來源：人民法院案例庫
指導性案例72號：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案
2016-18-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2015.10.08 / （2015）民一終字第180號 / 二審
裁判要點
借款合同雙方當事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔�！薄Ｔ诓淮嬖凇吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定
情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當事人將超出法律規(guī)定保護限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。
參考案例 上海某公司訴青島某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案
2023-01-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2021.12.01 / （2021）最高法民再200號 / 再審
裁判要旨
人民法院判斷應(yīng)否作為民事案件受理的問題，應(yīng)以民事訴訟法及司法解釋關(guān)于原告起訴條件的相關(guān)規(guī)定為標準。原告起訴請求被告履行合同約定的義務(wù)，當事人之間存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系的現(xiàn)實爭議，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定的條件，人民法院依法應(yīng)當受理。
參考案例 某小區(qū)業(yè)主委員會訴某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司房屋買賣合同糾紛案
2023-07-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2021.12.17 / （2021）最高法民再344號 / 再審
裁判要旨
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，可以成為民事訴訟活動的主體。業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，對于業(yè)主共有事項和物業(yè)共同管理事項，可以自己名義提起訴訟。業(yè)主委員會訴訟請求涉及的配套設(shè)施未建設(shè)及退還前期物業(yè)費等問題，屬于業(yè)主共有事項和物業(yè)共同管理事項，人民法院應(yīng)予受理。業(yè)主委員會訴訟請求涉及的開發(fā)商履行商品房買賣合同約定的不動產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記義務(wù)及承擔逾期辦證違約金等問題，屬于業(yè)主專有事項，即使其具有業(yè)主大會的授權(quán)，人民法院亦不予受理。
參考案例 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴李某某確認合同無效糾紛案
2023-07-2-091-002 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 陜西省西安市中級人民法院 / 2018.12.28 / （2018）陜01民終8145號 / 二審
裁判要旨
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反誠實信用原則，能夠辦理商品房預售許可證而未辦理，并以在起訴前未取得商品房預售許可證為由請求確認商品房預售合同無效，企圖獲取較合同有效時更大利益的，屬于惡意抗辯，人民法院不予支持。
參考案例 常某某訴某山公司、王某某商品房銷售合同糾紛案
2023-07-2-091-003 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2021.06.10 / （2021）最高法民申3371號 / 再審
裁判要旨
商品房銷售者沒有按合同約定的時間交付具備正常使用功能的房屋，其違約行為致使購房人簽訂合同的目的不能實現(xiàn)。依據(jù)《合同法》第94條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條的規(guī)定，購房人有權(quán)解除該合同。
參考案例 王某某訴王某、劉某某房屋買賣合同糾紛案
2023-07-2-091-004 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 長春市綠園區(qū)人民法院 / 2021.05.31 / （2021）吉0106民初1800號 / 一審
裁判要旨
《民法典》第五百二十一條第三款規(guī)定，連帶債權(quán)的規(guī)則參照適用連帶債務(wù)的規(guī)則。在連帶債務(wù)中，債權(quán)人不必分別請求每一位債務(wù)人履行債務(wù)，而是可以任意選擇債務(wù)人，并請求其履行全部債務(wù)；同理，在連帶債權(quán)中，債務(wù)人亦有選擇權(quán)，可以任意選擇債權(quán)人，并向其履行全部債務(wù)。關(guān)于債務(wù)人向連帶債權(quán)中之一人清償?shù)姆尚ЯΓ鶕?jù)《民法典》第五百二十條第一款的規(guī)定，部分連帶債務(wù)人履行的，其他債務(wù)人對債權(quán)人的債務(wù)在相應(yīng)范圍內(nèi)消滅；同理，部分連帶債權(quán)人受領(lǐng)債務(wù)人履行的，其他債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)在相應(yīng)范圍內(nèi)亦消滅。債務(wù)人向連帶債權(quán)的債權(quán)人之一為全部給付其總債務(wù)即歸消滅。未實際受領(lǐng)債權(quán)的其他連帶債權(quán)人不得再行向債務(wù)人主張權(quán)利，僅能向其他受領(lǐng)債權(quán)的連帶債權(quán)人主張返還。
參考案例 盛某等訴某置地有限公司等房屋買賣合同糾紛案
2023-07-2-091-005 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級人民法院 / 2020.11.25 / （2020）滬02民終8286號 / 二審
裁判要旨
法律關(guān)系相對方的認定不應(yīng)拘泥于合同形式，應(yīng)注意探求當事人真實意思表示。經(jīng)開發(fā)商指示，買受人與裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同，也可以是精裝修房屋買賣中裝修部分權(quán)利義務(wù)的表現(xiàn)形式。此時，應(yīng)從商品房買賣合同及裝飾裝修合同的訂立過程、合同條款內(nèi)容、實際履行情況等因素評價二者之間的關(guān)聯(lián)性，探究合同相關(guān)各方的真實合意，繼而認定開發(fā)商是否應(yīng)就逾期交房向買受人承擔違約責任。
參考案例 武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案
2023-07-2-091-006 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級人民法院 / 2020.11.30 / （2020）滬02民終10195號 / 二審
裁判要旨
商品房銷售廣告的性質(zhì)在一般情況下屬“要約邀請”，當廣告內(nèi)容同時滿足“開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施” “具體確定”及“對合同訂立及價格確定有重大影響”的，視為“要約”，開發(fā)商違反該要約的，應(yīng)認定為違約，需承擔賠償責任。
參考案例 傅某甲、傅某乙訴某某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案
2023-07-2-091-007 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 浙江省金華市中級人民法院 / 2020.08.06 / （2020）浙07民終1953號 / 二審
裁判要旨
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般視為要約邀請，但在出賣人就商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾清楚、具體、明確，且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，則應(yīng)認定為要約，對出賣人具有約束力。出賣人未實現(xiàn)許諾導致合同主要目的不能實現(xiàn)的，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。
參考案例 呂某訴王某房屋買賣合同糾紛案
2023-07-2-091-008 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 北京市延慶區(qū)人民法院 / 2020.06.19 / （2020）京0119民初3092號 / 一審
裁判要旨
1.合同性質(zhì)的認定應(yīng)當從合同形式要件和實質(zhì)要件兩方面加以認定，綜合合同內(nèi)容、雙方當事人真實意思表示加以判斷。雙方簽訂的合同內(nèi)容載明了房屋位置，約定了價款、支付時間、支付方式、交付事宜、違約責任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征的，應(yīng)認定雙方之間簽署的合同屬于房屋買賣合同。
2.買賣雙方就具有社會公共教育資源屬性的校舍改建房屋簽訂房屋買賣合同，因合同改變了社會公共教育事業(yè)的劃撥建設(shè)用地用途，侵害了社會公共教育資源，損害了社會公共利益，違背公序良俗，應(yīng)屬無效。因合同無效產(chǎn)生的各種損失，雙方自負責任。
參考案例 顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案
2023-07-2-091-009 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 江蘇省無錫市中級人民法院 / 2020.11.24 / （2020）蘇02民終5243號 / 二審
裁判要旨
1.關(guān)于房屋出賣人單方變更購房款支付方式導致抵押權(quán)不能滌除的違約責任認定。房屋買賣合同約定了抵押權(quán)滌除，出賣人單方變更履行方式，且未提供擔保措施擔保其能夠在取得購房款后及時滌除抵押權(quán)的，買受人有權(quán)拒絕付款，其拒絕付款的行為不構(gòu)成違約。
2.關(guān)于房屋買賣合同履行期間出賣人為房屋設(shè)定新抵押且不能滌除的違約責任認定。房屋買賣合同履行期間，出賣人為房屋設(shè)定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無法繼續(xù)履行的，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔相應(yīng)違約責任。因此導致合同解除的，買受人有權(quán)向出賣人主張房屋差價損失等違約損失賠償。
參考案例 余某某訴某某實業(yè)開發(fā)公司商品房預售合同糾紛案
2023-07-2-091-010 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 佛山市高明區(qū)人民法院 / 2020.11.02 / （2020）粵0608民初3200號 / 一審
裁判要旨
1.關(guān)于帶裝修商品房買賣合同交付條件的認定。商品房預售合同對商品房應(yīng)當具備的裝飾裝修及設(shè)備標準進行了明確、詳盡約定的，應(yīng)當認定商品房的交付條件包括裝修工程的完成，在合同約定的交房日期屆滿時涉案商品房裝修工程未完成的，買受人享有拒絕收樓的權(quán)利。裝修工程已經(jīng)完成，但是存在裝修瑕疵的，在不嚴重影響正常居住的情況下，可認定涉案商品房已具備交付條件。
2.關(guān)于約定帶裝修的涉案商品房裝修工程未完成情況下，出賣人支付逾期交房違約金的截止日期的認定。約定帶裝修的涉案商品房裝修工程逾期完成的，在涉案商品房已具備交付條件時，買受人拒絕收樓的權(quán)利在其查驗房屋后喪失，應(yīng)當配合買受人完成收樓手續(xù)。因此確認涉案商品房在買受人查驗房屋之日實際交付，逾期違約金應(yīng)計算至該日為止。
3.關(guān)于未完成裝修工程違約責任承擔的認定。在約定帶裝修的商品房買賣合同中，如果出賣人未如約交付符合合同約定裝修標準的房屋，應(yīng)承擔何種責任，取決于裝修工程的進度：其一，如果在合同約定的交付期限屆滿時，裝修工程未完工或未開始進行，則出賣人應(yīng)當承擔繼續(xù)履行且支付延遲交付房屋違約金的違約責任；其二，如果買受人收房時，裝修工程已完工，但存在質(zhì)量問題，則可按照合同約定要求開發(fā)商采取及時更換、修理等補救措施，并賠償相應(yīng)損失。
參考案例 賈某訴張某等房屋買賣合同糾紛案
2023-07-2-091-011 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級人民法院 / 2017.02.08 / （2016）滬02民終9503號 / 二審
裁判要旨
出賣人權(quán)利瑕疵擔保責任的認定問題。向買受人交付具有完整、清潔權(quán)利的標的物，保證第三人對標的物不享有任何權(quán)利，是出賣人應(yīng)向買受人負擔的法定義務(wù)，也是誠信原則和買賣合同法律性質(zhì)的內(nèi)在要求。附著于房屋之上的第三人承租權(quán)，將對房屋買受人的所有權(quán)構(gòu)成限制，在買受人未知情且同意的情況下，出賣人將附有第三人承租權(quán)的房屋交付買受人，違背了前述法定義務(wù)，應(yīng)當承擔相應(yīng)的權(quán)利瑕疵擔保責任。對于權(quán)利瑕疵的判斷，應(yīng)采用“可能性”標準而非現(xiàn)實性標準，即不要求第三人針對標的物實際行使了權(quán)利，或第三人行使權(quán)利的行為對買受人造成了實際妨礙；只要第三人具有就標的物行使權(quán)利的可能性，且此種“可能性”對買受人取得標的物完整權(quán)利構(gòu)成潛在的障礙或風險，即可認定構(gòu)成權(quán)利瑕疵。
買受人中止付款權(quán)利的行使問題。《中華人民共和國合同法》第152條規(guī)定買受人有中止付款的權(quán)利，該權(quán)利具有抗辯權(quán)屬性，可以對抗出賣人的價款請求權(quán)，在標的物權(quán)利瑕疵被清除之前，推遲付款義務(wù)的履行而不構(gòu)成違約。該條款同時規(guī)定，買受人中止付款時，需要就標的物權(quán)利瑕疵提供“確切證據(jù)”予以證明。據(jù)此，對于中止付款權(quán)行使的有關(guān)基礎(chǔ)要件事實，包括標的物權(quán)利瑕疵的存在、付款義務(wù)的履行情況、相關(guān)通知義務(wù)的履行情況等，應(yīng)由買受人承擔舉證責任。針對標的物權(quán)利瑕疵的證明，應(yīng)與前述“可能性”標準相銜接，原則上，買受人有充分證據(jù)證明標的物上存在第三人享有的權(quán)利，即可認定完成了舉證責任。但根據(jù)“舉輕以明重”原則，若買受人能夠證明第三人就標的物實際主張或行使相關(guān)權(quán)利，或證明第三人行使權(quán)利的行為對買受人所有權(quán)的行使造成實際的限制或干擾，則更能證實標的物存在權(quán)利瑕疵。
權(quán)利瑕疵清除的時間確定問題。以第三人對標的物享有承租權(quán)作為權(quán)利瑕疵的，出賣人與第三人租賃合同關(guān)系的解除，可以作為權(quán)利瑕疵清除的重要依據(jù)。買受人以通知方式解除與第三人之間的租賃合同關(guān)系，但第三人提出異議，買受人又提起訴訟請求法院確認合同解除效力的，應(yīng)以法院終審裁判的生效時間，作為認定權(quán)利瑕疵是否清除的時間依據(jù)。出賣人與第三人之間租賃合同解除時間的認定，效力范圍應(yīng)僅限于租賃合同主體，不影響標的物權(quán)利瑕疵清除時間的認定及買受人中止付款權(quán)利的行使。
參考案例 陳某等訴某公司房屋買賣合同糾紛案
2023-16-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 廣東省廣州市中級人民法院 / 2015.09.01 / （2015）穗中法審監(jiān)民再字第45號 / 再審
裁判要旨
再審是一種對生效判決的特殊糾錯機制，只有在某些特殊情形下，通過兩審終審制的通常機制無法實現(xiàn)權(quán)利救濟之時，才能啟動再審程序。當一審勝訴或部分勝訴的當事人未提起上訴，二審判決對一審相關(guān)判決又未予改判的情況下，未上訴的當事人又申請再審的，因其缺乏再審利益，對其再審請求不應(yīng)予以支持。
參考案例 石某訴余某某、陳某某房屋買賣合同糾紛案
2023-16-2-091-002 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 寧夏回族自治區(qū)高級人民法院 / 2022.02.21 / （2022）寧民再2號 / 再審
裁判要旨
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十五條規(guī)定，當事人之間惡意串通，企圖通過訴訟、調(diào)解等方式侵害他人合法權(quán)益的，人民法院應(yīng)當駁回其請求，并根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。本案中，生效的刑事判決認定石某某的行為構(gòu)成虛假訴訟罪，石某與其父石某某串通，故意隱瞞案件事實，提起的本案訴訟，屬于虛假訴訟，按照法律規(guī)定，其訴訟請求依法應(yīng)當駁回。
參考案例 呂某某訴劉某、楊某房屋買賣合同糾紛案
2024-07-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 河北省唐山市中級人民法院 / 2023.10.17 / （2023）冀02民終7205號 / 二審
裁判要旨
人民法院在審理確權(quán)訴訟時，發(fā)現(xiàn)需要確權(quán)的財產(chǎn)已經(jīng)被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的，可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院立案、審判與執(zhí)行工作協(xié)調(diào)運行的意見》（法發(fā)〔2018〕9號）第8條的規(guī)定，依法裁定駁回起訴，并告知當事人可以通過執(zhí)行異議之訴主張權(quán)利。
參考案例 山東倪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴文登市惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同案
2024-08-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 山東省威海市中級人民法院 / 2017.12.25 / （2017）魯10民再20號 / 再審
裁判要旨
考察雙方簽訂商品房預售合同是否系其真實意思表示，提起訴訟是否系試圖通過虛構(gòu)法律關(guān)系、利用法院裁判權(quán)實現(xiàn)非法目的，是處理此類案件的基礎(chǔ)。
讓與擔保，是指債務(wù)人或者第三人為擔保債權(quán)人的債權(quán)，與債權(quán)人簽訂不動產(chǎn)買賣合同，約定將不動產(chǎn)買賣合同的標的物作為擔保標的物，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓并不實際履行，于債務(wù)人不能清償債務(wù)時，須將擔保標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人據(jù)此享有的以擔保標的物優(yōu)先受償?shù)膿Ｎ餀?quán)。為保護社會交易安全，應(yīng)認可合同雙方設(shè)定擔保是真實的意思表示，其買賣合同系讓與擔保的外在表現(xiàn)形式，讓與擔保并非通謀虛偽意思表示。
參考案例 上海某某房地產(chǎn)有限公司訴楊某某等房屋買賣合同糾紛案
2023-10-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級人民法院 / 2012.07.13 / （2012）滬二中民二（民）終字第1430號 / 二審
裁判要旨
不可抗力是指合同簽訂后，非因合同當事人的過失或疏忽，而是基于發(fā)生了合同雙方都無法預見、無法避免、無法控制和無法克服的意外事件（如戰(zhàn)爭、車禍等）或自然災害（如地震、火災、水災等），以致當事人不能依約履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件或遭受自然災害的一方可以免除履行義務(wù)的責任或推遲履行職責。本案中，買受人因車禍死亡這一事件對于房屋買賣合同的雙方當事人而言都是不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，雙方因不可抗力在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可部分或者全部免責。但同時，當事人亦應(yīng)當采取措施，避免損失擴大，否則將對擴大的損失自行承擔責任。
參考案例 錢某某訴錢某、金某某房屋買賣合同糾紛案
2023-10-2-091-002 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級人民法院 / 2013.12.12 / （2013）滬二中民二（民）終字第2075號 / 二審
裁判要旨
在審理涉及公房居住權(quán)民事案件中，應(yīng)注意區(qū)分居住權(quán)不同主體的權(quán)利來源以及是否已另有住房保障兩個方面的問題。
其一，注意區(qū)分公房居住權(quán)取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時，作為受配人而遷入；二是經(jīng)過承租人的同意，為幫助解決其居住問題而遷入。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權(quán)，但其權(quán)利來源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來源于國家給予的住房福利待遇。而經(jīng)承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來源于承租人對其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現(xiàn)為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋。
其二，來源于承租人同意而取得的居住權(quán)主體，因有他處住所其原居住權(quán)相應(yīng)消滅。對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權(quán)利來源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無其他適合的住所。因此，一旦同住人已經(jīng)以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務(wù)即應(yīng)告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來保障其居住的初衷。故對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對公房的居住權(quán)因其另行獲得適宜的住所而消滅。
參考案例 印某訴上海某置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案
2023-07-2-091-013 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第一中級人民法院 / 2020.07.15 / （2020）滬01民終6984號 / 二審
裁判要旨
雖然行政機關(guān)對于開發(fā)商虛假廣告、虛假宣傳等行為進行了行政認定，但對于該行為是否構(gòu)成民事法律意義上的欺詐，法院仍應(yīng)根據(jù)民事法律規(guī)定進行認定。合同已明確約定將廣告宣傳等排除在合同內(nèi)容之外，購房人明知其購買的涉案房屋系毛坯房，故虛假廣告宣傳對于購房人訂立商品房買賣合同以及房屋價格的確定并無重大影響，其并未基于開發(fā)商廣告宣傳而做出錯誤的意思表示，則無法認定開發(fā)商的行為構(gòu)成民事法律意義上的欺詐。
參考案例 譚某訴利川市某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案
2023-01-2-091-003 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2020.08.19 / （2020）最高法民轄44號 / 其他
裁判要旨
當事人對管轄權(quán)有異議的，應(yīng)當在提交答辯狀期間提出。人民法院對當事人提出的異議，應(yīng)當審查。除違反級別管轄和專屬管轄規(guī)定之外，當事人未提出管轄異議，并應(yīng)訴答辯的，視為受訴人民法院有管轄權(quán)。