? 裁判要點(diǎn)
當(dāng)時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”，明確被拆遷人對(duì)拆遷還建房產(chǎn)享有的特種債權(quán)優(yōu)于買受人的期待物權(quán)。而《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條和第二條的規(guī)定，建筑工程承包人對(duì)工程款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其所享有的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。由此可見，因被拆遷人對(duì)拆遷還建房產(chǎn)享有的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于買受人的期待物權(quán)，買受人的期待物權(quán)優(yōu)先于工程承包人對(duì)工程款享有的優(yōu)先受償權(quán)，而工程款的優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的抵押權(quán)。
? 裁判文書
中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2021）最高法民申45號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人、申請(qǐng)執(zhí)行人）：楊純，男，1958年6月24日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。
委托訴訟代理人：***，*****律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：***，*****律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人、執(zhí)行案外人）：陽新縣市場(chǎng)開發(fā)服務(wù)中心，住所地湖北省陽新縣興國(guó)鎮(zhèn)興國(guó)大道（集貿(mào)市場(chǎng)**）。
法定代表人：梁師浩，該中心主任。
原審第三人（被執(zhí)行人）：陽新金馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省陽新縣興國(guó)鎮(zhèn)興國(guó)大道中心集貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)。
法定代表人：馬輝金，該公司董事長(zhǎng)。
再審申請(qǐng)人楊純因與被申請(qǐng)人陽新縣市場(chǎng)開發(fā)服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱陽新市場(chǎng)中心）、原審第三人陽新金馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱陽新金馬公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省高級(jí)人民法院（2019）鄂民終1106號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
楊純申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)之規(guī)定，請(qǐng)求法院再審本案。事實(shí)與理由：（一）原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。案涉陽新金馬公司名下坐落于陽新縣興國(guó)鎮(zhèn)中心集貿(mào)第二層（201鋪，房產(chǎn)證號(hào)為20××29號(hào)）及第三層的后二分之一（302鋪，房產(chǎn)證號(hào)為20××30）不屬于拆遷還建房。案涉《陽新縣中心集貿(mào)市場(chǎng)改建協(xié)議書》《國(guó)有土地使用權(quán)收購合同》也沒有明確房屋的具體指向，陽新市場(chǎng)中心的債權(quán)不構(gòu)成特種債權(quán)，不具有優(yōu)先權(quán)。陽新市場(chǎng)中心取得改建后集貿(mào)市場(chǎng)整個(gè)第一層及第二層的后二分之一部分房屋的原因，系用土地補(bǔ)償費(fèi)置換并非拆遷還建，且土地出讓合同未載明置換的房屋特指案涉201室和302室。陽新縣土地交易中心在2008年3月3日發(fā)布陽新縣國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告，該公告載明根據(jù)原用地單位要求，用土地補(bǔ)償價(jià)格來置換整個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)建成后的第一層和第二層的后二分之一部分；陽新縣土地儲(chǔ)備中心（甲方）與陽新市場(chǎng)中心（乙方）簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)收購合同》第三條約定：甲方不支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)等任何收購費(fèi)用給乙方，乙方通過土地置換方式置換改建后的集貿(mào)市場(chǎng)整個(gè)第一層及第二層的后二分之一部分。本案實(shí)質(zhì)是陽新縣土地儲(chǔ)備中心收購陽新市場(chǎng)中心的土地，應(yīng)向陽新市場(chǎng)中心支付土地補(bǔ)償費(fèi)而未支付，將其應(yīng)承擔(dān)的對(duì)陽新市場(chǎng)中心的債務(wù)轉(zhuǎn)移給受讓該地塊的陽新金馬公司，該債務(wù)與拆遷還建沒有任何關(guān)系。且按照約定陽新市場(chǎng)中心置換的第一層第二層的后二分之一，抵押給楊純302鋪與陽新市場(chǎng)中心無關(guān)。（二）原審法院適用法律錯(cuò)誤，經(jīng)依法登記的擔(dān)保物權(quán)應(yīng)得到法律的保護(hù)。案涉201、302鋪登記在陽新金馬公司名下，楊純已善意取得302鋪的擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則及物權(quán)的公示公信原則，陽新市場(chǎng)中心對(duì)置換房屋僅享有基于合同產(chǎn)生的債權(quán)，并不能對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)公示公信效力，楊純有權(quán)執(zhí)行陽新金馬公司名下的財(cái)產(chǎn)。陽新市場(chǎng)中心怠于行使權(quán)利，其存在明顯過錯(cuò)，其默許陽新金馬公司將201、302商鋪登記在陽新金馬公司名下并辦理抵押，應(yīng)自行承擔(dān)房屋登記在他人名下的法律風(fēng)險(xiǎn)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問題為：陽新市場(chǎng)中心是否對(duì)案涉201、302鋪享有權(quán)益并足以排除執(zhí)行的問題。
關(guān)于陽新市場(chǎng)中心對(duì)案涉201、302鋪是否享有權(quán)益的問題。案涉《陽新縣中心集貿(mào)市場(chǎng)改建協(xié)議書》《國(guó)有土地使用權(quán)收購合同》等多個(gè)文件均明確改建后的集貿(mào)市場(chǎng)整個(gè)第一層及第二層的后二分之一部分歸陽新市場(chǎng)中心所有；隨后陽新市場(chǎng)中心與陽新金馬公司2007年12月21日簽署《關(guān)于陽新縣興國(guó)中心集貿(mào)市場(chǎng)改建工程土地權(quán)屬的說明》確認(rèn)，根據(jù)前述《陽新縣興國(guó)中心集貿(mào)市場(chǎng)改建協(xié)議書》，改建后的集貿(mào)市場(chǎng)整個(gè)第一層及第二層的后二分之一部分歸陽新市場(chǎng)中心所有。陽新縣興國(guó)中心集貿(mào)市場(chǎng)改建過程中，該幢房屋設(shè)計(jì)圖紙顯示地下商場(chǎng)為負(fù)一層，集貿(mào)市場(chǎng)為一層，商場(chǎng)為二、三層，住宅為**，但后來實(shí)際將地下商場(chǎng)編號(hào)為第**，集貿(mào)市場(chǎng)為第**，商場(chǎng)為第三、四層，住，住宅為第**涉改建工程完工后，陽新金馬公司按照雙方此前的約定，將改建后的房屋地上第一層全部（即201鋪）及第二層的后二分之一部分（即302鋪）交付給陽新市場(chǎng)中心，由陽新市場(chǎng)中心交付給武漢中百連鎖倉儲(chǔ)超市有限公司（以下簡(jiǎn)稱武漢中百超市）。此后，2014年12月4日陽新金馬公司、陽新市場(chǎng)中心共同向武漢中百超市發(fā)出租賃房屋面積核實(shí)確認(rèn)書，及2015年8月22日，陽新金馬公司向武漢中百超市出具房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定書，均通知武漢中百超市按照面積分別向陽新市場(chǎng)中心和金馬公司支付租金，聲明改建后市場(chǎng)房屋第一層的全部及第二層（房產(chǎn)證登記為三樓302室）的后二分之一產(chǎn)權(quán)歸陽新市場(chǎng)中心所有，由于特殊原因三樓302室房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)未過戶給陽新市場(chǎng)中心，并承諾此部分房屋租賃收入由陽新市場(chǎng)中心收取。根據(jù)陽新金馬公司出具的上述聲明和通知，結(jié)合案涉房屋設(shè)計(jì)圖紙及租金收取情況，可以認(rèn)定案涉201、302鋪即原《陽新縣中心集貿(mào)市場(chǎng)改建協(xié)議書》等文件所約定的“改建后的房屋地上第一層全部及第二層的后二分之一部分”，且在本案爭(zhēng)議發(fā)生之前，已由金馬公司交付給陽新市場(chǎng)中心。陽新市場(chǎng)中心基于拆遷還建關(guān)系，是訴爭(zhēng)商鋪實(shí)際權(quán)利人。
關(guān)于陽新市場(chǎng)中心對(duì)案涉201、302鋪享有的權(quán)益是否足以排除執(zhí)行的問題。雖然基于陽新市場(chǎng)中心系案涉土地的原使用權(quán)人和拆遷還建關(guān)系，案涉《國(guó)有土地使用權(quán)收購合同》等約定201、302鋪歸陽新市場(chǎng)中心所有且已實(shí)際交付，但未過戶到陽新市場(chǎng)中心名下，目前已被楊純申請(qǐng)人民法院查封，且302商鋪已被陽新金馬公司抵押給楊純，并辦理了抵押登記手續(xù)。因此，陽新市場(chǎng)中心關(guān)于排除執(zhí)行的異議是否成立，取決于雙方對(duì)案涉商鋪享有的權(quán)利孰具有優(yōu)先效力。當(dāng)時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”，明確被拆遷人對(duì)拆遷還建房產(chǎn)享有的特種債權(quán)優(yōu)于買受人的期待物權(quán)。而《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條和第二條的規(guī)定，建筑工程承包人對(duì)工程款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其所享有的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。由此可見，因被拆遷人對(duì)拆遷還建房產(chǎn)享有的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于買受人的期待物權(quán)，買受人的期待物權(quán)優(yōu)先于工程承包人對(duì)工程款享有的優(yōu)先受償權(quán)，而工程款的優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的抵押權(quán)。本案中，訴爭(zhēng)的201鋪和302鋪屬陽新市場(chǎng)中心拆遷還建房，陽新市場(chǎng)中心對(duì)201鋪和302鋪享有的特種債權(quán)分別優(yōu)先于楊純對(duì)上述商鋪享有的普通債權(quán)和抵押權(quán)，原審判決認(rèn)定陽新市場(chǎng)中心申請(qǐng)排除對(duì)201鋪和302鋪的執(zhí)行具有事實(shí)和法律上的依據(jù)，并無不當(dāng)。
綜上，楊純的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條的規(guī)定。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回楊純的再審申請(qǐng)。
審判長(zhǎng) 孔 玲
審判員 李相波
審判員 關(guān)曉海
二〇二一年一月二十七日
法官助理 劉平安
書記員 袁正明