丁物業(yè)代理公司訴丙物業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)手倒賣商品房買賣合同無效糾紛案
案涉公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù),違反了強行性法律規(guī)定,也是一種違反法律的行為，應(yīng)屬無效
————丁物業(yè)代理公司訴丙物業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)手倒賣商品房買賣合同無效糾紛案
裁判規(guī)則
改變土地使用權(quán)的,依法“必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù),更換證書”。這是強行性規(guī)定,而不是任意性規(guī)定。案涉公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù),違反了強行性法律規(guī)定,也是一種違反法律的行為，該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)屬無效。
丁物業(yè)代理公司訴丙物業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)手倒賣商品房買賣合同無效糾紛案
【案情簡介】
1987年10月6日,某市國土規(guī)劃局批準(zhǔn),將位于該市龍昆北路和龍華路交叉處的1.3畝土地,劃撥給申請人甲公司作建辦公樓用地。后因龍華路擴寬使該地面積縮小,甲公司經(jīng)申請,國土局于1989年7月13日行文批準(zhǔn),將位于龍昆路和龍華路十字路口東南角的1.38畝土地增劃撥給甲公司用于建辦公樓。該批文明確規(guī)定應(yīng)“嚴(yán)格在紅線范圍內(nèi)控制用地,不得擅自超越,不得隨意改變土地使用性質(zhì)”。甲公司取得上述兩塊土地的批文后,于1990年7月5日向市城建局申報建8層辦公樓,該局于1991年12月28日下發(fā)了《施工任務(wù)通知書》,批準(zhǔn)甲公司在批準(zhǔn)的土地上建8層辦公樓。甲公司取得施工許可證后,即開始施工。在完成了8層樓房的打樁基礎(chǔ)工程后,其改變原建設(shè)方案,改為在此建23層的龍園大廈,并于1992年7月開始拆除原基礎(chǔ)工程,進(jìn)行龍園大廈的基礎(chǔ)建設(shè),但未按規(guī)定辦理龍園大廈施工報建手續(xù)。
1992年12月16日,甲公司與乙公司簽訂《龍園大廈銷售合同書》,約定:甲公司將龍園大廈預(yù)售給乙公司,用地面積2779平方米(合4.17畝),總建筑面積20520平方米,每平方米售價人民幣4200元,共計8618.4萬元,分6期付清;付第二期房款后,甲公司把所有文件及紅線圖、土地使用權(quán)證等正本交給乙公司保管;交付使用時間為1994年9月30日。合同還規(guī)定了違約責(zé)任等。簽約次日,乙公司依約向甲公司付定金100萬元,后于1993年1月8日付1200萬元,4月22日付800萬元,三次共付2100萬元。
1993年3月10日,乙公司將龍園大廈期房轉(zhuǎn)售給丙公司,雙方簽訂的合同約定:乙公司將龍園大廈除第22、23層外全部轉(zhuǎn)售給丙公司,用地面積4.17畝,建筑面積19720平方米,每平方米售價人民幣4900元,共計9662.8萬元。合同還對分期付款和紅線圖、土地使用權(quán)證、大廈的交付時間及違約責(zé)任等做了約定。簽約當(dāng)天,丙公司付給乙公司定金人民幣1千萬元,3月19日付房款2千萬元,4月30日付996萬元,5月31日付174.4萬元,四次共付4170.4萬元。乙公司收款后,只出具了收據(jù),未依規(guī)定開具發(fā)票。
1993年4月22日,丙公司又將龍園大廈轉(zhuǎn)售給丁公司,雙方合同約定:丙公司將龍園大廈除第22、23層外售給丁公司,用地面積4.17畝,建筑面積19364平方米,每平方米售價人民幣5300元,共計10262.92萬元。合同還約定了分期付款和紅線圖、土地使用權(quán)證、大廈交付時間等項內(nèi)容。
同年4月24日,丁公司付給丙公司定金人民幣1026萬元,6月9日付房款2052萬元,兩次共付3078萬元。丙公司收款后,只出具了收據(jù),未按規(guī)定開具發(fā)票。合同履行中,丁公司發(fā)現(xiàn)龍園大廈手續(xù)不完備,工程不能正常施工,經(jīng)與丙公司協(xié)商解除合同未果,遂向中級人民法院起訴,并申請訴訟保全。當(dāng)?shù)刂屑壏ㄔ簝鼋Y(jié)了丙公司的銀行存款,后依據(jù)級別管轄分工將案件移送省高級法院。省高級法院在審理中,根據(jù)丙公司的申請,依法追加甲公司、乙公司為第三人參加訴訟。
丁公司起訴稱:與丙公司簽訂售房合同依約付定金和第一期房款后,4個多月工程基本沒有動工。經(jīng)了解該大廈手續(xù)不完備,又經(jīng)過三手炒賣,合同是違法的。要求解除合同,由丙公司返還已付款并賠償損失。
【審理判析】
省高院經(jīng)審理還查明:甲公司系三級房地產(chǎn)開發(fā)公司,只具有開發(fā)12層以下樓房的資格。
高院認(rèn)為:甲公司經(jīng)申請和批準(zhǔn),取得1.3畝劃撥土地使用權(quán),后因公路建設(shè)占地,又經(jīng)申請和批準(zhǔn)取得1.38畝劃撥土地使用權(quán),兩次共計2.68畝,用于建辦公樓。但其建造龍園大廈卻使用了4.17畝土地,超出部分屬非法侵占國家土地。甲公司與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同,隨房轉(zhuǎn)讓4.17畝土地使用權(quán)的行為,是隱瞞事實的欺詐行為。甲公司擅自改變土地使用性質(zhì),將政府批準(zhǔn)其建辦公樓的用地非法用于商品房開發(fā),未補辦出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓了該地的使用權(quán),違反了國家和省有關(guān)國有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。甲公司開發(fā)龍園大廈超越其開發(fā)經(jīng)營權(quán)限,實施建設(shè)又未辦理施工報建手續(xù),即開始預(yù)售房屋,其行為均屬違法。因此,甲公司與乙公司簽訂的龍園大廈銷售合同應(yīng)認(rèn)定為無效。
乙公司與丙公司、丙公司與丁公司簽訂的龍園大廈轉(zhuǎn)預(yù)售合同,則因甲公司與乙公司的合同無效而無效。甲公司對其違法行為造成的當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)負(fù)主要過錯責(zé)任。乙公司、丙公司在商品房轉(zhuǎn)預(yù)售活動中,收到購房款后不開具作為納稅憑據(jù)的發(fā)票,且在跨年度后仍未繳納稅費,是逃避稅收、損害國家利益的倒買倒賣行為,兩公司因此對合同無效造成的損失也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。甲公司、乙公司、丙公司依據(jù)無效合同分別取得的購房款,應(yīng)根據(jù)公平原則返還和賠償。根據(jù)實際支付情況,債權(quán)人可在其債權(quán)范圍和債務(wù)人應(yīng)返還的數(shù)額內(nèi),向各債務(wù)人直接追償。
判決甲公司返還乙公司購房款2100萬元,賠償利息按本判決第二項執(zhí)行。乙公司返還丙公司購房款4170.4萬元及利息,丙公司返還丁公司購房款3078萬元及利息。
甲公司不服一審判決,向最高法院提起上訴稱:其經(jīng)兩次批準(zhǔn)共取得2.68畝土地使用權(quán),其后又與拆遷公司換得1.5畝土地使用權(quán),因此,龍園大廈占地并非超出批準(zhǔn)面積。因市總體規(guī)劃要求該地應(yīng)建20層以上樓房,故其改建23層龍園大廈不屬擅自改變土地使用性質(zhì)。其與乙公司的房屋銷售合同有效,應(yīng)繼續(xù)履行,乙公司應(yīng)支付延期付款利息并賠償損失。
丁公司答辯稱:其與丙公司簽訂合同后至發(fā)生訴訟期間,丙公司未依合同交付土地使用權(quán)證和紅線圖。甲公司只有1.38畝土地使用權(quán),卻占地4.17畝,且未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途,將批準(zhǔn)建8層辦公樓改為建23層商品房,故合同應(yīng)認(rèn)定無效。
上訴審審理期間,甲公司于1994年12月補交了1987年劃撥的1.3畝土地的地價款,市國土局批準(zhǔn)該地可用于商品房開發(fā)。1994年12月市國土局向甲公司頒發(fā)了1838.38平方米(合2.758畝)土地的使用權(quán)證。二審中還查明,甲公司與拆遷公司換取的1.5畝土地未依法辦理使用權(quán)變更登記手續(xù)。
最高人民法院審理認(rèn)為:甲公司在合同中約定的龍園大廈用地面積4.17畝,超出了國土局兩次批準(zhǔn)的面積,也超出了國土局1994年12月29日頒發(fā)的土地使用權(quán)證確定的面積。甲公司在建龍園大廈使用的土地中,用1989年取得的1.38畝出讓土地用于商品房開發(fā),屬違法行為;與拆遷公司換取的1.5畝土地,不享有使用權(quán)。甲公司用上述土地建龍園大廈,違反了國家和省有關(guān)使用國有土地的規(guī)定,因此,其與乙公司簽訂的龍園大廈銷售合同應(yīng)認(rèn)定無效。乙公司與丙公司、丙公司與丁公司簽訂的龍園大廈銷售合同,亦因甲公司與乙公司簽訂的合同無效而無效。對此,甲公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。乙公司、丙公司、丁公司在簽訂合同中亦有一定過錯,應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
法院評論
【法理研究】
(1)本案的關(guān)鍵首先在于甲公司轉(zhuǎn)讓龍園大廈時隨附轉(zhuǎn)讓的龍園大廈4.17畝土地使用權(quán)的違法性上。
其一,龍園大廈用地面積4.17畝,超出了國土局兩次批準(zhǔn)劃撥的土地面積,也超出了國土局于1994年12月29日頒發(fā)的土地使用權(quán)證所確定的面積,甲公司對超出部分未依法取得土地使用權(quán),當(dāng)然就不具備轉(zhuǎn)讓超出部分土地使用權(quán)的資格。
其二,甲公司與拆遷公司換取的1.5畝土地,因未依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),故甲公司對這部分土地也不享有使用權(quán),也就不具備轉(zhuǎn)讓這部分土地使用權(quán)的資格。
其三,甲公司對批準(zhǔn)面積內(nèi)的土地雖依法取得了使用權(quán),并具備了轉(zhuǎn)讓資格,但其違反規(guī)定,擅自改變土地使用性質(zhì),將用于建辦公樓的土地用于商品房開發(fā),是一種“不按批準(zhǔn)的用途使用”土地的嚴(yán)重違法行為,按《土地管理法》第19條第3項的規(guī)定,土地管理部門有權(quán)收回用地單位的土地使用權(quán),注銷其土地使用證。甲公司的這種違法行為,使其喪失了轉(zhuǎn)讓這部分土地使用權(quán)的資格。
其四,按照《土地管理法》第10條的規(guī)定,改變土地使用權(quán)的,依法“必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù),更換證書”。這是強行性規(guī)定,而不是任意性規(guī)定。甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù),違反了強行性法律規(guī)定,也是一種違反法律的行為。其次在于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓具有炒賣土地的性質(zhì)。因為依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條的規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是有條件的,即必須進(jìn)行投資開發(fā)、利用土地后才能轉(zhuǎn)讓。本案當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓不符合這個條件,就屬炒賣土地的性質(zhì),是不允許的。正因為上述原因,甲公司銷售龍園大廈的行為是一種違反法律的行為,依《民法通則》第58條第1款第5項的規(guī)定,就是一種無效的民事行為,其與乙公司簽訂的合同也就無效,從而導(dǎo)致隨后的合同無效。
(2)乙公司、丙公司在各自的轉(zhuǎn)售行為中都有過錯。
在未依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù),取得土地使用權(quán)證書之前,乙公司、丙公司就進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓,顯然也違背了其作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主體應(yīng)履行的法定義務(wù),故其都有過錯。它們各自不能以其上手的過錯來否定其在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法定義務(wù)。但該兩公司在商品房轉(zhuǎn)預(yù)售活動中,收到購房款不開具作為納稅憑證的發(fā)票,未繳納稅費的逃避稅收、損害國家利益的行為,雖也是違法的,但不是構(gòu)成轉(zhuǎn)預(yù)售龍園大廈合同無效的原因,這是應(yīng)當(dāng)注意區(qū)別的。
(3)補交地價并不能使無效合同就從此變?yōu)橛行Ш贤?/span>
甲公司雖于1994年12月補交了1987年劃撥的1.3畝土地的地價款,國土局并依此批準(zhǔn)該地可用于商品房建設(shè),并不因此可追溯甲公司與乙公司的銷售龍園大廈合同有效。因為,一方面,甲公司的違法行為已經(jīng)造成合同無效的后果,丁公司作為原告起訴,表明合同不可能再履行,而且其起訴理由正當(dāng),依法應(yīng)予支持;另一方面,龍園大廈占地面積超過了國土局先后批準(zhǔn)使用的面積,甲公司對超過部分仍不享有使用權(quán),且至二審審結(jié)時,當(dāng)事人之間仍未補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。故對案涉合同作無效處理,才是正確的。