云南省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2020）云民再38號
抗訴機關(guān)：云南省人民檢察院。
申訴人（一審原告、反訴被告，二審被上訴人，再審被申請人）：陳開勇，男，1978年8月7日出生，漢族，住云南省昭通市昭陽區(qū)。
委托訴訟代理人：張毅，云南振誠律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：楊國雄，云南振誠律師事務(wù)所實習律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
被申訴人（一審被告、反訴原告，二審上訴人，再審申請人）：昭通市水電移民工作辦公室（原昭通市移民開發(fā)局，2019年3月14日變更名稱登記為“昭通市水電移民工作辦公室”）。住所地：云南省昭通市昭陽區(qū)珠泉路129號。
法定代表人：王軍，主任。
委托訴訟代理人：孟開娜，北京盈科（昆明）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：潘原，北京盈科（昆明）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
申訴人陳開勇因與被申訴人昭通市水電移民工作辦公室（原昭通市移民開發(fā)局）房屋租賃合同糾紛一案，不服云南省昭通市中級人民法院（2018）云06民再3號民事判決，向云南省人民檢察院申訴。2020年1月21日，云南省人民檢察院作出云檢民（行）監(jiān)【2019】53000000179號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院作出（2020）云民抗3號民事裁定，提審本案。本院于2020年7月2日立案受理后，依法組成合議庭于2020年7月15日公開開庭審理了本案。云南省人民檢察院指派檢察員李飛雪、檢察官助理潘有豐出庭。申訴人陳開勇及其委托訴訟代理人張毅到庭參加訴訟，被申訴人昭通市水電移民工作辦公室委托訴訟代理人孟開娜到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
云南省人民檢察院抗訴認為，（一）生效判決認定昭通市移民開發(fā)局沒有違約屬于認定事實和適用法律錯誤。昭通市移民開發(fā)局下設(shè)的事務(wù)中心與陳開勇簽訂《補充協(xié)議》對雙方的合同權(quán)利義務(wù)進行補充約定：“甲方（即事務(wù)中心）同意將局機關(guān)劃歸自己使用的空地，劃歸乙方管理使用”。該約定沒有指明“空地”是辦公樓前的還是辦公樓后的，但對于陳開勇有權(quán)使用昭通市移民開發(fā)局劃歸事務(wù)中心使用的空地，意思表示是清晰的。之后，陳開勇陸續(xù)在局機關(guān)辦公樓前、后的空地上均搭建了營業(yè)用房和經(jīng)營設(shè)施，對此，事務(wù)中心作為合同一方當事人并未提出異議。這表明雙方以實際履行行為明確了陳開勇有權(quán)使用空地的范圍。在《補充協(xié)議》對空地范圍約定不明確的情況下，以雙方的實際履行行為體現(xiàn)的合同意思補充合同漏洞，符合法律規(guī)定；相反，昭通市移民開發(fā)局在事務(wù)中心未對陳開勇在空地上搭建行為提出異議，而在合同實際履行數(shù)年后未履行保證租賃物的完整正常使用的義務(wù)，要求陳開勇退還和拆除經(jīng)營桑拿洗浴會所必需的重要組成房屋，導致會所停業(yè)，侵犯陳開勇享有的合同權(quán)利，存在違約行為。（二）生效判決未確認解除合同的時間屬于適用法律錯誤，計算陳開勇應(yīng)支付的租金金額缺乏證據(jù)支持，判令陳開勇支付違約金缺乏事實依據(jù)?！逗贤ā返诰攀龡l第一款規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。”昭通市移民開發(fā)局的《回復(fù)意見》就解除合同達成了最終合意，對雙方具有法律上的約束力，沒有違反國家法律法規(guī)和損害國家利益、社會公共利益和第三方利益，雙方的行為均表明，合同解除的時間是2014年12月30日，但一審、二審、再審判決均對此時間不予以確認，導致判決陳開勇應(yīng)支付剩余租金的計算時間上出現(xiàn)錯誤。同時，陳開勇在已經(jīng)支付四年租金的前提下，雙方協(xié)商解決糾紛期間，陳開勇有正當理由延緩支付租金，這是行使同時履行抗辯權(quán)的體現(xiàn)，生效判決判令其支付未按期支付租金的違約金缺乏事實依據(jù)。（三）生效判決駁回陳開勇的全部訴訟請求，缺乏事實依據(jù)，適用法律明顯錯誤。陳開勇有損失存在，其在一審訴訟中向人民法院提交了購買設(shè)備、修建房屋、裝飾裝修的合同，證明其存在大額投資的客觀事實。昭通市移民開發(fā)局《回復(fù)意見》也表述“鑒于租賃期未滿且你方在租用期間投入了一定的設(shè)備和資金，本著解決問題的原則，我局原則同意給予你方適當?shù)慕?jīng)濟補償”，故合同解除后昭通市移民開發(fā)局應(yīng)當對陳開勇給予一定的經(jīng)濟賠償，生效判決不應(yīng)駁回陳開勇全部訴訟請求。綜上所述，云南省昭通市中級人民法院（2018）云06民再3號民事判決認定的案件事實、適用法律均存在錯誤。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項、第（六）項、第二百零八條第（一）項、第二百零九條第一款第（三）項之規(guī)定，特提出抗訴，請依法再審。
申訴人陳開勇同意檢察機關(guān)的抗訴意見，并再審請求支持其一審訴訟請求。
被申訴人昭通市水電移民工作辦公室答辯認為，抗訴理由建立在不能成立的大前提下，抗訴理由均不成立，請求駁回抗訴，維持原判。
本院再審查明：2009年3月1日，陳開勇與昭通市移民開發(fā)局下設(shè)的移民開發(fā)技術(shù)事務(wù)中心（以下簡稱事務(wù)中心）簽訂了《合作協(xié)議》，約定：“該事務(wù)中心將位于珠泉路129號臨街門面5間及二、三樓房產(chǎn)，面積1000平方米交由陳開勇投資經(jīng)營，陳開勇對大樓進行裝修，每年12月30日前陳開勇支付給事務(wù)中心158200.00元，從第六年起每年遞增2000元。合作期限為10年，至2019年3月1日止。如因不可抗拒因素，必須終止合同時，一般應(yīng)提前一月書面通知陳開勇；陳開勇的經(jīng)濟損失事務(wù)中心不予補償。如果事務(wù)中心提前解除合同應(yīng)賠償陳開勇裝修損失?！蓖?月23日，因陳開勇經(jīng)營所需，由事務(wù)中心向昭通市移民開發(fā)局局機關(guān)書面請示，請求把臨街房屋后、局辦公樓前空地劃出一半無償提供給事務(wù)中心使用。該請示當天就得到了局辦公會議研究，批示“同意劃給臨街房屋后、局辦公樓前空地一半中的一部分給中心使用，由辦公室和事務(wù)中心具體協(xié)商辦理”。2009年3月24日，陳開勇與事務(wù)中心簽訂了《補充協(xié)議》，約定“事務(wù)中心同意將局機關(guān)劃歸事務(wù)中心使用的空地，劃歸陳開勇管理使用，陳開勇承擔事務(wù)中心承擔的安全、保衛(wèi)、綠化等義務(wù)，允許陳開勇修建臨時營業(yè)用房，如果提前終止協(xié)議時，陳開勇所修建的房屋和裝修損失不予補償”?！逗献鲄f(xié)議》和《補充協(xié)議》簽訂后，陳開勇對經(jīng)營租賃房屋的內(nèi)外部進行了投資裝修使用，并將該經(jīng)營場所命名為“水云間”經(jīng)營桑拿洗浴業(yè)務(wù)。陳開勇不僅在臨街房屋后、局辦公樓前面空地上搭建了鍋爐房和營業(yè)用房，還在局辦公樓后面空地上搭建了員工宿舍等臨時用房，昭通市移民開發(fā)局及事務(wù)中心當時未提出異議。合同簽訂前，昭通市移民開發(fā)局所有的位于珠泉路129號臨街門面五間中的其中一間門面已經(jīng)借給昭通市使用，陳開勇出于自身對“水云間”經(jīng)營場所安全的考慮，同意該門面繼續(xù)由公安機關(guān)做警務(wù)室使用。陳開勇分年度交納了四年的房租費用632800.00元。事務(wù)中心于2012年7月18日被昭通市機構(gòu)編制委員會以“昭市編（2012）114號文件”撤銷。2013年10月30日，昭通市移民開發(fā)局以“本單位后院要進行改造使用，陳開勇臨時占用局辦公樓后的空地使用的員工宿舍及其他雜物都不在租賃合同范圍內(nèi)”為由，通知陳開勇搬離。2013年12月27日，昭通市移民開發(fā)局又下發(fā)通知，請陳開勇將局辦公樓后搭建的簡易房屋在2014年1月10日前自行拆除。2014年4月8日，陳開勇以昭通市移民開發(fā)局通知拆除員工宿舍、“水云間”無法經(jīng)營為由，向昭通市移民開發(fā)局提出直接損失360萬元、間接損失從2014年計算至2019年780萬元的賠償申請。2014年11月28日，陳開勇向昭通市移民開發(fā)局發(fā)出了《關(guān)于終止合作協(xié)議的告知函》，明確要求終止其與事務(wù)中心簽訂的合作協(xié)議并由昭通市移民開發(fā)局賠償損失200萬元。經(jīng)雙方多次協(xié)商后，昭通市移民開發(fā)局2014年12月15日經(jīng)黨組會議討論研究，于2014年12月30日書面回復(fù)陳開勇，其內(nèi)容如下：“一、同意陳開勇提出終止《合作協(xié)議》的要求；二、鑒于租賃期未滿且陳開勇在租用期間投入了一定的設(shè)備和資金，本著解決問題的原則，我局原則同意給予你方適當?shù)慕?jīng)濟補償，但補償金額不得超過你方租用以來已實際交付我方的租金總額，具體事宜由雙方另行商定等”。因在賠償金額上雙方分歧較大，無法達成一致意見。
另，2018年3月1日，陳開勇與昭通市移民開發(fā)局簽訂了《租賃房屋及場地退還協(xié)議》。但是陳開勇未在協(xié)議約定的2018年3月29日前履行《租賃房屋及場地退還協(xié)議》，2018年6月陳開勇拆除并清運設(shè)施設(shè)備、交還租賃房屋及場地。2019年3月14日昭通市移民開發(fā)局在昭通市事業(yè)單位登記管理局變更名稱登記為“昭通市水電移民工作辦公室”。
2016年1月6日，陳開勇向云南省昭通市昭陽區(qū)人民法院提起訴訟，請求判決：1.終止其與昭通市移民開發(fā)局2009年3月1日簽訂的《合作協(xié)議》；2.昭通市移民開發(fā)局賠償其房屋裝修設(shè)備及營業(yè)損失合計460萬元；3.本案訴訟費用由昭通市移民開發(fā)局承擔。2016年2月14日，昭通市移民開發(fā)局提出反訴，請求：依法判令陳開勇如數(shù)全額交納拖欠的房租并將超出《合作協(xié)議》約定范圍占用的房屋、場地歸還及承擔相應(yīng)違約責任。即1.判令陳開勇支付昭通市移民開發(fā)局拖欠的房租480600.00元（其中2013年158200.00元、2014年160200.00元、2015年162200.00元）；2.判令陳開勇賠償昭通市移民開發(fā)局違約金60萬元。
一審法院認為，陳開勇與昭通市移民開發(fā)局原下設(shè)事務(wù)中心簽訂的《房屋租賃協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示。陳開勇在局辦公樓后面空地上搭建臨時營業(yè)用房，昭通市移民開發(fā)局及事務(wù)中心當時未提出異議，應(yīng)視為對陳開勇上述行為的同意和認可。在《房屋租賃協(xié)議》租賃期限未屆滿的情況下，昭通市移民開發(fā)局多次要求陳開勇將自己搭建的簡易房屋在2014年1月10日前自行拆除，致使陳開勇無法經(jīng)營，給陳開勇造成一定的經(jīng)濟損失，昭通市移民開發(fā)局有一定過失，故昭通市移民開發(fā)局提起反訴要求陳開勇補交房屋租金及賠償違約金60萬元的訴訟請求，不予支持。陳開勇因昭通市移民開發(fā)局要求搬離臨時辦公用房及員工宿舍而產(chǎn)生的間接經(jīng)濟損失，綜合本案實際情況，酌情考慮部分補償。本案中，陳開勇要求解除《房屋租賃協(xié)議》，昭通市移民開發(fā)局同意解除，對雙方解除合同的主張，予以支持。據(jù)此，一審判決：一、解除陳開勇、昭通市移民開發(fā)局雙方于2009年3月1日及2009年3月21日簽訂的《合作協(xié)議》和《補充協(xié)議》；二、由昭通市移民開發(fā)局在本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)補償陳開勇經(jīng)濟損失1000000.00元，陳開勇在判決生效十日內(nèi)將該租賃房屋返還昭通市移民開發(fā)局；三、駁回陳開勇的其他訴訟請求；四、駁回昭通市移民開發(fā)局的反訴請求。
昭通市移民開發(fā)局不服，向云南省昭通市中級人民法院提起上訴。二審判決：駁回上訴，維持原判。
昭通市移民開發(fā)局不服原一、二審判決，向本院申請再審，請求撤銷一、二審判決，依法改判駁回陳開勇的訴訟請求，支持其反訴請求。本院于2017年11月29日作出（2017）云民申886號民事裁定，指令云南省昭通市中級人民法院再審本案。
云南省昭通市中級人民法院再審認為：（一）昭通市移民開發(fā)局下設(shè)的事務(wù)中心與陳開勇于2009年3月1日、2009年3月24日簽訂的《合作協(xié)議》《補充協(xié)議》系雙方的真實意思表示而對雙方具有法律約束力。該《合作協(xié)議》《補充協(xié)議》名為經(jīng)營合作，但根據(jù)協(xié)議約定內(nèi)容，該《合作協(xié)議》《補充協(xié)議》法律性質(zhì)上實為原事務(wù)中心將房屋交付陳開勇使用、收益及陳開勇按期支付租金的房屋租賃合同，本案案由應(yīng)為房屋租賃合同糾紛。（二）根據(jù)案涉《合作協(xié)議》《補充協(xié)議》的約定內(nèi)容，可知陳開勇于協(xié)議簽訂后在昭通市后搭建的臨時營業(yè)用房所占用空地并不在雙方約定的用地范圍內(nèi)，陳開勇也未舉證證明雙方又補充約定昭通市移民開發(fā)局同意其在局辦公樓后空地處搭建臨時營業(yè)用房。據(jù)此，昭通市移民開發(fā)局2013年10月30日、2013年12月27日通知陳開勇搬離并拆除擅自搭建在雙方約定用地范圍外的臨時營業(yè)用房，屬于昭通市移民開發(fā)局維護自身權(quán)利的正當行為，且昭通市移民開發(fā)局僅通知陳開勇搬離并拆除擅自搭建的臨時營業(yè)用房，昭通市移民開發(fā)局并未實施組織人員強行拆除或強行阻止陳開勇繼續(xù)使用該臨時營業(yè)用房的行為。昭通市移民開發(fā)局的通知行為客觀上并未產(chǎn)生妨礙陳開勇正常開展經(jīng)營活動的實質(zhì)性不利影響。因陳開勇同意昭通市公安局昭陽分局龍泉派出所在雙方協(xié)議簽訂后繼續(xù)使用該間門面，不存在昭通市移民開發(fā)局未全部交付租賃房屋的違約行為。故陳開勇請求判決昭通市移民開發(fā)局賠償其裝修、停業(yè)等損失的訴訟請求與本案實際及前述法律規(guī)定不符，依法不予支持。昭通市移民開發(fā)局于2014年12月30日作出的《回復(fù)意見》中已明確“按照以上原則，如雙方不能達成一致意見，建議雙方均可通過法律渠道申請解決”。即原一、二審判決將不是雙方最終協(xié)商一致形成的《回復(fù)意見》作為本案相應(yīng)的補償依據(jù)，無事實和法律依據(jù)。原一、二審判決昭通市移民開發(fā)局補償陳開勇經(jīng)濟損失1000000.00元不當，依法予以糾正。（三）陳開勇作為房屋承租人應(yīng)按照協(xié)議約定履行支付房屋出租人昭通市移民開發(fā)局2013年、2014年、2015年房屋租金共計480600.00元的合同義務(wù)。陳開勇應(yīng)當按照三年房屋租金的百分之三十支付昭通市移民開發(fā)局相應(yīng)違約金為144180.00元。據(jù)此，云南省昭通市中級人民法院作出（2018）云06民再3號民事判決如下：一、撤銷云南省昭通市昭陽區(qū)人民法院（2016）云0602民初68號民事判決與云南省昭通市中級人民法院（2016）云06民終1197號民事判決；二、解除再審申請人昭通市移民開發(fā)局與被申請人陳開勇于2009年3月1日、2009年3月24日簽訂的《合作協(xié)議》《補充協(xié)議》；三、由被申請人陳開勇支付再審申請人昭通市移民開發(fā)局2013、2014、2015年房屋租金人民幣480600.00元及違約金人民幣144180.00元共計人民幣624780.00元（限收到本判決之日起10日內(nèi)履行）；四、由被申請人陳開勇在不影響租賃房屋結(jié)構(gòu)安全的情況下拆除裝修設(shè)施及設(shè)備后，將雙方協(xié)議約定的租賃房屋及場地返還給再審申請人昭通市移民開發(fā)局（限收到本判決之日起30日內(nèi)履行）；五、駁回被申請人陳開勇的訴訟請求；六、駁回再審申請人昭通市移民開發(fā)局的其他反訴請求。一審本訴案件受理費43600.00元，由被申請人陳開勇負擔；一審反訴案件受理費7262.00元，由再審申請人昭通市移民開發(fā)局負擔2905.00元，被申請人陳開勇負擔4357.00元。二審案件受理費13800.00元，由再審申請人昭通市移民開發(fā)局負擔5520.00元，被申請人陳開勇負擔8280.00元。
圍繞抗訴意見、再審申請和答辯意見，歸納本案的爭議焦點是：（一）雙方合同約定的租賃范圍是否約定明確？（二）本案合同履行中雙方是否存在違約行為？（三）雙方各自主張的損失有沒有相應(yīng)的證據(jù)予以支持，損失應(yīng)當如何計算？
（一）關(guān)于雙方約定的租賃場地范圍問題
申訴人陳開勇認為，協(xié)議約定的租賃范圍不明確，陳開勇在局辦公樓后的空地搭建員工宿舍且使用長達四年，被申訴人從未提出異議，可以推定其默認同意使用。
被申訴人認為，雙方合同、補充協(xié)議約定的“空地”范圍明確具體，指“臨街房屋后、局辦公樓前空地當中的一半的一部分”，不能以默示的方式推定視為同意。
本院再審認為，結(jié)合2009年3月23日事務(wù)中心書面請示、局辦公會議的批示及2009年3月24日《補充協(xié)議》約定，且該書面請示和批示是一審中陳開勇提交的書面證據(jù)的情況看，陳開勇對2009年3月24日補充協(xié)議書面約定的“局機關(guān)劃歸昭通市移民開發(fā)技術(shù)事務(wù)中心使用的空地”范圍指“臨街房屋后、局辦公樓前空地的一半”是清楚的，第一次一審認定的事實也是：協(xié)議約定的空地租賃范圍是“臨街房屋后、局辦公樓前空地的一半”，云南省昭通市中級人民法院再審判決認定“陳開勇于協(xié)議簽訂后在昭通市后搭建的臨時營業(yè)用房所占用空地并不在雙方約定的用地范圍內(nèi)”并無不當，抗訴機關(guān)提出《補充協(xié)議》約定沒有指明“空地是辦公樓前的還是辦公樓后”的理由不能成立。陳開勇單方“超出協(xié)議約定范圍”在局辦公樓后面空地上搭建簡易用房屬于單方變更合同的意思表示，雖然當時昭通市移民開發(fā)局及中心未提出異議，但不能由此推定取得對方的同意。2013年10月30日、2013年12月27日昭通市移民開發(fā)局發(fā)出的兩份書面通知，均認為陳開勇臨時占用局辦公樓后面使用的營業(yè)用房及員工宿舍不在租賃合同范圍內(nèi)，通知陳開勇拆除。由此，陳開勇單方“超出協(xié)議約定范圍”在局辦公樓后面空地上搭建簡易用房事后也沒有取得對方的追認。陳開勇主張“在局辦公樓后面空地上搭建簡易用房過程中，開發(fā)局及中心沒有阻止，即雙方已經(jīng)形成租賃的合意，實際使用的空地就是雙方協(xié)議約定的范圍之內(nèi)。”的觀點缺乏相應(yīng)證據(jù)證實，抗訴機關(guān)提出“空地”約定不明、“事務(wù)中心未提出異議”即“雙方以實際履行行為明確陳開勇有權(quán)使用空地的范圍”的抗訴理由不符合案件的客觀事實和《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款“當事人協(xié)商一致，可以變更合同”的情況，本案的實際情況更符合《中華人民共和國合同法》第七十八條“當事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。”之情形。
（二）關(guān)于雙方是否存在違約的問題
申訴人陳開勇認為，在協(xié)議履行四年、租賃期間未到之前要求陳開勇退還和拆除經(jīng)營桑拿洗浴會所必需的員工宿舍的重要組成部分，導致會所停業(yè)，侵犯陳開勇享有的合同權(quán)利，昭通市移民開發(fā)局存在違約行為。
被申訴人認為，陳開勇私自超出合同約定的范圍搭建的違章建筑構(gòu)成侵權(quán)，被申訴人要求陳開勇拆除私自搭建的違章建筑合理合法，陳開勇經(jīng)營的桑拿會所停業(yè)的根本原因是所依賴的市場環(huán)境發(fā)生根本變化導致利潤空間急劇下降，且陳開勇在原一審?fù)彆r認可開發(fā)局經(jīng)其同意將一間門面提供給龍泉派出所使用，被申訴人在本案中不存在任何過錯和違約行為。
本院再審認為，原判認定《合作協(xié)議》《補充協(xié)議》系房屋租賃合同性質(zhì)，雙方當事人意思表示真實，內(nèi)容不違反當時的法律法規(guī)的強制性規(guī)定，對雙方當事人有拘束力并無不當。2009年3月1日昭通市移民開發(fā)技術(shù)事務(wù)中心與陳開勇簽訂《合作協(xié)議》第九條約定：“甲方如因不可抗拒因素，必須終止合同時，一般應(yīng)提前一月書面通知乙方；乙方的經(jīng)濟損失甲方不予補償。如果甲方提前解除合同應(yīng)賠償乙方裝修損失。”2009年3月24日，陳開勇與昭通市移民開發(fā)技術(shù)事務(wù)中心簽訂《補充協(xié)議》約定：“如果陳開勇在此空地修建營業(yè)用房，所修建房屋和裝修，協(xié)議期滿后歸出租方所有，協(xié)議期限以2009年2月13日事務(wù)中心與陳開勇簽訂的合作協(xié)議為準，如出租方在協(xié)議期限內(nèi)因不可抗拒的因素必須提前終止補充協(xié)議時一般應(yīng)提前一個月書面通知陳開勇，陳開勇的經(jīng)濟損失出租方不予補償?！钡侵?014年11月陳開勇書面提出請求終止合同，并要求賠償損失時，2014年12月30日昭通市移民開發(fā)局經(jīng)黨組會議研究決定作出《回復(fù)意見》：一是同意終止合作協(xié)議，二是在所收租金范圍內(nèi)原則同意給予陳開勇適當?shù)慕?jīng)濟補償。對此，實際上雙方達成了變更合同的新協(xié)議，一是合同履行期限的變更，雙方一致同意提前終止房屋租賃合同，抗訴機關(guān)認為“合同解除的時間是2014年12月30日”理由成立，原判予以判決解除合同不當，應(yīng)予以糾正；二是變更了合同提前解除后是否給予補償?shù)募s定，同意適當補償陳開勇的經(jīng)濟損失。因昭通市移民開發(fā)局屬于昭通市人民政府開辦的財政撥款的事業(yè)單位法人，其場地屬于劃撥用地，在2009年3月簽訂協(xié)議時雙方均已經(jīng)預(yù)見到有可能提前終止租賃的情況出現(xiàn)。對于合同的解除原因，主要是政策變化及昭通市實施人居環(huán)境提升工程，這是因不可歸責于雙方的事由導致合同的解除。雙方在租賃合同的履行過程中均不存在違約行為。在本院再審?fù)徶?，陳開勇明確表示：“2013年10月、12月兩次書面通知僅僅要求拆除局辦公樓后的臨時簡易用房，對于合同約定范圍的臨街房屋后、局辦公樓前空地的鍋爐房及營業(yè)廳的營業(yè)用房及臨街鋪面沒有被通知拆除，也沒有要求整個搬離?！?，故云南省昭通市中級人民法院再審判決認定“昭通市移民開發(fā)局2013年10月30日、2013年12月27日通知陳開勇搬離并拆除擅自搭建在雙方約定用地范圍外的臨時簡易用房，屬于昭通市移民開發(fā)局維護自身權(quán)利的正當行為”并無不當，抗訴機關(guān)認為“昭通市移民開發(fā)局的通知侵犯陳開勇享有的合同權(quán)利，存在違約行為”的理由不能成立。在雙方就終止合同達成一致但就賠償金額未達成一致意見前，雙方協(xié)商解決糾紛期間，陳開勇有正當理由延緩支付租金，這是行使同時履行抗辯權(quán)的體現(xiàn)，抗訴機關(guān)認為“生效判決判令陳開勇支付未按期支付租金的違約金缺乏事實依據(jù)”的理由成立。
（三）解除合同后雙方各自主張的損失如何認定？
申訴人陳開勇認為，辦公樓后面的臨時房屋（員工宿舍）是自己搭建的，建造價值8萬元左右；辦公樓前、臨街鋪面后修建的鍋爐房和休息廳是130多萬；房屋裝修270多萬，營業(yè)損失計算了2年，故訴訟請求主張被申訴人賠償460萬元。
被申訴人認為，陳開勇主張的損失無任何支付憑證，所謂460萬元的損失無事實依據(jù)。相反，陳開勇一直持續(xù)占用臨街門面長達五年之久，應(yīng)當支付2013年158200.00元、2014年160200.00元、2015年162200.00元房屋租金，并在2016年3月一審訴訟的書面代理意見中明確其計算時間是2013年3月1日至2016年3月1日的租金480600元，并賠償違約金60萬元。
本院再審認為，第一，合同關(guān)系雖然于2014年12月30日協(xié)商一致解除，但是從2013年至2018年6月前，陳開勇一直占用房屋和場地，沒有將租賃標的物返還對方當事人，至2018年3月1日雙方才達成《租賃房屋及場地退還協(xié)議》，并于2018年6月陳開勇拆除并清運設(shè)施設(shè)備、交還租賃房屋及場地。鑒于陳開勇于2018年6月實際返還租賃房屋和場地，無需再判決返還。在陳開勇實際占用房屋和場地的期間，應(yīng)當支付參照房屋租金標準計算的相應(yīng)的占用費用，故昭通市移民開發(fā)局反訴要求陳開勇支付2013年3月1日至2016年3月1日租金480600元的訴訟請求應(yīng)當予以支持。因雙方在合同履行過程中不存在違約行為，原判支持被申訴人主張的違約金144180.00元的訴訟請求不當，應(yīng)當予以糾正。第二，關(guān)于陳開勇主張的損失金額如何認定？1.陳開勇對其訴訟請求提交了三份合同（供貨合同設(shè)備款642364元，建工合同金額1234600元，裝修合同造價是2836800元），鑒于合作協(xié)議中是租給陳開勇十年但其只用了四年就面臨歇業(yè)的客觀情況，抗訴機關(guān)認為“陳開勇有損失存在”的客觀事實成立。2.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（四）款“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情況分別處理：…（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”之規(guī)定，陳開勇投入的裝飾裝修殘值損失，本來應(yīng)當通過評估鑒定，但是鑒于目前已經(jīng)全部拆除，喪失了評估鑒定條件的情況，對其剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，本院以實際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合合同實際履行情況等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌定由出租方給予陳開勇100萬元經(jīng)濟補償?？乖V機關(guān)認為“開發(fā)局應(yīng)當對陳開勇給予一定的經(jīng)濟賠償”的理由成立。
經(jīng)本院審判委員會討論決定，陳開勇的再審請求和抗訴理由部分成立，云南省昭通市中級人民法院再審判決處理結(jié)果不當，本院予以調(diào)整。依照《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款、第七十八條、第九十三條、第九十七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷云南省昭通市中級人民法院（2018）云06民再3號民事判決、云南省昭通市中級人民法院（2016）云06民終1197號民事判決和云南省昭通市昭陽區(qū)人民法院（2016）云0602民初68號民事判決；
二、由陳開勇在本判決生效之日起30日內(nèi)支付昭通市水電移民工作辦公室2013年3月1日至2016年3月1日的房屋租金480600元；
三、由昭通市水電移民工作辦公室在本判決生效之日起30日內(nèi)補償陳開勇經(jīng)濟損失1000000.00元；
四、駁回陳開勇的其他訴訟請求；
五、駁回昭通市水電移民工作辦公室的其他反訴請求。
履行義務(wù)人未按本判決書指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費43600.00元，由陳開勇負擔34880元，由昭通市水電移民工作辦公室負擔8720元；一審反訴案件受理費7262.00元，由昭通市水電移民工作辦公室負擔4357.00元，陳開勇負擔2905.00元。二審案件受理費13800.00元，由昭通市水電移民工作辦公室負擔5520.00元，陳開勇負擔8280.00元。
本判決為終審判決。
本判決書發(fā)生法律效力后，若負有義務(wù)的當事人不自動履行本判決書，享有權(quán)利的當事人可在本判決書指定的履行期限屆滿后二年內(nèi)向一審法院申請強制執(zhí)行。
審判長 洪一軍
審判員 唐美泉
審判員 王 靜
二〇二〇年十月二十七日
宋林融
書記員 施松房