiàn)合同目的的（第231條）；
（2） 不定期租賃（第232條）；
（3） 即使在承租人明知租賃物不合格的情形下，租賃物危及承租人的安全和健康的（第233條）。
依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第8條的規(guī)定，有下列情形導(dǎo)致租賃房屋無法使用的，承租人可以請求解除合同：
（1） 租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；
（2） 租賃房屋權(quán)屬有爭議的；
（3） 租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
依據(jù)《合同法》的規(guī)定，有以下情形之一的，承租人可以請求減少租金：
（1） 因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)減少租金或延長租期（第221條）；
（2） 因第三人主張權(quán)利致使承租人不能對租賃物使用、收益的，可以要求減少租金或不付租金（第228條）；
（3） 因不可歸責(zé)于承租人的事由致使租賃物全部或部分毀損、滅失的，可以要求減少租金或不付租金（第231條）。
存在以下情形時，承租人可以請求賠償損失：
（1）　因出租人未及時修復(fù)房屋影響承租人正常使用的（《租賃管理辦法》第9條）；
（2） 出租人出賣房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或有其他侵犯優(yōu)先購買權(quán)的行為的（《房屋租賃合同司法解釋》第21條）。
11.4律師提供法律服務(wù)的風(fēng)險提示
確認(rèn)之訴、給付之訴、形成之訴三者之間存在交叉關(guān)系，律師在確定訴訟請求時，應(yīng)首先審查合同的效力，如果合同存在效力爭議的，可以單獨(dú)提起確認(rèn)之訴或者在給付之訴中解決合同效力問題。給付之訴與形成之訴也可能并存，律師應(yīng)根據(jù)案情實際，提出不同的訴訟請求。律師代理原告時，應(yīng)告知當(dāng)事人如果要變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限到期前提出。

第12條　舉證責(zé)任
12.1一般規(guī)定
律師對當(dāng)事人提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任根據(jù)《民事訴訟法》第六章和《民訴證據(jù)規(guī)定》之規(guī)定請求委托人提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
12.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
12.2.1律師應(yīng)告知當(dāng)事人提供下列證據(jù)：
（1） 書證；
（2） 物證；
（3） 視聽資料；
（4） 證人證言；
（5） 當(dāng)事人陳述；
（6） 鑒定結(jié)論；
（7） 勘驗筆錄。
12.2.2除符合《民事訴訟法》第139條第1款規(guī)定的"新的證據(jù)"之外，律師應(yīng)遵循法院指定的舉證期限。
12.2.3律師不能及時調(diào)查、收集證據(jù)的，應(yīng)向人民法院說明情況，并申請延期提交該證據(jù)。
12.2.4律師向人民法院提供的證據(jù)系在中華人民共和國領(lǐng)域外形成的，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在國公證機(jī)關(guān)予以證明，并經(jīng)中華人民共和國駐該國使領(lǐng)館予以認(rèn)證，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明手續(xù)。
向人民法院提供的證據(jù)是在香港、澳門、臺灣地區(qū)形成的，應(yīng)當(dāng)履行相關(guān)的證明手續(xù)。
12.2.5屬于以下情形的，律師可以申請法院調(diào)查舉證：
（1） 申請調(diào)查收集的證據(jù)屬于國家有關(guān)部門保存并須人民法院依職權(quán)調(diào)取的檔案材料；
（2） 涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私的材料；
（3） 當(dāng)事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。申請人民法院調(diào)查收集證據(jù)，應(yīng)當(dāng)提交書面申請。
12.2.6當(dāng)事人申請證人出庭作證，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿10日前提出，并經(jīng)人民法院許可。
12.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
除了提供租賃合同外，律師應(yīng)根據(jù)其訴爭的內(nèi)容，分別就產(chǎn)權(quán)歸屬、房屋信息、租金支付、修理記錄、通知義務(wù)的履行、房產(chǎn)的抵押和買賣等事實提供相應(yīng)的證據(jù)。
如在規(guī)定的舉證期限內(nèi)舉證有困難的，應(yīng)及時向法院申請延期舉證；申請證人出庭作證、申請法院調(diào)查取證的、申請法院鑒定的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)提出。
12.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人舉證責(zé)任和舉證期限的法律意義以及相應(yīng)的法律后果。
律師應(yīng)審查證據(jù)的關(guān)聯(lián)性與證明力問題，避免出現(xiàn)前后矛盾的地方。
律師提交證據(jù)時，應(yīng)由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。
對于對方提供的證據(jù)，注意發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)矛盾的地方，有針對性地提出反駁證據(jù)。

第13條　庭審準(zhǔn)備
13.1一般規(guī)定
律師收到開庭通知后，應(yīng)立即將開庭時間、地點、審判人員組成等信息通知當(dāng)事人，并詢問當(dāng)事人對合議庭組成人員有無需要提出回避請求及其理由。詢問當(dāng)事人是否出庭，以此決定不同的訴訟思路。
庭審兩日前，提醒當(dāng)事人開庭時攜帶證據(jù)原件。
13.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
開庭之前，應(yīng)將案卷材料重新熟悉一遍，了解案件的各個細(xì)節(jié)，檢查案卷材料是否完整，有否遺漏，證據(jù)是否在舉證期限內(nèi)提交，證據(jù)是否按證據(jù)目錄的順序整理好，證人是否安排妥當(dāng)，委托書、公函是否已提交法院。涉及賠償損失的，計算方法是否明了。
開庭前做好向?qū)Ψ疆?dāng)事人、證人、鑒定人發(fā)問的準(zhǔn)備，擬好發(fā)問提綱。
律師應(yīng)在庭前準(zhǔn)備好代理詞，并根據(jù)庭審情況作必要的修改。
13.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師應(yīng)熟悉案件情況和證據(jù)材料，明確案件的爭議焦點，查找出與請求權(quán)基礎(chǔ)相對應(yīng)的法律規(guī)定。一般應(yīng)從合同主體、合同內(nèi)容、管轄和法律適用、違約事實和責(zé)任、證據(jù)"三性"等問題對案件進(jìn)行總體把握。
13.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)避免不了解案情，不熟悉證據(jù)，避免遺漏案件材料。

第14條　開庭審理
14.1一般規(guī)定
律師在法庭調(diào)查和法庭辯論階段都要做好庭審記錄。
律師在法庭上應(yīng)根據(jù)自己的代理權(quán)限對訴訟請求、對方抗辯、法官提問等行使確認(rèn)、抗辯、變更等權(quán)利。
庭審結(jié)束后，律師應(yīng)及時向法院提交書面代理意見。
14.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師在庭審時應(yīng)當(dāng)宣讀訴狀或答辯狀，對證據(jù)進(jìn)行舉證和質(zhì)證，向?qū)Ψ竭M(jìn)行詢問，進(jìn)行辯論和最后陳述，在授權(quán)范圍內(nèi)參與調(diào)解、和解。未經(jīng)特別授權(quán)，不能對委托人實體權(quán)利進(jìn)行處分。
14.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師應(yīng)注意闡明自己的觀點，反駁對方的觀點，要圍繞自己的思路進(jìn)行論述，不要陷入對方的思路。重點首先在于證明己方的訴請主張或反駁對方的訴請主張以及對關(guān)鍵證據(jù)的"三性"提出意見，避免糾纏于細(xì)枝末節(jié)。
14.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)盡量避免在庭審中陳述對自己不利的事實，回答對方的提問要謹(jǐn)慎。
決定提起上訴的，律師應(yīng)告知當(dāng)事人在上訴期限內(nèi)提起上訴，如果不上訴的，應(yīng)認(rèn)真做好談話筆錄。
同時，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人，自2013年1月1日起施行的全國人民代表大會常務(wù)委員會《關(guān)于修改〈中華人民共和國民事訴訟法〉的決定》（中華人民共和國主席令第59號）明確規(guī)定，《民事訴訟法》中增加一條，作為第162條："基層人民法院和它派出的法庭審理符合本法第一百五十七條第一款規(guī)定的簡單的民事案件，標(biāo)的額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之三十以下的，實行一審終審。"

第15條　二審階段
15.1一般規(guī)定
律師代理第二審案件，原則上依照第一審辦案程序進(jìn)行。
對財產(chǎn)案件提起上訴的，按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費(fèi)。
上訴案件的案件受理費(fèi)由上訴人向人民法院提交上訴狀時預(yù)交。雙方當(dāng)事人都提起上訴的，分別預(yù)交。
15.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師應(yīng)注意審查是否已過上訴期限。
律師可以根據(jù)二審當(dāng)事人的請求，代其書寫上訴狀或上訴答辯狀。
對當(dāng)事人在一審中已提出的訴訟請求或反訴請求，原審法院未作審理判決的，或判決結(jié)果超出訴訟請求范圍的，律師應(yīng)代當(dāng)事人請求二審法院調(diào)解或發(fā)回重審。
原審原告或有獨(dú)立請求權(quán)的第三人增加訴訟請求，或原審被告提出或增加反訴請求的，律師應(yīng)建議二審法院調(diào)解或發(fā)回重審。
律師代理二審案件，應(yīng)注意有無新證據(jù)提交，并注意新證據(jù)提交的期限。
二審案件開庭審理的，律師參加庭審的規(guī)則與一審相同。二審案件不開庭審理的，律師應(yīng)及時提交書面代理詞。
二審判決書由律師代簽的，律師在簽收后應(yīng)立即轉(zhuǎn)交委托人，并讓委托人簽收法律文書轉(zhuǎn)交單并保存好快遞憑證。
15.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
沒有參加一審訴訟的律師擔(dān)任二審代理人，應(yīng)及時到法院查閱案卷，并復(fù)制有關(guān)案卷資料。
15.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)充分了解案情，熟悉證據(jù)。尤其是沒有代理案件一審的律師，應(yīng)避免由于對案情不熟悉而作出不合適的訴訟思路。
對于一審已作訴訟保全的，二審律師應(yīng)注意保全期限，并及時提請原審法院續(xù)封、續(xù)凍。

第16條　再審階段
16.1一般規(guī)定
律師應(yīng)審查當(dāng)事人的再審申請是否符合《民事訴訟法》第200條之規(guī)定。
根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定的審判監(jiān)督程序?qū)徖淼陌讣?，?dāng)事人不交納案件受理費(fèi)。但是下列情形除外：
（1） 當(dāng)事人有新的證據(jù)，足以推翻原判決、裁定，向人民法院申請再審，人民法院經(jīng)審查決定再審的案件；
（2） 當(dāng)事人對人民法院第一審判決或者裁定未提出上訴，第一審判決、裁定或者調(diào)解書發(fā)生法律效力后又申請再審，人民法院經(jīng)審查決定再審的案件。
16.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師應(yīng)告知當(dāng)事人對已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書，提出證據(jù)證明調(diào)解違反自愿原則或者調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容違反法律的，可以申請再審。
律師應(yīng)告知當(dāng)事人，申請再審應(yīng)當(dāng)在判決、裁定發(fā)生法律效力后6個月內(nèi)提出；有新的證據(jù)，足以推翻原判決、裁定的，原判決、裁定認(rèn)定事實的主要證據(jù)是偽造的，據(jù)以作出原判決、裁定的法律文書被撤銷或者變更的，審判人員審理該案件時有貪污受賄、徇私舞弊、枉法裁判行為的，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個月內(nèi)提出。
16.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師應(yīng)注意申請再審的條件，所有的再審申請都將圍繞是否符合這些條件進(jìn)行。
律師應(yīng)告知當(dāng)事人對已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定，認(rèn)為有錯誤的，可以向上一級人民法院申請再審，但不停止判決、裁定的執(zhí)行。
人民法院審理再審案件，如果是按一審程序進(jìn)行的，律師從事訴訟代理的規(guī)則與一審規(guī)則相同，如果是按二審程序進(jìn)行的，則與二審規(guī)則相同。
16.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)告知當(dāng)事人可以提起再審的條件，避免誤導(dǎo)當(dāng)事人。律師應(yīng)注意再審提出的時限要求。同時對于個別的申請再審案件，要提醒當(dāng)事人交納再審受理費(fèi)用。

第17條　執(zhí)行
17.1一般規(guī)定
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，以及刑事判決、裁定中的財產(chǎn)部分，由第一審人民法院執(zhí)行。
法律規(guī)定由人民法院執(zhí)行的其他法律文書，由被執(zhí)行人住所地或者被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地人民法院執(zhí)行。
17.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
17.2.1律師應(yīng)分別從申請人和被申請人、案外人、第三人的角度審查申請執(zhí)行的案件是否符合相應(yīng)條件。
17.2.2律師接受執(zhí)行申請人的委托后，應(yīng)為其代書強(qiáng)制執(zhí)行申請書。
17.2.3律師到法院進(jìn)行執(zhí)行立案時，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件和證件。
17.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
17.3.1抵押不破租賃、買賣不破租賃均是有限制條件的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第20條的規(guī)定，若房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)或被司法查封的，則承租人不得請求所有權(quán)變動后的受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。同理，依據(jù)《合同法》第229條的規(guī)定，若房屋在出租前已出賣給第三人的，承租人同樣不能主張受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。
需注意，實踐中出現(xiàn)了部分債務(wù)人與他人惡意串通，簽訂虛假的長達(dá)十幾年的租賃合同，并將租賃合同的簽訂時間倒簽至抵押權(quán)設(shè)定時間或相應(yīng)債務(wù)發(fā)生時間之前，以逃避法院對房產(chǎn)的執(zhí)行。
有鑒于此，從平衡交易各方利益的角度看，未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。
但是目前并無全國統(tǒng)一性的規(guī)定，各地法院的做法也并不一致。對該問題應(yīng)當(dāng)綜合合同登記備案、租賃物實際居住和使用、工商住所登記信息等證據(jù)加以認(rèn)定。
17.3.2在執(zhí)行中，應(yīng)特別注意對裝飾、裝修物的執(zhí)行。盡管判決中應(yīng)已明確相應(yīng)裝飾、裝修物的歸屬，但對于何謂"形成附合"本身即存在爭議，若是以金錢給付的，則相對簡單，若是存在拆除和補(bǔ)償行為的，則執(zhí)行中對于如何拆除、拆除的界限、拆除造成毀損的賠償應(yīng)給予關(guān)注。
17.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)告知當(dāng)事人：（1） 執(zhí)行手段的有限性，不一定申請執(zhí)行就能完全實現(xiàn)債權(quán)；（2） 在法律規(guī)定的申請期限內(nèi)提出。

第二節(jié)　仲裁
第18條　根據(jù)仲裁協(xié)議確定仲裁機(jī)構(gòu)
18.1一般規(guī)定
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)是雙方自愿，必須達(dá)成仲裁協(xié)議。
18.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師審查仲裁協(xié)議，應(yīng)注意以下幾個方面：
18.2.1仲裁協(xié)議的形式應(yīng)采用書面形式。
18.2.2仲裁協(xié)議達(dá)成的時間：可以事先約定，也可以事后達(dá)成。
18.2.3仲裁協(xié)議的效力。
18.2.4雙方關(guān)于提交仲裁的糾紛范圍有無約定，本糾紛是否屬于仲裁協(xié)議約定的可提交仲裁的事項。并且約定仲裁的糾紛范圍應(yīng)屬于選定的仲裁機(jī)構(gòu)制定的仲裁規(guī)則受案的范圍。
18.2.5仲裁協(xié)議選定的仲裁委員會是否明確，是否存在兩個以上的仲裁機(jī)構(gòu)。
18.2.6仲裁協(xié)議中有無與訴訟約定重合的情形。
18.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師應(yīng)當(dāng)特別注意仲裁協(xié)議的效力、約定的糾紛是否屬于仲裁委員會受理的范圍以及仲裁委員會是否明確。
18.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，有下列情形之一的，仲裁協(xié)議無效：
（1） 約定的仲裁事項超出法律規(guī)定的仲裁范圍的；
（2） 無民事行為能力人或者限制民事行為能力人訂立的仲裁協(xié)議；
（3） 一方采取脅迫手段，迫使對方訂立仲裁協(xié)議的。
仲裁協(xié)議對仲裁事項或者仲裁委員會沒有約定或者約定不明確的，當(dāng)事人可以補(bǔ)充協(xié)議；達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，仲裁協(xié)議無效。

第19條　仲裁協(xié)議有缺陷時仲裁機(jī)構(gòu)的確定
19.1一般規(guī)定
當(dāng)事人在仲裁協(xié)議中關(guān)于仲裁機(jī)構(gòu)的約定應(yīng)是明確的，即單一而排他的。
19.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人選擇仲裁機(jī)構(gòu)時應(yīng)當(dāng)明確。
19.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
在仲裁協(xié)議約定模糊時，律師應(yīng)運(yùn)用法律解釋的方法，確定唯一明確的仲裁機(jī)構(gòu)。
19.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)當(dāng)避免選擇不明確的仲裁機(jī)構(gòu)。

第20條　訴訟與仲裁重合時的處理
20.1一般規(guī)定
如果當(dāng)事人在合同中就糾紛的解決既約定了仲裁，又約定了訴訟，則該仲裁協(xié)議無效。但是一方提請仲裁后，另一方未在仲裁庭首次開庭前提出異議的，則視為仲裁協(xié)議成立。
20.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人在選擇解決糾紛的方式時，仲裁與訴訟只能二者擇一。
20.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
如當(dāng)事人既約定了仲裁，又約定了訴訟，律師代理被申請人時，應(yīng)及時對仲裁協(xié)議的效力提出異議。
20.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)當(dāng)避免在選擇解決糾紛的方式時，既約定了仲裁，又約定了訴訟。

第21條　對仲裁協(xié)議有異議的處理
21.1一般規(guī)定
當(dāng)事人對仲裁協(xié)議有異議的，可以請求仲裁委員會作出決定或人民法院作出裁定。
21.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，提出異議的時限為仲裁庭首次開庭前。
當(dāng)事人提請裁定既可以向仲裁委員會申請，也可以向人民法院申請，一方向仲裁委員會申請而另一方向法院申請的，由法院裁定。仲裁委員會先于法院受理且已作出裁定的，該裁定有效。
21.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人選擇由仲裁委員會或者人民法院確認(rèn)仲裁協(xié)議的效力。
21.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
參見20.3。

第22條　仲裁申請請求的確定
參照訴訟，但要注意以下兩點：
（1） 仲裁申請請求的確定與訴訟基本一致，但關(guān)于請求事項的變更和反請求的提出的時限，各地仲裁機(jī)構(gòu)仲裁規(guī)則的規(guī)定有所區(qū)別，應(yīng)予以充分注意。
（2） 仲裁請求系基于合同關(guān)系而提出，如涉及違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任競合時，只可以選擇違約責(zé)任作為請求的依據(jù)，但訴訟則可以選擇其中之一。

第23條　仲裁申請的提起
23.1一般規(guī)定
仲裁申請的提起與訴訟的提起基本一致，但須注意以下幾個方面：
（1） 申請仲裁須提交仲裁協(xié)議，且仲裁事項須在約定的仲裁委員會受理范圍內(nèi)。
（2） 申請仲裁除須按被申請人數(shù)加上秘書處向仲裁委員會提交仲裁申請書和證據(jù)及副本外，一般還須按仲裁庭組成人員數(shù)向仲裁委員會提交申請書副本和證據(jù)副本。
（3） 申請仲裁須在仲裁機(jī)構(gòu)受理后領(lǐng)取仲裁員名冊和仲裁規(guī)則，并應(yīng)在仲裁規(guī)則規(guī)定的時限內(nèi)選定仲裁員。
（4） 仲裁的當(dāng)事人僅限于合同當(dāng)事人，被申請人除了合同當(dāng)事人之外，不可以追加，也沒有第三人，而訴訟則可能追加共同被告和第三人。
23.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人提起仲裁與訴訟的區(qū)別。
23.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
參照訴訟部分。
23.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
參照訴訟部分。

第24條　仲裁案件的財產(chǎn)保全
24.1一般規(guī)定
（1） 仲裁案件的財產(chǎn)保全申請應(yīng)先向仲裁機(jī)構(gòu)提出，仲裁機(jī)構(gòu)將當(dāng)事人的申請轉(zhuǎn)交有關(guān)法院后，再根據(jù)管轄法院要求提交有關(guān)資料并交納費(fèi)用。
（2） 仲裁案件的財產(chǎn)保全一般由財產(chǎn)所在地法院或被申請人住所地法院作出裁定。
24.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
參照訴訟財產(chǎn)保全部分。
24.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
參照訴訟財產(chǎn)保全部分。
24.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
參照訴訟財產(chǎn)保全部分。

第25條　仲裁庭的組成
25.1一般規(guī)定
仲裁庭一般由3名仲裁員組成，簡易程序案件由1名仲裁員獨(dú)任仲裁。
25.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)各自選定或各自委托仲裁委員會主任指定1名仲裁員，第三名仲裁員可以由當(dāng)事人共同選定，或由仲裁委員會主任指定。
25.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，在選定仲裁員的過程中應(yīng)注意下列事項：
（1） 應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)提交指定仲裁員名單而不致喪失權(quán)利。
（2） 認(rèn)真閱讀仲裁員名冊并充分了解仲裁員的知識、經(jīng)驗等，選擇精通房屋租賃業(yè)務(wù)的仲裁員組成仲裁庭。
（3） 由于仲裁員中較多由執(zhí)業(yè)律師兼任，故對仲裁委員會指定和對方選定的律師仲裁員，應(yīng)關(guān)注其與對方代理人及當(dāng)事人之間可能存在的各種利害關(guān)系，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時告知當(dāng)事人并提請仲裁委員會注意是否存在回避的情形。
25.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，在規(guī)定時限內(nèi)提交指定仲裁員名單，并注意提醒當(dāng)事人申請回避。

第26條　舉證責(zé)任
參照訴訟部分，須注意仲裁的舉證與《民訴證據(jù)規(guī)定》基本一致，但有所區(qū)別，尤其是關(guān)于舉證時限和逾期提交證據(jù)的認(rèn)定，各仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則不盡一致，應(yīng)充分注意。

第27條　開庭審理
參照訴訟部分，須注意以下三點：
（1） 仲裁案件不公開進(jìn)行，一方當(dāng)事人有旁聽人員列席，須征得另一方和仲裁庭同意。
（2） 仲裁案件的代理人，一般不受兩人的限制，可以因案件需要委托兩名以上代理人出庭。
（3） 仲裁案件的審限一般自仲裁庭組庭之日起計算，而非從受理之日起計算。

第28條　仲裁裁決的撤銷和不予執(zhí)行
28.1一般規(guī)定
當(dāng)事人不服仲裁裁決，而該裁決有《仲裁法》第58條規(guī)定情形的，可以向人民法院申請撤銷裁決；有《民事訴訟法》第237條規(guī)定的情形的，可以向人民法院申請不予執(zhí)行。
28.2律師提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
28.2.1關(guān)于仲裁裁決的撤銷
當(dāng)事人向法院申請撤銷裁決應(yīng)具備符合《仲裁法》第58條規(guī)定的情形。
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，撤銷裁決的申請在收到裁決書之日起6個月內(nèi)向仲裁委員會所在地的中級人民法院提出。
28.2.2關(guān)于仲裁裁決的不予執(zhí)行
當(dāng)事人向法院申請不予執(zhí)行，應(yīng)符合《民事訴訟法》第237條規(guī)定的情形。
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，對因調(diào)解或和解而形成的仲裁文書，當(dāng)事人提出不予執(zhí)行申請的，人民法院將不予支持。
28.2.3律師提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)法律規(guī)定審查能否提出撤銷裁決或不予執(zhí)行裁決的申請。
28.2.4律師提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，未在仲裁程序中對仲裁協(xié)議提出異議的，無權(quán)以此為由主張撤銷或不予執(zhí)行。

第三章　房屋租賃合同糾紛的類型及處理
第一節(jié)　房屋租賃合同簽訂與成立時的糾紛及其處理
第29條　一般規(guī)定
29.1定義及相關(guān)法律規(guī)定
合同的簽訂是雙方當(dāng)事人為意思表示達(dá)成合意而成立合同的過程和狀態(tài)。合同成立，是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意，包括要約和承諾兩個階段。合同簽訂是一個動態(tài)行為和靜態(tài)協(xié)議的統(tǒng)一，合同成立實際上即合同簽訂所形成的靜態(tài)協(xié)議。
《合同法》第25條規(guī)定，承諾生效時合同成立。
《合同法》第32條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。
《合同法》第215條規(guī)定，租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
《合同法》第37條規(guī)定，采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。
最高人民法院《合同法司法解釋（二）》第1條規(guī)定，當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
對合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照《合同法》第61條、第62條、第125條等有關(guān)規(guī)定予以確定。
最高人民法院《合同法司法解釋（二）》第2條規(guī)定，當(dāng)事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以《合同法》第10條第1款中的"其他形式"訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。
29.2實踐中的糾紛及其處理
實踐中，出租人與承租人在合同簽訂過程中，協(xié)商到一定程度后，因各種原因，某一方意圖終止協(xié)商，此時，往往雙方對房屋租賃合同是否成立產(chǎn)生爭議。常見糾紛類型主要有：
（1）　已經(jīng)簽訂意向書但沒有簽訂正式租賃合同產(chǎn)生糾紛的；
（2）　未簽訂任何書面文件，但一方已經(jīng)開始履行義務(wù)的；
（3）　對于簽字人是否有權(quán)簽訂合同而產(chǎn)生糾紛的。
在處理此類糾紛時，律師應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律規(guī)定，為當(dāng)事人提供法律服務(wù)；在合同簽訂與成立時雙方還會因為租賃合同登記備案而發(fā)生糾紛，但租賃合同是否登記備案對合同成立與生效的影響，詳見本指引第 30 條。
29.3律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
29.3.1律師應(yīng)當(dāng)為承租人明確訴訟請求：承租人是主張合同成立，要求履行租賃合同，還是主張合同未成立，要求返還定金、保證金等。如果雙方簽訂了租賃意向書，且承租人支付了簽約或履約定金，如出現(xiàn)出租人不同意簽訂正式的房屋租賃合同或履行意向書內(nèi)容的情形，則承租人可以根據(jù)《合同法》第60條和第115條的規(guī)定，要求出租人雙倍返還定金，并可要求出租人繼續(xù)履行租賃意向書的內(nèi)容。
29.3.2律師在此類訴訟中應(yīng)當(dāng)收集相關(guān)證據(jù)資料，如雙方是否簽訂租賃意向書，是否有往來函件傳真等，簽字人是否具有授權(quán)委托書，承租人是否支付租金、定金或保證金，出租人是否交付租賃房屋等；如果是口頭協(xié)議，是否有第三人證明，如中介公司經(jīng)辦人員等，結(jié)合上述證據(jù)，確定是否主張租賃合同已經(jīng)實際生效。如果判定已經(jīng)實際生效或?qū)嶋H已經(jīng)履行的情形，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述引用的法律、司法解釋的規(guī)定，積極主張租賃合同的效力，并可追究出租人的違約責(zé)任。
29.4律師為承租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
29.4.1律師應(yīng)當(dāng)審查雙方租賃意向書或租賃合同是否具備《合同法司法解釋（二）》第1條規(guī)定的三個必備要素，即出租人與承租人、租賃房屋及數(shù)量；審查出租人與承租人各自經(jīng)辦人是否有權(quán)簽署。
29.4.2在雙方?jīng)]有書面合同時，審查是否一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，即出租方是否交付房屋（鑰匙），承租人是否支付租金、定金或保證金。
29.4.3是否存在可以推定雙方有訂立合同意愿的民事行為，如出租人催款通知或其他行為等。
29.5律師為承租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
29.5.1合同成立并非一定以雙方正式簽訂租賃合同為表現(xiàn)形式，法律規(guī)定或推定其他情形合同也可以成立，一旦合同成立而承租人拒不履行的，承租人將承擔(dān)違約責(zé)任。
29.5.2合同雖然沒有成立，但是如果一方存在《合同法》第42條情形的，仍應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損害賠償責(zé)任。
《合同法》第42條規(guī)定："當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一） 假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二） 故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三） 有其他違背誠實信用原則的行為。"
29.5.3租賃期限在6個月以上，雙方?jīng)]有采用書面形式的，視為不定期租賃，即使合同成立的，任何一方都可以要求隨時終止合同。
29.6律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
29.6.1律師應(yīng)當(dāng)為出租人明確訴訟請求：出租人是主張合同成立要求履行租賃合同，還是主張合同未成立，如房屋已經(jīng)交付使用的，是否要求退還房屋。如果雙方簽訂了租賃意向書，或者承租人支付了簽約或履約定金，如承租人不同意簽訂正式的房屋租賃合同或履行意向書內(nèi)容，則出租人可以根據(jù)《合同法》第60條和第115條的規(guī)定，沒收承租人定金并可要求承租人繼續(xù)履行意向書約定的內(nèi)容。如果出租人已經(jīng)實際交付租賃房屋，在承租人要求解約的情形下，出租人可向承租人主張履行合同的權(quán)利，并可根據(jù)《合同法》的規(guī)定或意向書的約定，要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。此類請求法院應(yīng)當(dāng)會予支持。
29.6.2參見本指引29.3.2。
29.7律師為出租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
參見本指引29.4。
29.8律師為出租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
參見本指引29.5。

第30條　房屋租賃合同中登記與備案的糾紛及處理
30.1律師為承租人提供法律服務(wù)時的業(yè)務(wù)
雖然根據(jù)《合同法》及《房屋租賃合同司法解釋》的規(guī)定，如無特別約定，房屋租賃合同是否登記與備案并不影響租賃合同的效力，但在"一房數(shù)租"的情形下，房屋租賃合同的登記與備案可以對抗除先占以外的其他承租人。因此，如出租人拒絕或拖延辦理租賃合同登記與備案，應(yīng)當(dāng)提起訴訟，請求判令出租人履行義務(wù)。
30.2律師為承租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
30.2.1提起訴訟的法律依據(jù)
如出租人與承租人就房屋租賃合同的登記與備案已作出明確約定，則按約定提起訴訟；
如出租人與承租人未在房屋租賃合同中約定登記與備案的，承租人可根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第54條的規(guī)定提起訴訟。
30.2.2應(yīng)收集的證據(jù)
律師為承租人提供法律服務(wù)，一般應(yīng)收集如下證據(jù)：
（1） 房屋租賃合同；
（2） 出租人拒絕辦理或承租人催告出租人辦理租賃合同登記備案的證據(jù)；
（3） 根據(jù)《租賃管理辦法》及當(dāng)?shù)氐怯泜浒钢鞴懿块T的要求，承租人應(yīng)提交的相關(guān)材料。
30.3律師為承租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
30.3.1在提起訴訟前，律師應(yīng)調(diào)查租賃房屋是否已經(jīng)交付給其他承租人使用，如出租人已經(jīng)將租賃房屋交付給其他承租人使用，則承租人提起登記與備案的訴訟已無實際意義，承租人應(yīng)請求解除合同并要求出租人予以賠償。
30.3.2在提起訴訟前，律師應(yīng)調(diào)查出租人與其他承租人是否就同一租賃房屋辦理了登記與備案手續(xù)，如已經(jīng)辦理的，則承租人提起登記與備案的訴訟已無實際意義，承租人可根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第6條規(guī)定的順序確定履行合同的承租人。如承租人已經(jīng)合法占有該房屋的，承租人的使用權(quán)可依法得到保護(hù)；如承租人已無實際履行可能的，應(yīng)請求解除合同并要求出租人予以賠償。
30.3.3在提起訴訟前，律師應(yīng)到當(dāng)?shù)胤课葑赓U合同登記與備案主管機(jī)構(gòu)查詢對租賃合同登記與備案是否有特殊規(guī)定以及雙方當(dāng)事人應(yīng)提交的資料清單。
30.3.4如出租人與承租人約定房屋租賃合同的登記與備案系租賃合同生效條件，出租人拒絕或遲延配合辦理相關(guān)手續(xù)的，則由于房屋租賃合同尚未生效，承租人不能根據(jù)房屋租賃合同提起請求辦理登記與備案的訴訟，而應(yīng)當(dāng)主張締約過失的賠償請求。
30.4律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
出租人一般是以被告身份參加訴訟，但在特殊情況下，如承租人拒絕或遲延配合辦理登記與備案手續(xù)，已經(jīng)或可能導(dǎo)致出租人受到行政處罰的，出租人也應(yīng)提起訴訟。
30.5律師為出租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
30.5.1出租人應(yīng)訴應(yīng)提供的相關(guān)證據(jù)材料
出租人提出抗辯的主要理由一般是承租人不配合或者是由于其他不可歸責(zé)于出租人的原因?qū)е伦赓U合同辦理登記備案不能，律師一般應(yīng)收集如下證據(jù)：
（1） 房屋租賃合同；
（2） 承租人拒絕配合或出租人催告辦理租賃登記的證據(jù)；
（3） 根據(jù)《租賃管理辦法》及當(dāng)?shù)氐怯泜浒钢鞴懿块T的要求，出租人應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)材料；
（4） 其他不可歸責(zé)于出租人的原因的相關(guān)證據(jù)。
30.5.2出租人提起訴訟時應(yīng)提供的相關(guān)證據(jù)材料
（1） 房屋租賃合同；
（2） 承租人拒絕配合或出租人催告辦理租賃登記的證據(jù)；
（3） 根據(jù)《租賃管理辦法》及當(dāng)?shù)氐怯泜浒钢鞴懿块T的要求，出租人應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)材料；
（4） 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門根據(jù)《租賃管理辦法》或地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定給予出租人行政處罰的決定以及出租人繳納罰款的憑證。
30.6律師為出租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
30.6.1律師經(jīng)審查后發(fā)現(xiàn)出租人沒有按照法律規(guī)定或租賃合同的約定辦理合同登記備案的，應(yīng)告知出租人及時辦理登記備案。
30.6.2律師應(yīng)提示出租人，申請登記備案時，如該房屋前一租賃合同的登記備案沒有注銷，則本次合同登記備案將無法完成。
30.6.3如出租人存在"一房數(shù)租"情況，律師應(yīng)告知出租人按照"轉(zhuǎn)移占有房屋的承租人優(yōu)先"、"已經(jīng)依法辦理登記備案手續(xù)的承租人次之"、"成立在先的租賃合同承租人再次之"的先后順序確定租賃合同的實際承租人，及時解除與其余承租人的租賃合同，并按法律規(guī)定或合同約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二節(jié)　房屋租賃合同效力的糾紛及其處理
第31條　房屋租賃合同無效糾紛及其處理
合同無效，是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會公共利益而無效?？梢姡瑹o效合同是已經(jīng)成立的合同，是欠缺生效要件的合同，是不具有法律約束力的合同，不受國家法律保護(hù)的合同。無效合同自始無效，但部分條款無效，不影響其余部分的效力。
31.1關(guān)于房屋租賃合同無效的相關(guān)法律規(guī)定
《合同法》第47、48、50-52、54、56-59、224條，《合同法司法解釋（一）》第4、9條，《合同法司法解釋（二）》第14條，《房屋租賃合同司法解釋》第2-5、9、16-18條等，均對房屋租賃合同無效的認(rèn)定及合同無效的后果作出了規(guī)定。綜合上述相關(guān)規(guī)定，可以將房屋租賃合同無效的情形歸結(jié)為以下幾類：
31.1.1房屋租賃合同本身無效：
（1） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；
（2） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；
（3） 以合法形式掩蓋非法目的的；
（4） 損害社會公共利益的；
（5） 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；
（6） 當(dāng)事人約定以辦理登記備案為房屋租賃合同生效要件，合同未辦理登記備案的；但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，且對方接受的除外；
（7） 相對人知道或應(yīng)當(dāng)知道法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同；
（8） 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的除外；
（9） 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的除外；
（10） 承租人未經(jīng)出租人同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租的，該房屋轉(zhuǎn)租賃合同無效，但出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租且在6個月內(nèi)未提出異議的除外。
31.1.2房屋租賃合同被撤銷的，自始無效：
（1） 因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請求撤銷的；
（2） 在訂立合同時顯失公平的，當(dāng)事人請求撤銷的；
（3） 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的；
（4） 限制民事行為能力人訂立的房屋租賃合同，在被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對人要求撤銷的；
（5） 代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認(rèn)前，善意相對人要求撤銷的。
31.1.3效力待定的房屋租賃合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時追認(rèn)的為無效合同：
（1） 限制民事行為能力人訂立的合同，未取得法定代理人追認(rèn)的無效；但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同除外；
（2） 代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的；
（3） 無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，簽訂房屋租賃合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的。
31.2關(guān)于房屋租賃合同部分條款無效的相關(guān)法律規(guī)定
《合同法》第39、40、53、56、214條，《合同法司法解釋（二）》第9、10條，《房屋租賃合同司法解釋》第3、15條等，均對房屋租賃合同部分條款無效的認(rèn)定及后果作出了規(guī)定。綜合上述相關(guān)規(guī)定，可以將房屋租賃合同部分條款無效的情形歸結(jié)為以下幾類：
31.2.1房屋租賃合同免責(zé)條款的無效：
（1） 造成對方人身傷害的；
（2） 因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。
31.2.2房屋租賃合同格式條款的無效：
（1） 具有《合同法》第52、53條規(guī)定情形的；
（2） 提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的；
（3） 提供格式條款的一方違反《合同法》第39條第1款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條款并獲得人民法院支持的。
31.2.3房屋租賃合同超過租賃期限條款的無效：
（1） 租賃期限超過20年的部分期限無效；
（2） 租賃期限超過臨時建筑使用期限的部分期限無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，則延長使用期限內(nèi)的租賃期間除外；
（3） 經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的部分期限無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
31.3律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
一旦房屋租賃合同被確認(rèn)為無效，律師可以根據(jù)實際情況向承租人提供相應(yīng)的法律服務(wù)，內(nèi)容如下：
31.3.1律師首先應(yīng)幫助承租人分析導(dǎo)致合同無效或合同部分條款無效或可撤銷的原因及責(zé)任方，判斷是否可以采取補(bǔ)救措施，以使合同滿足生效要件。在向承租人充分提示相關(guān)利弊的基礎(chǔ)上，根據(jù)承租人的意見幫助承租人采取相應(yīng)措施。
31.3.2若是因承租人原因?qū)е潞贤瑹o效或合同部分條款無效的，律師應(yīng)提請承租人注意，與出租人進(jìn)行友好協(xié)商，確定具體的賠償金額，盡量在不涉訴的情況下解決爭議，減少雙方損失。
31.3.3若是因出租人原因?qū)е潞贤瑹o效或合同部分條款無效的，律師應(yīng)提醒承租人注意證據(jù)的收集，并提請承租人注意及時履行催告、告知等義務(wù)，若協(xié)商不能達(dá)成一致的，應(yīng)及時提起訴訟，主張因合同無效而給承租人造成的損失或合同約定的違約金。
31.3.4如承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修的，則房屋租賃合同解除后，應(yīng)提請承租人注意裝飾、裝修物的相關(guān)處理原則。
31.4律師為承租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
31.4.1律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人的意愿，采取適當(dāng)?shù)脑V訟策略
律師在為承租人提供訴訟法律服務(wù)時，應(yīng)注意尊重承租人對房屋租賃合同的效力預(yù)期，若其希望該合同有效的，則律師應(yīng)盡力幫助承租人采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，爭取在起訴前使合同滿足生效要件；若其希望該合同或合同部分條款無效或可以撤銷的，則律師應(yīng)盡力幫助承租人收集證據(jù)材料，及時履行催告、告知等義務(wù)，在相關(guān)時效內(nèi)向法院提起訴訟。
31.4.1．1房屋租賃合同因代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)、代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同或者出租人為限制民事行為能力人的，則房屋租賃合同效力待定。此時，如承租人確無租房意愿的，則應(yīng)提示承租人及時行使撤銷權(quán)，使租賃合同自始無效；如承租人希望該合同有效的，則應(yīng)提示承租人及時行使催告權(quán)，請求被代理人或者限制民事行為能力人的法定代理人在1個月內(nèi)進(jìn)行追認(rèn)，若該被代理人或法定代理人在規(guī)定期限內(nèi)予以追認(rèn)的，該合同仍有效。
31.4.1．2出租房屋為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑、租賃期限超過臨時建筑的使用期限的，則該租賃合同無效或超過臨時建筑使用期限的部分無效。此時，如承租人確無租房意愿的，則應(yīng)提示承租人及時返還房屋并要求出租人返還相應(yīng)租金；如承租人希望該合同有效的，則應(yīng)提示承租人及時督促出租人辦理手續(xù)以取得相關(guān)許可證或者主管部門批準(zhǔn)，使合同有效。
31.4.1．3若租賃期限超過20年的，則超過部分無效。此時，如承租人希望20年后繼續(xù)租賃該房屋的，應(yīng)提示承租人及時與出租人續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
31.4.1．4承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，應(yīng)提示承租人盡快取得出租人的同意；如轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，應(yīng)提示承租人與出租人盡快另行達(dá)成協(xié)議，以使轉(zhuǎn)租合同或超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期限有效。
31.5律師為承租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
31.5.1律師應(yīng)提示承租人查清該租賃房屋的權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他有權(quán)利人簽署租賃合同。
31.5.2律師應(yīng)提示承租人查清該租賃房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，該房屋出租時是否已由第三人占有使用等信息。
31.5.3律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑、租賃期限超過臨時建筑的使用期限的，租賃合同或超出的期限應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得相關(guān)許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定有效。
31.5.4在未取得出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人或?qū)ψ赓U房屋進(jìn)行裝飾、裝修的，律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人盡快取得出租人的同意并以書面形式確定。
31.5.5律師應(yīng)提示承租人，房屋租賃合同無效的應(yīng)向出租人返還房屋并可要求出租人返還租金，但出租人要求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，一般會得到人民法院的支持。
31.5.6律師在為承租人提供法律服務(wù)時，首先應(yīng)全面了解情況，要求當(dāng)事人提供糾紛相關(guān)的所有材料，在此基礎(chǔ)上判斷導(dǎo)致合同無效的原因及責(zé)任方，并根據(jù)承租人對合同效力的預(yù)期提供相關(guān)的法律服務(wù)。
31.5.7律師在提供服務(wù)的過程中，對于應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人的相關(guān)法律風(fēng)險、注意事項等，應(yīng)采取書面法律提示意見等方式告知當(dāng)事人；對需征求當(dāng)事人意見的事項，應(yīng)由當(dāng)事人出具書面的確認(rèn)意見。
31.6律師為出租人提供法律服務(wù)時的業(yè)務(wù)
一旦房屋租賃合同被確認(rèn)為無效，律師可以根據(jù)實際情況向出租人提供相應(yīng)的法律服務(wù)，內(nèi)容如下：
31.6.1律師首先應(yīng)幫助出租人分析導(dǎo)致合同無效的原因及責(zé)任方，并判斷是否可以采取補(bǔ)救措施，以使合同滿足生效要件。若是因代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，或者出租人為限制民事行為能力人的，若出租人確實有出租意愿的，律師應(yīng)提請被代理人或者限制民事行為能力人的法定代理人在承租人行使撤銷權(quán)前及時予以追認(rèn)。
31.6.2若是因承租人原因?qū)е潞贤瑹o效的，律師應(yīng)提請出租人注意證據(jù)的收集，并提請出租人注意及時履行催告、告知等義務(wù)，協(xié)助出租人與承租人友好協(xié)商，確定具體的賠償金額。若協(xié)商不能達(dá)成一致，應(yīng)注意訴訟時效的把握。
31.6.3若是因出租人原因?qū)е潞贤瑹o效的，律師應(yīng)提請出租人注意與承租人進(jìn)行友好協(xié)商，確定具體的賠償金額，盡量減少出租人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
31.7律師為出租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
根據(jù)出租人意愿及時提示其采取相應(yīng)措施，律師在為出租人提供服務(wù)時應(yīng)注意了解出租人對房屋租賃合同的效力預(yù)期，若其希望該合同有效的，則律師應(yīng)盡力幫助出租人采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，爭取在起訴前使合同滿足生效要件；若其希望該合同或合同部分條款無效的，則律師應(yīng)盡力幫助出租人收集證據(jù)材料，及時履行催告、告知等義務(wù)，在相關(guān)時效內(nèi)向法院提出申請。
具體可參見本節(jié)31.4.1的相關(guān)內(nèi)容。
31.8律師為出租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
31.8.1律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑、租賃期限超過臨時建筑的使用期限的，租賃合同或超出的期限應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得相關(guān)許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定有效。
31.8.2律師應(yīng)提示出租人，房屋租賃合同無效的應(yīng)要求承租人返還房屋并可要求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。
31.8.3承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，如出租人不同意將該房屋轉(zhuǎn)租的，則應(yīng)提示出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起6個月內(nèi)提出書面異議，否則將喪失勝訴權(quán)。

第32條　幾類特殊租賃合同的效力糾紛及其處理
32.1違法建筑物租賃合同的效力糾紛及其處理
違法建筑，又稱違章建筑，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的房屋及建筑物。
對于租賃雙方以違法建筑或違章建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同的效力，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第2條作出了明確規(guī)定："出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。"
32.1.1律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
在實踐當(dāng)中，出租人往往以未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋對外進(jìn)行出租，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，該類租賃合同因租賃標(biāo)的物違法而屬于無效合同；但值得注意的是，上述司法解釋同時又對合同效力的轉(zhuǎn)化作了明確規(guī)定，即一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。
律師在接受承租人委托處理因標(biāo)的物為違法建筑物的租賃合同無效訴訟時，如何替承租人主張權(quán)利，才能最有效地維護(hù)承租人的合法權(quán)益，律師不僅應(yīng)當(dāng)充分了解和掌握相關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，更要了解司法實踐的具體做法。
32.1.2律師為承租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師在接受承租人委托處理因違法建筑致租賃合同無效訴訟時，應(yīng)當(dāng)充分理解合同法及上述司法解釋關(guān)于合同無效的處理原則和法律后果，以確定最有利于維護(hù)承租人合法權(quán)益的訴訟/反訴請求。對于承租人來說，其主要的訴訟/反訴請求為已付租金的返還、損失賠償（包括裝飾裝修、擴(kuò)建和企業(yè)開辦費(fèi)用等損失）。
在該等租賃合同無效訴訟中，最為關(guān)鍵的是"合同無效后如何確定租賃雙方過錯責(zé)任的劃分"，對于承租人來說，如果要主張沒有過錯，必須提供證據(jù)證明其對標(biāo)的物為違法建筑根本不知情，而且承租人已經(jīng)盡了相關(guān)審查義務(wù)，只有這樣才能使承租人的利益最大化。
32.1.3律師為承租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
32.1.3.1律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，違法建筑的租賃合同的效力是可以轉(zhuǎn)化的。在個別特殊情況下，政府以"批文"形式批準(zhǔn)"準(zhǔn)予建設(shè)"代替房屋建設(shè)應(yīng)當(dāng)具備的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且在法庭一審辯論終結(jié)前，出租人取得"批文"，合同效力仍可轉(zhuǎn)化為有效。
32.1.3.2律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人，租賃合同無效后，即便承租人有權(quán)主張返還租金，但根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第5條的規(guī)定，出租人主張按照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)要求支付房屋使用費(fèi)的，人民法院一般予以支持。
32.1.3.3律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人， 房屋租賃合同被認(rèn)定為無效合同后的處理原則，即依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無效后的損失賠償以過錯責(zé)任為歸責(zé)原則，即"有過錯一方賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任"。
32.1.4律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第2條的規(guī)定，租賃合同因標(biāo)的物違法而屬于無效合同；但該條款同時又對合同效力的轉(zhuǎn)化作了規(guī)定，即一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。據(jù)此，律師在接受出租人委托處理因標(biāo)的物為違法建筑物的租賃合同無效訴訟時，必須事先和出租人進(jìn)行溝通，弄清出租人的訴訟目的，因為在該類訴訟中出租人具有一定的主動權(quán)，也就是說，如果出租人想繼續(xù)履行合同，出租人可以在一審法庭辯論終結(jié)前取得批準(zhǔn)建設(shè)的"批文"等文件，致使認(rèn)定合同無效的前提不存在。
32.1.5律師為出租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
在租賃合同標(biāo)的物為違法建筑的訴訟案件中，如何維護(hù)出租人的合法權(quán)益，使其利益最大化，如上所述，律師必須與出租人進(jìn)行全面溝通，弄清出租人的訴訟目的，如果出租人想繼續(xù)履行合同，律師應(yīng)當(dāng)及時幫助出租人辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者主管部門批準(zhǔn)文件等資料，在可以辦理但辦理期限會在法院開庭時間之后的情況下，律師應(yīng)當(dāng)及時和法官進(jìn)行溝通，并向法院書面提出延期開庭或延期舉證的申請。
32.1.6律師為出租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
32.1.6.1律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，上述司法解釋規(guī)定的"法庭一審辯論終結(jié)"，不包括二審、再審程序中發(fā)回到一審法庭審理的階段。
32.1.6.2律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，因租賃物違法，違法原因消失后轉(zhuǎn)為有效合同的前提是合同效力尚未被司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)確定。如果司法機(jī)關(guān)或者仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)對租賃合同效力認(rèn)定無效，在此種情況下，不能因為違法建筑物已取得規(guī)劃許可證或經(jīng)批準(zhǔn)而再次轉(zhuǎn)化為有效合同。
32.1.6.3律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，房屋租賃合同被認(rèn)定為無效合同后的處理原則，即依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無效后的損失賠償以過錯責(zé)任為歸責(zé)原則，即"有過錯一方賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任"。
32.2臨時建筑物租賃合同的效力糾紛及其處理
臨時建筑，是指在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。
臨時建筑物的主要法律特征包括：第一，權(quán)利人有權(quán)在臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限內(nèi)利用臨時建筑物；第二，在臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得的使用期限屆滿前，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自行拆除臨時建筑物；第三，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的臨時建筑物的使用用途，利用臨時建筑物。
對于租賃雙方以臨時建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同的效力，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第3條作出了明確規(guī)定："出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。"
32.2.1律師為承租人提供法律服務(wù)時的業(yè)務(wù)
在實踐當(dāng)中，根據(jù)形勢需要，已建成的房屋中存在比較多的臨時建筑，從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律規(guī)定來看，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑實際上也是屬于違法建筑，對于以此類建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，應(yīng)屬于無效合同；對于租賃期限超過經(jīng)批準(zhǔn)的臨時建筑使用期限，超過部分無效。但值得注意的是，上述司法解釋同時對該等合同效力的轉(zhuǎn)化也作出了規(guī)定，即在一審法庭辯論終結(jié)前，出租的臨時建筑經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；且在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長臨時建筑使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，律師接受承租人委托處理臨時建筑物因無效而主張權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)充分了解和掌握法律規(guī)定和司法實踐的具體做法，有效地維護(hù)承租人的合法權(quán)益。
32.2.2律師為承租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
雖然上述司法解釋明確規(guī)定：對于租賃期限超過經(jīng)批準(zhǔn)的臨時建筑使用期限，超過部分無效。但律師在處理臨時建筑超過批準(zhǔn)的使用期限的租賃合同糾紛案件時，必須結(jié)合《合同法》第56條關(guān)于"合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效"的規(guī)定。因為如果承租人租賃的臨時建筑的使用期限不能達(dá)到合同約定的租賃期限會影響承租人合同目的的實現(xiàn)或其他條款履行的話，那么租賃雙方簽訂的租賃合同就會被認(rèn)定為全部無效。如何適用該規(guī)定，在司法實踐中，一般需掌握以下幾個原則：第一，部分有效、部分無效的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是在一個合同當(dāng)中，在不同的合同當(dāng)中是分別有效或者分別無效，是分別履行，而不是部分有效、部分無效。第二，合同部分無效后并不影響合同其他內(nèi)容的履行，不影響合同履行的整體效果，即合同具有可分性。如果合同內(nèi)容是不可分開的，是一份須整體履行才能實現(xiàn)合同目的的合同，拆分就必然影響合同效果，甚至導(dǎo)致合同實際履行沒有任何意義，即屬于不可分的合同。第三，合同被認(rèn)定為部分有效、部分無效后，有效部分應(yīng)當(dāng)能夠得到全部、實際、獨(dú)立的履行，即不依靠無效部分內(nèi)容也能夠單獨(dú)履行，且能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；反之，如果部分有效合同中的有效部分的實際履行，達(dá)不到實際效果，不能實現(xiàn)合同目的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定全部合同無效。
32.2.3律師為承租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
32.2.3.1律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第3條的規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑的租賃合同的效力是可以轉(zhuǎn)化的；且租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
32.2.3.2律師在替承租人主張權(quán)利時，可能會因合同效力的轉(zhuǎn)化而變更訴訟/反訴請求，據(jù)此，律師應(yīng)當(dāng)提前告知承租人。
32.2.4律師為出租人提供法律服務(wù)時的業(yè)務(wù)
根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第3條的規(guī)定，租賃合同因標(biāo)的物為未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑而屬于無效合同，以及如果租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分也無效。但該條款同時又對此類合同效力的轉(zhuǎn)化作了規(guī)定，即一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效，以及一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。據(jù)此，律師在接受出租人委托處理前述租賃合同無效訴訟時，必須事先和出租人進(jìn)行溝通，弄清出租人的訴訟目的，因為在該類訴訟中出租人具有一定的主動權(quán)，也就是說，如果出租人想繼續(xù)履行合同，出租人可以在一審法庭辯論終結(jié)前取得主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的文件，以及取得主管部門同意延長使用期限的文件，致使認(rèn)定合同無效的前提不存在。
32.2.5律師為出租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
在租賃合同標(biāo)的物為臨時建筑的訴訟案件中，如何維護(hù)出租人的合法權(quán)益，使其利益最大化，律師必須與出租人進(jìn)行全面溝通，弄清出租人的訴訟目的，如果出租人想繼續(xù)履行合同，那么律師應(yīng)當(dāng)及時幫助出租人辦理主管部門批準(zhǔn)文件等資料，在可以辦理但辦理期限會在法院開庭時間之后的情況下，律師應(yīng)當(dāng)及時和法官進(jìn)行溝通，并向法院書面提出延期開庭或延期舉證的申請。
32.2.6律師為出租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第3條的規(guī)定，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但部分無效如果影響到其他合同條款的履行或影響到承租人合同目的實現(xiàn)的話，租賃合同會被認(rèn)定為全部無效。

第三節(jié)　房屋租賃合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除與終止的糾紛及其處理
第33條　房屋租賃合同履行過程中的糾紛及其處理
房屋租賃合同履行過程，是出租人和承租人履行房屋租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，實現(xiàn)合同目的具體內(nèi)容的過程。在此過程中，各方都應(yīng)當(dāng)全面遵守合同約定，履行合同義務(wù)。但是，實踐中，由于出租人或承租人不能夠全面按照合同的約定履行合同，導(dǎo)致各種糾紛出現(xiàn)。律師在處理房屋租賃合同履行過程中的各類糾紛時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形，按照本指引第4條所引用的法律、法規(guī)、司法解釋、行政規(guī)章以及各地關(guān)于房屋租賃的地方性立法的規(guī)定，正確處理各類糾紛。
33.1律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
從承租人角度，因出租人未能全面履行合同或出租的房屋存在下列情形，常見如下糾紛：
33.1.1出租人未按合同約定的時間和條件交付房屋的糾紛情形
租賃合同簽訂生效后，出租人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，及時向承租人交付房屋。如果出租人未能按照合同約定的條件和約定交付的時間履行義務(wù)，屬出租人違約，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。如果雙方在合同中沒有明確約定違約責(zé)任承擔(dān)的方式，承租人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定向出租人主張權(quán)利。
出租人未按約定期限向承租人交付房屋，其違約責(zé)任的認(rèn)定相對較為簡單，承租人既可以向出租人主張遲延交房的違約金，同時可以請求出租人繼續(xù)履行合同，交付房屋；當(dāng)出租人遲延交付房屋達(dá)到合同約定的期限或相當(dāng)?shù)臅r間，致使承租人承租房屋的合同目的無法實現(xiàn)時，承租人也可以主張解除合同。
而出租人未按合同約定的條件向承租人交付房屋，違約責(zé)任的認(rèn)定以及責(zé)任大小的區(qū)分，情形相對較為復(fù)雜。本指引中所稱的合同約定的交付條件，是指合同中對交付房屋中設(shè)備、設(shè)施、裝修等的特別約定。正常而論，出租人應(yīng)當(dāng)全面履行合同，按照合同約定的條件向承租人交付符合約定的房屋。但是，實踐中，經(jīng)常發(fā)生交付房屋不符合合同約定條件或僅符合部分條件的情況。從《合同法》角度審視，交付房屋不符合約定，無疑屬于出租人違約，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但在違約責(zé)任的大小認(rèn)定上，如果交付的房屋全面不符合約定條件，則可以認(rèn)為承租人承租房屋的目的無法實現(xiàn)，承租人既可以向出租人主張違約責(zé)任，也可以拒絕收房，直至交付的房屋達(dá)到約定條件；如果交付的房屋無法達(dá)到約定的條件，承租人有權(quán)解除合同，并要求出租人賠償損失。如果出租人交付的房屋基本滿足合同約定的條件，但存在一定的瑕疵，這種情況下，認(rèn)定出租人違約要根據(jù)實際情況而定，如果該瑕疵的存在影響到房屋的特定使用功能，則出租人應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)違約責(zé)任；如果該瑕疵不足以影響承租人對租賃房屋的特定使用功能，則不宜輕易認(rèn)定出租人違約。
33.1.2出租人未按合同約定交付租賃面積的糾紛情形
對于租賃房屋的面積，雙方通常在租賃合同中有明確約定，實踐中經(jīng)常出現(xiàn)實際租賃面積小于合同約定面積，此種情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出租人交付的租賃物不符合同約定，律師可以建議承租人向出租人提起違約之訴，要求出租人承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，同時承租人有權(quán)要求出租人根據(jù)缺損的面積減少相應(yīng)的租金，即重新議租。
33.1.3出租人未盡房屋修繕、維護(hù)義務(wù)的糾紛情形
出租房屋的修繕、維護(hù)責(zé)任，非經(jīng)雙方特別約定，根據(jù)《合同法》第220條之規(guī)定，應(yīng)由出租人承擔(dān)責(zé)任?！逗贤ā返?21條規(guī)定，承租人在租賃房屋需要修繕、維護(hù)時，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)，因維修租賃房屋而影響其使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。根據(jù)上述規(guī)定，如果出租人未盡房屋的修繕、維護(hù)義務(wù)，承租人享有要求出租人及時維修，如不及時維修，可自行或委托他人維修，但維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)的權(quán)利。因維修租賃房屋而影響其使用的，承租人有權(quán)要求相應(yīng)減少租金或者要求延長租期。
33.1.4出租人出租的房屋權(quán)屬未取得房屋所有權(quán)證的糾紛情形
出租人出租的房屋權(quán)屬存在爭議的情況主要存在如下情形，律師應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形進(jìn)行處理。
承租人承租的房屋，如果出租人未依法取得房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》對合同效力的規(guī)定，區(qū)分不同情況，分別作出處理。
（1） 承租人承租的房屋，出租人雖未依法取得房屋的所有權(quán)證，但出租人依合法購買或取得房屋的憑證，證明出租人有權(quán)對房屋享用處分權(quán)的，租賃合同有效；
（2） 出租人對出租的房屋未取得房屋所有權(quán)證，也無法證明其有權(quán)對房屋可以行使處分權(quán)而將房屋出租給承租人，此種情況下，房屋租賃合同無效，承租人可以根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，要求出租人返還租金，賠償損失。
33.1.5司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的糾紛情形
實踐中經(jīng)常發(fā)生承租人所承租的房屋被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情形，律師在處理這類糾紛時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分下列不同情形，正確做出應(yīng)對措施。
第一種情形，在房屋出租之前，房屋已經(jīng)被查封或被采取限制措施。
第二種情形，在房屋租賃合同簽訂以后或在合同的履行過程中，房屋被查封或被采取限制措施。
上述兩種情形，一般并不影響房屋租賃合同的效力。合同有效的理由在于出租人對房屋的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分這四項權(quán)能。查封所限制的權(quán)能一般是對所有權(quán)的處分，而并不限制房屋所有權(quán)人對房屋的占有、使用和收益權(quán)。即使在房屋被查封期間，出租人仍可以出租房屋，收取租金。
但是，如果房屋被查封或被采取其他限制措施，導(dǎo)致租賃房屋無法使用的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第8條之規(guī)定，承租人享有合同解除權(quán)。根據(jù)《合同法》第97條之規(guī)定，承租人在合同解除后，對合同尚未履行的，終止履行；對合同已經(jīng)開始履行的，根據(jù)履行情況和出租人的過錯程度，承租人有權(quán)主張出租人返還租金，賠償損失。
33.1.6出租的共有房屋未取得共有權(quán)人同意的糾紛情形
房屋共有權(quán)分按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房屋按其份額享用所有權(quán)；共同共有人對共有的房屋共同享用所有權(quán)。除共有人之間對房屋的處分有特別約定之外，根據(jù)《物權(quán)法》第97條之規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共有人同意。據(jù)此規(guī)定，對按份共有人出租共有房屋，經(jīng)2/3以上共有權(quán)人同意的，租賃合同有效；否則，租賃合同無效，承租人可按《合同法》無效合同的處理原則主張自己的權(quán)利。對共同共有人出租共有房屋的，應(yīng)經(jīng)全體共有人一致同意租賃合同始為有效；否則租賃合同無效。
需要特別指出的是，根據(jù)《物權(quán)法》第103條、第104條的規(guī)定，當(dāng)共有人的財產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有；按份共有人對共有財產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定，不能確定出資額的，視為等額享有。
33.1.7房屋權(quán)屬有爭議的糾紛情形
當(dāng)承租人承租的房屋權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人有可能不是房屋的所有權(quán)人，當(dāng)然也有可能是房屋的所有權(quán)人。兩種情形，將導(dǎo)致房屋租賃合同無效或有效兩種不同的結(jié)果。因此，即使在房屋租賃合同的履行過程中發(fā)生房屋權(quán)屬爭議，該房屋租賃合同仍是效力待定合同。雖然《房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定，租賃房屋權(quán)屬有爭議時，承租人可以請求解除合同，人民法院應(yīng)予支持。但在租賃合同效力待定的情況下，對承租人是否可以請求解除合同，應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情況作不同的處理：
（1） 雖然租賃合同效力待定，但如因承租的房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人無法使用房屋，合同目的無法實現(xiàn)的，法院或仲裁機(jī)構(gòu)不用等待租賃房屋的權(quán)屬確定，即可徑行判決解除合同或確認(rèn)合同解除；
（2） 雖然承租的房屋權(quán)屬存在爭議，但該爭議并未影響到承租人對房屋的正常使用，在這種情況下，法院不宜直接判決解除合同或確認(rèn)合同解除，而應(yīng)等待房屋確權(quán)的最終結(jié)果作出相應(yīng)的判決。
33.1.8租賃房屋屬于違法建筑的糾紛情形
此種糾紛情形的處理參見本指引32.1。
33.1.9租賃房屋屬于臨時建筑的糾紛情形
此種糾紛情形的處理參見本指引32.2。
33.1.10租賃房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的糾紛情形
承租人所承租的房屋，如果在交付和使用期間，發(fā)現(xiàn)房屋不符合使用安全的標(biāo)準(zhǔn)，在此種情況下，根據(jù)《合同法》第233條之規(guī)定，租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。這一規(guī)定是從保障人的生命安全這一最高利益出發(fā)的，不問承租人有無過錯，只要存在租賃的房屋存在危及人身安全的情形，即賦予其合同解除權(quán)。至于承租人解除合同的法律后果，則應(yīng)當(dāng)區(qū)分承租人事前是否明知或不明知該房屋是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)。如果事前不知承租房屋存在安全問題，則可以根據(jù)《合同法》的規(guī)定，主張相應(yīng)的賠償責(zé)任。如事前已明知，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同解除給承租人造成的損失，根據(jù)各自的過錯責(zé)任，各自承擔(dān)責(zé)任。
33.2律師為承租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師在訴訟階段為承租人提供法律服務(wù)，首先，重點應(yīng)當(dāng)把握對合同效力的審查以及在合同履行過程中違約責(zé)任的認(rèn)定。合同效力的審查是前提，合同無效、合同效力待定、合同效力的轉(zhuǎn)化、合同有效，相應(yīng)的法律后果是完全不同的。其次，要根據(jù)具體的《房屋租賃合同》的約定和《合同法》、《物權(quán)法》、最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》的精神，正確理解和把握出租人在租賃合同中的特定的合同義務(wù)，理解一般違約和根本性違約的尺度和不同的法律后果，理解和把握在出現(xiàn)承租人可以依法行使合同解除權(quán)以及在合同被認(rèn)定無效的情況下，承租人根據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定可以主張的權(quán)利。
33.3律師為承租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
33.3.1律師在為承租人提供訴訟法律服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解和把握《物權(quán)法》、《合同法》、最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》的精神以及最高人民法院有關(guān)批復(fù)意見，結(jié)合各地的城市房屋租賃地方立法的具體規(guī)定，及時為承租人提示和控制法律風(fēng)險。
33.3.2律師應(yīng)當(dāng)要為承租人租賃房屋的合法性審慎把關(guān)。本指引第31條對租賃合同的效力及相關(guān)法律規(guī)定作了充分的說明和歸類。律師應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解和把握合同無效（包括部分條款無效）和可撤銷以及合同效力待定的各種情形。
33.3.3對房屋租賃合同被認(rèn)定為無效合同的處理原則。依據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，合同無效后的損失賠償以過錯責(zé)任為歸責(zé)原則，即"有過錯一方賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任"。
33.3.4對承租人在合同履行過程中行使合同解除權(quán)的問題。除了《房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定的幾種情形之外，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，尚有如下情形，承租人可以行使合同解除權(quán)：
（1） 合同因不可抗力而解除；
（2） 出租人拒不交房而解除；
（3） 因承租房屋部分或全部毀損、滅失而解除；
（4） 當(dāng)事人之間租賃期限沒有約定或者約定不明確，承租人可依《合同法》第232條隨時解除合同；
（5） 出租人"一房數(shù)租"，承租人無法取得租賃房屋而解除。
33.3.5承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋，出租人不得解除、終止原租賃合同；租賃合同期限屆滿后，承租人可以繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒有提出異議的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。承租人隨時得以解除租賃合同，而出租人則應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人才可以行使合同解除權(quán)。
33.4律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師在訴訟階段為出租人提供法律服務(wù)，在房屋租賃合同的履行過程中，常見的糾紛類型及處理辦法如下：
33.4.1承租人拒付或遲延支付租金的糾紛情形
出租人根據(jù)房屋租賃合同的約定出租房屋，收取租金，這是出租人依合同享有的主要權(quán)利。如果承租人未能按照合同約定的期限和金額向出租人支付租金，則屬于承租人違約。出租人根據(jù)《合同法》的規(guī)定和租賃合同的約定，可以要求承租人支付租金、賠償損失；租金遲延支付的時間達(dá)到合同約定的期限，出租人可以行使合同解除權(quán)。
33.4.2承租人在房屋租賃期間對房屋擅自進(jìn)行改建、擴(kuò)建、裝飾、裝修的糾紛情形
《合同法》第223條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。因此，對承租人在房屋租賃期間對房屋擅自進(jìn)行改建、擴(kuò)建、裝飾、裝修的情形，如果事先未能取得出租人同意，事后未能取得追認(rèn)同意，則屬承租人違約，出租人可行使《合同法》第223條規(guī)定之權(quán)利。如果合同有特別約定的，出租人可行使合同解除權(quán)。對于承租人所投入的改建、擴(kuò)建、裝飾、裝修費(fèi)用，由承租人自行承擔(dān)。
33.4.3承租人利用租賃房屋進(jìn)行違法活動的糾紛情形
無論租賃合同中有無關(guān)于承租人不得利用租賃房屋進(jìn)行違法活動的約定，如承租人利用租賃房屋進(jìn)行違法活動，出租人可以解除合同，并可向承租人要求賠償損失。
33.4.4承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的情形
承租人未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三方，或者將所承租的部分房屋轉(zhuǎn)租給第三方，收取租金，這種情形違反了《合同法》第224條之規(guī)定，出租人可以解除合同，并可根據(jù)《合同法》第97條之規(guī)定，向承租人行使合同解除后的權(quán)利，包括要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施和和要求賠償損失的權(quán)利。
但是，根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第16條之規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，但在6個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
33.4.5租賃期限屆滿后承租人拒絕騰退房屋的糾紛情形
租賃合同期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定將房屋返還給出租人，返還時承租房屋的狀態(tài)應(yīng)當(dāng)符合合同約定的條件。如果承租人違反規(guī)定，則承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，出租人可向承租人主張騰退房屋、賠償損失的權(quán)利。
33.4.6承租人經(jīng)出租人同意而發(fā)生的裝飾、裝修費(fèi)用承擔(dān)發(fā)生糾紛的情形
租賃期限內(nèi)，承租人經(jīng)出租人同意，對租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修，租賃期間屆滿后，雙方對費(fèi)用承擔(dān)存在爭議產(chǎn)生糾紛的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第10條、第11條、第12條的規(guī)定處理。律師在處理上述糾紛時，應(yīng)當(dāng)特別注意的是，在房屋租賃合同中，雙方對裝飾、裝修費(fèi)用的承擔(dān)有無特別約定，如果有約定，則按約定處理；如果沒有約定，則按司法解釋的規(guī)定處理。
33.4.7承租人經(jīng)出租人同意而發(fā)生的擴(kuò)建、改建費(fèi)用承擔(dān)發(fā)生糾紛的情形
租賃期限內(nèi)，承租人經(jīng)出租人同意，對租賃房屋進(jìn)行擴(kuò)建、改建，租賃合同履行期間或履行屆滿后，雙方對費(fèi)用承擔(dān)存在爭議產(chǎn)生糾紛的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第14條的規(guī)定處理，即雙方在合同中對此費(fèi)用有約定的按約定處理；沒有約定的，法院一般按下列情形分別處理：
（1） 辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建或改建的造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；
（2） 未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建或改建的造價費(fèi)用由雙方按過錯分擔(dān)。
33.5律師為出租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師在訴訟階段為出租人提供法律服務(wù)，其重點內(nèi)容應(yīng)當(dāng)放在對房屋租賃合同效力的審查、合同中有關(guān)雙方權(quán)利義務(wù)的審查以及確定雙方在合同履行過程中是否存在違約的情形。應(yīng)當(dāng)特別注意，合同中對承租人的合同義務(wù)的審查以及對履約過程中承租人有無違約行為的存在。律師應(yīng)當(dāng)正確區(qū)分合同無效和由于承租人違約行使合同解除權(quán)的不同法律后果；對于因承租人違約提起的訴訟，由于在房屋租賃合同的履行期間，房屋由承租人占有和使用，涉及承租人在房屋承租過程中是否違約，如利用房屋進(jìn)行違法活動、擅自對房屋進(jìn)行改建、裝修等，在民事訴訟中根據(jù)舉證責(zé)任的分配原則，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)對上述承租人違約的舉證責(zé)任。律師在提起此類訴訟之前，應(yīng)當(dāng)精心準(zhǔn)備，做好證據(jù)的收集工作。
33.6律師為出租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
33.6.1對因承租人在租賃期間對房屋進(jìn)行裝飾、裝修而發(fā)生的糾紛案件，《合同法》第223條僅作了"承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物"的規(guī)定，但在處理此類案件糾紛過程中，對如何理解和把握"出租人同意"的問題，律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注如下要點：
（1） 承租人應(yīng)當(dāng)對出租人同意對房屋進(jìn)行裝飾、裝修承擔(dān)舉證責(zé)任。出租人的書面、電話、電傳、電子郵件、口頭同意等都有可能被承租人作為出租人同意的證據(jù)提交，律師對這些證據(jù)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，提出質(zhì)證意見。
（2） 對承租人無法提供出租人書面同意的證據(jù)，而提出按《民通意見》第66條之規(guī)定認(rèn)定出租人默示同意其對房屋進(jìn)行裝飾、裝修的主張，律師應(yīng)當(dāng)把握默示同意的適用范圍。如出租人雖未明確表態(tài)，但有證據(jù)證明出租人在裝飾、裝修現(xiàn)場了解情況，并發(fā)表如何裝飾、裝修的意見，事后也未提出反對意見；或者出租人雖未明確表態(tài)，但根據(jù)雙方約定房屋的用途及出租房屋的現(xiàn)狀可推知承租人必然裝修才能達(dá)到租賃目的。上述兩種情形可以推定為默示同意；反之，如果出租人知道承租人有裝飾、裝修行為后，未明確表示意見且無任何行為表明其已接受的，則不得認(rèn)定出租人已經(jīng)默示同意。
在處理承租人改建、擴(kuò)建租賃房屋糾紛時，涉及對出租人是否同意其改建、擴(kuò)建，雙方存在爭議時，律師同樣應(yīng)當(dāng)按上述原則謹(jǐn)慎把關(guān)。
33.6.2對承租人對房屋進(jìn)行擴(kuò)建的費(fèi)用發(fā)生爭議和糾紛時，律師對《房屋租賃合同司法解釋》第14條第（2）項規(guī)定的"未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用由雙方按過錯分擔(dān)"的過錯責(zé)任分配問題，應(yīng)當(dāng)把握如下原則：
（1） 在單純出租人存在過錯情形時，承租人的擴(kuò)建費(fèi)用損失由出租人承擔(dān)；
（2） 在單純存在承租人過錯情形下，其擴(kuò)建費(fèi)用損失由承租人承擔(dān)；
（3） 在雙方均有過錯情形下，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人、承租人按照過錯承擔(dān)；
（4） 在雙方均無過錯情形下，則按公平責(zé)任，由出租人、承租人分擔(dān)。
33.6.3律師應(yīng)當(dāng)及時提示出租人，在房屋租賃合同期限屆滿后，如果承租人不及時騰退房屋繼續(xù)使用租賃房屋的法律后果。根據(jù)《合同法》第236條之規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。因此，出現(xiàn)上述情形，出租人應(yīng)當(dāng)及時提出異議或者直接提起訴訟，否則將出現(xiàn)不利于自己的法律后果。

第34條　房屋租賃合同變更中的糾紛及處理
34.1律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
根據(jù)《合同法》第77條之規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。在訴訟階段，律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)，既有因合同的約定，一方向另一方提出合同變更要求而形成的糾紛案件；也有根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或者因情勢變更的情形而產(chǎn)生的合同變更糾紛?！　∠铝袃?nèi)容為律師為承租人提供的訴訟階段法律服務(wù)的主要業(yè)務(wù)。
34.1.1出租人因房屋買賣、繼承、贈予、互易等，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更而產(chǎn)生糾紛的情形
根據(jù)《合同法》第229條之規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。因此，如果出租人因房屋買賣、繼承、贈予、互易等，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更，原房屋租賃合同對新的房屋所有權(quán)人仍然具有效力，新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原合同。如果新的房屋所有權(quán)人向承租人提出終止或解除合同之訴，其主張將得不到法院的支持；相反，如果承租人請求新的房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行原合同，法院將支持承租人的訴訟主張。如果因為新的房屋所有權(quán)人的行為造成承租人損失的，應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
34.1.2出租人單方提起的租賃合同變更內(nèi)容糾紛
在租賃合同履行期間，出租人提出變更租賃合同內(nèi)容，如提出提租的要求、變更租賃期限的要求等，根據(jù)《合同法》第77條之規(guī)定，出租人的變更要求如果未經(jīng)雙方協(xié)商一致，其變更要求對承租人沒有法律效力，出租人因此提起的訴訟請求，法院將不予支持。同時，出租人單方提出變更合同內(nèi)容，屬出租人違約，承租人可向出租人主張合同違約責(zé)任。
34.1.3承租人所承租的房屋的用途發(fā)生變化的情形
當(dāng)承租人所承租的房屋的用途發(fā)生變化，不能達(dá)到租賃合同約定的房屋用途時，承租人有權(quán)解除合同。承租人在行使合同解除權(quán)時，必須能夠證明該房屋用途的變化的改變，并非由于承租人的違約行為而引起。如果承租人所承租的房屋為沿街商業(yè)用房，因為規(guī)劃等原因該房屋用途被調(diào)整，類似這種情況，承租人有權(quán)主張解除合同，法院一般應(yīng)予支持。對承租人損失的問題，合同有約定的從約定，沒有約定的，根據(jù)出租人是否存在過錯或違約責(zé)任而確定。
34.1.4出租人出讓房屋所有權(quán)未在合理期間通知承租人而引起糾紛的情形
根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第21條之規(guī)定，出租人出讓房屋所有權(quán)應(yīng)在合理期間通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如果出租人未在合理期間通知承租人而使承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以提起賠償之訴，法院對承租人合理的賠償主張一般會予以支持。
34.1.5出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)未在合理期間通知承租人而引起糾紛的情形
根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第22條之規(guī)定，如果出租人所出租的房屋已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期間通知承租人，承租人享有以同等條件購買房屋的優(yōu)先權(quán)。如果出租人未在合理期間通知承租人，使承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)的請求權(quán)的，承租人有權(quán)向出租人提起賠償之訴，主張其合理利益的損失賠償。
34.1.6出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，未在拍賣5日前通知承租人引起糾紛的情形
根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第23條之規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。因此，如果出租人未盡此義務(wù)導(dǎo)致承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)的，出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人向出租人主張的合理利益的損失，法院將予支持。
34.2律師為承租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定，重點把握在何種情形下合同主體和內(nèi)容可以變更；在何種情形下如果一方提出變更，屬于合同違約以及可能承擔(dān)的違約責(zé)任。關(guān)于出租人違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的幾種情形，本指引對主要內(nèi)容作了介紹。需要特別引起律師重視的是，在適用承租人對租賃房屋"優(yōu)先購買權(quán)"這一原則處理糾紛案件時，由于《物權(quán)法》的頒布實施，明確了承租人這一權(quán)利為債權(quán)，而非物權(quán)。因此，承租人對于房屋買受人與出租人簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如果承租人請求確認(rèn)無效，法院將不予支持。承租人只享有對出租人的損害賠償請求權(quán)。
34.3律師為承租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
34.3.1律師在受承租人委托處理因房屋租賃合同變更而引起的糾紛時，首先應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審查案件的主體，特別是因租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動而提起訴訟時，律師應(yīng)當(dāng)把握在何種情形下可以把新的房屋所有權(quán)人列為適格的訴訟主體。如承租人在主張優(yōu)先購買權(quán)落空時的損害賠償權(quán)時，其主體只能限定為承租人，次承租人不能主張此項權(quán)利。根據(jù)《合同法》和最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》的規(guī)定，通常情況下，新的房屋所有權(quán)人不承擔(dān)對承租人的法律責(zé)任。但也有例外，如果承租人有證據(jù)證明出租人和房屋買受人惡意串通，損害承租人利益的，承租人可一并向房屋買受人主張權(quán)利。
34.3.2律師在適用"買賣不破租賃"這一原則處理糾紛案件時，應(yīng)當(dāng)注意適用這一原則的兩類法定除外條件，即最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第20條的規(guī)定：
（1） 房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；
（2） 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
在上述兩種情形下，房屋所有權(quán)發(fā)生變動的，原房屋租賃合同對新的房屋所有權(quán)人沒有約束力。
34.3.3律師在處理出租人因怠于通知而使承租人喪失對承租房屋的"優(yōu)先購買權(quán)"而形成的糾紛案件時，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解和把握此類案件的請求權(quán)為損害賠償請求權(quán)。同時，對于因權(quán)利受侵害而產(chǎn)生的其他請求權(quán)，從司法解釋精神理解，并未予以限制，可一并主張。
34.3.4律師應(yīng)當(dāng)要注意《房屋租賃合同司法解釋》第21條、第22條的"合理期限"，對"合理期限"的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房屋租賃合同司法解釋》第24條第（3）項的規(guī)定，即15天為出租人履行通知義務(wù)的合理期限。
34.4律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
34.4.1承租人因提前退租而發(fā)生糾紛的情形
在合同履行期間，承租人要求提前退租而未能取得出租人同意的，屬于承租人違約，出租人可向承租人提起要求繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求，如給出租人造成損失的，出租人還可就損失部分提出賠償請求，法院將予支持。
34.4.2承租人因改變房屋用途而發(fā)生糾紛的情形
在合同履行期間，承租人違反合同約定的內(nèi)容，單方改變房屋的用途，屬承租人違約，出租人可依合同的約定和法律的規(guī)定，行使合同解除權(quán)或者向承租人主張合同違約責(zé)任。
34.4.3承租人因改變租金而發(fā)生的糾紛情形
在合同履行期間，承租人違反合同約定的內(nèi)容，單方提出降低房屋的租金，屬承租人違約，出租人可依合同的約定和法律的規(guī)定，行使合同解除權(quán)或者向承租人主張合同違約責(zé)任。
34.4.4承租人因出租人買賣、繼承、贈予、互易等，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更而發(fā)生糾紛的情形
因出租人買賣、繼承、贈予、互易等，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更，在出租人買賣租賃房屋時，承租人享有"優(yōu)先購買權(quán)"。而因繼承、贈予、互易情形發(fā)生租賃房屋所有權(quán)變動，承租人不享有此項權(quán)利。因此，如因繼承、贈予、互易情形發(fā)生租賃房屋所有權(quán)變動，新的房屋所有權(quán)人要求與承租人變更租賃合同主體，如承租人拒絕接受的，新的房屋所有權(quán)人的主張應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?br/>34.4.5房屋租賃期間承租人死亡，其共同居住人要求繼續(xù)承租而發(fā)生糾紛的情形
房屋租賃期間承租人死亡，其共同居住人要求繼續(xù)承租房屋而出租人拒絕接受其要求的，如果出租人向法院提起訴訟要求共同居住人騰退房屋的，根據(jù)《合同法》第234條之規(guī)定，出租人的訴求將得不到法院的支持。房屋租賃期間承租人死亡，其生前共同居住人有權(quán)按原租賃合同繼續(xù)承租該房屋。
34.5律師為出租人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
在實踐中，承租人在履行租賃合同過程中，根據(jù)法定或約定而提出變更合同，包括變更合同的主體、租賃期限、租賃用途、租賃價格等，出租人應(yīng)當(dāng)予以配合，雙方應(yīng)簽訂《補(bǔ)充合同》，對變更事項予以明確。律師在處理合同履行期間因變更發(fā)生的糾紛時，其難點在于變更的原因很復(fù)雜，遠(yuǎn)非合同的約定所能涵蓋。如基于情勢變更的情形，基于承租人發(fā)生失蹤、死亡，承租單位出現(xiàn)分立、合并、聯(lián)營等情形，都對合同的變更有不同的影響，如雙方發(fā)生糾紛，律師的處理方法、客觀的法律后果都是不盡相同的。
34.6律師為出租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
34.6.1對于出租人在房屋租賃合同履行期間轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，或者與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋的，或者委托拍賣人拍賣租賃房屋的，律師務(wù)必提示出租人應(yīng)在合理期間通知承租人，否則引起的訴訟案件，出租人將承擔(dān)賠償責(zé)任。
34.6.2對于承租人擅自變更房屋用途，出租人在知道后應(yīng)當(dāng)及時向承租人提出異議或者及時提出權(quán)利主張，如果在明知承租人變更合同約定的房屋用途而不提出異議，將有可能在訴訟中被認(rèn)定為"默認(rèn)"，從而喪失對承租人的違約請求權(quán)。
34.6.3如果租賃合同沒有約定明確的租賃期限，雙方在變更租賃合同內(nèi)容過程中對此發(fā)生爭議，作為出租人應(yīng)當(dāng)清楚雙方的權(quán)利是不對等的。作為承租人一方如果在期限問題上與出租人達(dá)不成一致，承租人隨時可以解除租賃合同；而出租人如要解除合同，則需要在合理時間內(nèi)通知承租人，如不先盡通知義務(wù)，則法院不可能支持出租人解除合同的請求。

第35條　房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓中的糾紛及處理
35.1律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
由于房屋租賃合同的轉(zhuǎn)讓是合同承租人的變更。除非法定或者合同約定，承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，必須征得出租人的同意，否則出租人對承租人與受讓人之間簽訂轉(zhuǎn)讓提出合同無效之訴，法院會予以支持。
目前司法實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃關(guān)系，而是將房屋出租給次承租人使用并獲取收益。在這類糾紛中，分為經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租和未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，其法律后果是不同的。前者情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租人與次承租人形成新的租賃合同關(guān)系。而后者情況下，承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同無效，出租人可以解除與承租人的租賃關(guān)系，要求承租人賠償損失，并可以向次承租人要求返還房屋。
35.2律師為承租人提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
律師在處理案件糾紛時，除了根據(jù)合同的約定準(zhǔn)確把握因合同約定的事由發(fā)生而使承租人享有承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)，還應(yīng)當(dāng)把握承租人在何種情形下享有法定轉(zhuǎn)讓承租權(quán)?！逗贤ā返?34條僅規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原合同租賃該房屋。除此之外，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第19條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持其請求，即該承租轉(zhuǎn)讓權(quán)也屬于法定轉(zhuǎn)讓權(quán)。此外，部分省市的地方性立法對租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓也有規(guī)定，如《上海市房屋租賃條例》中對租賃當(dāng)事人依法分立、合并的，規(guī)定由變更后的當(dāng)事人繼續(xù)履行租賃合同。除以上所述法定的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓事由外，未經(jīng)出租人同意，承租人單方擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)給第三人的，其轉(zhuǎn)讓合同無效，承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)違約責(zé)任，給出租人造成損失的，承租人還將承擔(dān)賠償責(zé)任。
35.3律師為承租人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
如上所述，承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同，必須符合法定或合同約定的轉(zhuǎn)讓條件，或者取得出租人的同意，否則將承擔(dān)法律責(zé)任。如經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，否則，超過部分無效，出租人可要求次承租人騰退房屋，次承租人不得拒絕，但次承租人可要求承租人賠償損失。同時，對承租人而言，合同轉(zhuǎn)租，如果次承租人對租賃房屋造成損失的，出租人可直接向承租人主張損失賠償?shù)臋?quán)利。
35.4律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師在幫助出租人處理案件糾紛過程中，需要把握的是承租人如果違反合同的約定，出租人均可依合同的約定和法律的規(guī)定向承租人主張違約責(zé)任，也可向法院提出確認(rèn)承租人和租賃權(quán)的受讓人簽訂的租賃轉(zhuǎn)讓合同無效之訴。
35.5律師為出租人提供法律服務(wù)的重點業(yè)務(wù)
律師在為出租人提供此類法律服務(wù)過程中，司法實踐中，常見糾紛違約一方為承租人，如承租人未經(jīng)出租人同意將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。因此律師在接受委托啟動訴訟時，既可以向承租人提起合同的違約之訴，追究承租人的合同違約責(zé)任；也可以提起確認(rèn)承租人與第三人簽訂人的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效之訴。兩者的法律后果是不同的。向承租人提起違約之訴，只能解決承租人違約責(zé)任的問題，對承租人與第三人簽訂的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力不能在違約之訴中解決。根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，因無效合同而取得的財產(chǎn)或者權(quán)利應(yīng)當(dāng)返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。因此，對承租人和第三人一并提起合同的無效之訴，從訴訟策略和效率來講，不失為一種好的選擇。
35.6律師為出租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險提示
35.6.1律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，在知道承租人違約轉(zhuǎn)讓承租權(quán)時，應(yīng)當(dāng)及時向承租人和第三人書面提出異議或者及時提起訴訟，如果承租人提供了出租人明知承租權(quán)轉(zhuǎn)讓而出租人不表示反對或者默許的證據(jù)，在出租人提起的訴訟案件事實認(rèn)定過程中，出租人將面臨較大的風(fēng)險，即有可能被認(rèn)定出租人對承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的事實已經(jīng)"默認(rèn)"，從而喪失勝訴權(quán)。
35.6.2如果出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，對于次承租人要求承租人履行房屋修繕義務(wù)的，其最終的修繕義務(wù)仍需出租人承擔(dān)。盡管次承租人無權(quán)直接向出租人提出修繕請求，但承租人如果履行了修繕義務(wù)，有關(guān)修繕費(fèi)用可向出租人追償，出租人不得拒絕。

第36條　房屋租賃合同解除中的糾紛和處理
36.1律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
訴訟環(huán)節(jié)中房屋租賃合同的解除，律師在為承租人提供法律服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種不同情形采取相應(yīng)的訴訟策略。第一種情形是出租人提出解除合同符合合同約定的事由或者符合法定解除的情形，在此種情況下，合同解除后承租人將承擔(dān)何種法律后果；第二種情形是出租人所提起的解除合同的事實和理由既不符合合同的約定，也違反法律規(guī)定的解除事由，此種情形下，作為承租人應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的權(quán)利，如何提出權(quán)利主張。
36.1.1出租人提出解除合同符合合同約定的事由或者符合法定解除的情形而發(fā)生糾紛的情形
出租人根據(jù)《合同法》第93條、第94條、第219條、第224條第2款、第227條規(guī)定的情形，以及根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第7條的規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)上述法律和司法解釋明確規(guī)定的出租人得以主張解除合同的情形時，如果雙方發(fā)生糾紛，律師應(yīng)當(dāng)告知承租人，法院將支持或者確認(rèn)出租人的合同解除權(quán)。但是，對于合同解除后的法律后果，根據(jù)據(jù)以適用的法定解除情形的不同，承租人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果也是不同的，因此，律師在處理此類案件時，應(yīng)當(dāng)注意下列情況：
（1） 如果合同的解除是因不可抗力或者情勢變更致使合同簽訂的目的無法實現(xiàn)，則在出租人提出解除合同時，承租人不承擔(dān)法律責(zé)任。如果因此而給承租人造成損失的，承租人可以適用《合同法》公平責(zé)任的原則要求出租人分擔(dān)損失。
（2） 如果合同的解除是因為承租人違約而導(dǎo)致，出租人在提出解除合同請求的同時，可以主張《合同法》第97條規(guī)定的恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、賠償損失等請求，律師在幫助承租人處理案件時，對出租人所提出的違約責(zé)任承擔(dān)、損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人違約責(zé)任的大小、出租人在履行合同過程中有無違約行為、出租人所提出的損失賠償?shù)臄?shù)額有無超過其實際損失的30%等綜合進(jìn)行抗辯。
36.1.2出租人提出解除合同不符合合同約定的事由或者不符合法定解除的情形而發(fā)生糾紛的情形
如果出租人提出解除合同既不符合合同約定的事由，也不符合法定解除的情形，對出租人的訴訟請求，法院不會予以支持。反之，合同履行過程中出租人的上述行為，屬于出租人嚴(yán)重違約，承租人可以根據(jù)合同的約定或者根據(jù)法律的規(guī)定，向出租人提出違約之訴，如果給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償損失。
36.2律師為承租人提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
律師處理此類糾紛，必須熟練掌握出租人合同解除權(quán)的幾種法定情形，對于不可抗力或者情勢變更而引起的合同解除，律師在應(yīng)訴時，要根據(jù)不可抗力或者情勢變更的大小、對合同履行的實際影響，作出合同是否符合解除的條件，合同解除后如果給承租人造成損失的，出租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的判斷。同時，根據(jù)《合同法》第95條之規(guī)定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅；法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。因此，對于出租人的合同解除權(quán)請求，律師在訴訟當(dāng)中應(yīng)當(dāng)特別注意審查出租人有無按合同約定的期限向承租人提出，或者在承租人催告后在合理期限內(nèi)提出，如果出租人沒有盡此通知義務(wù)，則其合同解除權(quán)消滅。
36.3律師為承租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險提示
36.3.1律師應(yīng)當(dāng)提示承租人，出租人如果根據(jù)《合同法》第93條第2款、第94的規(guī)定主張解除合同，只要向承租人提出解除合同通知，其法律后果為自通知到達(dá)時合同解除。如果承租人對合同解除有異議的，應(yīng)當(dāng)及時向?qū)Ψ教岢?，一旦承租人提出異議，出租人只有通過請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
36.3.2對于《合同法》第95條第2款中的行使解除權(quán)通知的合理期限，《合同法》中沒有作出明確的規(guī)定，律師可以參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條第2款的規(guī)定，該條第2款對商品房買賣合同的解除權(quán)的行使規(guī)定如下：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個月。對方?jīng)]有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
36.4律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
當(dāng)承租人符合《合同法》第93條、第94條、第219條、第224條
第2款、第227條規(guī)定的情形，
以及根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第7條規(guī)定的情形，或者根據(jù)租賃合同約定的合同解除事由，如果雙方形成糾紛，出租人解除合同的請求將得到法院的支持，出租人并可根據(jù)上述不同的情形，向承租人主張恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、賠償損失的權(quán)利。
36.5律師為出租人提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
本指引36.2的內(nèi)容同樣適用于律師為出租人提供法律服務(wù)的重點。除此之外，律師應(yīng)當(dāng)了解，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第8條對承租人因下列情形導(dǎo)致房屋無法使用行使合同解除權(quán)時，明確規(guī)定法院應(yīng)當(dāng)予以支持。這些情形包括：
（1） 租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；
（2） 租賃房屋權(quán)屬有爭議的；
（3） 租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定的。
《房屋租賃合同司法解釋》第6條對出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，規(guī)定了不能取得房屋的承租人享有對出租人的合同解除權(quán)和賠償請求權(quán)。
36.6律師為出租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險提示
36.6.1律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，當(dāng)租賃合同的租賃期限為不定期時，出租人與承租人均享有法律規(guī)定的合同解除權(quán)，但是，出租人行使合同解除權(quán)必須在合理期限內(nèi)提前通知承租人。"合理期限"的具體期限可參見本指引36.3.2。
36.6.2出租人如果按合同的約定或者法律規(guī)定行使合同解除權(quán)，同樣適用本指引36.3.2的規(guī)定。
36.6.3律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，在行使合同解除權(quán)時，如因承租人違反合同義務(wù)而提起此項權(quán)利主張，應(yīng)當(dāng)審慎判斷承租人的違約是根本性違約，還是一般性違約，兩者的法律后果不同，一般性違約不能成為出租人行使合同解除權(quán)的理由，法院對因承租人一般性違約而出租人主張解除合同的請求將不予支持。
36.6.4律師在處理因房屋權(quán)屬有爭議、承租人提出解除合同的糾紛時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情形作出抗辯，關(guān)于此項內(nèi)容可參見本指引33.1.7。

第37條　房屋租賃合同終止中的糾紛和處理
37.1律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
出現(xiàn)《合同法》第91條規(guī)定之情形，租賃合同終止。租賃合同可以基于多種情形而發(fā)生終止的后果，因此，合同終止對承租人和出租人所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)以導(dǎo)致合同終止的各種情形而定。如合同解除，即為合同終止的情形之一，租賃合同基于不同的情形而解除對承租人具有不同的法律后果，這在本指引36.1中已作論述。租賃合同終止后，雙方的合同權(quán)利義務(wù)一并終止，但合同中結(jié)算和清理條款仍然有效。律師在為承租人提供法律服務(wù)時，根據(jù)司法實踐情況，其與出租人的糾紛容易產(chǎn)生于下列情形：
（1） 出租人不按約返還租房定金、訂金、押金；
（2） 承租人在租賃期間對租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修、改建、擴(kuò)建費(fèi)用承擔(dān)與出租人發(fā)生爭議；
（3） 因出租人違約導(dǎo)致合同解除，出租人的責(zé)任承擔(dān)問題。
37.2律師為承租人提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
37.2.1出租人不按約返還租房定金、訂金、押金而發(fā)生糾紛的情形
如果在租賃合同解除后出租人不按約返還租房定金（定金未被抵做房屋租金）、訂金、押金，顯屬出租人違約，承租人可提起要求返還定金（定金未被抵做房屋租金）、訂金、押金的訴請，并可要求賠償由此引起的損失。對承租人的請求，法院將予支持。
37.2.2承租人在租賃期間對租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修、改建、擴(kuò)建費(fèi)用承擔(dān)與出租人發(fā)生糾紛的情形
對此類糾紛的處理，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第9條、第10條、第11條、第12條、第13條、第14條作了具體的規(guī)定，在處理此類糾紛時，律師要根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，合理提出訴請。
37.2.3因出租人違約導(dǎo)致合同解除，出租人如何承擔(dān)法律責(zé)任而發(fā)生糾紛的情形
出租人違反《合同法》第216條、第231條、第232條、第233條以及最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定的情形，承租人可主張解除合同，其中，出租人違反《合同法》第216條和《房屋租賃合同司法解釋》第8條的規(guī)定，可以認(rèn)定出租人違約，承租人在主張合同解除權(quán)的同時，可以向出租人主張賠償損失的權(quán)利。但如果基于《合同法》第231條規(guī)定的情形而解除合同，即不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物全部或部分毀損、滅失，致使合同解除的，在認(rèn)定出租人的責(zé)任時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租人在租賃物毀損、滅失上有無過錯或過失而定，如果出租人沒有過錯或過失，對承租人由此造成的損失宜根據(jù)公平責(zé)任而定。
37.3律師為承租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險提示
37.3.1律師應(yīng)當(dāng)提示承租人，租賃合同終止后，承租人應(yīng)當(dāng)及時騰退房屋，按合同約定的內(nèi)容和要求交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施。否則，承租人將承擔(dān)法律責(zé)任。
37.3.2律師應(yīng)當(dāng)提示承租人，合同終止后，承租人在處理未形成附合的裝飾、裝修物時，如果出租人不同意折價利用時，承租人有拆除裝飾、裝修物的權(quán)利，但是，如因拆除而給出租人房屋造成損害的，承租人將承擔(dān)恢復(fù)原狀的法律責(zé)任。
37.3.3律師應(yīng)當(dāng)提示承租人，租賃合同終止后，對形成附合的裝飾、裝修物，如果雙方?jīng)]有特別約定，法院在處理時將按雙方有無違約責(zé)任導(dǎo)致合同解除分別而定，如因出租人違約，則形成附合的裝飾、裝修物殘值損失由出租人承擔(dān)；如承租人違約，則由承租人自行承擔(dān)；如雙方均有違約，則按責(zé)任大小分擔(dān)；如因不可歸責(zé)于雙方的責(zé)任而導(dǎo)致合同解除，按公平責(zé)任分擔(dān)。
37.4律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
租賃合同終止后，出租人有權(quán)收回租賃房屋，并且要求承租人按照合同約定的內(nèi)容和要求交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施。如果承租人未及時騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，或者騰退的房屋和交還的設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)毀損、滅失等情形，出租人可依法提起訴訟，要求承租人及時騰退房屋，交還設(shè)備、設(shè)施，造成毀損、滅失的，可請求恢復(fù)原狀、賠償損害。法院將支持出租人的上述訴訟請求。
37.5律師為出租人提供法律服務(wù)的重點內(nèi)容
37.5.1承租人未及時騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施而引起糾紛的情形
租賃合同終止后，如果承租人未及時騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，出租人應(yīng)當(dāng)及時主張權(quán)利，要求承租人騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施。如果在提起訴訟時，對于承租人實際逾期騰退期限內(nèi)的損失難以確定，出租人可依原租賃合同的租金主張損失賠償。
37.5.2承租人騰退的房屋，交還的設(shè)備、設(shè)施有毀損、滅失的情形而發(fā)生糾紛的情形
承租人騰退房屋，交還的設(shè)備、設(shè)施，應(yīng)當(dāng)符合合同約定的條件，即使合同沒有明確約定，也應(yīng)符合公認(rèn)的條件。如果承租人騰退的房屋，交還的設(shè)備、設(shè)施有毀損、滅失的情形，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人提出恢復(fù)原狀、賠償損失的權(quán)利主張。當(dāng)然，房屋設(shè)備、設(shè)施合理的損耗，不能被視為毀損。
37.5.3因承租人在租賃期間對租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修、改建、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)與出租人發(fā)生爭議而發(fā)生的糾紛
此節(jié)內(nèi)容參見本指引33.4.2和33.4.6、33.4.7。
37.5.4因承租人違約導(dǎo)致合同解除，出租人如何承擔(dān)法律責(zé)任而發(fā)生糾紛的情形
承租人違反《合同法》第219條、第224條第2款、第227條規(guī)定的情形，以及根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第7條的規(guī)定，出租人可以主張解除合同。在上述情形下如果租賃合同解除，出租人可向承租人主張恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等權(quán)利。
37．6律師為出租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險提示
37.6.1律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，如果因為出租人未盡租賃房屋的維修義務(wù)而導(dǎo)致房屋無法正常實現(xiàn)承租人的租賃用途，或者導(dǎo)致房屋或房屋的設(shè)備、設(shè)施毀損、滅失，承租人因此提出解除合同，出租人不但喪失對承租人合同解除請求的抗辯權(quán)，而且也喪失了房屋或房屋的設(shè)備、設(shè)施毀損、滅失的索賠權(quán)。
37.6.2律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，在租賃合同履行期限屆滿時，必須及時要求承租人騰退房屋。如果任由承租人繼續(xù)居住而不提出異議，將產(chǎn)生不利于出租人的法律后果，即原租賃合同被視為繼續(xù)有效。出租人如要解除合同，將不得不在"合理期限"內(nèi)提出。
37.6.3律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，在租賃合同履行期限屆滿后，如果履行期間承租人未有違約行為，則應(yīng)當(dāng)及時或同時在承租人騰退房屋、交還設(shè)備、設(shè)施之時，將承租人預(yù)先支付的租房定金、訂金、押金返還給承租人，以免引起不必要的糾紛。

第四章　律師提供房屋租賃合同訴訟與仲裁法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示
第一節(jié)　訴訟委托合同的簽訂
第38條　接受委托之前對委托方的審核和調(diào)查
38.1主體審查
委托人應(yīng)當(dāng)是與租賃合同糾紛相關(guān)的權(quán)利義務(wù)人，包括出租人、承租人以及次承租人、房屋受讓人、共同經(jīng)營人或合伙人、出租人的繼承人、與承租人生前共同居住的人等。
律師接受委托前應(yīng)核對、確認(rèn)當(dāng)事人的主體身份，以確認(rèn)其是否與所涉房屋租賃合同之間存在利害關(guān)系。
38.2利益沖突審查
律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國律師法》、《律師事務(wù)所管理辦法》、《律師和律師事務(wù)所違法行為處罰辦法》（司法部122號令）和《律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律規(guī)范》的規(guī)定，審查律師事務(wù)所及代理律師和委托方是否存在利益沖突，只有在委托人之間沒有利益沖突的情況下才可以建立委托代理關(guān)系；擬接受委托人委托的律師已經(jīng)明知訴訟相對方或利益沖突方已委聘的律師是自己的近親屬或其他利害關(guān)系人的，應(yīng)當(dāng)予以回避。租賃合同糾紛由于所涉法律關(guān)系復(fù)雜，可能涉及的當(dāng)事人人數(shù)眾多，律師在進(jìn)行利益沖突審查時，應(yīng)充分考慮基于轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、繼承、買賣等法律關(guān)系而涉及的當(dāng)事人的利益沖突。

第39條　委托協(xié)議的簽訂
39.1委托代理合同重點條款
律師應(yīng)當(dāng)與委托人就委托事項的代理范圍、代理內(nèi)容、代理權(quán)限、代理費(fèi)用、代理期限等進(jìn)行討論，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致后，由律師事務(wù)所與委托人簽署委托代理協(xié)議或者取得委托人的書面確認(rèn)。律師在簽訂委托代理合同時，應(yīng)充分考慮租賃合同對方當(dāng)事人反訴或第三人基于關(guān)聯(lián)的事實或法律關(guān)系提起訴訟、委托人參加訴訟等情形。
39.2風(fēng)險提示
律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、誠實、客觀地告知委托人委托事項可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險，并在必要時出具法律意見書交委托人簽收。
39.3委托權(quán)限
律師接受委托時必須與委托人明確規(guī)定包括程序法和實體法兩方面的委托權(quán)限。
39.4律師收費(fèi)
律師不得私自收案、收費(fèi)，律師不得索要或獲取除依照規(guī)定收取的法律服務(wù)費(fèi)用之外的額外報酬或利益，律師事務(wù)所不得向委托人開具非正式的律師收費(fèi)憑證。

第40條　委托協(xié)議的履行、轉(zhuǎn)讓、變更、終止
40.1律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的期間、時效以及與委托人約定的時間，辦理委托事項。
40.2律師接受委托后，只能在委托權(quán)限內(nèi)開展執(zhí)業(yè)活動，不得擅自超越委托權(quán)限。
40.3未經(jīng)委托人同意，律師不得將委托人委托的法律事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人辦理。律師在接受委托后出現(xiàn)突患疾病、工作調(diào)動等情況，需要更換律師的，律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)及時告知委托人。委托人同意更換律師的，應(yīng)取得委托人的書面確認(rèn)意見，承辦律師之間要及時移交材料，并通過律師事務(wù)所辦理相關(guān)手續(xù)。
40.5律師在委托權(quán)限內(nèi)完成了受托的法律事務(wù)，應(yīng)及時告知委托人。律師與委托人明確解除委托關(guān)系后，律師不得再以被委托人的名義進(jìn)行活動。
40.6律師接受委托后，無正當(dāng)理由不得拒絕履行協(xié)議約定的職責(zé)，不得無故終止代理。
40.7若委托協(xié)議約定的服務(wù)期限屆滿，或者終止條件出現(xiàn)，律師應(yīng)當(dāng)及時書面告知委托人委托協(xié)議終止，總結(jié)委托事項的履行情況，并做好有關(guān)文件資料的交接工作，辦理書面交接手續(xù)。

第二節(jié)　律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示
第41條　提起訴訟時律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范
41.1律師應(yīng)審查被告主體資格。律師起訴時應(yīng)準(zhǔn)確確定被告主體，防止因市場主體的多元化、產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化的復(fù)雜性和經(jīng)營方式的不斷調(diào)整，造成被告主體確定不當(dāng)。
41.2律師應(yīng)核對被告住所地。被告住所地應(yīng)以注冊登記地為準(zhǔn)，注冊登記地與實際經(jīng)營地不一致的，應(yīng)在訴狀中注明，保證法律文書的有效送達(dá)。
41.3律師應(yīng)告知當(dāng)事人對未提出的訴訟請求，人民法院根據(jù)不告不理的原則將不予以支持。
41.4對委托人過高或擴(kuò)大范圍的訴訟請求，應(yīng)做必要的說明和解釋工作。如果委托人不肯放棄過高或擴(kuò)大范圍的訴訟請求，律師應(yīng)說明這種訴訟請求將面臨得不到人民法院支持的風(fēng)險，相應(yīng)的法律后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，并應(yīng)以書面告知，由委托人最后決定。
41.5起訴必須是原告的真實意思表示，對于律師起草的起訴狀內(nèi)容，應(yīng)經(jīng)委托人確認(rèn)并簽字、蓋章。

第42條　舉證時律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范
42.1審計報告、評估報告或鑒定結(jié)論是民事訴訟證據(jù)種類之一。該類證據(jù)除委托人自行委托有關(guān)部門取得外，主要是在訴訟程序中申請人民法院按程序取得。律師幫助委托人向人民法院在指定期限內(nèi)提出審計、評估或鑒定申請，是當(dāng)事人舉證的方式之一。
42.2律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，對需要鑒定的事項負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無正當(dāng)理由不提出鑒定申請或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用或拒不提供相關(guān)材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對事實舉證不能的法律后果。
這主要包括三種情況：
（1） 超過舉證期限而未申請鑒定；
（2） 當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)雖然提出了鑒定申請，但不向人民法院或鑒定機(jī)構(gòu)預(yù)交鑒定費(fèi)用；
（3） 當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)雖然提出了鑒定申請，但拒不向鑒定機(jī)構(gòu)提供鑒定所需的與本案相關(guān)的材料，致使人民法院或鑒定機(jī)構(gòu)對案件爭議的事實無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定。
上述三種情形的出現(xiàn)，將使當(dāng)事人承擔(dān)舉證不能的法律后果。
42.3律師應(yīng)告知當(dāng)事人，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在人民法院指定的舉證期限內(nèi)向人民法院提交證據(jù)材料，當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)不提交的，視為放棄舉證權(quán)利。
42.4律師對于從委托人處收取的證據(jù)材料（含原件、原物），均應(yīng)制作筆錄，并由委托人簽名。
42.5律師應(yīng)當(dāng)對其提交的證據(jù)材料逐一分類編號，對證據(jù)材料的來源、證明對象和內(nèi)容作簡要說明，簽名蓋章，注明提交日期，并依照對方當(dāng)事人人數(shù)提交副本。
42.6律師代委托人向人民法院遞交的證據(jù)材料（含原件、原物），應(yīng)當(dāng)請人民法院出具簽收憑證。
42.7律師應(yīng)注意新證據(jù)的提交。新的證據(jù)包括一審程序中的新證據(jù)和二審程序中的新證據(jù)。當(dāng)事人在一審程序中提供新證據(jù)的，應(yīng)當(dāng)在一審開庭前或者開庭審理時提出。當(dāng)事人在二審程序中提供新證據(jù)的，應(yīng)當(dāng)在二審開庭前或者開庭審理時提出；二審不需要開庭的，應(yīng)當(dāng)在人民法院指定的期限內(nèi)提出。
42.8律師應(yīng)注意申請人民法院調(diào)查收集證據(jù)。對于律師或者當(dāng)事人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，律師應(yīng)當(dāng)幫助當(dāng)事人在舉證期限屆滿前7日內(nèi)以書面申請向人民法院提出。人民法院對申請不予準(zhǔn)許的，可以在收到通知書的次日起3日內(nèi)向受理申請的人民法院書面申請復(fù)議一次。
42.9律師應(yīng)注意申請延期舉證。當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)提交證據(jù)材料確有困難的，律師應(yīng)當(dāng)幫助當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)向人民法院申請延期舉證。在延期舉證期限內(nèi)提交證據(jù)材料仍有困難的，可以再次提出延期申請，是否準(zhǔn)許由人民法院決定。
42.10律師應(yīng)注意申請證人出庭作證。
當(dāng)事人申請證人出庭作證的，當(dāng)事人或者律師應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿10日前（適用簡易程序?qū)徖淼脑谂e證期限屆滿前）向人民法院提出申請。

第43條　財產(chǎn)保全時律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范
43.1申請財產(chǎn)保全的時間。
財產(chǎn)保全分為訴前財產(chǎn)保全和人民法院受理后的財產(chǎn)保全。
當(dāng)事人申請訴前財產(chǎn)保全的，應(yīng)當(dāng)在人民法院采取保全措施后15日內(nèi)向人民法院提出起訴。否則，人民法院將依法解除該財產(chǎn)保全。
43.2律師應(yīng)制作財產(chǎn)保全筆錄，書面告知財產(chǎn)保全風(fēng)險。
委托人申請財產(chǎn)保全的，律師應(yīng)就財產(chǎn)保全申請的作用、條件、風(fēng)險和責(zé)任向委托人說明，并明確告知："人民法院采取財產(chǎn)保全措施，可以責(zé)令申請人提供擔(dān)保，申請人不提供擔(dān)保的，駁回申請。" "申請有錯誤的，申請人應(yīng)當(dāng)賠償被申請人因財產(chǎn)保全所遭受的損失。"且應(yīng)當(dāng)征得其同意。
43.3律師應(yīng)注意財產(chǎn)保全的標(biāo)的。
財產(chǎn)保全限于請求的范圍，或者與本案有關(guān)的財物。保全標(biāo)的超過請求范圍或者與本案無關(guān)，且造成被申請人財產(chǎn)因此而受到損失的，申請人將承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第44條　訴訟中關(guān)于律師代理權(quán)限執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范
44.1當(dāng)事人向人民法院提交的授權(quán)委托書，應(yīng)在開庭審理前送交人民法院。授權(quán)委托書僅寫"全權(quán)代理"而無具體授權(quán)內(nèi)容的，律師無權(quán)代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。
44.2律師進(jìn)行調(diào)解、和解或撤訴，應(yīng)取得委托人就有關(guān)調(diào)解、和解的內(nèi)容和撤訴理由的授權(quán)委托書，或者制作委托人簽字確認(rèn)的筆錄，律師應(yīng)在委托人授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)解、和解或撤訴的代理活動。

第45條　訴訟中各種期限的律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范
律師應(yīng)書面告知當(dāng)事人包括但不限于訴訟時效、舉證期限、反訴期限、上訴期限、訴訟費(fèi)（包括一審訴訟費(fèi)、反訴費(fèi)、二審上訴費(fèi)）繳納期限、各種鑒定費(fèi)的繳納期限、申請執(zhí)行期限和再審申請期限并釋明相應(yīng)的法律后果，必要時還應(yīng)做好筆錄或書面告知函。同時，律師應(yīng)保存好筆錄或書面告知函。
此章的內(nèi)容側(cè)重律師在提供訴訟法律服務(wù)過程中自身執(zhí)業(yè)一般風(fēng)險的防范，律師自身執(zhí)業(yè)風(fēng)險還與律師在執(zhí)業(yè)過程中是否盡到律師應(yīng)有的職責(zé)和執(zhí)業(yè)能力密切相關(guān)。律師應(yīng)在執(zhí)業(yè)過程中適時、適當(dāng)?shù)靥崾疚腥讼嚓P(guān)風(fēng)險，具體內(nèi)容參見本指引各個章節(jié)中律師分別為出租人和承租人提供訴訟法律服務(wù)的風(fēng)險提示。

第五章　附則
第46條　本操作指引分為第一章"總則"、第二章"訴訟與仲裁的一般規(guī)定"、第三章"房屋租賃合同糾紛的類型及處理"、第四章"律師提供房屋租賃合同訴訟與仲裁法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示"和第五章"附則"。

第47條　本操作指引對律師分別為房屋租賃合同出租人、承租人提供訴訟和仲裁法律服務(wù)進(jìn)行闡述。對于為房屋租賃合同糾紛的其他當(dāng)事人提供法律服務(wù)，本操作指引沒有專門進(jìn)行闡述。鑒于律師在提供法律服務(wù)過程中提供訴訟和仲裁法律服務(wù)內(nèi)容除了程序等有不同之處，在實體處理方面具有同一性，因此，雖然本指引基本以訴訟模式撰寫，但律師從事仲裁業(yè)務(wù)時，本指引內(nèi)容仍同樣適用。

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