承租人對(duì)公司分立轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
————寧波博侖漁港大酒店有限公司訴寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北侖電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司等商品房銷(xiāo)售合同糾紛案
裁判規(guī)則
根據(jù)會(huì)計(jì)學(xué)上的處理特點(diǎn)可知，公司分立實(shí)質(zhì)是公司凈資產(chǎn)（股權(quán)）的分立，而不是資產(chǎn)（負(fù)債）的購(gòu)買(mǎi)或出售行為。房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，故公司分立過(guò)程中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移不屬于買(mǎi)賣(mài)。由于承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提應(yīng)為出租人出賣(mài)租賃房屋行為的發(fā)生，承租人對(duì)公司分立轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
寧波博侖漁港大酒店有限公司訴寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北侖電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司等商品房銷(xiāo)售合同糾紛案
【案情】
原告：寧波博侖漁港大酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)博侖漁港公司）。
被告：寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北侖電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北電實(shí)業(yè)公司）。
被告：寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)明侖投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)明侖公司）。
2003年12月21日和2004年8月17日，北電實(shí)業(yè)公司分別取得位于北侖區(qū)新矸鎮(zhèn)明州西路9號(hào)的原北侖電力監(jiān)控中心土地使用權(quán)及該地塊上房屋所有權(quán)。2004年3月30日，寧波金海豚大酒店有限公司（2006年9月變更名稱(chēng)為博侖漁港公司）與被告北電實(shí)業(yè)公司簽訂租賃合同一份，約定北電實(shí)業(yè)公司將其所有的北侖電力監(jiān)控中心房產(chǎn)，整體出租給原告，作酒店、綜合娛樂(lè)等商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地；并約定北電實(shí)業(yè)公司出租該約15畝整體土地及該地塊上的所有建筑物給原告使用，原告充分享有使用權(quán)，租賃時(shí)間為2004年4月1日至2014年3月31日。
2008年9月10日，原北電實(shí)業(yè)公司通過(guò)股東會(huì)決議，決定將原公司派生分立為兩個(gè)公司，即北電實(shí)業(yè)公司（存續(xù)公司）和明侖公司，原有股東和投資比例不變，并進(jìn)行了資產(chǎn)分離。北電實(shí)業(yè)公司于2008年12月22日經(jīng)核準(zhǔn)辦理了公司變更登記，明侖公司于同日成立。本案涉案房產(chǎn)劃分給明侖公司。2009年2月20日，明侖公司取得該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證；同年3月15日，明侖公司取得該地塊的國(guó)有土地使用證。在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中，明侖公司以公司分立資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為由向財(cái)政機(jī)關(guān)申請(qǐng)免稅，財(cái)政機(jī)關(guān)均同意依照公司分立資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定免交有關(guān)稅費(fèi)。
此外，兩被告在移轉(zhuǎn)房產(chǎn)的過(guò)程中，簽訂了一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，系北侖區(qū)房地產(chǎn)管理處印制的格式合同，兩被告在轉(zhuǎn)讓方式的空白處填寫(xiě)為“轉(zhuǎn)移”，價(jià)格處填寫(xiě)為“20675120.49元人民幣”。后經(jīng)法院向房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)，由于房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度的存在和公示、納稅的需要，房管部門(mén)在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的操作實(shí)踐中，即便是非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，也要求提交寫(xiě)明價(jià)款的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，該價(jià)款只是表明該房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)的價(jià)值，并非雙方實(shí)際交付的價(jià)款。
原告博侖漁港公司認(rèn)為，在原告承租涉案房地產(chǎn)期間，北電實(shí)業(yè)公司將涉案房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓與明侖公司，未履行通知原告有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之法定義務(wù)，侵害了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。故原告訴至本院，請(qǐng)求判令兩被告共同賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣37410880元。
兩被告辯稱(chēng)：本案明侖公司是從北電實(shí)業(yè)公司分立而來(lái)，北電實(shí)業(yè)公司與明侖公司之間的股東及股權(quán)比例不變，因此明侖公司取得的房產(chǎn)所有權(quán)并不是通過(guò)法律意義上的買(mǎi)賣(mài)，而是公司分立程序中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。正是基于該原因，財(cái)稅部門(mén)對(duì)該資產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為批準(zhǔn)免收相關(guān)稅金。因此，原告主張的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)理由不能成立，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
【審判】
浙江省寧波市北侖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)合同法，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提應(yīng)為出租人出賣(mài)租賃房屋行為的發(fā)生。2009年9月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》又對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作出了新的規(guī)定，即當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害，承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，而不能請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。本案中，原北電實(shí)業(yè)公司派生分立為兩個(gè)公司，即北電實(shí)業(yè)公司（存續(xù)公司）和明侖公司（新設(shè)公司）的過(guò)程，符合相關(guān)法律法規(guī)的分立條件和程序，并最終完成了相應(yīng)的工商登記，因此，本院對(duì)明侖公司系從北電實(shí)業(yè)公司派生分立的事實(shí)予以認(rèn)定。根據(jù)公司分立的驗(yàn)資報(bào)告和2009年9月30日的《北電實(shí)業(yè)公司資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益分割清單》，涉案房產(chǎn)確系通過(guò)公司分立由原北電實(shí)業(yè)公司劃分給新設(shè)的明侖公司，并于新設(shè)公司成立后辦理了相應(yīng)的過(guò)戶登記。故本院認(rèn)定本案的涉案房產(chǎn)是通過(guò)公司分立資產(chǎn)劃分由北電實(shí)業(yè)公司移轉(zhuǎn)至明侖公司，而非通過(guò)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系移轉(zhuǎn)至明侖公司。至于原告提供的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，因該合同中約定的轉(zhuǎn)讓方式為轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移與買(mǎi)賣(mài)為包含和被包含關(guān)系，并非等同關(guān)系，轉(zhuǎn)移行為中既包括買(mǎi)賣(mài)，也包括互換、贈(zèng)與、法人或其他組織分立、合并過(guò)程中的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，因此并不能推定簽訂了該合同即為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立。因此，原告主張的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)基礎(chǔ)并不成立。依照民事訴訟法第六十四條、合同法第二百三十條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條的規(guī)定，法院判決駁回原告博侖漁港公司的訴訟請(qǐng)求。
宣判后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，一審判決已發(fā)生法律效力。
【案例評(píng)析】
由于承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提應(yīng)為出租人出賣(mài)租賃房屋行為的發(fā)生，因此，本案涉及的關(guān)鍵問(wèn)題為：一、原北電實(shí)業(yè)公司派生分立出明侖公司是否符合公司分立的條件和程序。二、北電實(shí)業(yè)公司在公司分立過(guò)程中將涉案房產(chǎn)移轉(zhuǎn)至明侖公司的行為是否屬于買(mǎi)賣(mài)。
一、公司分立的含義與形式
（一）公司分立的含義。我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)中有關(guān)公司分立的界定較為模糊。公司法中僅有第一百七十六條及第一百七十七條作了規(guī)定：“公司分立，其財(cái)產(chǎn)作相應(yīng)的分割。公司分立，應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出分立決議之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人，并于30日內(nèi)在報(bào)紙上公告?！薄肮痉至⑶暗膫鶆?wù)由分立后的公司承擔(dān)連帶責(zé)任。”其中并未就公司分立的含義和條件作出明確界定。
關(guān)于公司分立的定義，我國(guó)大陸學(xué)界較有代表性的觀點(diǎn)認(rèn)為，“公司分立是指一個(gè)公司通過(guò)簽訂協(xié)議，不經(jīng)過(guò)清算程序，分為兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司的法律行為?！蔽覈?guó)臺(tái)灣學(xué)者有代表性的觀點(diǎn)則從狹義與廣義兩個(gè)層面對(duì)其進(jìn)行定義，認(rèn)為狹義的公司分割，是將一個(gè)公司的營(yíng)業(yè)分為兩個(gè)以上，并將被分割出來(lái)的營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)或資本新設(shè)立一公司或與其它公司合并的組織法行為。分割前的原公司從而消滅或以被縮減的狀態(tài)存續(xù)，而原公司股東則取得承受所分割部分營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)的公司發(fā)行的相應(yīng)股份。廣義公司分割，是指將一公司分為兩個(gè)以上的公司，而分割前的公司或者其股東取得新公司發(fā)行的相應(yīng)股份。如果新公司的股份由分割前公司的原股東取得則為人的分割，如果新公司的股份由分割前的公司取得則為物的分割?？梢?jiàn)，對(duì)于公司分立的定義，大陸學(xué)界更多是從公司分立的總體法律后果進(jìn)行概括的，而臺(tái)灣學(xué)界則更側(cè)重于對(duì)這一過(guò)程的具體內(nèi)涵進(jìn)行法律描述。
縱觀各國(guó)立法，自1966年法國(guó)公司法規(guī)定分立制度以來(lái)，公司分立已為許多國(guó)家的法律所規(guī)定。然而各國(guó)立法對(duì)分立的確切定義一般并不作具體的規(guī)定，而各國(guó)立法所承認(rèn)與規(guī)范的公司分立具體形態(tài)也有較大差別。德國(guó)公司改組法、法國(guó)公司法都未明確對(duì)分立作定義，只對(duì)分立類(lèi)型作了規(guī)定。歐盟理事會(huì)基于《歐共體條約》關(guān)于股份有限公司分立的第六號(hào)公司法指令（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《歐盟公司法指令》）在明確具體的分立類(lèi)型時(shí)對(duì)分立作了定義，依據(jù)指令第2條與第21條規(guī)定可知，分立是指一公司不經(jīng)過(guò)清算程序而解散，其全部資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)移給一家以上的公司，被分立公司的股東則取得繼受公司的股份。
我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公司法”對(duì)公司分立也無(wú)定義規(guī)定，但由其立法理由可知，該法中的公司分立是指一公司將其經(jīng)濟(jì)上成為一整體的營(yíng)業(yè)部門(mén)的財(cái)產(chǎn)（含資產(chǎn)及負(fù)債），以對(duì)既存公司（即吸收分立）或新設(shè)公司（即新設(shè)分立）為現(xiàn)物出資的方式，而由該公司或其股東取得他公司新設(shè)發(fā)行或發(fā)行新股的股份，并由他公司概括承繼該營(yíng)業(yè)部門(mén)的資產(chǎn)或負(fù)債。
與大陸法系相比，美國(guó)的公司分立有著顯著的不同，其特點(diǎn)在于分立過(guò)程分為兩階段，“第一階段為設(shè)立子公司并移轉(zhuǎn)部分營(yíng)業(yè)給子公司；第二階段為以股票股利形式移轉(zhuǎn)股權(quán)給股東。詳言之，即被分割公司預(yù)先設(shè)立一子公司，并將母公司擬分割的營(yíng)業(yè)部門(mén)作為出資移轉(zhuǎn)給該公司，而取得子公司發(fā)行的股票，再由被分割公司將其對(duì)于子公司的持股，以股票股利的方式發(fā)給其股東，進(jìn)而脫離與新設(shè)公司之法律上關(guān)系。”
可見(jiàn)，對(duì)于公司分立，各國(guó)法律對(duì)其概念與外延有著不同的承認(rèn)與規(guī)定，而這種立法規(guī)定也體現(xiàn)了前述臺(tái)灣學(xué)者所論及的廣義及狹義分立概念的分歧。大多數(shù)國(guó)家，包括我國(guó)的立法與理論都承認(rèn)前述臺(tái)灣學(xué)者所定義的狹義的公司分立，而廣義的分立則包含了物的分立這一種形態(tài)。對(duì)于物的分立，其特點(diǎn)為公司分立出營(yíng)業(yè)或財(cái)產(chǎn)的對(duì)價(jià)——股份由被分立公司取得，因而在很大程度上它與現(xiàn)物出資的轉(zhuǎn)投資更為接近。
（二）公司分立的法定形式。公司法雖沒(méi)有對(duì)公司分立的形式作出規(guī)定。但其他相關(guān)規(guī)定已形成了一套明確的法定形式，即派生分立（或稱(chēng)存續(xù)分立）與新設(shè)分立（或稱(chēng)解散分立）兩種形式?！蛾P(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的規(guī)定》第四條規(guī)定：“公司分立可以采取存續(xù)分立和解散分立兩種形式。存續(xù)分立，是指一個(gè)公司分離成兩個(gè)以上公司，本公司繼續(xù)存在并設(shè)立一個(gè)以上新的公司。解散分立，是指一個(gè)公司分解為兩個(gè)以上公司，本公司解散并設(shè)立兩個(gè)以上新的公司?！闭憬 豆竞喜?、分立登記操作規(guī)程》也規(guī)定：“公司分立可以采取派生分立和新設(shè)分立兩種方式。公司分立采取派生分立方式，且存續(xù)公司登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記；新設(shè)公司應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記?！?/span>
本案中的公司分立的條件、程序完全符合上述的法律法規(guī)的要求和理論的界定，屬派生分立，北電實(shí)業(yè)公司為存續(xù)公司，明侖公司為新立公司。
二、公司分立的法律特征與會(huì)計(jì)處理特點(diǎn)
在實(shí)際判案的過(guò)程中，法律特征對(duì)于判別法律關(guān)系、適用法律固然重要，但當(dāng)涉及公司事務(wù)的具體問(wèn)題時(shí)，往往需要查明會(huì)計(jì)學(xué)上的觀點(diǎn)與操作處理特點(diǎn)，以正確辨別公司行為的法律性質(zhì)。
（一）公司分立的法律特征。公司分立，從其法律內(nèi)涵來(lái)講，主要有四個(gè)法律特征。
第一，從行為性質(zhì)考察，公司分立為公司法上的組織變更行為，與單純的交易法律行為不同。分立除涉及轉(zhuǎn)移營(yíng)業(yè)部門(mén)財(cái)產(chǎn)的物權(quán)與債權(quán)行為外，還可能涉及到組織設(shè)立行為。此外分立的實(shí)行，還會(huì)發(fā)生財(cái)產(chǎn)承受與股東地位取得的效果，帶有濃厚的組織法色彩。
第二，從主體角度考察，公司分立的結(jié)果可能會(huì)使一個(gè)公司分立為兩個(gè)或多個(gè)具有獨(dú)立法律人格的公司，因而，屬于一種人格變動(dòng)行為，常伴隨著新公司的人格產(chǎn)生和舊公司人格消滅。
第三，從客體角度考察，公司分立是一公司將其營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)的全部或一部作為出資，而由其他公司取得的企業(yè)組織行為。公司分立的對(duì)象是營(yíng)業(yè)的一部或全部，即“公司為特定的營(yíng)業(yè)目的而擁有的組織性或功能性整體財(cái)產(chǎn)，包括營(yíng)業(yè)用的物或權(quán)利，及具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的所有資源或事實(shí)關(guān)系。”對(duì)于公司分立的客體，各國(guó)立法的規(guī)定并不一致，而對(duì)分立客體內(nèi)涵的認(rèn)識(shí)則關(guān)系到對(duì)分立法律含義的認(rèn)識(shí)和與相關(guān)概念的區(qū)別，至關(guān)重要。依據(jù)《歐盟公司法指令》，公司分立的客體是資產(chǎn)和負(fù)債。依據(jù)德國(guó)公司改組法規(guī)定，可知德國(guó)法中的公司分立客體是作為整體的各個(gè)部分財(cái)產(chǎn)。依據(jù)日本公司法規(guī)定，其分立客體為全部或部分營(yíng)業(yè)。
我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所認(rèn)為的分立客體也是營(yíng)業(yè)，即經(jīng)濟(jì)上成為一整體的營(yíng)業(yè)部門(mén)的財(cái)產(chǎn)，包含資產(chǎn)及負(fù)債。有學(xué)者認(rèn)為，此種營(yíng)業(yè)概念具有三個(gè)特征：“營(yíng)業(yè)是依一定的營(yíng)業(yè)目的而結(jié)合的財(cái)產(chǎn)；營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容包括積極財(cái)產(chǎn)與消極財(cái)產(chǎn)；營(yíng)業(yè)是組織成為有機(jī)的一體性機(jī)能的財(cái)產(chǎn)?！表n國(guó)學(xué)者有代表性的觀點(diǎn)認(rèn)為，“公司分立是一種分離公司的營(yíng)利機(jī)能并使其運(yùn)行的手段，因此，不能單純地將公司的特定財(cái)產(chǎn)出資給其他公司的行為，稱(chēng)為是公司的分立?！庇梢陨戏膳c學(xué)理可知，分立的客體并非是單純的財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)是營(yíng)業(yè)。
第四，從分立的法律效果來(lái)考察，公司分立會(huì)帶來(lái)三方面的法律后果：公司組織發(fā)生變更；發(fā)生股東地位取得的法律效果；發(fā)生營(yíng)業(yè)及財(cái)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)和債權(quán)債務(wù)承擔(dān)的法律效果。
?。ǘ┕痉至⒌臅?huì)計(jì)處理特點(diǎn)。會(huì)計(jì)學(xué)上認(rèn)為，公司分立具有如下特點(diǎn)：
第一，在分立過(guò)程中，不存在股權(quán)和控制權(quán)向第三者轉(zhuǎn)移的情況。無(wú)論分立方，還是被分立方，最終實(shí)施控制的股東，均為被分立方的現(xiàn)有股東?，F(xiàn)有股東可同時(shí)享有分立方、被分立方的股份，當(dāng)存在協(xié)議轉(zhuǎn)讓時(shí)，現(xiàn)有股東可選擇轉(zhuǎn)換為被分立方的股份，也可選擇轉(zhuǎn)換為分立方的股份。
第二，在分立過(guò)程中，沒(méi)有貨幣的轉(zhuǎn)手，公司的資產(chǎn)也沒(méi)有進(jìn)行重估，只是權(quán)益在兩個(gè)獨(dú)立的實(shí)體中劃分。公司分立不屬于交易，而是內(nèi)部資產(chǎn)、負(fù)債的重新組合，從最終實(shí)施控制方的角度來(lái)看，其所能夠?qū)嵤┛刂频膬糍Y產(chǎn)，沒(méi)有發(fā)生變化。
第三，分立發(fā)生于關(guān)聯(lián)方之間，交易作價(jià)往往不公允，難以用雙方議定的價(jià)格作為核算基礎(chǔ)。
基于上述特點(diǎn)，公司分立實(shí)質(zhì)是公司凈資產(chǎn)（股權(quán)）的分立，而不是資產(chǎn)（負(fù)債）的購(gòu)買(mǎi)或出售行為。
三、公司分立過(guò)程中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移不屬于買(mǎi)賣(mài)
根據(jù)上文闡釋的會(huì)計(jì)學(xué)上的處理特點(diǎn)可知，公司分立過(guò)程中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移不屬于買(mǎi)賣(mài)。房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，其轉(zhuǎn)移自然也不屬于買(mǎi)賣(mài)。那么在法律規(guī)定上是否有相應(yīng)的依據(jù)呢？
法律并未對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)作出定義。因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)屬于通用性的概念，是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付貨款的行為。標(biāo)的物為房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)則為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)槲覈?guó)土地屬于國(guó)家或集體所有，出賣(mài)人只享有房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)，所以房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)就是指買(mǎi)受人支付價(jià)款，出賣(mài)人將房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人的行為。
至于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，也稱(chēng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)诜芍杏忻鞔_界定，城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！笨梢?jiàn)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是包含房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的大概念，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)只是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種形式，兩者是不同的。除了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以外，還有很多其他方式可以產(chǎn)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效果。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條對(duì)上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念中的“其他合法方式”做了進(jìn)一步的解釋?zhuān)?guī)定其他合法方式主要包括下列行為：（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（四）以房地產(chǎn)抵債的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。這些“其他合法方式”是區(qū)別于“買(mǎi)賣(mài)”的其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。
公司分立并未被明確列舉在“其他合法方式”中，也不甚符合第五項(xiàng)的兜底性條款，即“法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形”。但是筆者在2008年施行的《房屋登記辦法》中找到了可以依仗的蛛絲馬跡。該辦法第三十二條規(guī)定：“發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買(mǎi)賣(mài)；……（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的?！笨梢?jiàn)，在《房屋登記辦法》中，公司分立與公司合并一道明確成為了與買(mǎi)賣(mài)相區(qū)別的概念。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》與《房屋登記辦法》同為建設(shè)部頒布的部委規(guī)章，而《房屋登記辦法》出臺(tái)在后，可以認(rèn)為《房屋登記辦法》的規(guī)定更為周密、科學(xué)；而且既然《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的第三條已將兼并或合并中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移與買(mǎi)賣(mài)相區(qū)別，那么也就沒(méi)有理由將公司分立排斥在外。因此，筆者提出如下立法建議：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條在日后修法中應(yīng)將公司分立中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移明確列舉到“其他合法方式”之中，作為與房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)相區(qū)別的其他房產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式，以免實(shí)務(wù)中在類(lèi)似問(wèn)題上再起爭(zhēng)議。