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【關(guān)鍵詞】清償債務(wù)；法律效力；審查

【裁判規(guī)則】

借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》第一百八十六條規(guī)定的禁止情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?！?。在不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條

抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條

有下列情形之一的，合同無(wú)效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；　

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；　

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

【來(lái)源】指導(dǎo)案例72號(hào)：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，（2015）民一終字第180號(hào)，載《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第15批指導(dǎo)性案例的通知》（法〔2016〕449號(hào)）。

【關(guān)鍵詞】公有住房；所有權(quán)；限制；合法有效

【裁判規(guī)則】

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在該建筑物中自己專有的部位行使所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，未經(jīng)該建筑物的其他區(qū)分所有權(quán)人和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者、維修者許可，不得對(duì)該建筑物的共用部位行使權(quán)利。

二、公有住房售出單位對(duì)公有住房的共用部位承擔(dān)維修責(zé)任。售出單位在與公有住房買受人簽訂的售房協(xié)議中，為了不加重自己一方在住房售出后的維修負(fù)擔(dān)，約定買受人不得實(shí)施有礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒(méi)有限制買受人正當(dāng)行使自己的權(quán)利，因此是合法有效的。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

【來(lái)源】鄭州二建公司訴王良礎(chǔ)公有住房出售協(xié)議違約糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》 2006年第11期（總第121期）。

【關(guān)鍵詞】房屋買賣合同；合同目的；解除合同

【裁判規(guī)則】

當(dāng)事人將特定主觀目的作為合同條件或成交基礎(chǔ)并明確約定，則該特定主觀目的之客觀化，屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款第四項(xiàng)的規(guī)制范圍。如開(kāi)發(fā)商交付的房屋與購(gòu)房合同約定的方位布局相反，且無(wú)法調(diào)換，購(gòu)房者可以合同目的不能實(shí)現(xiàn)解除合同。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四） 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

【來(lái)源】張儉華、徐海英訴啟東市取生置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》2017年第9期（總第251期）

【關(guān)鍵詞】合同效力；締約真實(shí)性；合同義務(wù)履行

【裁判規(guī)則】

處理一房二賣情況下的合同履行問(wèn)題，可從商品房買賣合同的締約真實(shí)性、簽約時(shí)間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)的占有事實(shí)、預(yù)登記情況等方面加以評(píng)判。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條、第六十條

當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

【來(lái)源】遵義市紅花崗區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組訴遵義明順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司等商品房買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》2018年第12期（總第266期）

【關(guān)鍵詞】合同相對(duì)性；案外人違約；不安抗辯權(quán)

【裁判規(guī)則】

根據(jù)合同的相對(duì)性原則，涉案合同一方當(dāng)事人以案外人違約為由，主張?jiān)谏姘负贤男兄行惺共话部罐q權(quán)的，人民法院不予支持。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)合同法》第六十八條

應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；

（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；

（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。

當(dāng)事人沒(méi)有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

《中華人民共和國(guó)合同法》第六十九條

當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。

【來(lái)源】俞財(cái)新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買賣（預(yù)約）合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》

2011年第8期（總第178期）。