1.物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置應(yīng)由業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決定——徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會(huì)訴徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權(quán)確認(rèn)糾紛案
案例要旨：物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點(diǎn)建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進(jìn)行管理維護(hù)業(yè)務(wù)必須的場(chǎng)所，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗(yàn)收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決定。
審理法院：江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院
來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2014年第6期(總第212期)
2.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)由業(yè)主共同決定——萬(wàn)震宇訴新天地華庭業(yè)主委員會(huì)、謝斌全、譚文義、王群勇業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案
案例要旨：選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人屬于業(yè)主享有的對(duì)物業(yè)共有和共同管理的權(quán)利，應(yīng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票而作出的選聘決定，違反了物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)行使撤銷權(quán)，請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
案號(hào)：（2010）東一法民一初字第2308號(hào)
審理法院：廣東省東莞市第一人民法院
來(lái)源：《人民司法·案例》2011年第2期
3.未經(jīng)業(yè)主共同決定擅自將公共部分出售，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力——陳秀碧訴林華等車位案
案例要旨：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。未經(jīng)業(yè)主共同決定擅自將公共部分出售，該行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，僅發(fā)生債權(quán)請(qǐng)求，并不當(dāng)然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
案號(hào)：（2014）廈民終字第1085號(hào)
審理法院：福建省廈門市中級(jí)人民法院
來(lái)源：《中國(guó)審判案例要覽》（2015年民事審判案例卷）
4.地下車庫(kù)的管理使用屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定——丁某訴陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案
案例要旨：地下車庫(kù)的管理使用直接關(guān)系到住宅小區(qū)生活秩序的和諧安定，屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定，而非全體地下車位業(yè)主決定。將地下車庫(kù)與地面車位作為整體停車資源，對(duì)地下車位業(yè)主停在地面車位的車輛提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法，起到了通過價(jià)格杠桿合理調(diào)節(jié)資源分配的效果，不構(gòu)成對(duì)地下車位業(yè)主權(quán)益的侵犯。
案號(hào)：（2018）滬01民終9513號(hào)
審理法院：上海市第一中級(jí)人民法院
來(lái)源：《中國(guó)上海司法智庫(kù)·精品案例》第106期
5.屬于業(yè)主共有的車位使用爭(zhēng)議，依法由業(yè)主共同協(xié)商決定——黃先生訴業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司車位管理制度糾紛案
案例要旨：占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其使用爭(zhēng)議依法應(yīng)由業(yè)主共同協(xié)商決定。
審理法院：上海市普陀區(qū)人民法院
來(lái)源：上海法院網(wǎng) 發(fā)布日期：2012年7月31日
業(yè)主共同決定的事項(xiàng)與表決規(guī)則
與《物權(quán)法》第76條的規(guī)定相比，《民法典》物權(quán)編第278條新增了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，修改了表決規(guī)則。
全體業(yè)主共同決定，是業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)作出的決定。業(yè)主共同決定的事項(xiàng)是：一是制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；二是制定和修改管理規(guī)約；三是選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；四是選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；五是使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；六是籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；七是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；八是改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；九是有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，是指改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，首先必須符合表決的前提條件，即由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。只有在專有面積以及人數(shù)符合表決條件的情況下，才可以對(duì)重大事項(xiàng)進(jìn)行表決，否則決議無(wú)效。針對(duì)籌集維修資金（不包括使用維修資金）、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。至于其他事項(xiàng)，也需要參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
專有部分面積和建筑物總面積的計(jì)算方法是：專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的計(jì)算方法是：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
本條新規(guī)則的要點(diǎn)如下：
（1）增加改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。這一內(nèi)容來(lái)源于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條關(guān)于“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項(xiàng)’”的規(guī)定�！睹穹ǖ洹肺餀�(quán)編吸收了這一司法解釋的經(jīng)驗(yàn)，補(bǔ)充規(guī)定為業(yè)主共同決定事項(xiàng)之一，主要原因是改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，是對(duì)業(yè)主共有部分的重大改變，涉及業(yè)主的重大利益。將共有部分改作他用，例如將公共活動(dòng)場(chǎng)所改變?yōu)槲飿I(yè)工作場(chǎng)所，當(dāng)然就影響到業(yè)主的共同利益。利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，例如將公共綠地建設(shè)房屋出租或者將共有部分的空間出租給快遞公司，當(dāng)然也關(guān)系到業(yè)主的共同利益。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定。
（2）修改了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的規(guī)則。具體改變的規(guī)則是：第一，增加了表決的前提條件，即參與表決的人必須符合人數(shù)以及面積要求。第二，修改了使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的表決規(guī)則，即由原來(lái)的須2/3的面積和業(yè)主人數(shù)確定，修改為須有1/2以上的面積和業(yè)主人數(shù)同意。這是為了通過降低表決要求，解決維修資金的使用難問題。第三，修改了籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的表決規(guī)則，即由原來(lái)的須有2/3的面積和業(yè)主人數(shù)決定改為須有3/4的面積和業(yè)主人數(shù)同意。第四，修改了改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的表決規(guī)則，即由原來(lái)的1/2的面積和業(yè)主人數(shù)決定，修改為由3/4的面積和業(yè)主人數(shù)同意�？偟膩�(lái)說，業(yè)主共同決定的事項(xiàng)涉及業(yè)主的切身利益。通過修改業(yè)主共同決定事項(xiàng)的決議規(guī)則，解決了實(shí)踐中業(yè)主決定難的問題，使決議的作出更加慎重。
（摘自：楊立新、李怡雯著：《中國(guó)民法典新規(guī)則要點(diǎn)》，法律出版社2020年版，第207~208頁(yè)）
來(lái)源：法度