河北省承德市中級(jí)人民法院
行 政 判 決 書(shū)
（2020）冀08行終8號(hào)
上訴人（原審被告）承德市自然資源和規(guī)劃局，住所地承德市雙橋區(qū)東環(huán)路南段武陽(yáng)小區(qū)D座。
法定代表人王鶴松，男，局長(zhǎng)。
委托代理人尹琳山，男，該局權(quán)益科科長(zhǎng)。
委托代理人彭長(zhǎng)江，男，河北山莊律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地承德市雙橋區(qū)迎賓路匯強(qiáng)大廈B座15樓。
法定代表人王玉良，男，總經(jīng)理。
委托代理人孫湘怡，女，河北驥騰律師事務(wù)所律師。
承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴請(qǐng)撤銷承德市自然資源和規(guī)劃局補(bǔ)繳土地出讓金一案，承德市自然資源和規(guī)劃局不服河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2019）冀0802行初96號(hào)行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2005年12月12日承德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局作出2005（52）號(hào)承德市匯強(qiáng)礦業(yè)大廈用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，其中建筑設(shè)計(jì)要求中容積率為：在建筑間距符合現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)防水、救災(zāi)等規(guī)范及規(guī)定要求的條件下，容積率不超過(guò)3.5。
2006年11月30日承德市規(guī)劃審批委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，該會(huì)議議題1、匯強(qiáng)礦業(yè)大廈規(guī)劃方案、2、鳳凰御景規(guī)劃方案、3、銀都海棠花園規(guī)范方案。會(huì)議審議了匯強(qiáng)礦業(yè)大廈三個(gè)規(guī)劃方案，會(huì)議認(rèn)為第二號(hào)規(guī)范方案總平面布局合理，建筑簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代，城市景觀效果較好，基本符合城市規(guī)劃要求。該規(guī)劃方案總建筑面積72180平方米，其中，地上總建筑面積67626.9平方米，容積率4.76，建筑密度35%，停車位120。會(huì)議原則同意該方案，并提出了修改意見(jiàn)。
2007年1月15日，原告與承德市開(kāi)發(fā)區(qū)宏偉汽車貿(mào)易有限公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，受讓取得大石廟鎮(zhèn)偏嶺北側(cè)地塊的土地使用權(quán)。2007年4月3日，承德市人民政府為原告辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證(證號(hào)：承市國(guó)用[2007]第043號(hào))。原告在該地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)匯強(qiáng)礦業(yè)大廈項(xiàng)目。
2008年8月21日承德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局依據(jù)承德市政府辦公室2007年下發(fā)（承市政辦字（2007）82號(hào)）《關(guān)于批轉(zhuǎn)市規(guī)劃局國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和規(guī)劃方案調(diào)整辦法的通知》等，向承德市國(guó)土資源局發(fā)出關(guān)于部分規(guī)劃條件變更情況的函，其中匯強(qiáng)礦業(yè)大廈用地原發(fā)規(guī)劃條件[（2005）52號(hào)]容積率為不超過(guò)3.5，批準(zhǔn)的修規(guī)容積率為5.0。
承德市國(guó)土資源局委托河北金峰土地評(píng)估有限公司對(duì)承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于承德市雙橋區(qū)偏嶺地塊因規(guī)劃增加容積率（匯強(qiáng)礦業(yè)大廈項(xiàng)目）涉及的土地應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金數(shù)額進(jìn)行評(píng)估。2015年9月2日河北金峰土地評(píng)估有限公司作出土地評(píng)估報(bào)告，該報(bào)告記載如下：估價(jià)期日：按照估價(jià)業(yè)務(wù)委托書(shū)，估價(jià)期日為規(guī)劃部門批準(zhǔn)項(xiàng)目調(diào)整容積率的日期，依據(jù)承德市規(guī)劃審批委員會(huì)專題會(huì)議紀(jì)要（2006）3號(hào)關(guān)于同意匯強(qiáng)礦業(yè)大廈調(diào)整規(guī)劃方案，日期為2006年11月30日，故本次評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2006年11月30日。評(píng)估基準(zhǔn)日：2006年11月30日；土地用途：待估宗地證載為商業(yè)用地，本次評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)；容積率：依據(jù)委托方提供的資料，待估宗地原規(guī)劃容積率為3.5，改變規(guī)劃條件后容積率為5.0。補(bǔ)繳地價(jià)款881.05萬(wàn)元。
2015年10月10日，被告向原告作出承國(guó)土資地[2015]26號(hào)《承德市國(guó)土資源局關(guān)于大石廟偏嶺地塊（匯強(qiáng)礦業(yè)大廈項(xiàng)目）規(guī)劃條件變更補(bǔ)繳土地出讓金的變更通知》，要求原告按照國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》及承市政字[2010]9號(hào)《承德市國(guó)有建設(shè)用地提高容積率的處理方法》文件要求，提高容積率需補(bǔ)繳土地出讓金。接到此通知后30日內(nèi)補(bǔ)繳因容積率由3.5調(diào)整為5.0的土地出讓金881.05萬(wàn)元，且原發(fā)承國(guó)土資地[2012]168號(hào)文件作廢。原告于2016年1月7日收到該通知。原告逾期未補(bǔ)繳土地出讓金。
被告于2018年8月20日向原告作出《承德市國(guó)土資源局關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知》，該通知內(nèi)容為：2015年10月我局向你公司下達(dá)了《承德市國(guó)土資源局關(guān)于大石廟偏嶺地塊（匯強(qiáng)礦業(yè)大廈項(xiàng)目）規(guī)劃條件變更補(bǔ)繳土地出讓金的變更通知》（承國(guó)土資地[2015]26號(hào)），鑒于你公司使用的大石廟偏嶺地塊規(guī)劃容積率由3.5調(diào)整為5.0，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)）文件，提高容積率需補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)你公司應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金881.05萬(wàn)元，但你公司至今尚未繳納。請(qǐng)你公司接此通知后，30日內(nèi)來(lái)我局辦理補(bǔ)繳土地出讓金相關(guān)手續(xù)。
原告對(duì)該通知有異議，向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷被告于2018年8月20日作出的《承德市國(guó)土資源局關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知》。
原審判決認(rèn)為：2006年11月30日，承德市規(guī)劃審批委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，專題會(huì)議紀(jì)要中對(duì)匯強(qiáng)礦業(yè)大廈規(guī)劃方案容積率是調(diào)整至4.76。2008年8月21日，承德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具《關(guān)于部分規(guī)劃條件變更情況的函告》，函告被告匯強(qiáng)礦業(yè)大廈容積率調(diào)整為5.0。被告提交的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的土地估價(jià)報(bào)告記載評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年11月30日，改變后的容積率為5.0。且，庭審過(guò)程中被告明確表示匯強(qiáng)礦業(yè)大廈項(xiàng)目提高容積率涉及土地價(jià)值評(píng)估是以2008年8月21日承德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局《關(guān)于部分規(guī)劃條件變更情況的函告》為依據(jù)，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出土地估價(jià)報(bào)告。即評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日依據(jù)的是規(guī)委會(huì)召開(kāi)時(shí)間，改變后的容積率依據(jù)的是被告向其提供的規(guī)劃部門的函告，而規(guī)劃部門函告中調(diào)整的容積率與專題會(huì)議紀(jì)要中調(diào)整的容積率不一致。
綜上，被告依據(jù)土地估價(jià)報(bào)告作出《承德市國(guó)土資源局關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知》屬主要證據(jù)不足，原告的訴訟請(qǐng)求原審法院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決撤銷被告承德市自然資源和規(guī)劃局于2018年8月20日作出的《承德市國(guó)土資源局關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知》；責(zé)令被告在法定期限內(nèi)重新作出行政行為。
上訴人承德市自然資源和規(guī)劃局上訴稱：1、一審法院以上訴人“土地估價(jià)報(bào)告作出《承德市國(guó)土資源局關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知》屬主要證據(jù)不足”的認(rèn)定錯(cuò)誤。涉案土地容積率從3.5增加到5.0系事實(shí)，依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳地價(jià)款；上訴人委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估符合法律規(guī)定。2、承德市國(guó)土資源局“關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知”符合法定程序。3、一審判決上訴人重新作出具體行政行為將造成巨大的社會(huì)資源差浪費(fèi)。本案在原二審期間雙方當(dāng)事人均表達(dá)了同意法院委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)補(bǔ)繳土地出讓金重新評(píng)估的意向。本次一審期間被上訴人提出重新評(píng)估的訴訟請(qǐng)求，但沒(méi)有得到一審法院的支持。如果法院審理認(rèn)為原評(píng)估報(bào)告存在瑕疵，也應(yīng)尊重當(dāng)事人的意愿，依照法律規(guī)定，通過(guò)重新委托評(píng)估的方式確定補(bǔ)繳土地出讓金的金額，以達(dá)到化解矛盾、案結(jié)事了的法律效果和社會(huì)效果。
綜上，請(qǐng)二審法院綜合考慮本案的歷史情況、現(xiàn)狀以及相關(guān)法律和政策的規(guī)定，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
被上訴人承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司答辯稱：1、承德市國(guó)土資源局“關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知”依據(jù)的《土地估價(jià)報(bào)告》在內(nèi)容和程序上都存在著重大違法，不能作為確定補(bǔ)繳土地出讓金的依據(jù)。其一、該報(bào)告確定的評(píng)估基準(zhǔn)日與該日期對(duì)應(yīng)的容積率不一致。其二、該報(bào)告沒(méi)有考慮容積率4.76條件下的土地地價(jià)，與容積率調(diào)整情況不符。其三、該報(bào)告系上訴人單方委托作出的，違背法定程序。2、原審法院沒(méi)有解決涉案宗地補(bǔ)繳土地出讓金的金額問(wèn)題。本著化解矛盾、案結(jié)事了的原則，也可以由二審法院依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案宗地需補(bǔ)繳土地出讓金的金額進(jìn)行評(píng)估后作出判決。事實(shí)上，被上訴人曾向一審法院提交了評(píng)估申請(qǐng)，但一審法院沒(méi)有支持。上訴人的上訴請(qǐng)求中也請(qǐng)求二審法院委托評(píng)估，因此，二審法院就應(yīng)當(dāng)支持雙方當(dāng)事人的訴求，這樣做既符合雙方當(dāng)事人的意愿，也有利于解決本案糾紛，以達(dá)到化解矛盾、案結(jié)事了的社會(huì)效果，亦不違背法律規(guī)定。
本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)基本一致，予以確認(rèn)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)，本院在征得雙方當(dāng)事人（書(shū)面）同意后，承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2020年2月17日向本院提交了評(píng)估申請(qǐng)。2020年2月24日承德市自然資源和規(guī)劃局同意本院依法選定有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案土地應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金金額進(jìn)行評(píng)估。本院司法技術(shù)輔助室2020年2月18日受理后，依法定程序委托了承德天順土地評(píng)估有限公司進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察后，承德天順土地評(píng)估有限公司向雙方當(dāng)事人提出評(píng)估期日進(jìn)行重新確定的建議，雙方當(dāng)事人均(書(shū)面)表示同意將評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2006年11月30日和2008年8月21日。2020年4月2日承德天順土地評(píng)估有限公司向本院提交了承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》，由本院依法送達(dá)雙方當(dāng)事人。2020年4月20日承德市自然資源和規(guī)劃局就該報(bào)告向本院提出反饋意見(jiàn)，本院將此意見(jiàn)反饋給承德天順土地評(píng)估有限公司，承德天順土地評(píng)估有限公司于2020年4月22日就承德市自然資源和規(guī)劃局的意見(jiàn)向本院提交了《評(píng)估反饋意見(jiàn)回復(fù)》，本院依法定程序送達(dá)當(dāng)事人。
2020年5月14日本院組織雙方當(dāng)事人對(duì)承德天順土地評(píng)估有限公司提交了承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》進(jìn)行質(zhì)證，并依承德市自然資源和規(guī)劃局的申請(qǐng)，承德天順土地評(píng)估有限公司的評(píng)估師魏小青出庭接受了質(zhì)詢。
承德市自然資源和規(guī)劃局（書(shū)面意見(jiàn)）認(rèn)為：一、評(píng)估方式不應(yīng)采用“差額法”，而應(yīng)按照國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的通知[國(guó)土資廳發(fā)（2018）4號(hào)]中：“調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)確定”的規(guī)定執(zhí)行。
二、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估過(guò)程中房屋平均售價(jià)取值問(wèn)題，建議評(píng)估機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，合理確定不同評(píng)估基準(zhǔn)日下房屋銷售均價(jià)。
三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法銷售利潤(rùn)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取值偏高，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏低。
四、基準(zhǔn)地價(jià)超過(guò)6年不應(yīng)再采用。
五、容積率由3.5調(diào)整到4.76部分,畝均單價(jià)提高4.6萬(wàn)元不符合實(shí)際情況。
承德天順土地評(píng)估有限公司（書(shū)面意見(jiàn)）對(duì)承德市自然資源和規(guī)劃局上述意見(jiàn)回復(fù)的主要內(nèi)容：一、此次宗地估價(jià)期日為2006年11月30日和2008年8月21日，均為過(guò)去時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，2006年和2008年時(shí)對(duì)提高容積率補(bǔ)繳土地出讓金的評(píng)估均采取“差額法”。
二、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估過(guò)程中房屋平均售價(jià)取值問(wèn)題。經(jīng)評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查，涉案地塊2006年底時(shí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)為3000.00元/平方米左右，2008年時(shí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)為3350.00元/平方米。根據(jù)雙方確定的評(píng)估估價(jià)日期，2006年11月30日估價(jià)期日時(shí)的房屋平均售價(jià)取值為3000.00元/平方米左右；2008年8月21日估價(jià)期日時(shí)的房屋平均售價(jià)取值為3350.00元/平方米，客觀地反映了待估宗地不同估價(jià)期日下的市場(chǎng)價(jià)格。
三、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法銷售利潤(rùn)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取值問(wèn)題。根據(jù)評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查，涉案《評(píng)估報(bào)告》中銷售利潤(rùn)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取值為我公司所掌握不同估價(jià)期日下的費(fèi)率水平，能夠客觀反映待估宗地不同估價(jià)期日下的市場(chǎng)價(jià)格。
四、關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)超過(guò)6年的問(wèn)題。承德市城區(qū)地價(jià)在估價(jià)期日為2007年1月1日版基準(zhǔn)地價(jià)公布實(shí)施前，一直沿用1999年承德市政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，考慮到基準(zhǔn)地價(jià)已公布時(shí)間很長(zhǎng)，其現(xiàn)勢(shì)性欠缺，故取該方法的權(quán)重值為0.3，能夠客觀地反映待估宗地的市場(chǎng)價(jià)格。
五、關(guān)于容積率由3.5調(diào)整到4.76的差價(jià)問(wèn)題。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查及分析后認(rèn)為容積率變化對(duì)地價(jià)影響不大，結(jié)合容積率為3.5及4.76進(jìn)行指數(shù)分析，指數(shù)比為100/110,故待估宗地容積率由3.5調(diào)整到4.76的差價(jià)符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況，各容積率下的評(píng)估結(jié)果能夠客觀地反映待估宗地的市場(chǎng)價(jià)格。
承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》的意見(jiàn)為：一、《土地估價(jià)報(bào)告》符合法定程序。
第一、在原二審訴訟中，上訴人明確表示對(duì)于大石廟偏嶺宗地匯強(qiáng)大廈寫(xiě)字樓需補(bǔ)繳的土地出讓金金額“可以接受由法院組織評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估”。被上訴人也是本著案結(jié)事了的原則，在發(fā)還重審的一審訴訟中提出過(guò)評(píng)估申請(qǐng)，但未得到支持。
第二、在本案的二審訴訟中，被上訴人再次提出評(píng)估申請(qǐng)，上訴人亦在上訴請(qǐng)求中申請(qǐng)由二審法院組織對(duì)補(bǔ)繳土地出讓金的金額進(jìn)行評(píng)估。雙方共同委托并經(jīng)二審法院確定了評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員具備相應(yīng)的資質(zhì)，雙方及評(píng)估人員共同勘查現(xiàn)場(chǎng)，確定估價(jià)期日為2006年11月30日和2008年8月21日。評(píng)估機(jī)構(gòu)基于以上事實(shí)作出涉案《土地估價(jià)報(bào)告》，符合法定程序，應(yīng)作為確定補(bǔ)繳涉案宗地土地出讓金的依據(jù)。
二、《土地估價(jià)報(bào)告》適用評(píng)估方法正確，法律依據(jù)充分。
第一、根據(jù)法不溯及既往的原則，在雙方確認(rèn)的兩個(gè)估價(jià)期日下，應(yīng)適用當(dāng)時(shí)實(shí)施中的評(píng)估方法，而不能適用現(xiàn)行的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。上訴人認(rèn)為“應(yīng)適用2018年的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》”與雙方認(rèn)可的評(píng)估期日不符，亦沒(méi)有法律依據(jù)。
第二、在2006年、2008年兩個(gè)估價(jià)期日對(duì)應(yīng)時(shí)段，法律法規(guī)明確規(guī)定按照“差額法”計(jì)算補(bǔ)繳出讓金金額。
1、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)發(fā)資法[2006]114號(hào)）第八條規(guī)定：“出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國(guó)土資源管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》”，調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，但《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公告出讓的除外。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時(shí)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下式確定：應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。
2、2010年1月20日，承德市人民政府作出《承德市國(guó)有建設(shè)用地提高容積率處理辦法》（承市政字[2010]9號(hào)），進(jìn)一步明確了“國(guó)土部門委托土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，根據(jù)批準(zhǔn)提高容積率的市場(chǎng)情況，選擇適當(dāng)評(píng)估方法對(duì)擬改變規(guī)劃條件的地塊進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果和下列公式確定補(bǔ)繳數(shù)額。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)提高時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)提高時(shí)原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格?！庇纱苏f(shuō)明，直到2010年承德市都一直在使用“差額法”計(jì)算補(bǔ)繳的土地出讓金。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)“差額法”計(jì)算評(píng)估金額并無(wú)不當(dāng)。
三、《土地估價(jià)報(bào)告》取值恰當(dāng)。
《土地評(píng)估報(bào)告》確定評(píng)估期日為2006年年底的房屋銷售均價(jià)為3000.00元/平方米左右，確定評(píng)估期日為2008年8月的房屋銷售均價(jià)為3350.00元/平方米、3360.00元/平方米，符合客觀事實(shí)。當(dāng)時(shí)大石廟區(qū)域尚未形成規(guī)格開(kāi)發(fā)，較為偏僻，該價(jià)格不低于市場(chǎng)價(jià)。同時(shí)，上訴人亦無(wú)反證證實(shí)上述房屋銷售平均價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格。
四、關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的問(wèn)題。
《土地評(píng)估報(bào)告》采用1999年承德市政府發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)，該地價(jià)在2007年才調(diào)整，故2006年期日時(shí)依據(jù)1999年基準(zhǔn)地價(jià)是符合規(guī)定的。評(píng)估機(jī)構(gòu)考慮到基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布時(shí)間很長(zhǎng)，調(diào)整權(quán)重取值為0.3，符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況。
綜上，被上訴人同意依據(jù)該《土地估價(jià)報(bào)告》確定的金額補(bǔ)繳涉案宗地的土地出讓金。
在本院2020年5月14日組織雙方當(dāng)事人對(duì)涉案《評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行質(zhì)證最后陳述意見(jiàn)時(shí)，承德市自然資源和規(guī)劃局的委托代理人表示：“建議鑒定人查某些對(duì)原來(lái)的評(píng)估有沒(méi)有變化的地方，如果有，希望再給一個(gè)補(bǔ)充的意見(jiàn)，如果沒(méi)有也給法院一個(gè)答復(fù)，提交一個(gè)答復(fù)，以后我們也不再另行主張權(quán)利了，由法院依法裁判?！?/div>
2020年5月18日承德天順土地評(píng)估有限公司應(yīng)承德市自然資源的規(guī)劃局的要求，向本院提交了對(duì)“上訴人庭上詢問(wèn)問(wèn)題的答復(fù)”。其中的前五個(gè)問(wèn)題均與其庭上質(zhì)證時(shí)以及第一次向承德市自然資源和規(guī)劃局的反饋意見(jiàn)一致。最后的表述為：“承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。故此次評(píng)估結(jié)果能客觀地反映待估宗地不同估價(jià)期日下的市場(chǎng)價(jià)格?！?/div>
本院認(rèn)為，原審判決“本院認(rèn)為部分”關(guān)于“2008年8月21日承德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局以《關(guān)于部分規(guī)劃條件變更情況的函告》為依據(jù)，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出土地估價(jià)報(bào)告。即評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日依據(jù)的是規(guī)委會(huì)召開(kāi)時(shí)間，改變后的容積率依據(jù)的是被告向其提供的規(guī)劃部門的函告，而規(guī)劃部門函告中調(diào)整的容積率與專題會(huì)議紀(jì)要中調(diào)整的容積率不一致”。原審法院據(jù)此認(rèn)定“承德市自然資源和規(guī)劃局作出的《承德市國(guó)土資源局關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知》屬主要證據(jù)不足”，判決“撤銷承德市自然資源和規(guī)劃局于2018年8月20日作出的《承德市國(guó)土資源局關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知》”，屬認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以確認(rèn)。
原審判決判令“承德市自然資源和規(guī)劃局在法定期限內(nèi)重新作出行政行為”，并沒(méi)有充分尊重“雙方當(dāng)事人申請(qǐng)法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的訴訟請(qǐng)求”，客觀上增加了當(dāng)事人的訴累，基于雙方當(dāng)事人均向本院提出“由法院委托進(jìn)行評(píng)估”的訴求，本院對(duì)原審法院的此項(xiàng)判決應(yīng)當(dāng)予以糾正。事實(shí)上，承德市自然資源和規(guī)劃局“重新作出行政行為的唯一途徑也必須是按照法定程序重新進(jìn)行評(píng)估”。但啟動(dòng)此程序需要行政資源的投入，因此，基于雙方當(dāng)事人在一審時(shí)已明確提出過(guò)由人民法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的主張，本次二審時(shí)雙方當(dāng)事人又明確提出由二審法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的訴訟請(qǐng)求。本院秉承充分“尊重當(dāng)事人的意愿、著力化解矛盾、案結(jié)事了”的原則和目的，依法委托承德天順土地評(píng)估有限公司對(duì)涉案土地進(jìn)行評(píng)估，亦屬“殊途同歸”，既得到了雙方當(dāng)事人的認(rèn)可，也體現(xiàn)了法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。本院據(jù)此確認(rèn)：承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》對(duì)涉案土地補(bǔ)繳土地出讓金金額的評(píng)估結(jié)果，程序合法。
承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》采取“差額法”評(píng)估，既符合雙方當(dāng)事人確認(rèn)的兩個(gè)估價(jià)期日下涉案土地當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況；也符合《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)）第八條規(guī)定中的……“調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下式確定：應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格”；亦符合2010年1月20日承德市人民政府《承德市國(guó)有建設(shè)用地提高容積率處理辦法》（承市政字[2010]9號(hào)）……“根據(jù)評(píng)估結(jié)果和下列公式確定補(bǔ)繳數(shù)額：原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)提高時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)提高時(shí)原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格”的規(guī)定，本院予以確認(rèn)。
承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》根據(jù)雙方當(dāng)事人確定的估價(jià)期日確認(rèn)2006年年底的房屋銷售均價(jià)為3000.00元/平方米左右、2008年8月的房屋銷售均價(jià)為3350.00元/平方米左右，符合當(dāng)時(shí)承德市雙橋區(qū)大石廟區(qū)域尚未形成規(guī)格開(kāi)發(fā)，較為偏僻的事實(shí)。
根據(jù)承德市人民政府自1999年發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)直至2007年才作出調(diào)整的客觀事實(shí)，承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》采用2006年期日時(shí)依據(jù)1999年基準(zhǔn)地價(jià)，符合上述規(guī)定，因基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布時(shí)間較長(zhǎng)，承德天順評(píng)估有限公司將調(diào)整權(quán)重取值為0.3，符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況。
承德市自然資源和規(guī)劃局對(duì)承德天順［2020］（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》提出幾點(diǎn)質(zhì)疑，承德天順土地評(píng)估有限公司依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和涉案土地當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況進(jìn)行了逐一回復(fù)。在承德市自然資源和規(guī)劃局尚無(wú)針對(duì)性且合法有效證據(jù)支持的情況下，承德天順［2020］（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》的評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司補(bǔ)繳土地出讓金的合法依據(jù)。更為重要的是，承德市自然資源和規(guī)劃局在庭上明確表示：“建議鑒定人查某些對(duì)原來(lái)的評(píng)估有沒(méi)有變化的地方，如果有，希望再給一個(gè)補(bǔ)充的意見(jiàn)，如果沒(méi)有也給法院一個(gè)答復(fù)，提交一個(gè)答復(fù)，以后我們也不再另行主張權(quán)利了，由法院依法裁判?！背械掳矘I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也明確表示：“同意依據(jù)承德天順［2020］（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》確定的金額補(bǔ)繳涉案宗地的土地出讓金”。據(jù)此，本院確認(rèn)：承德天順［2020］（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》的評(píng)估結(jié)果即為承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司補(bǔ)繳土地出讓金的金額。
綜上，原審判決撤銷承德市自然資源和規(guī)劃局于2018年8月20日作出的《承德市國(guó)土資源局關(guān)于催繳大石廟偏嶺地塊規(guī)劃條件變更涉及補(bǔ)繳土地出讓金的通知》的判決結(jié)果本院予以維持。本著面對(duì)現(xiàn)實(shí)、化解矛盾、解決問(wèn)題、案結(jié)事了的原則，本院尊重雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)，依法委托承德天順土地評(píng)估有限公司作出的承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》，程序合法、符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，評(píng)估結(jié)果客觀、公正，應(yīng)當(dāng)作為承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司補(bǔ)繳土地出讓金的金額的依據(jù)。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第八十六條，第八十九條第一款第（一）、（二）項(xiàng)，第七十七條第一款的規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2019）冀0802行初96號(hào)行政判決第一項(xiàng)。
二、撤銷河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2019）冀0802行初96號(hào)行政判決第二項(xiàng)。
三、責(zé)令承德市自然資源和規(guī)劃局自本判決生效之日起60個(gè)工作日內(nèi)按照承德天順[2020]（土估）字第022號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告》的評(píng)估結(jié)果追繳承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金。
四、評(píng)估費(fèi)150000元由承德安業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
二審案件訴訟費(fèi)50元由承德市自然資源和規(guī)劃局承擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 李小龍
審判員 劉松平
審判員 閆 鴻
二〇二〇年五月二十二日
法官助理李挺
書(shū)記員韓東旭