（一）對(duì)第一類合同，司法實(shí)踐中一般認(rèn)定為有效合同，其理由為：1.房屋出賣人是該房屋的所有權(quán)人，依法享有對(duì)房屋的處分權(quán)；2.《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣住宅后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)，由此可以推定，法律允許出售農(nóng)村房屋，只是出售房屋后失去重新申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。3.買受人本身屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織，具備申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的身份，房屋買賣后，不改變土地的性質(zhì)和用途，不違背我國法律和政策保護(hù)農(nóng)民集體利益和土地資源的精神。
（二）對(duì)第二類合同，司法實(shí)踐中一般以認(rèn)定無效為原則，認(rèn)定有效為例外。
對(duì)于認(rèn)定無效，其理由為1.該合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效；2.雖然法律沒有直接規(guī)定非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能購買農(nóng)村房屋，但此種交易可能損害該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，不利于農(nóng)村的穩(wěn)定發(fā)展，與我國的立法精神相違背；3.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》等政策性文件中，對(duì)城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村房屋有明確規(guī)定；4.《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》要求“在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效”。
對(duì)于認(rèn)定為有效的例外情形，主要包括以下幾種類型：1.非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋后，將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織的；2.買賣行為已經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意，并經(jīng)有關(guān)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，例如交易行為由村委會(huì)主持或同意、完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記變更等；3.房屋買賣時(shí)并未產(chǎn)生糾紛，作為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的買受人已經(jīng)形成較長時(shí)間的占有事實(shí)，后因拆遷等原因?qū)е鲁鲑u人反悔產(chǎn)生糾紛，因出賣人的行為違反誠實(shí)信用原則，人民法院不予支持；4.買賣雙方均非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，出賣人因繼承等原因取得農(nóng)村房屋所有權(quán)后又轉(zhuǎn)賣他人的。
對(duì)合同效力的判斷，必須依照法律規(guī)定，目前我國并無相關(guān)法律、法規(guī)直接規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，故應(yīng)當(dāng)適用一般民事法律行為的無效情形，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十四條、一百四十六條、一百五十三條、一百五十四條的規(guī)定，造成民事法律行為無效的原因包括：1.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，2.違背公序良俗，3.行為人不具有相應(yīng)的民事行為能力，4.意思表示不真實(shí)，5.惡意串通損害他人合法權(quán)益。在農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中，只有極少數(shù)涉及第2-4項(xiàng)無效事由，故本文不做分析，僅就因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效一種情形作探討。
《中華人民共和國民法典》第一百五十三條只規(guī)定了民事法律行為的效力，但導(dǎo)致該行為無效的原因仍需引用具體的法律、行政法規(guī)，從司法實(shí)踐中各級(jí)人民法院在裁判文書中“本院認(rèn)為”部分對(duì)無效原因的說理來看，基本分為單獨(dú)引用《中華人民共和土地管理法》和同時(shí)引用《中華人民共和國土地管理法》及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等規(guī)范性文件，以下對(duì)各級(jí)人民法院引用次數(shù)較多的條紋逐一分析：
1.《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。本款規(guī)定了我國禁止非法轉(zhuǎn)讓土地的原則，但沒有明確非法轉(zhuǎn)讓的情形，無法直接得出合同無效的結(jié)論。
2.《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。首先，《中華人民共和國民法典》第一百五十三條第一款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外”，該款體現(xiàn)出一個(gè)原則，即強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定，只有民事法律行為違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定才產(chǎn)生無效的法律后果，而《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款只是對(duì)宅基地的數(shù)量和面積作出限制，并未對(duì)效力問題作出明確，所以本條應(yīng)當(dāng)作為管理性強(qiáng)制規(guī)定適用，故不能作為判斷合同效力的依據(jù)；其次，全國人民代表大會(huì)對(duì)《中華人民共和國土地管理法》釋義第二部分第五章明確：“《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款主要是針對(duì)新申請(qǐng)宅基地而言，但因房產(chǎn)繼承等合法原因形成的多處住宅（包括宅基地）原則上不作處理，農(nóng)村村民可以出賣等方式處理，也可以維護(hù)原狀，但房屋不得翻建，房屋損壞后，多余的宅基地應(yīng)當(dāng)退出”，由此可以看出，本款的立法目的在于限制新申請(qǐng)宅基地，而非限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及地上房屋的買賣，并且該立法解釋明確說明，農(nóng)民可以通過出賣方式處理本人所有的農(nóng)村房屋。最后，該條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，由此可以推定，法律亦允許農(nóng)民出賣農(nóng)村房屋，只是出賣行為將導(dǎo)致不得重新申請(qǐng)宅基地的法律后果。綜上所述，從《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款并不能得出農(nóng)村房屋買賣合同無效的結(jié)論。
3.《中華人民共和國土地管理法》（2004修正）第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。本條并非將“出讓”“轉(zhuǎn)讓”和“出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”三個(gè)概念作并列處理，而是將“出讓”“轉(zhuǎn)讓”和“出租”三種法律行為做并列，規(guī)定不得通過這些方式將農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也就是說本條并非對(duì)農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，而是對(duì)土地用途的限制，通過2019年《中華人民共和國土地管理法》修訂中將該條“農(nóng)民集體所有的土地”這一表述刪除，轉(zhuǎn)而細(xì)化為對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)定可以印證這一觀點(diǎn)。
4.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》第二條第三款規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。首先，該規(guī)定屬于國務(wù)院規(guī)范性文件，根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，對(duì)民事法律行為效力的判斷，只能依照法律或者行政法規(guī)，本條不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。其次，即便以此作為依據(jù)，本條也只對(duì)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋作出了限制，而并未涉及第二類合同中雙方分屬不同集體經(jīng)濟(jì)組織購買農(nóng)村房屋的情形。
5.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。同樣的，本條亦屬于國務(wù)院規(guī)范性文件，不能作為判斷合同效力的依據(jù)，且仍沒有對(duì)雙方分屬不同集體經(jīng)濟(jì)組織購買農(nóng)村房屋的情形作出限制。
綜合以上分析可以看出，目前我國并沒有完全匹配的法律、行政法規(guī)指導(dǎo)農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定。
實(shí)際上，我國并沒有對(duì)房屋的買賣作出禁止性規(guī)定，反而鼓勵(lì)房屋交易、積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，之所以將第二類農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定為無效，是因?yàn)槿嗣穹ㄔ焊鶕?jù)我國“房地一體”的原則，認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地使用權(quán)的變更，所以認(rèn)定合同無效，然而根據(jù)前文的分析，事實(shí)上即便對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在法律、行政法規(guī)層面上也沒有進(jìn)行明確的禁止，并不存在因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效的情形，直接否認(rèn)合同效力似乎法律依據(jù)有所不足。
同時(shí)，雖然我國對(duì)農(nóng)宅交易實(shí)施高度管制的本意是為了保障農(nóng)民權(quán)益，但隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自然形成了農(nóng)村居民進(jìn)城生活、工作的趨勢，且對(duì)于農(nóng)民來說，擁有的可支配財(cái)產(chǎn)本身就相對(duì)較少，在其對(duì)農(nóng)村居住房屋修建投入了大量財(cái)力的情況下，如果允許其將房屋售賣，進(jìn)而將房款作為未來在城市立足的第一筆資金，是對(duì)農(nóng)民進(jìn)城發(fā)展十分有意義的，是在另一個(gè)角度上保障了農(nóng)的權(quán)益。并且從法律層面來看，雖然宅基地屬于村集體共有，但地上房屋卻是農(nóng)民個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)，因不允許宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)而導(dǎo)致不允許農(nóng)村房屋買賣，似乎有限制農(nóng)民依法處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)之嫌，究竟是允許農(nóng)村房屋買賣還是不允許買賣更有利于保障農(nóng)民權(quán)益，是一個(gè)值得思考的問題。